انواع کاربری زمین

مقدمه

انواع کاربری زمین را شهرداری مشخص می‌کند و این کاربری قبل از اینکه به مشتری فروخته شود، مشخص شده است. به‌عنوان‌مثال زمین‌هایی که کشت و کار در آن انجام می‌شود، دارای کاربری کشاورزی است و ساخت خانه، ساخت‌وساز یا احداث کارخانه در این نوع زمین‌ها ممنوع است. بهترین روش برای مشخص‌شدن نوع کاربری زمین آن است که گزینه‌های موردنظر خود را از شهرداری و سازمان‌های مربوطه استعلام کنید.

کاربری زمین به معنی چگونگی استفاده از آن زمین است که باتوجه‌به نیازهای هر منطقه، زمین‌های آن برای کاربردهای مختلف اختصاص داده می‌شود. همچنین تعیین کاربری زمین‌های هر منطقه بر اساس نوع و پراکندگی فعالیت‌های شهری صورت می‌گیرد.

1. طرح تفصیلی

عبارت از طرحی است که بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهری و نحوه استفاده از زمین­های شهری در سطح محلات مختلف شهر، موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آن­ها وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور، میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری، اولویت­های مربوط به مناطق و بهسازی، نوسازی، توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت تمامی عوامل مختلف شهری در آن تعیین و نقشه­ ها و مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می­شود.

بررسی و تصویب طرح­های تفصیلی شهری و تغییرات آن­ها در هر استان یا فرمانداری رئیس شورای اسلامی شهرستان، شهردار، نمایندگان سازمان میراث‌فرهنگی، مسکن و شهرسازی و نماینده مهندسی مشاور تهیه‌کننده طرح، انجام می­شود. آن قسمت از نقشه‌های تفصیلی که به تصویب انجمن شهر (شورای اسلامی شهر) برسد، برای شهرداری لازم اجرا خواهد بود.

1.1. ضرورت تهیه طرح تفصیلی: 

برای این ‌که بتوان خطوط کلی طرح جامع را به طرح‌های دقیق قابل‌اجرا تبدیل کرد، از طرح‌های تفصیلی استفاده می‌شود. زیرا طرح‌های جامع، شامل مسائل و راهنمایی‌ها و خط‌مشی‌های کلی است و به جزئیات نمی‌پردازد؛ بنابراین، طرح تفصیلی، متعاقب طرح جامع شهری و به‌منظور انجام برنامه‌های اجرایی تصویب شده، در این طرح صورت می‌گیرد.

به‌این‌ترتیب، ماهیت غیر قابل اجرای طرح‌های فرادست، تهیه طرح‌های تفصیلی را ضروری می‌کند، زیرا طرح تفصیلی عرصه‌ای است که در آن، طرح جامع به منصه عمل و اجرا نزدیک‌تر می‌شود؛ وضعیت اراضی و مالکیت روشن‌تر شده، سازوکار مدیریت شهری برای کنترل و نظارت بر فضاهای شهری و کاربری اراضی تکمیل می‌شود.

به‌طورکلی، منظور از تهیه طرح تفصیلی، عملی‌کردن اصول و اهداف طرح جامع شهر برای بهتر کردن و ارتقای کیفیت محیط، رفع کمبودها، ساماندهی محلات و افزایش توان نظارتی سازوکار مدیریت شهری است

2.1. مراحل تصویب طرح تفصیلی:

طبق قانون تأسیس شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران، تصویب طرح جامع از وظایف و اختیارات شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران است، البته این طرح پس از ارائه پیشنهاد شهردار به شورای اسلامی شهر و تصویب آن در شورای شهر و بررسی در کارگروه‌های تخصصی مربوط به شورای‌عالی شهرسازی ارائه شده و پس از تصویب به شهرداری ابلاغ می‌شود. پس از تصویب، طرح تفصیلی برای شهرداری همانند قانون اساسی برای یک کشور است که عدول از آن تخلف محسوب می‌شود.

سازمان تهیه‌کننده طرح تفصیلی بر پایه قانون تغییر نام، وزارت راه و شهرسازی است، اما این وظیفه در عمل به شهرداری‌ها محول شده است.

قرارداد تهیه طرح تفصیلی با مشاور توسط سازمان‌های راه و شهرسازی منعقد می‌شود و وظیفه تصویب آن بر عهده کمیسیون ماده پنج شورای‌عالی شهرسازی و معماری است.

بر اساس تبصره ۱ ماده ۲۳ قانون نوسازی و عمران شهری (۱۳۴۷)، شهرداری‌ها مکلف‌اند پس از تهیه و تصویب نقشه جامع شهر، حداکثر ظرف دو سال نقشه‌ای تفصیلی را تهیه کنند، اما تهیه رسمی طرح‌های تفصیلی مصادف با قانون تأسیس شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران (۱۳۵۱) است.

3.1. انواع طرح های تفصیلی

طرح تفصیلی پایه (مکمل طرح جامع شهر)

طرح تفصیلی موضعی جهت نوسازی و بهسازی بافت‌های موجود و توسعه‌های جدید شهر

طرح تفصیلی موضوعی برای موضوعات خاص (شبکه حمل‌ونقل، تأسیسات و …).

4.1. انواع کاربری زمین بر اساس طرح تفصیلی

۱– کاربری مسکونی: این نوع کاربری در خصوص زمین‌هایی استفاده می‌شود که مجوز ساخت واحدهای مسکونی به شکل خانه یا ویلا برای آن‌ها از شهرداری گرفته شده است. اگرچه هنوز به شکل زمین هستند و ساخته نشده‌اند.

۲– خدمات عمومی: این نوع کاربری مرتبط با خدمات عمومی و عام‌المنفعه است از قبیل مکان‌های عمومی مثل حمام‌های عمومی.

