همه چیز در مورد املاک وقفی

مقدمه

یکی از اصطلاحاتی که در بازار مسکن شناخته می‌شود، “ملک اوقافی” یا “وقفی” است. این نوع ملک، به دلیل شرایط خاصی که دارد، در نحوه نقل‌وانتقال و خریدوفروش با دیگر ملک‌ها متفاوت است. برای همین، افراد باید از شرایط این نوع ملک‌ها آگاهی داشته باشند تا بتوانند معاملات را به شکل درستی انجام دهند.

درصورتی‌که شما هم قصد دارید یک ملک وقفی را خریداری کنید یا به فروش برسانید، باید به نحوه نقل‌وانتقال ملک اوقافی و ویژگی‌های آن آشنا شوید.

توضیحات بیشتر در مورد شرایط و ویژگی‌های ملک‌های وقفی، ممکن است بسته به محتوای قانونی و شرایط موجود، متفاوت باشد؛ بنابراین، برای دقیق‌تر کردن این موضوع باید به منابع قانونی و مصوبات مربوطه مراجعه کرد و یا با نمایندگان قانونی مشورت کرد.

1. تعریف ملک اوقافی

ملکی که در اختیار اداره اوقاف است، با نام “ملک اوقافی” یا “وقفی” شناخته می‌شود. این ملک‌ها قابل‌خرید و فروش هستند، اما شرایط خریدوفروش آنها با ملک‌های شخصی متفاوت است.

ملک‌های وقفی به مدت ۹۹ سال به شخص خریدار واگذار می‌شوند و در طول این مدت، خریدار اقساطی را پرداخت می‌کند. به دلیل طولانی‌بودن مدت اقساط، مبلغ پرداختی بسیار کمتر از ملک‌های شخصی است.

املاک وقفی توسط افراد و مالکان اصلی ملک وقف شده‌اند و پس از آن به اداره اوقاف منتقل می‌شوند. اداره اوقاف می‌تواند این املاک را بر اساس شرایط خاص به شخصی دیگر واگذار کند. لازم به ذکر است که املاک اوقافی دارای سند هستند و با سندهای املاک شخصی تفاوت دارند.

1.1 سند شخصی/ ملکی چیست؟

اسناد ملکی سندهایی هستند که به‌صورت شش‌دانگ تنظیم می‌شوند. مالکیت هر کدام از این شش‌دانگ دقیقاً مشخص است و مالک هر دانگ نسبت به سهم خودش اختیار تام برای فروش، اجاره و… خواهد داشت. برای هرکدام از دانگ‌ها سند مخصوص برای مالک آن صادر خواهد شد؛ بنابراین هویت هر کدام از مالک‌ها از طریق شمارۀ پلاک ثبتی مندرج در سند او قابل‌پیگیری خواهد بود. در این سندها حدود ملک از هر چهار جهت اصلی (غرب، شرق، شمال، جنوب) مشخص شده است. انتقال این سندها حتماً باید در دفاتر اسناد رسمی و بعد از طی مراحل مربوطه انجام بگیرد.

2.1. سند اوقافی

املاک اوقافی دارای سند هستند و هیچ مشکلی هم برای فروش و خرید خانه ، رهن و اجاره آپارتمان و حتی ساخت‌وساز در زمین آن‌ها وجود ندارد. این املاک دارای سند اوقافی هستند که البته تفاوت‌هایی با سند ملکی دارد. املاک اوقافی در شهرهای مختلف ایران وجود دارد و متأسفانه به دلیل قیمت کمتر و تفکر اشتباهی که در جامعه رواج پیدا کرده دید خوبی نسبت به آنها وجود ندارد.

یکی از مزایای این سند می‌تواند برای افرادی باشد که بودجۀ کمی دارند؛ چرا که نه‌تنها می‌توانند صاحب‌ملک شوند، بلکه اگر ملک اوقافی را به‌صورت زمین خریداری کنند امکان دریافت وام و ساخت‌وساز روی آن وجود دارد.

2. انواع ملک وقفی

ملک اوقافی بر اساس نوع وقف آن می‌تواند انواع مختلفی داشته باشد. به‌طورکلی املاک وقفی را می‌توان به 4 دسته تقسیم کرد:

1. املاک وقفی آستان قدس
2. املاک وقفی شخصی
3. املاک وقفی سازمان اوقاف
4. املاک وقفی بقاع متبرکه

1.2. انواع وقف بر اساس قانون

وقف خاص (وقف بر محصور):

برخلاف وقف عام که به طور غیرمحصور است، محصور بوده و به شخص یا اشخاص معین، تعلق می‌یابد. مثلاً، وقف برای فرزندان؛ در این مورد، فرزندان، افراد مشخصی هستند که استفاده از منافع مال موقوفه، صرفاً برای آن‌ها خواهد بود و به استفاده عموم نخواهد رسید

مثل وقف بر اولاد در این صورت ایجاب از سوی واقف خواهد بود و قبول از سوی طبقه اول موقوف علیهم یا قائم‌مقام قانونی آنها صورت خواهد گرفت.

وقف عام (وقف بر غیرمحصور یا مصالح عامه):

وقف عام، به وقفی گفته می‌شود که موقوف علیهم آن، یعنی کسانی که وقف، به نفع آن‌ها، صورت می‌گیرد، غیرمحصور هستند و محدود به افراد مشخصی نیست. وقف عام، برای مصرف عمومی است و براین‌اساس، در وقف عام، کسانی که وقف، به نفع آن‌ها انجام شده، متعدد و زیاد هستند. مثل وقتی که کسی، مسجد یا مدرسه وقف می‌کند یا کتابخانه‌ای برای استفاده عموم، وقف می‌نماید.

در این صورت ایجاب از سوی واقف خواهد بود و قبول از سوی حاکم صورت خواهد گرفت،

قبض‌کننده‌ها نیز در عقد وقف باتوجه‌به انواع آن متفاوت هستند:

وقف خاص (وقف بر محصور):

خود موقوف علیهم قبض می‌کنند و قبض طبقه اول کافی است.

