بافت فرسوده چیست؟

مقدمه

مطمئناً شما هم به مناطقی از شهر دقت کرده‌اید که خانه‌ها در آنجا دارای مساحت کمی هستند و کوچه‌ها نیز به شدت تنگ و باریک به نظر می‌رسند. این مناطق که به عنوان “بافت فرسوده” شناخته می‌شوند، اغلب به دلیل قدمت بالای ساختمان‌ها و عدم توسعه مناسب در سال‌های گذشته، وضعیت مناسبی برای زندگی یا توسعه ندارند. اما نکته‌ای که در این میان جلب توجه می‌کند این است که با وجود مشکلات این بافت‌ها، در حال حاضر بسیاری از سازندگان و سرمایه‌گذاران تمایل زیادی به ساخت و ساز در این نواحی دارند. این تمایل به ساخت مسکن در بافت فرسوده به دلیل عواملی است که می‌تواند برای آن‌ها جذابیت‌های اقتصادی و مالی داشته باشد.

یکی از اصلی‌ترین دلایل این استقبال، برنامه‌ها و طرح‌های تشویقی است که شهرداری و دولت برای ترغیب سازندگان و مالکان زمین‌های بافت فرسوده به اجرای پروژه‌های بازسازی و نوسازی در این نواحی در نظر گرفته‌اند. این طرح‌ها معمولاً شامل تسهیلات ویژه، معافیت‌های مالیاتی و یا کاهش هزینه‌های زیرساختی هستند که می‌تواند هزینه‌های سنگین ساخت و ساز را تا حد زیادی کاهش دهد.

البته بافت فرسوده ویژگی‌هایی دارد که آن را از سایر مناطق شهری متمایز می‌کند. این مناطق به دلیل محدودیت‌های ساخت و ساز، مشکلات زیرساختی و معماری قدیمی، نیازمند نظارت و قوانین خاصی هستند. به طور مثال، ضوابط مربوط به تامین پارکینگ در این نواحی، نسبت به سایر مناطق شهری انعطاف‌پذیرتر است و سازندگان مجبور نیستند تا استانداردهای سخت‌گیرانه‌ای را رعایت کنند. در این مقاله، ابتدا به طور دقیق به تعریف بافت فرسوده پرداخته‌ایم و سپس در ادامه، تمام ضوابط و مقررات مرتبط با این بافت‌ها را در زمینه‌های مختلف بررسی کرده‌ایم. این مقاله قصد دارد تا شما را با تمام ابعاد و جزئیات این فرآیند آشنا کند و به شما کمک کند تا درک بهتری از نحوه ساخت و ساز و نوسازی در بافت فرسوده پیدا کنید. پس با ما همراه باشید تا اطلاعات کاملی در این زمینه کسب کنید.

1. بافت فرسوده چیست؟

بافت فرسوده به مناطقی از شهر گفته می‌شود که از نظر ساختاری و عملکردی مشکلات زیادی دارند و قادر به پاسخگویی به نیازهای مدرن زندگی شهری نیستند. این محلات معمولاً در برابر انتظارات طبیعی و استانداردهای یک فضای شهری پیشرفته ضعف‌هایی دارند که در بسیاری از موارد زندگی روزمره ساکنان را دچار مشکل می‌کند. این مشکلات ممکن است در سازه‌های ساختمان‌ها، مقاومت آن‌ها در برابر خطرات طبیعی همچون زلزله، یا حتی ابعاد زمین‌ها که در بسیاری از موارد بسیار کوچک هستند، ظاهر شود. به علاوه، عرض باریک و نامناسب معابر و کوچه‌ها نیز یکی از مشکلات اساسی این نواحی است که رفت و آمد مردم و خودروها را بسیار دشوار می‌کند.

اما بافت فرسوده تنها به ساختمان‌ها و معابر محدود نمی‌شود. در واقع، بافت فرسوده به مجموعه‌ای از بناها، خیابان‌ها، فضای عمومی، تاسیسات و تجهیزات شهری گفته می‌شود که اغلب در حال حاضر فاقد کیفیت‌های لازم برای حمایت از زندگی مدرن هستند. این نواحی از نظر اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی پیچیدگی‌های خاص خود را دارند و در بسیاری از موارد، ساکنان آن‌ها با مشکلاتی چون فقر، کمبود دسترسی به خدمات اولیه، و نابرابری‌های اجتماعی روبه‌رو هستند. این پیچیدگی‌ها باعث می‌شود که حل مشکلات این محله‌ها نیازمند تدابیر ویژه‌ای باشد که هم مشکلات ساختاری و هم مسائل اجتماعی را در نظر بگیرد.