مصادیق انواع کاربری های خدمات عمومی:

• مجتمع خدمات رفاهی بین‌راهی
• هتل
• استخرهای آب گرم و آب‌معدنی
• مجتمع ورزشی
• مسجد و نمازخانه
• سرویس‌های بهداشتی
• پایانه‌های مسافربری و باربری
• کارگاه‌های راه‌سازی
• مرکز ارائه خدمات مکانیزه به کشاورزان
• جایگاه عرضه سوخت
• محل دفن زباله
• محل بازیافت زباله
• نیروگاه و تأسیسات تولید برق
• فرودگاه
• پایانه‌ها و بازارچه‌ها
• توقف گاه ماشین‌آلات سنگین

۳– تجاری: ‌ منظور از کاربری تجاری، داشتن مجوز فعالیت تجاری برای یک ملک است؛ مانند انواع مغازه‌ها، مراکز خرید، رستوران‌ها و ….

۴– اداری – دولتی: شامل بانک‌ها، مؤسسات و شرکت‌های دولتی و…

برخی املاک کاربری اداری دارند اما دولتی نیستند. این املاک اصولا به صورت دفترهای نمایندگی یا دفتر فروش می باشند اما مانند مغازه در آن ها خرید و فروش انجام نمی شود و این نوع املاک حق نصب تابلو دارند.

۵– صنعتی: منظور از کاربری صنعتی برای یک ملک داشتن مجوز فعالیت‌های صنعتی است. فعالیت‌های صنعتی به فعالیت‌هایی گفته می‌شود که در راستای تولید و ساخت محصولات انجام می‌شوند و بیشتر شامل کارخانه‌ها، تعمیرگاه‌ها، کارگاه‌ها و … است.

۶– انبارداری: این نوع کاربری مخصوص زمین‌هایی است که برای نگهداری و ذخیره کالاهای مختلف استفاده می‌شوند که معمولاً به شکل ساختمان‌هایی با ویژگی‌های خاصی تأسیس می‌شوند؛ مانند انبار، سوله، سردخانه …

۷– معدن: معمولاً زمین‌هایی که در آن‌ها معادن باارزش کشف می‌شود جهت استخراج به این نوع کاربری اختصاص داده می‌شوند. مانند معادن سنگ، فلزات و.. برای اینکه مالک ملک بتواند از معدن بهره‌برداری کند باید مجوز اخذ نماید و ملک خود را تحت عنوان معدن به ثبت برساند.

۸– کشاورزی: زمین‌های با کاربری کشاورزی شامل زمین‌های زراعی و باغ‌ها هستند. تفاوت زمین‌های زراعی با باغ در این است که زمین زراعی معمولاً برای کشت محصولاتی مانند گندم، برنج و.. که در طی یک الی دو سال به بار می‌نشینند و بازدهی می‌دهند اختصاص داده می‌شود درحالی‌که باغ برای کشت میوه و درخت و.. به کار می‌رود.

۹– حمل‌ونقل: این نوع کاربری مختص زمین‌هایی است که به امور حمل‌ونقل می‌پردازند از جمله پایانه‌ها، فرودگاه‌ها، راه‌آهن، ایستگاه‌های مترو و…

۱۰– آموزشی: شامل دانشگاه، دبیرستان، مهدکودک، مؤسسات آموزشی و..،

• رای دیوان عدالت اداری درباره تغییر کاربری آموزشی

رأی دیوان عدالت اداری درباره تغییر کاربری آموزشی / درباره تغییر کاربری آموزشی رایی از هیئت عمومی دیوان عدالت اداری راجع به اینکه گرفتن قسمتی از ملک یا بهای آن توسط آموزش‌وپرورش در قبال تغییر کاربری صحیح است یا خیر و اینکه آیا آموزش‌وپرورش حق و اختیاری درباره تغییر کاربری آموزشی دارد یا خیر؟ صادر شده که در زیر درج می‌شود:

رأی هیئت عمومی به شماره ۱۸۴ مورخ ۱۷/۲/۱۳۹۸

مصوبه مورد شکایت در قسمت مورد ابطال:موضوع شکایت و خواسته: ابطال بند ج دستورالعمل نحوه اقدام و تعیین تکلیف اراضی و فضاهای آموزشی و پرورشی وزارت آموزش‌وپرورش به شماره ۱۷۹؍۱۸۰؍۱۰۰-۲۰؍۸؍۱۳۷۴

ج- نحوه تعیین تکلیف فضاهای آموزشی:

۱– تملک اراضی بایر و دایر مزروعی و مشجر باتوجه‌به نیاز ادارات آموزش‌وپرورش و با درنظرگرفتن اولویت‌ها از طـریق اعمـال تبصره ۸۴ قانون بـرنامه دوم توسعـه و آیین‌نامه اجرایی آن توسـط سـازمان زمین و مسکن صورت می‌گیرد. بدیهی است اقدام به نحو فوق مانع از توافق آموزش‌وپرورش با مالک یا مالکین در موارد خاص به‌طوری‌که سهم آموزش‌وپرورش از مساحت زمین بیش از ۵۰% باشد و به‌صورت رایگان و بلاعوض رسماً توسط مالک یا مالکین به آموزش‌وپرورش منتقل شود، نخواهد بود.

۲– از اراضی با کاربری آموزشی که در بخشی از آنها بنای غیرآموزشی احداث شده و بخش دیگر آن به‌صورت زمین باقیمانده و برابر حداقل استانداردهای متداول آموزشی مستعد برای احداث فضای آموزشی باشد می‌توانند وفق بند ۱ اقدام نمایند.

۱-۲– درصورتی‌که زمین باقیمانده جهت احداث واحد آموزشی قابل‌استفاده نباشد، در صورت مصلحت می‌توان با مالکین مربوط به طرق زیر توافق نمود. واگذاری رسمی قسمتی از زمین به طور رایگان به آموزش‌وپرورش در قبال موافقت با تغییر کاربری مابقی ملک به‌شرط قابلیت تفکیک بر اساس ضوابط مربوطه.

– درصورتی‌که زمین توافق شده قابل‌تفکیک نبوده و یا مالک یا مالکین تمایل به تغییر کاربری کل زمین باقی‌مانده را داشته باشند اهدای بهای عادله زمین مورد توافق شده به آموزش‌وپرورش و یا تأمین معوض برابر بهای عادله زمین مورد توافق و انتقال قطعی و رسمی آن به آموزش‌وپرورش.