وقف عام (وقف بر غیرمحصور یا مصالح عامه):

اگر واقف تولیت را برای خود قرار داده باشد، قبض خود او کفایت می‌کند اگر تولیت را برای خود قرار نداده باشد، حاکم قبض خواهد کرد منظور از حاکم نهاد دولتی است که وقف به سود او مقرر شده یا وظایف آن نهاد متناسب با اهداف واقف است و درصورتی‌که نهادی نباشد، دادستان مسئول قبض است.

نکته: در صورت حجر قبض‌کننده ولی و وصی او قبض خواهد کرد.

3. تفاوت سند ملک اوقافی و سند ملک شخصی

یکی از تفاوت‌های ملک اوقافی با ملک شخصی، در نوع سندشان است. در واقع خریدار، مالک ملک وقفی نخواهد بود و به این معناست که اجازه رهن، اجاره، ساخت‌وساز و فروش ملک وقفی را به طور مستقل ندارد. تنها در شرایطی که اداره اوقاف راجع به آن تأییدیه داده باشد و شرایط بسیار خاص و مشخص باشد، این امکان وجود دارد؛ بنابراین، نحوه تنظیم سند ملک اوقافی با ملک شخصی تفاوت دارد. در سند ملک وقفی، به وقفی بودن آن اشاره شده و عبارت “شش‌دانگ از اعیان” در آن به چشم می‌خورد. اما در سندهای ملک شخصی، عبارت “شش‌دانگ از عرصه و اعیان” درج می‌شود. درصورتی‌که نیاز به اطلاعات درباره هزینه گرفتن سند اوقافی دارید، می‌توانید از سازمان اوقاف مربوطه ملک پرس‌وجو نمایید.

4. خرید و فروش ملک موقوفه

نظر قانونی انتقال ملک اوقافی صحیح نیست؛ اما استثناهایی وجود دارد. مطابق قانون مدنی ماده ۸۸ آمده است:
«خریدوفروش در ملک درصورتی‌که خراب شود یا «احتمال» آن وجود داشته باشد که منجر به خرابی شود، به‌طوری که انتفاع (استفاده) از آن ممکن نباشد، در صورتی جایز است که عمران (استفاده از ملک) آن متعذر (سخت باشد یا غیرممکن) باشد یا کسی برای عمران آن حاضر نشود»

در این صورت و طبق این قانون فروش مال اوقافی صحیح است و از نظر قانونی مشکلی ندارد.

هر ملک شامل عرصه و اعیان است. عرصه به معنی زمین و اعیان به معنی ساختمان‌های موجود بر زمین است.
املاک وقفی به معنی املاکی هستند که به وقفه داده شده‌اند. وقف به معنی اهدا و اختصاص مال به‌موجب عقدی به نیت خیریه است.
در املاک شخصی، عرصه و اعیان طبق قرارداد معامله می‌شوند. اما در املاک وقفی، معمولاً عرصه به وقف داده می‌شود و این به معنی این است که امکان انتقال سند رسمی عرصه از طریق فروش وجود ندارد.
اما اعیان در املاک وقفی قابل‌معامله هستند و می‌توان آن‌ها را به شخص دیگری انتقال داد. انتقال سند رسمی زمین ملک وقفی فقط از طریق اجاره امکان‌پذیر است. شخصی که عرصه را اجاره کرده، می‌تواند بنا بر آن اعیانی را که مد نظرش هستند، بر روی زمین بنا کند.
هر زمان که اعیان از طریق خریدوفروش به شخص دیگری منتقل می‌شود، اجاره‌نامه عرصه آن ملک وقفی نیز باید به نام شخص جدید منتقل شود.

نکتۀ مهم:

درست است که هیچ تفاوت چشمگیری بین خریدوفروش املاک شخصی و اوقافی وجود ندارد، اما لازم است که به یک نکتۀ مهم توجه کنید. اغلب مردم ذهنیتی منفی نسبت به خریدن املاک اوقافی دارند. به همین دلیل هم در بازار املاک اوقافی معمولاً تعداد مشتریان و خریداران کمتر است؛ بنابراین اگر شما یک ملک اوقافی داشته باشید و بخواهید آن را بفروشید، باید بدانید که فروش آن سخت‌تر و زمان‌برتر از فروش خانه‌های معمولی و شخصی خواهد بود.

همچنین باید در زمان خرید یک‌خانهٔ اوقافی، به جعلی نبودن سندهای آن دقت کنید. در برخی مواقع اسناد خانه‌های اوقافی دست‌کاری می‌شوند و حتی ممکن است کلاهبرداران سندهای وقفی را به‌عنوان اسناد خانه‌های شخصی جا بزنند؛ بنابراین ضروری است که در زمان معامله حتماً به این نکات ریز و مهم توجه کافی داشته باشید.

1.4. نکاتی درباره خرید املاک موقوفی

افرادی که در جریانات خریدوفروش املاک وقفی قرار می‌گیرند، ناخواسته و از روی بی‌اطلاعی دچار مشکلاتی می‌شوند که در این مقاله سعی بر ذکر چندین نکته مفید در این باره شده است.

• صاحب‌ملک وقفی تنها خود خریدار است

نکته بسیار مهم این است که اگر خانه‌ای خریداری می‌شود که زمین آن وقفی است، در آینده اشخاص دیگر مدعی مالکیت این زمین‌ها نشوند. پس افرادی که اقدام به خرید املاک وقفی می‌کنند باید بدانند که در آینده کسی مدعی مالکیت ملک آن‌ها نمی‌شود و خرید این املاک به دلیل پایین‌بودن قیمت گزینه مناسبی برای افراد کم‌توان به‌حساب می‌آید.

دانستن فرق عرصه و اعیان

به‌طورکلی دو اصطلاح عرصه و اعیان دررابطه‌با املاک و اسناد آن‌ها وجود دارد. در خریدوفروش املاک وقفی نیز، عرصه همان ملکی است که وقف شده است و امکان خریدوفروش مستقیم روی آن وجود ندارد و اعیان همان بنایی است که روی زمین وقفی ساخته شده و اشخاص می‌توانند مالکیت تمام آن را به نام خود ثبت کرده و اجازه خریدوفروش آن را نیز داشته باشند. به همین دلیل این‌گونه املاک دارای دو سند به نام سند اعیان و سند عرصه هستند و زمانی که شخصی خانه وقفی ای را همراه با سند وقفی خریداری می‌کند در واقع زمین ملک را از متولی وقف اجاره کرده است.