از یک سو، بافت فرسوده ارزش‌های فرهنگی و تاریخی زیادی دارد. این مناطق ممکن است دارای ساختمان‌ها و بناهایی با قدمت زیاد باشند که ارزش‌های معماری خاص خود را دارند و جزء هویت فرهنگی شهر محسوب می‌شوند. این ویژگی‌ها می‌توانند برای گردشگری و حفظ میراث فرهنگی اهمیت زیادی داشته باشند. اما از سوی دیگر، این نواحی به دلیل فرسودگی شدید، کمبود امکانات و دسترسی‌های مناسب به خدمات شهری و بهداشتی، مشکلات اجتماعی و امنیتی، و آسیب‌پذیری بالای آن‌ها در برابر بلایای طبیعی مانند زلزله یا آتش‌سوزی، با زندگی شهری مدرن و نیازهای شهرسازی امروز در تضاد قرار دارند.

مشکلات عمده‌ای که در این مناطق وجود دارد، شامل نبود زیرساخت‌های مناسب برای ترافیک و حمل و نقل عمومی، معضلات جدی در زمینه بهداشت و ایمنی، و محدودیت‌های زیادی در دسترسی به خدمات شهری است. علاوه بر این، ساخت و ساز غیرمجاز و ناهماهنگی‌های شهری نیز مشکلات بیشتری را ایجاد کرده است. به همین دلیل، نوسازی و بازسازی بافت فرسوده به یک اولویت مهم برای بسیاری از شهرها تبدیل شده است. هدف از این بازسازی‌ها، علاوه بر رفع مشکلات ساختاری و بهبود شرایط زندگی، حفظ اصالت فرهنگی این مناطق است تا همزمان با پیشرفت و توسعه، هویت و تاریخچه‌ی این نواحی حفظ شود. این فرآیند نیازمند یک برنامه‌ریزی دقیق و هماهنگ است که تمامی جنبه‌های اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی و محیطی را در نظر بگیرد.

2. بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری

بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری مفاهیمی هستند که به وضعیت ناپایدار و فرسوده محلات و نواحی در یک شهر اشاره دارند. این نواحی به دلیل مشکلات گسترده‌ای که در زمینه‌های مختلف همچون ساختاری، اجتماعی، اقتصادی و زیرساختی دارند، در برابر نیازهای شهری مدرن و اصول شهرسازی پیشرفته، توان مقابله و پاسخگویی ندارند. در کل، بافت‌های فرسوده و ناپایدار نه تنها شرایط زندگی ساکنان را به چالش می‌کشند، بلکه می‌توانند به معضلات شهری، آلودگی‌های محیطی، مشکلات حمل و نقل، بحران‌های اجتماعی و اقتصادی دامن بزنند. برای درک بهتر این مفاهیم، باید شاخص‌هایی را که این نوع بافت‌ها را شناسایی می‌کنند، مورد بررسی قرار دهیم.

1.2. شاخص‌های شناسایی بافت‌های ناپایدار و فرسوده

در بسیاری از شهرها، از جمله تهران، برای شناسایی محلات و نواحی که به عنوان بافت‌های فرسوده یا ناپایدار شناخته می‌شوند، سه شاخص کلیدی وجود دارد که در صورتی که محله‌ای یکی از آن‌ها را داشته باشد، می‌تواند به عنوان ناپایدار شناخته شود، و در صورتی که تمامی این شاخص‌ها در یک ناحیه موجود باشد، آن محله به عنوان بافت فرسوده طبقه‌بندی می‌شود.