 ۳– در خصوص فضاهای آموزشی که کلاً اشغال و در آنها بنای غیرآموزشی احداث گردیده، چنانچه آموزش‌وپرورش به این‌گونه املاک نیاز مبرم داشته باشد برابر قانون نحوه خرید و تملک اراضی … مصوب ۱۷؍۱۱؍۱۳۵۸ شورای انقلاب نسبت به خرید و تملک آنها اقدام خواهند نمود و در صورت عدم نیاز می‌توان با مالک یا مالکین توافق نمود که در قبال موافقت با تغییر کاربری بخشی از بهای عادله عرصه و اعیان را که درهرحال نمی‌تواند از ۴؍۱ کمتر باشد به آموزش‌وپرورش اهدا نماید و یا معادل وجه وفق زمینی در محل موردنیاز آموزش‌وپرورش تهیه و به‌صورت رایگان رسماً به آموزش‌وپرورش انتقال دهند.

۴– آن دسته از اراضی که متعلق به غیر بوده و توسط آموزش‌وپرورش به نحوی تصرف گردیده ضرورتاً باید در اولویت تملک و خرید قرار داده شود. در این مورد با عنایت به نیات خیرخواهانه مالک یا مالکین و تجربیات موفق سال‌های اخیر در واگذاری رایگان زمین به آموزش‌وپرورش، در درجه اول با جلب همکاری مالک یا مالکین ترتیبی اتخاذ گردد که اراضی منصرفی به‌رایگان به آموزش‌وپرورش صلح شود و در صورت نیاز مالک به بخشی از بهای این‌گونه اراضی طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری و توافق با مالک قیمت توافق شده از محل کمک‌های اهدایی موضوع اجرای این دستورالعمل و یا اعتبارات دولتی با هماهنگی مراجع ذی‌ربط تأمین و پرداخت گردد.

۵– در استان‌هایی که شورای آموزش‌وپرورش طبق قانون مربوط تشکیل شده باشد کمیته استانی موظف است وضعیت کلیه املاک و اراضی واجد کاربری آموزشی را باتوجه‌به موارد مذکور در این دستورالعمل مشخص و پیشنهاد لازم در مورد خرید و تملک یا توافق با مالک و مالکان را به شورا ارائه و نهایت همکاری را با شورا معمول دارد.

۶– خرید و تعیین تکلیف املاک مشمول این دستورالعمل که در مالکیت خانواده معظم ایثارگران است از اولویت خاص برخوردار خواهد بود.

۷– موارد استثنایی که مالک یا مالکین به دلیل عسروحرج و عدم تمکن مالی قادر به توافق با آموزش‌وپرورش نیستند پس از بررسی کمیته استانی با ذکر دلایل موجه و تأیید مدیرکل جهت اتخاذ تصمیم به کمیته مرکزی ارسال گردد.

۸– در مورد اراضی موردنیاز آموزش‌وپرورش واقع در محدوده روستاها طبق روال گذشته و با جلب نظر و همکاری شورای اسلامی روستا اقدام شود.

۹– کلیه هدایای نقدی و وجوه حاصله از اجرای این دستورالعمل در حساب کمک‌های مردمی ادارات کل آموزش‌وپرورش استان‌ها متمرکز و منحصراً جهت خرید، تکمیل و توسعه اماکن آموزشی و پرورشی در محل‌های موردنیاز همان استان بر طبق تشخیص کمیته استانی به مصرف خواهد رسید.

به‌موجب بند ۳ ماده ۱ قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی و تعیین وظایف آن مصوب سال ۱۳۵۳ طرح تفصیلی عبارت از طراحی است که بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر، نحوه استفاده از زمین‌های شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آنها تهیه و تنظیم می‌شود و همچنین مطابق ماده ۵ اصلاحی قانون تأسیس شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب سال ۱۳۸۸ بررسی و تصویب طرح‌های تفصیلی شهری و تغییرات آنها در هر استان به‌وسیله کمیسیونی بـه ریاست استانـدار و بـا عضویت شهردار و نماینـدگان وزارت مسکن و شهرسازی، وزارت جهـاد کشاورزی و سازمان میراث‌فرهنگی و گردشگری و صنایع‌دستی و رئیس شورای اسلامی شهر ذی‌ربط و نماینده سازمان نظام‌مهندسی استان صورت می‌گیرد. نظر به اینکه تغییر کاربری آموزشی برای آموزش‌وپرورش ایجاد تکلیف می‌کند و حقی برای دستگاه مجری برای تغییر ایجاد نمی‌کند تا در قبال آن منتفع شود و مرجع انحصاری تغییر کاربری در محلات مختلف شهری کمیسیون مقرر در ماده ۵ قانون تأسیس شورای‌عالی شهرسازی و معماری است، بنابراین بند ج دستورالعمل مورد شکایت در قسمت‌هایی که ناظر به تملک رایگان یا دریـافت بهای ملک یـا معوض در قبـال مـوافقت آموزش‌وپرورش بـا تغییر کاربـری آموزشی است، خلاف قانون و خارج از حدود اختیارات مرجع تصویب تشخیص شد و با استناد به بند ۱ ماده ۱۲ و ماده ۸۸ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ ابطال می‌شود.

۱۱– ورزشی: زمین‌هایی که مجوز انجام فعالیت‌های ورزشی دارند به این نوع کاربری اختصاص داده می‌شوند. از جمله استادیوم‌های ورزشی، باشگاه‌های ورزشی زمین‌های بازی و …

۱۲– فضای سبز: زمین‌هایی که به فضای سبز اختصاص‌داده‌شده‌اند دارای این کاربری هستند از جمله پارک‌ها، فضای سبز، ‌ میادین و کمربند سبز شهری
۱۳– فرهنگی – مذهبی: از جمله سینما، کتابخانه، مسجد، تئاتر، حسینیه، گورستان و …

۱۴– بهداشتی – درمانی: از جمله درمانگاه، بیمارستان، کلینیک و … که به خدمات درمانی و بهداشتی اختصاص‌داده‌شده‌اند.