• شناخت متولی لازم است

اگر شخصی قصد خرید خانه وقفی را دارد باید به این مسئله توجه کند که صاحب اصلی زمین چه کسی بوده و زمین به کجا وقف شده است. متولی وقف خاص که شخص خاص، متولی وقف عام، سازمان اوقاف و موقوفات مربوط به آستان قدس نیز متولی مشخصی دارند. این موضوع در خریدوفروش املاک وقفی به این دلیل دارای اهمیت است که اشخاص برای پرداخت اجاره و یا خریدوفروش با متولیان سروکار دارند. برای کسب اطلاعات مفیدتر درباره قرارداد اجاره به این لینک مراجعه کنید.

• پرداخت‌کردن اجاره به متولی

به‌راحتی می‌توان ساختمان وقفی را فروخت و یا آن را اجاره داد. از این لحاظ هیچ فرقی بین ملک وقفی و معمولی وجود نخواهد داشت. البته هزینه‌های دیگری که برای سایر املاک مانند مالیات شهرداری در مورد این املاک نیز برقرار است. تنها تفاوتی که خانه‌های وقفی با خانه‌های معمولی دارند از لحاظ قیمت است و همچنین در اجاره این املاک باید سالانه مبلغی به متولی وقف طی قرارداد پنج‌ساله پرداخت شود.

• پرداخت‌کردن وام

اشخاص پس از پرداخت همه هزینه‌های مربوط به املاک وقفی، می‌توانند از همه تسهیلاتی که اگر همه هزینه‌ها برای خرید املاک وقفی را پرداخت کردید در نهایت می‌توانید از همه تسهیلاتی که برای خرید املاک عادی برخوردار شوید، در این املاک نیز استفاده کنید. پس می‌توانید برای این زمین از وام مسکن برای ساخت‌وساز نیز استفاده کنید. البته باید بدانید شما به‌صورت مطلق صاحب این ملک نخواهید بود و تنها قراردادی که دارید اجاره‌به‌شرط‌تملیک است.

• استعلام از متولی

قبل از خریدوفروش املاک وقفی، استعلام از اداره ثبت محل ضروری است تا اشخاص بدین‌وسیله متوجه شوند که مالک اصلی زمین چه کسی بوده تا در نهایت مشکلاتی از جمله توقیف بودن یا معارض بودن ملک برای آن‌ها پیش نیاید. علاوه بر اداره ثبت، استعلام از متولی موقوفه نیز لازم است.

5. نحوه تشخیص املاک اوقافی

• با تحقیق درباره ملک، اطلاعات بیشتری درباره وضعیت آن به دست می‌آورید. می‌توانید از اهالی منطقه و مشاورین املاک منطقه سؤال کنید تا اطلاعات بیشتری درباره ملک وقفی دریافت کنید.
• از طریق اداره اوقاف، می‌توانید استعلامی درباره وقفی بودن ملک و دریافت اطلاعات دقیق‌تری از آن بگیرید. البته، باید توجه داشت که اگر اداره اوقاف ملک را غیر وقفی اعلام کند، این به معنی عدم وقفی بودن ملک نیست و متولی آن ممکن است در جای دیگری باشد.
• بادقت مطالعه سند ملک، می‌توانید به وقفی بودن یا نبودن آن پی ببرید. سند ملک وقفی با سند ملک شخصی تفاوت‌هایی دارد و بادقت در مطالعه آن، می‌توانید به وقفی بودن ملک پی ببرید.

استفاده از هریک از راه‌های فوق می‌تواند در تشخیص ملک وقفی و انجام معامله صحیحی مفید باشد، اما بهترین روش ترکیبی از این راه‌ها است تا اطمینان حاصل شود که ملک واقعاً وقفی بوده و معامله به‌صورت صحیحی صورت‌گرفته است.

6. چند سوال مهم

• آیا می‌توانیم برای خرید ملک وقفی وام بگیریم؟

هم بله و هم خیر. اغلب افراد برای خرید خانه و تأمین بخشی از هزینه‌های آن، وام می‌گیرند. امکان دریافت وام فقط برای آن دسته از املاک وقفی وجود دارد که قرار است به‌صورت زمین معامله شوند. در این صورت حتی می‌توانید با گرفتن مجوز از ادارۀ اوقاف، در زمین‌های مربوطه ساخت‌وساز هم انجام بدهید.

• چرا قیمت ملک وقفی کمتر از املاک شخصی و معمولی است؟

کم‌بودن قیمت خانه‌های وقفی در مقایسه با ملک‌های معمولی این است که در ملک وقفی حق مالکیت قطعی و دائمی برای خریدار وجود ندارد. همچنین میزان اعتبار اسناد این ملک‌ها نیز در مقایسه با سندهای ملکی کمتر است.

• در کدام محله‌ها به دنبال خانه‌های وقفی بگردیم؟

شما باید بدانید که در شهر شما در چه محله‌هایی املاک وقفی وجود دارند. البته این خانه‌ها معمولاً در اغلب محله‌ها وجود دارند، اما تمرکز و تعداد آنها در بعضی محله‌ها و مناطق بیشتر است. این مسئله به نفع شما خواهد بود. چون قدرت انتخاب بیشتری از میان خانه‌های مختلف خواهید داشت.

• ساخت و ساز روی زمین وقفی و املاک اوقافی

اگر زمینی از طرف اوقاف به کسی اجاره داده شود و به مستأجر اجازه احداث بنا و ساختمان روی آن زمین داده بشود و مستأجر مبادرت به احداث بنا کند، پس آن مستأجر مالک بنا محسوب می‌شود و فقط باید اجاره عرصه (زمین بدون بنا) را به اوقاف پرداخت بکند. یک نکته مهم دررابطه‌با ساخت‌وساز روی زمین‌های وقفی این است که اگر اوقاف اجازه ساخت‌وساز بدهد معمولاً برای اعیانی یعنی بنای ساخته شده روی زمین وقفی، سندی تحت عنوان سند اعیانی به نام مستأجر صادر می‌شود.