1. ریزدانگی ریزدانگی به وضعیتی اشاره دارد که در آن بیش از 50 درصد پلاک‌های یک بلوک یا محله دارای مساحت کمتر از 200 متر مربع هستند. در این مناطق، معمولا فضای زندگی محدود و کوچک است، که مشکلات زیادی را برای ساکنان به وجود می‌آورد. ریزدانگی باعث می‌شود که خانه‌ها و بناها برای توسعه و گسترش با مشکلات زیادی روبه‌رو شوند و در نتیجه، توسعه و بازسازی در این نواحی به شدت محدود می‌شود. همچنین، فضای کم در این مناطق سبب می‌شود تا امکانات عمومی مانند فضای سبز، پارکینگ و دیگر خدمات شهری به طور مناسب توزیع نشوند و نیازهای ساکنان به خوبی پاسخ داده نشود.
2. ناپایداری ناپایداری یکی از شاخص‌های اصلی در شناسایی بافت‌های ناپایدار است. در مناطقی که بیش از 50 درصد از ساختمان‌ها ناپایدار و فاقد سیستم سازه‌ای مناسب باشند، آن ناحیه به عنوان ناپایدار شناخته می‌شود. این نوع ساخت‌وسازها به دلیل نداشتن مقاومت کافی در برابر بلایای طبیعی مانند زلزله، آتش‌سوزی، سیل و سایر بحران‌ها، می‌توانند خطرات جبران‌ناپذیری را برای ساکنان به همراه داشته باشند. علاوه بر این، ناپایداری سازه‌ها معمولاً موجب می‌شود که هزینه‌های تعمیرات و نگهداری ساختمان‌ها به طور چشمگیری افزایش یابد، که این خود می‌تواند مشکلات اقتصادی را برای مالکان و ساکنان این نواحی به همراه آورد.
3. نفوذناپذیری نفوذناپذیری به عرض معابر و خیابان‌ها اشاره دارد. اگر بیش از 50 درصد معابر یک بلوک یا محله دارای عرض کمتر از 6 متر باشند، این معابر برای تردد خودروها، پیاده‌روها، خدمات شهری و حمل و نقل عمومی بسیار نامناسب خواهند بود. این وضعیت نه تنها باعث مشکلات ترافیکی می‌شود، بلکه در مواقع اضطراری مانند آتش‌سوزی یا زلزله، دسترسی خدمات اضطراری مانند آمبولانس‌ها، آتش‌نشانی و خودروهای امدادی را بسیار دشوار می‌سازد. از طرف دیگر، محدود بودن معابر باعث ایجاد ترافیک شدید و آلودگی هوا می‌شود و شرایط زندگی ساکنان را تحت تاثیر قرار می‌دهد.

2.2. بافت ناپایدار

یک ناحیه زمانی به عنوان بافت ناپایدار شناخته می‌شود که حداقل یکی از سه شاخص مذکور (ریزدانگی، ناپایداری یا نفوذناپذیری) در آن منطقه وجود داشته باشد. این مناطق معمولاً دارای مشکلات جدی در زیرساخت‌ها و ساختمان‌ها هستند و می‌توانند به دلیل شرایط نامناسب، موجب به خطر افتادن امنیت و راحتی ساکنان شوند. از آنجایی که محله‌های ناپایدار معمولاً دارای معابر تنگ، ساختمان‌های غیرمقاوم و محدودیت‌های فضای زندگی هستند، نیاز به توجه ویژه و اصلاحات فوری دارند تا به شرایطی مناسب‌تر و پایدارتر تبدیل شوند.

3.2. بافت فرسوده

اما زمانی که تمامی سه شاخص ذکر شده در یک ناحیه همزمان وجود داشته باشد، آن منطقه به عنوان بافت فرسوده شناخته می‌شود. در چنین مناطقی، مشکلات ساختاری، زیرساختی و اجتماعی به حدی زیاد است که دیگر نمی‌توان تنها با انجام تغییرات جزئی یا اصلاحات موقت، وضعیت این محله‌ها را بهبود داد. این نواحی به دلیل فرسودگی شدید، کمبود امکانات بهداشتی و اجتماعی، آسیب‌پذیری در برابر حوادث طبیعی، و مشکلات متعدد اقتصادی و اجتماعی، نیاز به یک بازسازی اساسی و جامع دارند. بازسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده نه تنها به بهبود شرایط زندگی ساکنان این مناطق کمک می‌کند، بلکه می‌تواند تاثیرات مثبتی در کاهش مشکلات ترافیکی، افزایش امنیت، بهبود کیفیت خدمات شهری و حفاظت از محیط زیست داشته باشد.

چالش‌های بافت‌های فرسوده در این نواحی، علاوه بر مشکلات ساختاری، مسائل اجتماعی و اقتصادی نیز نقش زیادی دارند. بسیاری از ساکنان این محلات با مشکلات اقتصادی، اجتماعی و حتی امنیتی مواجه هستند. این نواحی ممکن است محله‌هایی با نرخ بالای فقر، بیکاری، جرم و ناهنجاری‌های اجتماعی باشند. همچنین، به دلیل اینکه بافت فرسوده بیشتر در مناطق قدیمی شهر قرار دارد، بسیاری از این نواحی به دلیل فقدان زیرساخت‌های مناسب و به‌روز، در معرض مشکلات زیست‌محیطی و آلودگی شدید هستند.

در نتیجه، بازسازی بافت‌های فرسوده باید به صورت جامع و همه‌جانبه انجام شود، به طوری که علاوه بر نوسازی ساختمان‌ها و زیرساخت‌ها، مسائل اجتماعی و اقتصادی ساکنان این مناطق نیز مدنظر قرار گیرد تا شرایط زندگی در این نواحی به طور پایدار و بهینه بهبود یابد.