۱۵– کاربری مختلط: عبارت از ترکیب چند عملکرد از کاربری‌های مختلف یک قطعه زمین (تجاری، مسکونی، اداری)

۱۶– کاربری آموزشی: شامل فعالیت‌های کودکستان، ‌ دبستان، دبیرستان و دانشگاه و …

۱۷– کوچه: به گذرهایی گفته می‌شود که عرض آنها از ۱۲ متر کمتر باشد.

۱۸– فضای سبز: شامل پارک، ‌ پارک کودک، فضای سبز، ‌ رفوژ سبز خیابان‌ها، میادین و کمربند سبز شهری

۱۹– فرهنگی – مذهبی: شامل کتابخانه، سینما، تئاتر، مسجد، حسینیه، گورستان و …

۲۰– بهداشتی – درمانی: شامل بیمارستان، درمانگاه، کلینیک و …

۲۱– ورزشی: شامل استادیوم‌های ورزشی، زمین‌های بازی، باشگاه‌های ورزشی و …

• استخرهای سرپوشیده و روباز نیز جزء این دسته از املاک هستند که با مجوز شهرداری به فعالیت می‌پردازند.
• تا به امروز اکثر کاربری‌های ورزشی برای املاکی صادرشده که عمدتاً دولتی بودند؛ اما هم‌اکنون شاهد ورود بخش خصوصی در این حوزه نیز هستیم.
• البته اغلب کاربری ورزشی صادرشده برای بخش خصوصی، بیشتر به باشگاه‌های کوچک ورزشی تخصیص‌داده‌شده است.

۲۲– پارکینگ: شامل پارکینگ‌های طبقاتی و پارکینگ‌های در سطح است.

۲۳–خدمات شهری: شامل مراکز زباله، آتش‌نشانی، دفتر پست، کلانتری، نواحی شهرداری و …

۲۴– تجهیزات شهری: شامل آب، برق، گاز، تلفن، فاضلاب شهری و سایر تأسیسات زیربنایی شهری است.

۲۵– فاقد کاربری: منظور زمین‌هایی هستند که فاقد هرگونه کاربری هستند و هنوز طبق برنامه طرح جامع، دارای آزادسازی و طرح تفصیلی نشده‌اند.

تفاوت میان زمین دارای کاربری با زمین بدون کاربری چیست؟

قبل از صحبت‌کردن در مورد انواع زمین‌ها باید بدانیم کاربری به چه معنا است؟ و زمین دارای کاربری چه تفاوتی با زمین بدون کاربری دارد؟ کاربری در اصطلاحات مربوط به اراضی به معنای قابلیتی است که زمین می‌تواند داشته باشد. برخی زمین‌ها برای استفاده مرتعی مناسب هستند، برخی برای کشاورزی و برخی دیگر تنها کاربری آن‌ها جنگلی است. البته کاربری زمین به این سه دسته محدود نمی‌شود و بر اساس قوانین و شرایط موجود، برای زمین‌ها کاربری‌های گوناگونی تعریف می‌شود.

تفاوت زمین‌های دارای کاربری با زمین‌هایی که این قابلیت را ندارند در یک نکته ساده است، آن هم این است که این از زمین‌ها درگذشته و در حال حاضر هیچ استفاده‌ای نشده است. همچنین هنوز هم بر اساس برنامه طرح جامع، دارای آزادسازی و طرح تفصیلی نشده‌اند، در نتیجه بدون کاربری هستند.

2. قوانین حاکم بر اراضی

پس از انقلاب اسلامی ایران قوانینی برای حمایت از کشاورزان و خانواده های فاقد زمین برای اعطای زمین به این خانوارها از طرف نظام جمهوری اسلامی ایران به عمل آمد.

این قوانین به جهت حمایت از کشاورزان و قشر کم درآمد وقت بوده است.

از جمله قوانین حمایتی که توسط مجلس و یا شورای انقلاب به تصویب رسید به شرح ذیل بودند.

1- قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن مصوب 05/04/1358

2- قانون نحوه واگذاری و احیای اراضی مصوب 25/06/1358

3- قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن مصوب 30/09/1365

4- قانون زمین شهری مصوب 22/06/1366

از بین تمامی قوانین مصوب شده، قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن مورخ 05/04/1358 و قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن در تاریخ 30/09/1365 بسیارحائز اهمیت بودند.

دلیل اهمیت این دو قانون به شرح ذیل است:

1- کلیه مالکین قبلی که اراضی آنها داخل حریم شهری بوده و اعتبار اسناد مالکیتی آنها بواسطه تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن ابطال شده بود، میبایست ثابت می نمودند که قبل از تاریخ 05/04/1358 اراضی مربوطه را آباد نموده و به نحوی در اراضی مذکور به ساخت و ساز یا کشت و زرع مشغول بوده اند تا اراضی مذکور جزء زمین های موات محسوب نشده، تا مالکین قبلی بتوانند مالکیت خود بر اراضی مربوطه را به مرجع مربوطه(کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری) اثبات نمایند.

2- همچنین کلیه مالکینی که اراضی آنها خارج از حریم شهری بوده و اعتبار اسناد مالکیتی آنها بواسطه تصویب قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن، باطل شده بود، میبایست ثابت می نمودند که قبل از تاریخ 30/09/1365 اراضی مربوطه را آباد نموده و به نحوی در اراضی مذکور به کشاورزی و کشت و زرع مشغول بوده اند تا اراضی مذکور جزء زمین های موات محسوب نشده، تا مالکین قبلی بتوانند مالکیت خود بر اراضی مربوطه را به مرجع مربوطه(هیات 7 نفره واگذاری اراضی وزارت جهاد کشاورزی(در حال حاضر سازمان امور اراضی)) اثبات نمایند.

1.2. انواع زمین

در تاریخ 25/06/1358 قانونی تحت عنوان قانون نحوه واگذاری و احیای اراضی توسط شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران تصویب گردید.