متأسفانه، بعضی از مستأجرین املاک اوقافی بدون اجازه اوقاف مبادرت به ساخت‌وساز روی زمین وقفی احداث بنا روی زمین اجاره‌ای که از اوقاف گرفته‌اند می‌کنند که در صورت عدم دریافت اجازه قبلی یا رضایت بعدی اوقاف، عمل مستأجر در حکم تصرف و غصب است و پس از شکایت از سوی دادگاه دستور قلع‌وقمع بنای احداث‌شده روی زمین داده می‌شود.

7. موارد استثنایی انتقال عین موقوفه توسط واقف

1. بیع وقف در صورتی که خراب شود یا خوف آن باشد که منجر به خرابی گردد به طوری که انتفاع از آن ممکن نباشد در صورتی جایز است که عمران آن متعذر یا کسی برای عمران آن حاضر نشود.

منظور از خرابی مال این است که انتفاع از آن ممکن نباشد. البته عدم امکان استفاده موردنظر واقف هم چنانچه قید وقف باشد در حکم تلف مال موقوف است.

منظور از خوف خرابی نیز تلف زودرس و نامتعارف موقوفه است البته لازم به ذکر است در صورت اتلاف عین موقوفه، وقف باطل نمی‌شود و بدل آن بدون نیاز به تراضی، وقف است. در صورت تلف کل موقوفه در اثر قوه قاهره، وقف زایل می‌شود.

2. هرگاه بعض موقوفه خراب یا مشرف به خرابی گردد به طوری که انتفاع از آن ممکن نباشد، همان بعض فروخته می شود مگر اینکه خرابی بعض سبب سلب انتفاع قسمتی که باقی مانده است بشود، در این صورت تمام فروخته می شود.
3. در صورتی که بین موقوف علیهم تولید اختلاف شود به نحوی که بیم قتل نفس رود. خواه قتل نفس فوری باشد یا جرح منتهی به فوت

8. کارهایی که واقف بعد از وقوع وقف نمی‌تواند انجام دهد

1- واقف نمی‌تواند از آن رجوع کند.

2- واقف نمی‌تواند در وقف تغییری بدهد

3- واقف نمی‌تواند از موقوف علیهم کسی را خارج کند

4- واقف نمی‌‌تواند کسی را داخل در وقف کند

5- واقف نمی‌تواند کسی را با موقوف علیهم شریک گرداند

6- واقف نمی‌تواند اگر در ضمن عقد وقف متولی معین نکرده، بعد از آن متولی قرار دهد یا خود به عنوان تولیت اقدام کند

7- واقف نباید ورشکسته باشد. وقف مال از سوی ورشکسته صحیح نیست.

8- مقصود واقف از وقف نباید امور غیر مشروع باشد زیرا در صورت نا مشروع بودن، عقد وقف باطل می شود.

9- واقف باید مالی را به وقف دهد که قبض و اقباض آن ممکن باشد در غیر اینصورت وقف باطل است لیکن اگر واقف تنها قادر بر اخذ و اقباض آن نباشد و موقوف علیهم قادر به اخذ آن باشد، عقد وقف صحیح است.

10- واقف در صورت وقف باید هر چیزی را که طبعا یا بر حسب عرف و عادت، جزء یا از توابع و متعلقات عین موقوفه محسوب می شود، داخل در وقف منظور دارد و اگر بخواهد توابع و متعلقات وقف را از اصل آن استثنا کند، باید آن را اعلام دارد.

11- واقف نباید خود را موقوف علیهم یا جزء موقوف علیهم نماید یا پرداخت دیون یا سایر مخارج خود را ازمنافع موقوفه قرار دهد اعم از اینکه راجع به حال حیات باشد یا بعد از فوت در غیر اینصورت وقف باطل است. اما در وقف بر مصالح عامه، اگر خود واقف نیز مصداق موقوف علیهم واقع شود، می تواند منتفع گردد.

12- واقف نمی تواند شرطی به سود خود و بر عهده منتفع قرار دهد و چنین شرطی باطل است، هر چند موجب بطلان عقد وقف نخواهد شد.

13- اگر واقف بخشی از منافع موقوفه را صرف خود کند، عقد نسبت به همان بخش باطل است

14- واقف می تواند بر متولی ناظر قرار دهد که اعمال متولی به تصویب (ناظر استصوابی) یا اطلاع او (ناظر اطلاعی) باشد. لازم به ذکر است در صورت عدم تعیین نوع نظارت، اصل بر نظارت اطلاعی خواهد بودناظر اطلاعی می تواند تخلف متولی را به مقام عمومی اطلاع دهد.فرق متولی با ناظر استصوابی در این است که ابتکار عمل در اختیار متولی است.

15– واقف نباید منافع موقوفه را به پرداخت نفقه افراد واجب النفقه خود اختصاص دهد و اگر ختصاص دهد، وقف باطل است.

16- واقف نمی تواند مال غیر را وقف کند. زیرا وقف مال غیر، غیرنافذ و تابع قواعد عمومی راجع بع معاملات فضولی است.

17- واقف می تواند شرط کند که منافع موقوفه ما بین موقوف علیهم به تساوی تقسیم شود یا به تفاوت و یا اینکه اختیار به متولی یا شخص دیگری بدهد که به هر نحو مصلحت می‌داند تقسیم نماید.

درآمد موقوفات متعذرالمصرف و موقوفانی که عواید آنها به سبب قلت گرچه با پس‌انداز چند سال برای اجرای نظر واقف کافی نباشد، با تشخیص تحقیق اوقاف در موارد اقرب به غرض واقف در محل به مصرف می‌رسد. اعم از اینکه وقف عام باشد یا خاص.

بنابراین، هرگاه وقف عام باشد؛ باید به امر خیری اختصاص پیدا کند که به غرض واقف نزدیک‌تر است

هرگاه وقف خاص باشد؛ باید آن را به تأمین سایر مصالح موقوف علیهم اختصاص داد.