3. ضوابط بافت فرسوده

شهرداری‌ها برای بهبود و نوسازی بافت‌های فرسوده ضوابط تشویقی خاصی در نظر می‌گیرند. این ضوابط به منظور تشویق سازندگان و مالکان به بازسازی و نوسازی مناطق فرسوده طراحی شده است، چرا که بسیاری از این مناطق با مشکلات مختلفی از جمله مشکلات ساختاری، کمبود زیرساخت‌های ضروری، و دسترسی محدود به خدمات شهری مواجه هستند. از طرفی، شهرداری‌ها باید تمامی امکانات و خدمات شهری را به این مناطق ارائه دهند و این امر به معنای مقابله با چالش‌های متعددی است که نوسازی بافت فرسوده با خود به همراه دارد.

1. ارائه انشعابات گاز، آب و برق

شهرداری برای هر قطعه زمینی، اعم از داخل بافت فرسوده یا دیگر نقاط شهر، موظف است تا انشعابات گاز، آب و برق را فراهم کند. این مسئله در مناطق بافت فرسوده که زمین‌های کوچک و ریزدانه دارند، چالش‌برانگیزتر می‌شود. به طور معمول، در بافت فرسوده، ساختمان‌ها در قطعات کوچکی قرار گرفته‌اند که موجب پیچیدگی در تأمین زیرساخت‌ها می‌شود. شهرداری باید این خدمات را به‌طور مؤثر و منظم به تمام ساکنان این نواحی ارائه دهد، که خود مستلزم برنامه‌ریزی دقیق در زمینه تامین خدمات و انشعابات است.

2. خدمات شهری برای تمامی ساکنین

از دیگر وظایف شهرداری در بافت‌های فرسوده، فراهم آوردن خدمات شهری برای ساکنان این مناطق است. این خدمات شامل تأمین فضای سبز، امکانات آموزشی، بهداشتی و فرهنگی می‌شود. با توجه به اینکه این نواحی به‌طور معمول به دلیل مشکلات ساختاری و کمبود فضا با معضلات زیادی مواجه‌اند، ارائه این خدمات از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. شهرداری به‌ویژه باید خدماتی مانند فاضلاب، روشنایی معابر، مدیریت پسماند و دسترسی به خدمات اضطراری را به طور کامل در این مناطق فراهم کند.

3. دسترسی نیروهای امدادی و خدمات‌رسان

یکی از مهم‌ترین دلایلی که شهرداری‌ها برای نوسازی بافت فرسوده ضوابط تشویقی ارائه می‌دهند، تسهیل دسترسی نیروهای امدادی و خدمات‌رسان به این مناطق است. در صورتی که حادثه‌ای مانند زلزله، آتش‌سوزی یا سیل در نواحی بافت فرسوده رخ دهد، نیروهای امدادی باید به راحتی بتوانند به تمامی ساختمان‌ها دسترسی پیدا کنند. در بافت فرسوده که زمین‌ها ریزدانه و معابر باریک و نامناسب هستند، این دسترسی برای نیروهای امدادی و خدمات‌رسان دشوارتر می‌شود. لذا، در طراحی و بازسازی این مناطق، باید زیرساخت‌هایی فراهم شود که این مشکل را برطرف کرده و دسترسی به ساختمان‌ها را تسهیل کند.

4. مدیریت بحران و بازسازی

از آنجا که در بافت فرسوده، زمین‌ها و ساختمان‌ها کوچک و پراکنده هستند، مدیریت بحران هنگام وقوع حوادث سخت‌تر خواهد بود. در این نواحی، نبود معابر مناسب و فضای کافی برای استقرار خدمات اضطراری می‌تواند منجر به مشکلاتی در امدادرسانی شود. به همین دلیل، شهرداری باید برای نوسازی این نواحی ضوابطی را تدوین کند که نه تنها شرایط زندگی را بهبود بخشد بلکه برای پیشگیری از بحران‌های احتمالی نیز آماده باشد. این ضوابط شامل تعیین استانداردهای مناسب برای طراحی معابر، فضای باز، تأسیسات شهری و مدیریت بحران در شرایط اضطراری می‌شود.

در مجموع، ضوابط بافت فرسوده نه تنها برای بهبود وضعیت ساختاری و فیزیکی این مناطق اهمیت دارند بلکه به رفع مشکلات اجتماعی، اقتصادی و زیست‌محیطی ساکنان نیز کمک می‌کنند. با اعمال این ضوابط تشویقی، شهرداری‌ها می‌توانند به نوسازی این نواحی پرداخته و کیفیت زندگی در آن‌ها را افزایش دهند. همچنین، این اقدامات به کاهش خطرات ناشی از بلایای طبیعی و مشکلات شهری کمک کرده و امکان دسترسی به خدمات شهری و اضطراری را برای ساکنان فراهم می‌آورد.