طبق ماده 1 قانون مذکور اراضی به صورت زیر طبقه بندی شده بودند.

1.1.2 زمین دایر (دائر)

به زمین‌هایی اطلاق می‌شود که قبلاً آباد بوده، یا آماده بهره‌برداری می‌باشد یا در حال حاضر در حال بهره‌برداری می‌باشند. به‌عبارت‌دیگر تصرف و بهره‌برداری از آن زمین‌ها استمرار دارد.

2.1.2. زمین بایر (بائر)

زمین‌هایی که قبلاً سابقه عمران و آبادانی داشته (کاربری خاصی داشته‌اند) اما در حال حاضر به دلیل عدم بهره‌برداری و یا کارایی مناسب به مدت ۵ سال بلااستفاده باقی‌مانده‌اند.

تعریف دیگر اینکه به‌موجب ماده ۴ قانون زمین‌شهری:

اراضی بائر شهری، زمین‌‌‌هایی است که سابقه عمران و احیاء داشته؛ ولی به‌تدریج به حالت موات برگشته اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد.

3.1.2. زمین موات 

معنی این کلمه به معنی مرده و بی‌جان است. این اصطلاح در مورد زمین‌هایی که تابه‌حال هیچ عملیات (عمران و آبادانی) روی آن انجام نگرفته به کار می‌رود.

این زمین‌ها معمولاً به همان شکل طبیعی خود مانده‌اند یا تابه‌حال هیچ عملیات عمرانی، خواه به‌واسطه وجود آب فراوان (برکه، نیزار، علفزار و جنگل) و یا خواه به‌واسطه نبود آب‌روی آن انجام نشده است.

در اصطلاح حقوقی، طبق ماده ۲۷ قانون مدنی: اراضی موات، به زمین‌‌‌هایی گفته می‌شود که معطل افتاده و آبادی و کشت و زراعت در آنها وجود نداشته باشد.

همچنین به‌موجب ماده 3 قانون زمین شهری:به اراضی شهری گفته می‌شود که سابقه عمران و احیا نداشته باشند.

به‌طورکلی اراضی موات زمین‌هایی هستند که مالک معینی ندارند و از آنها انتفاعی برده نمی‌شود.

1.3.1.2. اقسام اراضی موات

به طور کلی اقسام اراضی موات به چهار گروه زیر تقسیم می شوند.

1- زمین هایی که از اصل موات بوده اند و می دانیم که در هیچ تاریخی ملک کسی نبوده است و یا ندانیم که سابقه ملکیت داشته است.

2- اراضی که در گذشته سکنه داشته، ولی از بین رفته و به کلی منقرض شده اند.

3- اراضی که از روی آثار میدانیم که مالک دارد ولی معلوم نیست که چه کسی است و ملک به صورت خرابه رها شده است.

4- اراضی که مالک معینی دارد ولی از آن اعراض نموده است.

2.3.1.2. چه زمانی، زمینی موات و مباح خواهد بود؟

برای اینکه بدانیم چه زمانی زمینی موات و مباح خواهد بود از طریق دو شرط زیر می‌توانیم متوجه آن شویم:

1- زمانی که زمین مالک خاص نداشته باشد یا به سبب اهمالکاری مالکان آباد نباشد.

2- زمانی که داخل زمین هیچ آبادی و کشت و زرعی در آن نباشد.

3.3.1.2. مالکیت اراضی موات باقی مانده

به طور کلی زمین های موات باقی مانده به سه ارگان زیر تعلق دارد:

1- وزارت مسکن و شهرسازی

2- وزارت جهاد کشاورزی

3- سازمان امور اراضی(زیرمجموعه وزارت جهاد کشاورزی)

4.3.1.2. انواع زمین موات

زمین‌های موات به دو گروه کلی طبقه‌بندی می‌گردند.

1- زمین های موات داخل حریم بافت شهری

2- زمین های موات خارج حریم بافت شهری

5.3.1.2. زمین های موات داخل حریم بافت شهری

پس از پیروزی انقلاب اسلامی مجلس شورای انقلاب برای حمایت از افراد محروم و افزایش عرضه زمین برای تعدیل قیمت‌های مسکن در جامعه با تصویت 2 قانون به حمایت این مسائل پرداخت.

1- قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن مصوب در تاریخ 05/04/1358

2- قانون زمین شهری مصوب در تاریخ 22/06/1366

3. هدف از تصویب قوانین

هدف از تصویب قوانین تحقق آرمان‌های ذیل بوده است.

هدف از تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن مصوب تاریخ 05/04/1358

1- مهلت به افرادی که داخل بافت شهری، اراضی مالکیتی داشتند تا برای عمران و آبادسازی زمین هایی که در اختیار داشتند اقدام نمایند.

2- در صورت عدم عمران و آبادانی در سالهای گذشته، کلیه اسناد مالکیتی افراد باطل شده و سند زمین های مذکور به نام دولت ثبت می شدند.

3- اختصاص زمین به واجدین شرایط و افراد محروم توسط مراجع معرفی شده.

لازم به ذکر است که احیای این‌گونه از اراضی بر خلاف ماده 27 قانون مدنی بوسیله اشخاص حقیقی و حقوقی، موجب تملک اشخاص آبادگر نمی شد.

هدف از تصویب قانون زمین‌شهری در تاریخ 22/06/1366

1- افزایش عرضه زمین و تعدیل و تثبیت و کنترل قیمت سعودی زمین بوده است.

2- تمام زمین های موات شهری در اختیار دولت باشد.

3-اسناد مالکیتی اشخاص قبلی در خصوص این اراضی در صورت عدم آباد سازی اراضی مربوطه ابطال گردد.

4- قانون ادارات ثبت را ملزم به شناسایی و ثبت اینگونه از اراضی به نفع دولت نماید. همچنین مسئول مدیریت و واگذاری اینگونه اراضی را به سازمان مسکن و شهرسازی محول نماید.