آن قسمت از درآمد موقوفاتی که به علت کثرت عواید زائد بر مصرف متعارف باشد حتی‌الامکان در موارد اقرب به غرض واقف صرف گردد و در صورت نبودن مورد اقرب در مطلق امور خیریه به مصرف خواهد رسید.

منظور از متعذر از مصرف آن است که صرف درآمد موقوفه در مصارف مقرر، به علت فراهم نبودن وسایل و یا انتفاع موضوع و یا عدم احتیاج به مصرف، مقدور نباشد.

تحقیق در جمع و خرج عواید راجع به وقف و نیز صدور مفاصاحساب و تطبیق مصارف با مفاد وقف‌نامه و تشخیص متولی و ناظر موقوف علیهم با شعب تحقیق اوقاف است مگر در موقوفات منصوص التولیه درصورتی‌که مظنه تعدی و تفریط متولی نباشد

درصورتی‌که درآمد یک‌ساله موقوفه و اماکن اسلامی برای تعمیر و نوسازی آن کافی نباشد، درآمد دو یا چند سال در حساب مخصوصی ذخیره و به‌موقع به مصرف خواهد رسید.

9. اگر شیوه تقسیم منافع تعیین نشده باشد

در وقف خاص: اصل تساوی حاکم است.

در وقف عام: اگر استفاده مستقیم و مشترک ممکن نباشد، نحوه تقسیم را متولی تعیین می‌کند.

طرف دیگر عقد وقف، موقوف علیهم هستند که با قبول عقد وقف به آن می‌پیوندند.

این قبول در وقف خاص (محصور): توسط طبقه اول آنان یا قائم‌مقام قانونی آنها صورت می‌گیرد

و درصورتی‌که وقف عام (غیرمحصور): باشد توسط حاکم صورت می‌گیرد.

علاوه بر قبول وقف، قبض نیز باید صورت گیرد و مال به تصرف موقوف علیهم درآید.

درصورتی‌که موقوف علیهم محصور باشند، خود آنها قبض می‌کنند و قبض طبقه اولی کافی است

و اگر موقوف علیهم غیرمحصور باشند یا وقف بر مصالح عامه باشد، متولی وقف و الا حاکم (نهاد دولتی که وقف به سود او مقرر شده یا وظایف آن نهاد متناسب با اهداف واقف است و درصورتی‌که نهادی نباشد، دادستان مسئول است) قبض می‌کند.

اگر موقوف علیهم محجور باشند، ولی و وصی محجورین از جانب آنها موقوفه را قبض می‌کنند و اگر واقف تولیت را برای خود قرار داده باشد، قبض خود او کفایت می‌کند.

قبض یکی از موقوف علیهم، عقد را تنها نسبت به او محقق می‌سازد مگر اینکه عنوان عامی مثل اولاد داشته باشد که در این صورت قبض یکی از آنها عقد را نسبت به همگی محقق می‌سازد.

موقوف علیهم نباید معدوم باشند و باید موجود باشند و این موجود بودن در زمان برقراری حق انتفاع به سود او شرط است، نه زمان انعقاد عقد وقف. ولی وقف بر معدوم به‌تبع موجود صحیح است.

در وقف عام (وقف بر غیرمحصور. مثلاً وقف بر فقرا) وجود بالفعل موقوف علیهم ضرورتی ندارد. برای مثال وقف بر اعضای کتابخانه‌ای که هنوز عضوی نپذیرفته است صحیح است.

وقف بر حمل نیز صحیح است مشروط بر اینکه زنده به دنیا بیاید.

موقوف علیهم باید اهلیت تملک داشته باشند

موقوف علیهم باید معلوم و معین باشند؛ بنابراین وقف بر مجهول صحیح نیست.

اگر وقف بر موجود و معدوم معاً واقع شود، نسبت به سهم موجود صحیح و نسبت به سهم معدوم باطل است.

لازم به ذکر است اگر قبل از به قبض دادن عین موقوفه به موقوف علیهم، آنان فوت شوند، عقد وقف باطل نمی‌شود و بازماندگان موقوف علیهم می‌توانند مال موقوفه را قبض کنند.

موقوف علیهم می‌توانند از نزدیکان واقف باشند از جمله؛ اولاد، اقوام، خدمه و واردین و امثال آنها صحیح است.

بعد از آنکه منافع موقوفه حاصل و حصه هر یک از موقوف علیهم معین شد، موقوف علیه می تواند حصه خود را تصرف کند اگرچه متولی اذن نداده باشد مگر اینکه واقف اذن در تصرف را شرط کرده باشد. بنابراین برای اینکه هر یک از موقوف علیهم بتوانند در حصه خود تصرف کنند، باید حصه شان تعیین شده باشد. علت عدم امکان تصرف قبل از تعیین حصه نیز، مشاع بودن حق موقوف علیهم است.

از جمله اشخاص دیگری که در عقد وقف وجود دارد، متولی وقف است.

متولی کسی است که اداره‌کردن امور موقوفه را بر عهده دارد و به‌موجب مفاد وقف‌نامه و مقررات قانون مدنی یا قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه، واجد این سمت باشد.

تعهد متولی برای اداره همیشگی موقوفه صحیح نیست، زیرا متولی‌های بعدی الزامی به قبول آن نخواهند داشت.

در موارد زیر متولی وقف سازمان حج و اوقاف و امور خیریه است:

اداره امور موقوفات عام که فاقد متولی بوده یا مجهول التولیه است و موقوفات خاصه درصورتی‌که مصلحت وقف و بطون لاحقه و یا رفع اختلافات موقوف علیهم، متوقف بر دخالت ولی‌فقیه باشد

لازم به ذکر است هر موقوفه دارای شخصیت حقوقی است و متولی سازمان حسب مورد نماینده آن می باشد

10. انواع تولیت و نکات آن

• تولیت چهار قسم است:

1- استقلال

2- اجتماع

3- ترتیب

4- اطلاق (‌عدم تصریح بر نوع تولیت که در این فرض متولیان باید به اجتماع اداره کنند‌)

لازم به ذکر است تصرف موقوفه به‌عنوان تولیت دلیل بر تولیت نیست.