4. ضوابط بافت فرسوده برای ساخت ساختمان

در بافت‌های فرسوده، شهرداری برای نوسازی و بازسازی ساختمان‌ها ضوابط خاصی تعیین کرده است تا سازندگان و مالکان زمین‌ها با تشویق‌های مناسب به بازسازی و نوسازی این نواحی بپردازند. در ادامه، برخی از مهم‌ترین ضوابط ساخت و ساز در این مناطق آورده شده است:

1.4. ساخت یک طبقه تشویقی برای املاک با مساحت بیش از 100 متر مربع

در صورتی که مساحت ملک بیشتر از 100 متر مربع باشد، سازندگان می‌توانند با رعایت درصد تراکم مشخص شده در طرح تفصیلی، یک طبقه اضافی به ساختمان اضافه کنند. این طبقه اضافی به عنوان طبقه تشویقی شناخته می‌شود که انگیزه‌ای برای نوسازی این بافت‌ها ایجاد می‌کند.

تبصره (1): در قطعات واقع در زیرپهنه‌های خاص (مانند R112 ،R121 ،R122 و R251)، پیشروی طولی تا 2 متر با حفظ سطح اشغال و رعایت هم‌جواری و حقوق همسایگی مجاز است. این به این معناست که مالکان می‌توانند در برخی شرایط خاص، به عمق زمین خود تا 2 متر پیشروی کنند.

2.4. ضوابط برای پلاک‌های با مساحت کمتر از 100 متر مربع

در برخی از زیرپهنه‌ها مانند M113 و R251، پلاک‌هایی که مساحت آن‌ها کمتر از 100 متر مربع باشد، اگر زمین پس از اصلاحی بین 50 تا 100 متر مربع باقی بماند و امکان تجمیع آن با پلاک‌های دیگر وجود نداشته باشد، می‌توانند حداکثر در 4 طبقه روی پیلوت با تراکم متناسب و مشروط به عدم تجاوز از ارتفاع ساختمان‌های مجاور، نسبت به نوسازی ملک خود اقدام کنند. در این حالت، کسر پارکینگ نیز مجاز است.

تبصره (1): تعداد طبقات مجاز نباید از تعداد طبقات تعیین شده در بند 1 این ضوابط تجاوز کند.

این به این معناست که اگر ملک شما مساحتی بین 50 تا 100 متر مربع داشته باشد و نتوانید آن را تجمیع کنید، مجوز ساخت تا 4 طبقه برای شما صادر خواهد شد و در صورت نیاز، کسر پارکینگ نیز مشکلی نخواهد بود.

3.4. ضوابط برای پلاک‌های کمتر از 50 متر مربع

در زیرپهنه‌های مسکونی، پلاک‌هایی که پس از اصلاحی مساحت آن‌ها کمتر از 50 متر مربع می‌شود، در صورتی که امکان تجمیع نداشته باشند، می‌توانند یک واحد مسکونی با حداقل مساحت 35 متر مربع و 100 درصد سطح اشغال یا یک واحد تجاری در یک طبقه با حداکثر ارتفاع 4.5 متر بدون نیاز به پارکینگ بسازند.

این بدان معناست که اگر مساحت ملک شما کمتر از 50 متر مربع باشد و نتوانید آن را با سایر قطعات تجمیع کنید، می‌توانید یک واحد مسکونی با مساحت حداقل 35 متر مربع و سطح اشغال 100 درصد بسازید. همچنین، می‌توانید به جای واحد مسکونی، یک واحد تجاری با شرایط ذکر شده بسازید.

4.4. عرض معبر در طرح تفصیلی

در هر شرایط، عرض معبر تعیین شده در طرح تفصیلی برای ساخت و ساز ملاک عمل خواهد بود. در مواردی که طرح تفصیلی برای حداقل عرض معبر سکوت داشته باشد، ملاک عمل تثبیت عرض موجود خواهد بود، مشروط به اینکه عرض معبر از 6 متر کمتر نباشد.

5.4. واگذاری سطح معبر در پروژه‌های تجمیعی

در پروژه‌های تجمیعی که شامل چندین قطعه است، در صورتی که معبر بن‌بست یا بخشی از آن در داخل پروژه قرار گیرد و پس از تجمیع قطعات کارکرد خود را از دست بدهد، می‌توان سطح معبر را به پروژه واگذار کرد. در این حالت، مساحت این معبر به مساحت پروژه اضافه شده و در محاسبه تراکم مورد استفاده قرار می‌گیرد.

