تعریف انواع اراضی در قانون

مقدمه

وقتی که قصد خرید زمین دارید، باید بدانید که آن زمین از چه نوعی است و برای چه کاربردی آن را می‌خواهید. در تعریف حقوقی، زمین انواع مختلفی دارد که در هنگام خرید باید به آن توجه کنید. در این مقاله قصد داریم به معرفی انواع زمین و نیز کاربری‌های مختلف آن بپردازیم. البته باید بدانید که انواع زمین از نظر مالکیت یکی از موضوعاتی است که باید به آن توجه کرد.

در این مقاله به بررسی انواع کاربری‌های زمین می‌پردازیم. با ما همراه باشید.

1. انواع اراضی

اراضی موات: زمین‌هایی است که سابقه احیا و بهره‌برداری ندارد و به‌صورت طبیعی باقیمانده است؛ بنابراین زمین برای اینکه مباح و موات باشد، باید دارای دو شرط باشد

• شرط اول: مالک خاص نداشته باشد پس اگر زمینی که ملک اشخاص است، به سبب اهمال مالکان آباد نباشد، در اصطلاح زمین موات و مباح نامیده نمی‌شود. چنین زمینی را بایر می‌نامند و احیا آن از موجبات تملک نیست.
• شرط دوم: آبادی و کشت‌وزرع در آن نباشد آبادی زمین، به‌تناسب انتفاعی که از آن برده می‌شود، متفاوت است؛ ولی در عرف زمینی را که در آن درختکاری و زراعت و ساختمان باشد آباد می‌گویند. زمین آباد معمولاً دارای مالک خاص است، مگر اینکه در اثر اعراض مالک یا جهات دیگر مجهول‌المالک باشد.

اراضی دایر: زمین‌های احیاء شده‌ای است که مستمراً مورد بهره‌برداری است.

اراضی آیش: زمین دایری است که به‌صورت متناوب طبق عرف محل برای دوره معین بدون کشت بماند.

اراضی بایر: زمین‌هایی است که سابقه احیاء دارد؛ ولی به علت اعتراض و عدم بهره‌برداری برای مدت 5 سال متوالی بدون عذر موجه متروک‌مانده و یا بماند.

جنگل و بیشه طبیعی: جنگل یا بیشه طبیعی به مجتمعی اطلاق می‌شود متشکل را عرصه و هوایی و مرکب از موجودات زنده از منشأ نباتی (‌درخت – درختچه – بوته – نهال – علف – خزه) و حیوانی، صرف‌نظر از درجه تکامل آن که دست بشر در ایجاد و پرورش آن دخیل نبوده باشد.

مرتع: زمینی است اعم از کوه و دامنه یا زمین مسطح که در فصل چرا دارای پوششی از نباتات علوفه‌ای خودرو بوده و باتوجه‌به سابقه چرا عرفاً مرتع شناخته شود، اراضی که آیش زراعت‌اند ولو آن که دارای پوشش نباتات علوفه‌ای خودرو باشند مشمول تعریف مرتع نیستند. اگر مرتع دارای درختان جنگلی خودرو باشد مرتع مشجر نامیده می‌شود.

اراضی جنگلی: به جنگل تکامل نیافته‌ای اطلاق می‌شود که به یکی از اشکال زیر باشد:

1- تعداد کنده درخت یا نهال با بوته جنگلی در هر هکتار آن جداگانه یا مجموعاً ازیکصد عدد تجاوز نماید.
2- درختان جنگلی به‌صورت پراکنده موجود باشد به نحوی که حجم آن در هر هکتار درشمال ایران (‌از حوزه آستارا تا حوزه گلیداغی) کمتر از‌پنجاه متر مکعب و در سایرنقاط ایران کمتر از بیست متر مکعب باشد.

‌اگر در اراضی (‌بند 2) درخت شمشاد وجود داشته باشد و حجم درختان آن بیش از سی مترمکعب در هکتار باشد جنگل شمشاد محسوب می‌گردد.

اراضی مستحدثه: زمینی است که در نتیجه خشک افتادن آب دریاها – دریاچه‌ها و تغییر بستر رودخانه‌ها یا خشک‌شدن تالاب ایجاد شده باشد.

 اراضی ساحلی: زمین‌هایی است که در مجاورت حریم دریا و دریاچه و یا اراضی مستحدثه قرارداد و باتوجه‌به تعریف انواع اراضی مذکور در این قانون بر حسب مورد در حکم یکی از آنها محسوب خواهد شد.

2. چند نکته مهم

*دررابطه‌با اعراض مالک از ملک، زمانی که مالک ملکی را رها کرده باشد و سال‌ها به آن سر نزده باشد و کسی را هم برای اداره آن تعیین نکرده و نیز تصمیم به بازگشت هم نداشته باشد و حقی برای خود نسبت به آن ملک نشناسد، گویی به این صورت است که از مالکیت ملک صرف‌نظر کرده است. این اموال حکم مباحات را دارند.