• کسی که واقف او را متولی قرار داده می‌تواند بدواً تولیت را قبول یا رد کند و اگر قبول کرد دیگر نمی‌تواند رد نماید و اگر رد کرد مثل صورتی است که از اصل متولی قرار داده نشده باشد.
• هر گاه واقف برای دو نفر یا بیشتر به طور استقلال تولیت قرار داده باشد هر یک از آنها فوت کند دیگری یا دیگران مستقلاً تصرف می‌کنند و اگر به نحو اجتماع قرار داده باشد، تصرف هر یک بدون تصویب دیگری یا دیگران نافذ نیست و بعد از فوت یکی از آنها، حاکم شخصی را ضمیمه آنکه باقی‌مانده است می‌نماید که مجتمعاً تصرف کنند
• واقف یا حاکم نمی‌تواند کسی را که در ضمن عقد وقف متولی قرار داده شده است عزل کند مگر درصورتی‌که حق عزل شرط شده باشد و اگر خیانت متولی ظاهر شود، حاکم ضم امین می‌کند. عدم عزل متولی توسط واقف، زمانی است که متولی توسط واقف تعیین شده باشد وگرنه هرگاه متولی یا ناظر نسبت به‌عین یا منافع موقوفه تعدی یا تفریط نماید یا در انجام وظایف مقرر در وقف‌نامه و قانون و آیین‌نامه‌ها و مقررات مربوط، مسامحه و اهمال ورزد، با رسیدگی شعبه تحقیق و حکم دادگاه، حسب مورد معزول یا ممنوع‌المداخله یا ضم امین خواهد شد.
• هیئت تحقیق اوقاف مرکب از دو قسمت حقوقی و حسابرسی است و شعب آن بر حسب ضرورت در مراکز استان‌ها و شهرستان‌ها تأمین می‌گردد.
• ادارات اوقاف و اشخاص ذی‌نفع درصورتی‌که اعتراض داشته باشند، می‌توانند پس از ابلاغ نظر شعبه تحقیق، اعتراض خود را در دادگاه‌های دادگستری طرح نمایند. حکم بالا در مورد بنیادها و مؤسسات خیریه و اماکن مذهبی و اسلامی نیز جاری است.
• حق التولیه متولی یا سازمان (در قبال اعمال تولیت نسبت به موقوفات متصرفی) همچنین حق النظاره ناظر، به میزان مقرر در وقف‌نامه است و درصورتی‌که وقف‌نامه موجود نباشد و یا میزان حق التولیه و حق النظاره در آن تعیین نشده باشد، حق التولیه به مقدار اجرت‌المثل از عایدات خالص خواهد بود.
• سازمان حج و اوقاف و امور خیریه، وجوهی را که از محل هدایای مستقل و حق التولیه و حق النظاره دریافت می‌دارد، طبق بودجه‌ای که هر سال تنظیم و به تصویب هیئت دولت خواهد رساند، راسا به مصرف می‌رساند.
• در مواردی که ضم امین می‌شود، دادگاه می‌تواند سازمان حج و اوقاف و امور خیریه را نیز به‌عنوان امین تعیین کند.
• موقوفاتی که متولی آنها عزل یا فوت می‌شود، تا تشخیص متولی بعدی و موقوفاتی که متولی آنها ممنوع‌المداخله می‌شود تا رفع ممنوعیت یا ضم امین در حکم موقوفات بدون متولی است.
• ثلاث باقیه، محبوسات، نذور، صدقات و هر مال دیگری که به‌غیراز عنوان وقف برای امور عام‌المنفعه و خیریه اختصاص‌یافته، در حکم موقوفات عامه است و چنانچه فاقد متولی و متصدی باشد، با اذن ولی‌فقیه، تحت اداره و نظارت سازمان اوقاف و امور خیریه قرار خواهد گرفت
• سازمان حج و اوقاف و امور خیریه، نسبت به مواردی به عهده آن گذاشته شده، در صورت عدم اقدام متولی یا امنا یا موقوف علیهم، حق تقاضای ثبت و سیر اقدامات لازم و اعتراض و اقامه دعوا را دارد. همچنین می‌تواند در مواردی که لازم بداند و مصلحت موقوفه ایجاد نماید، در دعاوی مربوطه وارد دعوی شده و به احکام صادره اعتراض کند.
• هرگاه شخص یا اشخاصی که در وقف‌نامه به‌عنوان متولی معین شده‌اند، وجود نداشته باشند یا اوصاف مقرر در وقف‌نامه منطبق با شخص یا اشخاص معینی نگردد، در حکم موقوفه مجهول التولیه است
• در موقوفاتی که شرط مباشرت نشده باشد، هرگاه متولی برای انجام تمام یا قسمتی از امور مربوط به موقوفه وکیلی انتخاب کند وکیل مزبور باید توانایی انجام مورد وکالت را داشته باشد. درصورتی‌که وکیل انتخابی به تشخیص سازمان، قادر به ایفای وظیفه محوله نباشد، مراتب کتباً به متولی ابلاغ خواهد شد.
• هرگاه ظرف دو ماه برای متولیان مقیم ایران و چهار ماه برای متولیان مقیم خارج از کشور، متولی اقدام به تغییر وکیل ننماید، موضوع به دادگاه صالح احاله و پس از ثبوت عدم توانایی وکیل مزبور، با ابلاغ سازمان، از دخالت ممنوع می‌شود. این حکم شامل وکلایی که قبلاً انتخاب شده‌اند نیز خواهد بود. وکیل مزبور زیر نظر متولی کارکرده و با انتخاب وکیل از سوی متولی، مسئولیت متولی منصوب واقف، زایل نمی‌شود.
• لازم به ذکر است متولی نمی‌تواند تولیت را به دیگری تفویض کند؛ زیرا این امر موجب واگذاری سمت و رهاشدن متولی از مسئولیت می‌شود. اما اگر واقف در ضمن عقد وقف به او این اذن را داده باشد، متولی می‌تواند تولیت را به دیگری تفویض کند.
• به متولی و ناظر ممنوع‌المداخله در زمان ممنوعیت، حق التولیه و حق النظاره تعلق نخواهد گرفت مگر آنکه برائت آنان ثابت شود و در مواردی که ضم امین می‌شود، اوقاف حق امین را خواهد پرداخت؛ چون ناظر معمولاً بر مال موقوفه تصرف ندارد، برخلاف متولی، تعدی و تفریط وضع او را به غاصب تبدیل نمی‌کند و تنها مسئول خساراتی است که در نتیجه اهمال و کوتاهی او در نظارت به بار آمده است.
• در مورد اراضی که برای احداث مراکز آموزشی یا درمانی وقف می‌شود، درصورتی‌که متولی بدون عذر موجه در مناسب با تشخیص سازمان اقدام مؤثری برای احداث آن مراکز نکند و الزام متولی هم به انجام آن ممکن نباشد، سازمان می‌تواند حسب مورد آن اراضی را در اختیار آموزش‌وپرورش، وزارت بهداری، سازمان بهزیستی، هلال‌احمر یا سازمان دیگری که وظایف آن متناسب با اهداف واقف باشد قرار دهد تا اقدام لازم را به عمل‌آورند در مواردی که مطابق قانون مدنی یا این قانون ضم امین می‌شود، دادگاه‌ها می‌توانند سازمان حج و اوقاف و امور خیریه را هم به‌عنوان امین تعیین کنند.
• نسبت به تعدی و تفریط و سایر تخلفات مدیران و امنا و مؤسسات خیریه، طبق اساسنامه مؤسسه و بنیاد مربوط اقدام خواهد شد و در موردی که اساس‌نامه آنها در این موارد ساکت یا ناقص باشد، مشمول مقررات فوق خواهد بود.
• کلیه مباشران موقوفات و اماکن مذهبی، اعم از متولی و ناظر و امنا و مدیران و بنیادهای خیریه مذکور در این قانون، در حکم امین هستند. در صورت تعدی یا تفریط یا تخلفات دیگر، ملزم به تأدیه حقوق و وجوه و اموال و جبران خسارت ناشی از اعمال خود خواهند بود. هرگاه عمل آنها مشمول عناوین کیفری باشد، از طریق مراجع قضایی نیز تعقیب و به مجازات مقرر محکوم خواهد شد.