5- تحت اختیارگرفتن کلیه اراضی موات شهری و جلوگیری از اقدام اشخاص حقیقی یا حقوقی نسبت به احیاء اراضی موات شهری و مالک شدن آنها بر طبق ماده 27 قانون مدنی، تا دیگر افراد نتوانند از این بند قانونی بدون دریافت اجازه از دولت سوء استفاده نمایند.

4. وظایف دبیرخانه کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری

وظایف دبیرخانه کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری به شرح ذیل می باشد.

1- وصول استعلام ادارات دولتی ذیربط و پاسخ به استعلامات مذکور در خصوص نوع زمین

2- بررسی وضعیت مورد استعلام از لحاظ بلامانع بودن طرح در کمیسیون

3- تکمیل پرونده و ارجاع آن به کمیسیون

4- جمع آوری آراء کمیسیون و ابلاغ آنها به مالکین یا درج در روزنامه کثیر الانتشار

5- ارسال یک نسخه از آراء صادره به اداره کل زمین شهری استان

6- تهیه آمار از فعالیتهای کمیسیون

7- جمع آوری مدارک لازم جهت دفاع در محاکم

5. نحوی عملکرد کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری

افراد معترض نسبت به ابطال اسناد مالکیتی خود در حریم بافت شهری، می‌بایست با ارائه مستندات ذیل به کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری از مالکیت اراضی خود دفاع نمایند.

1- ارائه اسناد مالکیتی

2- ارائه استشهاد نامه محلی

3- ارائه نقشه های هوایی سالهای کذشته از سازمان نقشه برداری کل کشور تهیه شده است

4- ارائه نظر کارشناس رسمی دادگستری

درصورتی‌که تمامی مدارک، مستندات و گزارش‌ها ارائه شده توسط کارشناس رسمی دادگستری به کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری، موید آن بودند که، زمین مذکور قبل از تاریخ 05/04/1358 آباد بوده است، در آن صورت، زمین به مالک قبلی عودت داده می شد و در صورت منفی بودن جواب مستندات و گزارشات، تمامی مدارک و مستندات قبلی زمین ابطال و سند جدید زمین به نام دولت ثبت می شد.

6. مراجع رسیدگی به اعتراضات آرای صادر شده کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری

درصورتی‌که هریک از طرفین دعوا (مالک قبلی زمین  یا وزارت مسکن و شهرسازی) نسبت به رأی صادر شده از کمیسیون ماده 12 قانون زمین‌شهری اعتراض داشتند، 3 ماه پس از تاریخ صدور رأی کمیسیون ماده 12 قانون زمین‌شهری، فرصت داشتند تا اعتراض خود به رأی صادر شده را در دادگاه عمومی – حقوقی شهرستان محل وقوع ملک تسلیم نمایند.

در صورت عدم نتیجه‌گیری پس از دادگاه عمومی – حقوقی، طرفین دعوا می‌توانستند اعتراض خود را در دادگاه تجدیدنظر استان، طرح نمایند.

7. زمین‌های موات خارج حریم بافت شهری

پس از پیروزی انقلاب اسلامی مجلس شورای انقلاب برای حمایت از افراد محروم، کشاورزان و تولید محصولات بیشتر کشاورزی و توسعه سطح زیر کشت محصولات کشاورزی با تصویب 1 قانون که یک ماده واحده با 5 تبصره بود، اسناد اراضی خارج از حریم بافت شهری را که توسط رژیم سابق(شاه) به افرادی ارائه شده بود، ابطال و از این طریق به حمایت از این قشر زحمتکش جامعه پرداخت.

1- قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن مصوب تاریخ 30/09/1365

1.7. هدف از تصویب قانون

1- ابطال اسناد اراضی موات خارج از حریم شهری

2- اعلام مرجع تشخیص، تقسیم و رسیدگی به اعتراضات احتمالی در خصوص اراضی موات خوانده شده در خارج از حریم شهری

2.7. مسئول اراضی موات خارج از حریم بافت شهری

طبق قانون مصوب در سال 1365 مسئولیت اراضی موات خارج حریم بافت شهری بر عهده وزارت کشاورزی قراداده شد.

وزارت کشاورزی نیز با تشکیل هیئت‌های 7 نفره واگذاری اراضی، مرجعی را برای تشخیص، تقسیم و رسیدگی به اعتراضات احتمالی مالکان قبلی به واگذاری اراضی به واجدین شرایط را تاسیس نمود.

لازم به ذکر است که در اواخر سال 1370 پس از پایان جنگ تحمیلی به دلائل خاصی، هیات های 7 نفره واگذاری اراضی منحل شده و وظایف مربوطه به سازمان امور اراضی محول گردید.

3.7. اعضای تشکیل دهنده هیات‌های 7 نفره واگذاری اراضی

طبق قانون اعضای تشکیل‌دهنده این هیئت‌ها به شرح ذیل بودند.

1- دو نفر نماینده از وزارت کشاورزی(در آن سالها وزارت کشاورزی و جهادسازندگی از یکدیگر مجزا بودند)

2- یک نفر نماینده از جهاد سازندگی

3- یک نفر نماینده از وزارت کشور

4- یک نفر نماینده از حاکم شرع

5- دو نفر از اهالی متعهد محل شهر و یا روستا به تائید حاکم شرع

4.7. وظایف هیئت‌های 7  نفره واگذاری اراضی

شرح کلی وظایف هیئت‌های 7 نفره به شرح ذیل بودند.

1- حل و فصل قضایای مورد نزاع مربوط به اجرای قانون تشخیص اراضی موات خارج از حریم بافت شهری

2- واگذاری زمین به کشاورزان واجد شرایط

3- تشخیص صلاحیت و میزان استفاده از وام و امکانات کشاورزی برای واجدین شرایط

5.7. نحوه عملکرد هیئت‌های 7 نفره واگذاری اراضی

افراد معترض نسبت به ابطال اسناد مالکیتی خود در خارج بافت شهری با ارائه مستندات ذیل به هیئت 7 نفره واگذاری اراضی می توانستند از مالکیت اراضی خود دفاع نمایند.