این بدان معناست که اگر چند ملک در یک کوچه بن‌بست قرار دارند و تمامی آن‌ها تصمیم به تجمیع قطعات خود بگیرند، شهرداری مساحت کل کوچه بن‌بست را به پروژه اضافه کرده و تراکم بن‌بست را در زمین تجمیعی لحاظ می‌کند.

6.4. پروژه‌های تجمیعی ویژه و اعطای طبقه تشویقی

در پروژه‌های تجمیعی ویژه که شامل یک بلوک کامل شهری می‌شود، شهرداری ممکن است یک طبقه تشویقی اضافی به پروژه اعطا کند. این مشوق به شرطی است که طرح یکپارچه برای بلوک شهری تهیه شده و تصویب آن در کمیسیون ماده 5 انجام شود. این طرح باید شامل تأمین بخشی از سرانه‌های خدماتی مورد نیاز جمعیت مازاد و تنوع زیربنای واحدهای مسکونی باشد.

همچنین، قطعات تجمیعی که مساحت آن‌ها پس از تجمیع به حداقل 400 متر مربع برسد، مشروط به تأمین تمامی پارکینگ‌های مورد نیاز و مجاورت با معبر با حداقل عرض 8 متر، مشمول این ضوابط خواهند بود.

ضوابط نوسازی بافت فرسوده به‌طور قابل‌توجهی شرایط بهتری برای ساخت و ساز فراهم می‌آورد. این ضوابط تشویقی به سازندگان این امکان را می‌دهند تا با رعایت اصول مشخص‌شده، به بازسازی و نوسازی املاک خود بپردازند و در عین حال، مشکلات موجود در بافت فرسوده را کاهش دهند. همچنین، این اقدامات می‌توانند به افزایش کیفیت زندگی در این مناطق و تسهیل در مدیریت بحران‌های شهری کمک کنند.

5. ضوابط بافت فرسوده برای تامین پارکینگ

ضوابط بافت فرسوده برای تأمین پارکینگ

تأمین پارکینگ در بافت فرسوده یکی از مهم‌ترین چالش‌ها در فرآیند نوسازی این مناطق است. با توجه به محدودیت‌های فضا و ویژگی‌های خاص بافت‌های فرسوده، ضوابط خاصی برای تأمین پارکینگ در نظر گرفته شده است که در ادامه به برخی از آن‌ها اشاره می‌شود:

1.5. پارکینگ مزاحم

در پلاک‌های واقع در بافت فرسوده، احداث یک واحد پارکینگ مزاحم به‌صورت یک‌به‌یک (یعنی یک پارکینگ برای یک واحد) بلامانع است. این ضابطه نسبت به شرایط عادی که در آن تنها در صورتی می‌توان پارکینگ مزاحم احداث کرد که دو پارکینگ برای یک واحد مسکونی در نظر گرفته شده باشد، انعطاف بیشتری دارد.

2.5. تعداد درب‌های پارکینگ در پروژه‌های تجمیعی

در پروژه‌های تجمیعی در بافت فرسوده، در صورتی که بر قطعه حاصل از تجمیع (پس از اصلاحی) بیش از 12 متر باشد، می‌توان دو درب برای پارکینگ در نظر گرفت. این ضابطه نسبت به شرایط معمول که برای قطعات بزرگتر از 25 متر امکان احداث دو درب برای پارکینگ وجود دارد، محدودتر است.

3.5. تأمین پارکینگ برای کاربری‌های مسکونی در بافت فرسوده

طبق ضوابط اصلاحی تأمین پارکینگ در بافت‌های فرسوده برای کاربری‌های مسکونی، تأمین پارکینگ به‌صورت نیم واحد برای هر واحد مسکونی تا سقف 181 درصد تراکم مجاز است. برای پلاک‌هایی با مساحت بین 121 تا 311 متر مربع در پروانه‌های تجمیعی، پس از رسیدن به تراکم بیشتر از 181 درصد، تأمین پارکینگ به ازای هر واحد مسکونی ضروری است.

برای مثال، در زمینی که حاصل از تجمیع قطعات است و مساحت آن بین 121 تا 311 متر مربع است و ساختمانی 4 طبقه با 8 واحد در آن ساخته شده، تعداد پارکینگ‌های مورد نیاز به شرح زیر محاسبه می‌شود:

• سه طبقه اول (با تراکم 181 درصد) به‌صورت نیم واحد پارکینگ برای هر واحد مسکونی محاسبه می‌شود.
• برای دو واحد که در طبقه چهارم (با تراکم بیش از 181 درصد) قرار دارند، به ازای هر واحد، یک پارکینگ نیاز است.