11. وقف در قانون مدنی

مبحث دوم – در وقف

ماده ۵۵

وقف عبارت است از این که عین مال، حبس و منافع آن ‌تسبیل شود.

ماده ۵۶

وقف واقع می‌شود به ایجاب از طرف واقف به هر لفظی که صراحتاً دلالت بر معنی آن کند و قبول طبقه اول از موقوف علیهم یا قائم‌مقام قانونی آن‌ها درصورتی‌که محصور باشند مثل وقف بر اولاد و اگر موقوف علیهم غیرمحصور یا وقف بر مصالح عامه باشد در این صورت قبول حاکم، شرط است‌.

ماده ۵۷

واقف باید مالک مالی باشد که وقف می‌کند و به‌علاوه دارای ‌اهلیتی باشد که در معاملات، معتبر است‌.

ماده ۵۸

فقط وقف مالی جایز است که با بقای عین بتوان از آن منتفع شد اعم از این که منقول باشد یا غیرمنقول، مشاع باشد یا مفروز.

ماده ۵۹

اگر واقف، عین موقوفه را به تصرف وقف ندهد وقف محقق نمی‌شود و هر وقت به قبض داد وقف تحقق پیدا می‌کند.

ماده ۶۰

در قبض، فوریت شرط نیست؛ بلکه مادامی که واقف رجوع از وقف نکرده است هر وقت قبض بدهد وقف تمام می‌شود.

ماده ۶۱

وقف، بعد از وقوع آن به نحو صحت و حصول قبض، لازم است و واقف نمی‌تواند از آن رجوع کند یا در آن تغییری بدهد یا از موقوف علیهم کسی را خارج کند یا کسی را داخل در موقوف علیهم نماید یا با آن‌ها شریک کند یا اگر در ضمن عقد متولی معین نکرده بعد از آن متولی قرار دهد یا خود به‌عنوان تولیت دخالت کند.

ماده ۶۲

درصورتی‌که موقوف علیهم محصور باشند خود آن‌ها قبض‌ می‌کنند و قبض طبقه‌ی اولی کافی است و اگر موقوف علیهم ‌غیرمحصور یا وقف بر مصالح عامه باشد، متولی وقف، والا حاکم قبض می‌کند.

ماده ۶۳

ولی و وصی محجورین، از جانب آن‌ها موقوفه را قبض می‌کنند و اگر خود واقف، تولیت را برای خود قرار داده باشد قبض خود او کفایت می‌کند.

ماده ۶۴

مالی را که منافع آن موقتاً متعلق به دیگری است می‌توان وقف نمود و همچنین وقف ملکی که در آن، حق ارتفاق موجود است، جایز است بدون این که به حق مزبور خللی وارد آید.

ماده ۶۵

صحت وقفی که به علت اضرار دیان واقف، واقع شده باشد، منوط به اجازه دیان است‌.

ماده ۶۶

وقف بر مقاصد غیرمشروع، باطل است‌.

ماده ۶۷

مالی که قبض و اقباض آن ممکن نیست، وقف آن باطل است لیکن اگر واقف، تنها قادر بر اخذ و اقباض آن نباشد و موقوف علیه، قادر به اخذ آن باشد صحیح است‌.

ماده ۶۸

هر چیزی که طبعاً یا بر حسب عرف و عادت، جز یا از توابع و متعلقات عین موقوفه محسوب می‌شود، داخل در وقف است مگر این که واقف، آن را استثنا کند به‌نحوی‌که در فصل بیع مذکور است‌.

ماده ۶۹

وقف بر معدوم صحیح نیست مگر به‌تبع موجود.

ماده ۷۰

اگر وقف بر موجود و معدوم معاً واقع شود، نسبت به سهم ‌موجود، صحیح و نسبت به سهم معدوم، باطل است‌.

ماده ۷۱

وقف بر مجهول صحیح نیست‌.