1- ارائه اسناد مالکیتی

2- ارائه استشهاد نامه محلی

3- ارائه نقشه های هوایی سالهای کذشته از سازمان نقشه برداری کل کشور

4- ارائه نظر کارشناس رسمی دادگستری

درصورتی‌که تمامی مدارک و مستندات و گزارش‌ها ارائه شده توسط کارشناس رسمی دادگستری به هیئت 7 نفره واگذاری اراضی، موید آن بودند که زمین مذکور قبل از تاریخ 30/09/1365 آباد بوده یا در آن اراضی به کشاورزی و کشت و زرع می پرداختند، در آن صورت، زمین به مالک قبلی عودت داده می شد و در صورت منفی بودن جواب مستندات و گزارشات، تمامی مدارک و مستندات سندزمین مربوطه به نام دولت  ثبت می شد تا به افراد واجد شرایط واگذار گردد.

6.7. مراجع رسیدگی به اعتراضات آرای صادره از طرف هیئت 7 نفره

درصورتی‌که هریک از طرفین دعوا نسبت به رأی صادر شده از هیئت 7 نفره واگذاری اراضی اعتراض داشتند، می‌توانستند اعتراض خود به رأی صادر شده را در دادگاه عمومی – حقوقی شهرستان محل وقوع ملک تسلیم نمایند.

همچنین در صورت عدم نتیجه‌گیری از دادگاه عمومی – حقوقی می‌توانستند، اعتراض خود را در دادگاه تجدیدنظر استان، مطرح نمایند.

لازم به ذکر است که قانون‌گذار، مهلتی را برای اعتراض به رأی هیئت 7 نفره، در قانون ندیده است و لذا هر زمانی طرفین دعوا (مالک قبلی یا وزارت جهاد کشاورزی و یا سازمان امور اراضی) می‌توانند نسبت به رأی صادره از طرف هیئت 7 نفره اعتراض نماید.

8. نکات خرید انواع زمین

وقتی می‌خواهید زمینی را خریداری کنید به نکات زیر توجه کنید:

• زمینی که می‌خرید از چه نوع است: بایر، دایر، موات
• کاربری زمین چیست و شما زمین را به چه هدفی می‌خرید.
• زمانی که درباره زمین مطمئن شدید و اطلاعات کافی درباره موقعیت زمین، آینده آن، موقعیت جغرافیایی، کاربری زمین، موانع قانونی، شناسایی مالک حقیقی و مذاکره با افراد بومی آن منطقه انجام دادید، نوبت به مذاکرات و رسیدن به توافق با فروشنده است.
• برای پیش‌پرداخت سعی کنید حداقل مبلغ را در نظر بگیرید که اگر از خریدتان پشیمان شدید، هزینه کمتری بابت خسارت بپردازید.
• برای نقل‌وانتقال سند، ۳۰ الی ۴۰ روز فرصت دارید تا سند قانونی را تنظیم کنید. در صورت عدم رعایت و توجه به این مهلت زمانی، قولنامه باطل شده و باید خسارت پرداخت شود.
• قدم بعدی باید به دفتر ثبت اسناد رسمی مراجعه کنید تا کارهای نقل‌وانتقال سند به‌صورت رسمی انجام شود. در این مرحله اگر سند در رهن ارگان خاصی باشد و یا به‌عنوان وثیقه در حال استفاده باشد مشخص می‌شود. حتماً این موارد را استعلام بگیرید.
• در مرحله بعد، عوارض و مالیات باید پرداخت شود.
• مرحله آخر، سند قانوناً به خریدار انتقال پیدا می‌کند.

9. قابلیت تغییر کاربری اراضی

یکی از شایع‌ترین دعاوی ملکی، مربوط به دعاوی و مسائل مربوط به تغییر کاربری اراضی و املاک است. بر اساس قوانین حقوقی کشور برخی از تغییر کاربری‌ها جرم تلقی نمی‌شوند و امکان تغییر کاربری اراضی وجود دارد. از مصادیق قانونی تغییر کاربری اراضی می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

1. اگر صاحبان باغ‌ها و مناطق زراعی بخواهند خانه یا محدوده‌ای را برای سکونت خود بسازند، می‌توانند تنها یک‌بار در باغ یا منطقه زراعی خود خانه‌سازی کنند. ضمناً مساحت این خانه نباید بیش از 500 مترمربع باشد.
2. همچنین تغییر کاربری اراضی زراعی برای احداث دام‌پروری، پرورش ماهی، احداث گلخانه، فعالیت‌های زنبورداری، پرورش اسب، گاوداری، پرورش قارچ، پرورش کرم ابریشم و تمامی فعالیت‌های مرتبط در بخش کشاورزی و دامداری مجازاتی ندارد و قانونی تلقی می‌شود. درصورتی‌که اراضی به مواردی به‌جز موارد ذکرشده تغییر کاربری داده شوند، مجازات‌ نقدی و حتی مجازات زندان در پی خواهند داشت.

10. شرایط تغییر کاربری اراضی

باتوجه‌به ساخت‌وسازهای غیرمجاز و مسکونی کردن بیش از حد زمین‌های زراعی و کشاورزی در طی چند سال اخیر، قانون‌گذاران در این زمینه قوانینی وضع کرده‌اند که به قانون حفظ اراضی معروف است. بر اساس این قوانین، اگر کسی بدون مجوز از وزارت جهاد کشاورزی اقدام به تغییر کاربری اراضی خود کند، نه‌تنها مشمول مجازات سنگین مالیاتی می‌شود، بلکه در صورت تکرار ممکن است تا 6 ماه مجازات زندان را متحمل شود.
کسانی که قصد تغییر کاربری اراضی خود را دارند، ابتدا باید به دبیرخانه کمیسیون تغییر کاربری در جهاد کشاورزی مراجعه کنند و درصورتی‌که با درخواست آن‌ها موافقت شود، 80 درصد قیمت روز زمین خود را به‌عنوان مالیات پرداخت کنند. مجوز صادرشده حدود 2 سال اعتبار دارد و طی این 2 سال متقاضی باید طبق آنچه در مجوز ذکرشده است، اقدام به تغییر کاربری خود کند. درصورتی‌که فرد در محدوده شهری قصد تغییر کاربری داشته باشد، باید مجوز صدور پروانه ساختمان را هم از شهرداری منطقه دریافت کند.