فرمول محاسبه تعداد پارکینگ: تعداد پارکینگ مورد نیاز = تعداد واحد طبقات بالاتر + (0.5 × تعداد واحدهای طبقات با تراکم 181 درصد) مثال: تعداد پارکینگ = 2 (برای واحدهای طبقات بالاتر) + 0.5 × 6 (برای واحدهای طبقات اول تا سوم) = 5 پارکینگ

در بافت فرسوده، یکی از این پارکینگ‌ها می‌تواند به‌عنوان پارکینگ مزاحم شناخته شود.

4.5. پارکینگ برای تجاری‌های مکتسبه

در صورتی که مساحت حقوق تجاری مکتسبه ملک (میزان مساحت تجاری که پیش از سال 1400 تثبیت شده است) کمتر از 20 درصد مساحت کل ملک و کمتر از 50 متر مربع باشد، نیازی به تأمین پارکینگ برای تجاری‌های موجود نخواهد بود. در این حالت، زیربنای تجاری در پروانه ساختمانی محاسبه نمی‌شود.

5.5. تأمین پارکینگ محله‌ای توسط شهرداری

یکی از ویژگی‌های خاص بافت‌های فرسوده این است که شهرداری تهران مکلف به تأمین پارکینگ‌های محله‌ای برای جبران کسری پارکینگ واحدهای مسکونی است. این پارکینگ‌ها باید در مکان‌های مناسب در محله‌های بافت فرسوده ایجاد شوند. همچنین، شهرداری باید نقشه موقعیت این پارکینگ‌ها را به کمیسیون ماده 5 ارسال کند تا این مکان‌ها به‌عنوان پهنه‌های تثبیت‌شده در نظر گرفته شوند. این نقشه باید ظرف مدت سه ماه به کمیسیون ماده 5 ارائه گردد.

ضوابط تأمین پارکینگ در بافت فرسوده به‌منظور تسهیل در فرآیند نوسازی و بازسازی مناطق شهری در نظر گرفته شده‌اند. این ضوابط نه‌تنها امکان ساخت و ساز را برای مالکان و سازندگان فراهم می‌کنند، بلکه با ایجاد انعطاف در برخی موارد مانند پارکینگ‌های مزاحم و تأمین پارکینگ محله‌ای توسط شهرداری، به بهبود کیفیت زندگی در این مناطق و کاهش مشکلات حمل و نقل و ترافیک کمک می‌کنند.

6. سایر ضوابط بافت فرسوده

سایر ضوابط بافت فرسوده

در راستای بهبود وضعیت بافت‌های فرسوده و تشویق به نوسازی و بازسازی این مناطق، مجموعه‌ای از ضوابط و تسهیلات به‌منظور کاهش هزینه‌ها و مشکلات احتمالی برای مالکان و سازندگان در نظر گرفته شده است. برخی از این ضوابط عبارتند از:

1.6. رایگان بودن عوارض صدور پروانه

شهرداری تهران برای زمین‌هایی که در بافت فرسوده قرار دارند، عوارض صدور پروانه را به‌طور کامل رایگان کرده است. این اقدام موجب کاهش هزینه‌های مربوط به اخذ مجوز و تسهیل در نوسازی و ساخت و ساز در این مناطق می‌شود.

2.6. تسهیلات وام بافت فرسوده

دولت برای کمک به مالکان و سازندگان در بافت‌های فرسوده، تسهیلاتی تحت عنوان “وام بافت فرسوده” در نظر گرفته است. این تسهیلات به مالکان این املاک کمک می‌کند تا هزینه‌های مربوط به نوسازی و بازسازی را تأمین کنند و روند بازسازی تسریع شود.

3.6. کاهش حق‌الزحمه مهندس ناظر

حق‌الزحمه مهندس ناظر سازمان نظام مهندسی برای پروژه‌های بافت فرسوده به نصف کاهش یافته است. این کاهش هزینه در نظارت پروژه‌ها، به سازندگان این امکان را می‌دهد که بخشی از هزینه‌ها را کاهش دهند و فرآیند ساخت و ساز با سرعت بیشتری پیش برود.

4.6. جانمایی شیرهای هیدرانت در معابر فرسوده

شهرداری تهران موظف است در معابری از بافت‌های فرسوده که امکان دسترسی خودروهای آتش‌نشانی وجود ندارد یا با مشکل روبروست، نسبت به جانمایی و تعبیه شیرهای هیدرانت (شیر آتش‌نشانی) اقدام کند. این اقدام به‌منظور ارتقاء ایمنی محله‌ها و تسهیل در عملیات آتش‌نشانی در مواقع بحران صورت می‌گیرد.