ماده ۷۲

وقف بر نفس، به این معنی که واقف خود را موقوف علیه یا جز موقوف علیهم نماید یا پرداخت دیون یا سایر مخارج خود را از منافع موقوفه قرار دهد، باطل است اعم از این که راجع به حال حیات باشد یا بعد از فوت‌.

ماده ۷۳

وقف بر اولاد و اقوام و خدمه و واردین و امثال آن‌ها صحیح ‌است‌.

ماده ۷۴

در وقف بر مصالح عامه، اگر خود واقف نیز مصداق موقوف علیهم واقع شود، می‌تواند منتفع گردد.

ماده ۷۵

واقف می‌تواند تولیت یعنی اداره‌کردن امور موقوفه را مادام‌الحیات یا در مدت معینی برای خود قرار دهد و نیز می‌تواند متولی دیگری معین کند که مستقلاً یا مجتمعاً با خود واقف اداره کند. تولیت اموال موقوفه ممکن است به یک یا چند نفر دیگر، غیر از خود واقف واگذار شود که هر یک مستقلاً یا منضماً اداره کنند و همچنین واقف می‌تواند شرط کند که خود او یا متولی که معین شده ‌است نصب متولی کند و یا در این موضوع هر ترتیبی را که مقتضی بداند قرار دهد.

ماده ۷۶

کسی که واقف او را متولی قرار داده می‌تواند بدواً تولیت را قبول یا رد کند و اگر قبول کرد دیگر نمی‌تواند رد نماید و اگر رد کرد مثل صورتی است که از اصل، متولی قرار داده نشده باشد.

ماده ۷۷

هر گاه واقف برای دو نفر یا بیشتر به طور استقلال تولیت قرار داده باشد هر یک از آن‌ها فوت کند، دیگری یا دیگران مستقلاً تصرف ‌می‌کنند و اگر به نحو اجتماع قرار داده باشد تصرف هر یک بدون تصویب دیگری یا دیگران نافذ نیست و بعد از فوت یکی از آن‌ها، حاکم شخصی را ضمیمه‌ی آن که باقی‌مانده است می‌نماید که مجتمعاً تصرف کنند.

ماده ۷۸

واقف می‌تواند بر متولی، ناظر قرار دهد که اعمال متولی به‌ تصویب یا اطلاع او باشد.

ماده ۷۹

واقف یا حاکم نمی‌تواند کسی را که در ضمن عقد وقف، متولی قرار داده شده است، عزل کند مگر درصورتی‌که حق عزل شرط شده باشد و اگر خیانت متولی ظاهر شود، حاکم ضم امین می‌کند.

ماده ۸۰

اگر واقف وصف مخصوصی را در شخص متولی شرط کرده باشد و متولی فاقد آن وصف گردد منعزل می‌شود.

ماده ۸۱

در اوقاف عامه که متولی معین نداشته باشد، اداره‌ی موقوفه طبق نظر ولی فقیه خواهد بود.

ماده ۸۲

هرگاه واقف برای اداره‌کردن موقوفه، ترتیب خاصی معین کرده باشد متولی باید به همان ترتیب رفتار کند و اگر ترتیبی قرار نداده باشد متولی باید راجع به تعمیر و اجاره و جمع‌آوری منافع و تقسیم آن بر مستحقین و حفظ موقوفه و غیره مثل وکیل امینی، عمل نماید.

ماده ۸۳

متولی نمی‌تواند تولیت را به دیگری تفویض کند مگر آن که واقف در ضمن وقف به او اذن داده باشد ولی اگر در ضمن وقف شرط‌ مباشرت نشده باشد می‌تواند وکیل بگیرد.

ماده ۸۴

جایز است واقف از منافع موقوفه سهمی برای عمل متولی قرار دهد و اگر حق‌التولیه معین نشده باشد متولی مستحق اجرت‌المثل عمل است‌.

ماده ۸۵

بعد از آن که منافع موقوفه، حاصل، و حُصه‌ی هر یک از موقوف علیهم معین شد، موقوف‌علیه می‌تواند حصه‌ی خود را تصرف کند اگر چه متولی اذن نداده باشد مگر این که واقف، اذن در تصرف را شرط کرده باشد.

ماده ۸۶

در صورتی که واقف ترتیبی قرار نداده باشد، مخارج تعمیر و اصلاح موقوفه و اموری که برای تحصیل منفعت لازم است بر حق موقوف علیهم، مقدم خواهد بود.

ماده ۸۷

واقف می‌تواند شرط کند که منافع موقوفه مابین موقوف علیهم به تساوی تقسیم شود یا به تفاوت و یا این که اختیار به متولی یا شخص دیگری بدهد که هر نحو مصلحت می‌داند تقسیم کند.

ماده ۸۸

بیع وقف در صورتی که خراب شود یا خوف آن باشد که منجر به خرابی گردد به طوری که انتفاع از آن ممکن نباشد در صورتی جایز است که عمران آن متعذر باشد یا کسی برای عمران آن حاضر نشود.

ماده ۸۹

هر گاه بعض موقوفه خراب یا مشرف به خرابی گردد به طوریکه انتفاع از آن ممکن نباشد، همان بعض، فروخته می‌شود مگر این که خرابی بعض، سبب سلب انتفاع قسمتی که باقی‌مانده است بشود، در این صورت تمام فروخته می‌شود.

ماده ۹۰

عین موقوفه در مورد جواز بیع، به اقرب به غرض واقف تبدیل می‌شود.

ماده ۹۱

در موارد ذیل منافع موقوفات عامه صرف بریات عمومیه خواهد شد:

۱– در صورتی که منافع موقوفه، مجهول‌المصرف باشد مگر این که‌ قدر متیقنی در بین باشد.

۲– در صورتی که صرف منافع موقوفه در مورد خاصی که ‌واقف‌ معین کرده است، متعذر باشد.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

در این مقاله، به توضیح شرایط وقف پرداختیم. قوانین و مقررات. جهت آشنایی کامل با ضوابط و قوانبن مربوط به “وقف” به پکیج “قوانین بالادستی در صنعت ساخت” در بخش گنجینه فایل وب‌سایت مراجعه فرمایید