11. برای گرفتن مجوز تغییرکاربری چه باید کرد؟

مراجعه به دبیرخانه کمیسیون

برای اخذ مجوز تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها باید درخواست تغییر کاربری را با رعایت شرایطی به دبیرخانه کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ قانون حفظ کاربری تقدیم نمود.

اخذ درخواست اشخاص حقیقی و حقوقی برای تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ­ها همراه با مدارک مربوطه از وظایف و اختیارات دبیرخانه کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ قانون حفظ کاربری است. اما ادارات جهاد کشاورزی شهرستان‌ها هم معمولاً درخواست‌ها را دریافت می‌کنند و به دبیرخانه مذکور ارسال می‌کنند. مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان درخواست تغییر کاربری را جهت انجام بررسی­های اولیه اعم از مطابقت مدارک منضم به درخواست و نقشه ارائه­شده و… به کارشناس یا کارشناسان منتخب رئیس سازمان جهاد کشاورزی ارجاع می­نماید و پس از وصول نظریه مذکور مبنی بر زراعی و باغ بودن، نسبت به اخذ پاسخ استعلامات مقرر در ماده 3 آئین­نامه اجرایی اقدام و پرونده متشکله را به دبیرخانه کمیسیون ارسال می‌کنند.

1.11. اقدامات دبیرخانه کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها

بعد از رسیدن درخواست به دبیرخانه کمیسیون، در دبیرخانه کمیسیون مذکور اقدامات زیر انجام می‌شود:

1. ثبت پرونده‌­ها در دفاتر مخصوص
2. ابلاغ به متقاضی برای رفع نقص
3. ارسال دعوت‌نامه کتبی برای اعضا جهت شرکت در جلسه کمیسیون
4. خارج‌کردن پرونده­های ناقص از دستور کار کمیسیون
5. ارسال پرونده­ها به مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان محل وقوع ملک برای انجام تکالیف مقرر در بند 2 الف دستورالعمل نحوه و چگونگی دریافت­ تقاضا
6. دعوت از نماینده دستگاه اجرایی در صورت درخواست
7. طرح درخواست ظرف مدت دو ماه در کمیسیون
8. ابلاغ نتیجه رسیدگی در کمیسیون به متقاضی تغییر کاربری
9. دعوت از اعضای کمیسیون و رؤسای سازمان­های میراث‌فرهنگی، صنایع‌دستی و گردشگری و صنایع و معادن استان برای شرکت در جلسات
10. درخواست­ قیمت روز زمین­ موضوع ­تقاضا از کمیسیون­ تقویم
11. اعلام ضرورت پرداخت مبلغ عوارض تغییر کاربری به متقاضی
12. صدور مجوز تغییر کاربری
13. پاسخ‌­دادن به استعلامات واصله

12. آیا سازمان جهادکشاورزی می‌تواند مجوز تغییر کاربری صادر کند؟

مدیریت­‌های جهاد کشاورزی شهرستان­‌ها تحت هیچ شرایطی مجاز به صدور مجوز تغییر کاربری و تبدیل اراضی زراعی و باغ­‌ها و یا صدور مجوز دیوارکشی و تخریب و بازسازی و اعلام نظر در خصوص تفکیک و افراز اراضی و باغ­‌ها، تشخیص نوعیت اراضی از نظر زراعت یا باغ یا غیر زراعی بودن و پاسخگویی به استعلامات ادارات آب و برق و گاز و تلفن به‌صورت مستقیم نمی­‌باشند و لازم است در کلیه موارد فوق پیش از پاسخگویی نظر مدیریت امور اراضی استان را اخذ نمایند.

فرآیند اخذ مدارک برای رسیدگی به درخواست تغییر کاربری چگونه است؟

نحوه و چگونگی دریافت تقاضا، تشکیل و تکمیل پرونده اعم از استعلام­های موردنیاز، بررسی کارشناسی اولیه، مطرح­نمودن درخواست­ها در کمیسیون، نگهداری سوابق و مصوبات و ابلاغ تصمیمات کمیسیون و کمیسیون تقویم به متقاضی بر اساس دستورالعملی خواهد بود که از سوی وزارت جهاد کشاورزی (سازمان امور اراضی) تهیه و ابلاغ­ خواهد شد.

برای درخواست تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها چه مدارک و مستنداتی باید پیوست درخواست شود؟

متقاضی ­مجوز تغییر کاربری باید مستنداتی را به ­درخواست خود پیوست ­نماید. این مستندات بر اساس نوع کاربری درخواست شده متفاوت است:

درخواست های مربوط به طرح های تملک دارایی های سرمایه ای

درخواست دستگاه­‌های مجری طرح­‌های تملک دارایی‌های سرمایه‌­ای (طرح ملی – استانی) و طرح­های خدمات عمومی موردنیاز مردم و گردشگری با ارائه مصوبه مرجع قانونی ذی‌ربط و دو نسخه کروکی محل و نقشه عرصه در مقیاس یک پانصدم مورد اجرا

نقشه با مقیاس مناسب و دارای مختصات جغرافیایی UTM

موافقت اصولی یا پروانه تأسیس معتبر از مرجع ذی‌ربط و اخذ استاندارهای، اصول و ضوابط فنی منطبق با موضوع طرح

ضوابط حفظ محیط‌زیست متناسب با طرح پیشنهادی از اداره ­کل حفاظت محیط‌زیست استان.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

در این مقاله، به توضیح انواع کاربری زمین پرداختیم. قوانین و مقررات. جهت آشنایی کامل با ضوابط و قوانبن مربوط به “کاربری زمین” به پکیج “قوانین شهرداری وشهرسازی” در بخش گنجینه فایل وب‌سایت مراجعه فرمایید