5.6. عدم تعلق تراکم تشویقی به محلات با کمبود خدمات عمومی

به محلات یا نواحی که سرانه تأمین خدمات عمومی آن‌ها در شرایط بحرانی (کمتر از یک سوم سرانه مصوب خدمات و فضای سبز مقیاس محله یا ناحیه) باشد، تراکم‌های تشویقی ناشی از این دستورالعمل تعلق نمی‌گیرد. این ضابطه به‌منظور جلوگیری از تراکم بیش از حد در محلاتی است که زیرساخت‌های لازم برای پشتیبانی از این تراکم‌ها وجود ندارد.

• تبصره 1: فهرست اسامی محلاتی که در شرایط بحرانی قرار دارند باید قبل از ابلاغ این ضوابط به شهرداری‌های مناطق گزارش شده و تأییدیه تأمین خدمات و امکان برخورداری از تراکم‌های مربوطه در این محلات باید پس از ارائه گزارش شهرداری به تصویب کمیسیون ماده 5 برسد.
• تبصره 2: بلوک‌های شهری که سرانه خدمات عمومی مورد نیازشان را در داخل بلوک تأمین کرده‌اند، از شمول این بند مستثنی هستند و می‌توانند از تراکم‌های تشویقی استفاده کنند.

ضوابط مطرح‌شده در زمینه بافت فرسوده به‌منظور تسهیل در روند نوسازی این مناطق و ارتقاء کیفیت زندگی در آن‌ها در نظر گرفته شده‌اند. از تخفیف‌های مالی و تسهیلات وام تا تسهیل در فرآیندهای فنی مانند کاهش حق‌الزحمه مهندس ناظر، این اقدامات به مالکان و سازندگان کمک می‌کند تا با کمترین هزینه و پیچیدگی، ساختمان‌های جدیدی بسازند. این اقدامات همچنین در راستای بهبود ایمنی، خدمات عمومی و زیرساخت‌های شهری است تا بافت‌های فرسوده به مناطقی پویا و ایمن تبدیل شوند.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

بافت‌های فرسوده شهری به محله‌هایی اطلاق می‌شود که به دلیل فرسودگی ساختمان‌ها، مشکلات اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی، و کمبود دسترسی به خدمات شهری، نیاز به بازسازی و نوسازی دارند. این بافت‌ها به دلیل ویژگی‌های خاص خود، مانند ریزدانگی زمین‌ها، ناپایداری سازه‌ها و معابر باریک، از نظر ایمنی و کاربری با چالش‌هایی روبرو هستند.

در راستای نوسازی این بافت‌ها، شهرداری‌ها و دولت‌ها ضوابط و مشوق‌هایی را برای تشویق مالکین به نوسازی در نظر گرفته‌اند. این ضوابط شامل ارائه تسهیلات مالی، رایگان بودن عوارض صدور پروانه، کاهش حق الزحمه مهندس ناظر، و تخفیف در تأمین پارکینگ برای املاک با مساحت کمتر است. همچنین در برخی موارد، برای پروژه‌های تجمیعی و با هدف بهبود دسترسی، تراکم و طبقات تشویقی در نظر گرفته می‌شود.

اما در مواجهه با سوالاتی نظیر میزان حداقل مساحت زمین برای بهره‌مندی از طبقات تشویقی، باید توجه داشت که مصوبه جدید شورای عالی شهرسازی و معماری ایران که در سال ۱۳۹۸ تصویب شده است، حداقل مساحت زمین را 100 مترمربع برای بهره‌مندی از یک طبقه تشویقی تعیین کرده است، که به‌روزرسانی جدیدی است و مصوبات قبلی از اعتبار ساقط شده‌اند.

نتیجه‌گیری این است که در بافت‌های فرسوده، با توجه به ضوابط جدید، مالکان زمین‌های با مساحت بیش از 100 مترمربع می‌توانند از یک طبقه تشویقی و تراکم متناظر بهره‌مند شوند، و دولت و شهرداری‌ها تسهیلات مختلفی برای تسهیل این فرآیند در نظر گرفته‌اند. این تغییرات در نهایت می‌تواند به بهبود شرایط زندگی شهری و افزایش ایمنی و کاربری در بافت‌های فرسوده منجر شود.

جهت آشنایی کامل با “تخلفات ساختمانی” به جزوه آموزشی “جزوه کمیسیون ماده صد قانون شهرداری” و جهت آشنایی بیشتر با قوانین و ضوابط مربوط به این مقاله به پکیج “قوانین شهرداری و شهرسازی” در بخش گنجینه فایل وب‌سایت مراجعه فرمایید.