*دررابطه‌با اعراض از مال، طبق ماده ۱۷۸ قانون مدنی “مالی که در دریا غرق شده و مالک از آن اعراض کرده است، مال کسی است که آن را بیرون بیاورد” می‌توان فهمید که قانون‌گذار اعراض را ملاک رهاکردن و سلب مالکیت دانسته است.

3. تفاوت میان زمین زراعی و باغ

اگر شما هم این سؤال را دارید که فرق زمین زراعی و باغ در چیست؟ بهتر است بدانید که باغ‌ها زمین‌هایی هستند که در آن‌ها درخت کاشته می‌شود و با نام مشجر شناخته می‌شوند. مشجر به معنای این است که زمین دارای قابلیت کاشت درخت است. اما اراضی زراعی دسته‌ای از زمین‌ها هستند که در آن‌ها محصولات زودبازده کشت می‌شود و از آن‌ها برای کاشت درخت استفاده نمی‌کنند.

4. تقسیم‌بندی انواع زمین بر اساس قانون

تا اینجای این مقاله با انواع زمین از نظر کاربری آشنا شدید، اکنون زمان آن فرارسیده است که انواع زمین از نظر قانونی را باهم بررسی کنیم. بر اساس قانون زمین‌ها به ۱۲ دسته تقسیم می‌شوند که به شرح زیر هستند.

1.4. زمین‌های دایر و آبادانی

همان‌طور که گفتیم در این زمین‌ها ساختمان، تأسیسات و دیوارکشی وجود دارد. زمین‌های دایر به‌صورت باغ و زمین‌های کشاورزی هستند. بد نیست بدانید که بر اساس قوانین زمین‌های شهری به زمین‌هایی که قبلاً احیا و آباد شده‌اند و در زمان حال به‌صورت مستمر از آن‌ها استفاده می‌شود هم زمین دایر می‌گویند.

2.4. زمین‌های بایر یکی از انواع زمین‌ها در قانون

به زمین‌های موات، عرضی یا بالعرض، زمین بایر می‌گویند. همچنین بر اساس قوانین زمین‌شهری به زمین‌هایی که قبلاً احیا بودند؛ ولی باگذشت زمان به حالت موات درآمده است زمین بایر می‌گویند.

3.4. زمین‌های موات یا دولتی

بر اساس قانون ۲۷ مدنی، زمین‌هایی که کشت، زرع و آبادانی در آن‌ها وجود ندارد را زمین موات می‌گویند. زمین‌های موات به طور معمول در تصرف دولت هستند و برای ساخت مکان‌هایی زیر نظر دولت استفاده می‌شود.

4.4. اراضی ساحلی چیست؟

اراضی ساحلی زمین‌هایی هستند که در بین آب دریا و خشکی قرار می‌گیرند. این زمین‌ها از طرف خشکی به اراضی آباد محدودند.

5.4. اراضی دولتی یا اراضی ملی

بر اساس قانون تمامی زمین‌هایی که در تصرف دولت قرار دارند را اراضی ملتی یا اراضی دولتی می‌نامند. این زمین‌ها بر اساس قوانین و رأی کمیسیون‌های مربوطه در تصرف سازمان مسکن  شهرسازی هستند.

6.4. اراضی منابع طبیعی و انواع زمین‌

تمامی اراضی که در چراگاه‌ها، جنگل‌ها و بیشه‌ها هستند یا به این عنوان ثبت شده‌اند را اراضی منابع طبیعی می‌گویند. این اراضی زیر نظر مستقیم دولت هستند و برای تغییر کاربری و فعالیت در آن‌ها باید به سازمان منابع طبیعی و مراجع دولتی مربوطه در خواست بدهید. ساخت‌وساز در اراضی منابع طبیعی بر اساس قانون ممنوع است و با مجرمین به‌شدت برخورد می‌شود.

5. تعریف اراضی مرتعی

اراضی مرتعی همان‌طور که از اسم‌ها پیداست در کوه، زمین‌های مسطح و علفزارها قرار دارند. مرتع‌ها در فصل چرا دارای پوشش‌هایی از گیاهان خودرو می‌شوند.

6. اراضی جنگلی

هنگامی که در بررسی انواع زمین به اراضی جنگلی می‌رسیم باید دقت خود را بیشتر کنیم. چرا که به‌تمامی زمین‌هایی که حتی نشانه‌هایی از جنگل مانند نهال، تنه درختان جنگلی به شکل گروهی و پراکنده در آن‌ها وجود داشته باشد، اراضی جنگلی می‌گویند.

7. اراضی خراج در قانون چگونه تعریف می‌شوند؟

به‌تمامی زمین‌های آبادی که از راه جنگ و بعد از جداکردن خمس به دست مسلمانان افتاده‌اند، زمین‌های خراج می‌گویند. زمین‌های خراج به تمام مردم مسلمان تعلق دارند. این زمین‌ها غیرقابل‌انتقال هستند و باید صرف نیازمندهای شوند.

8. اراضی شهری چیست؟

همان‌طور که گفتیم تمام زمین‌هایی که در شهرها وجود دارند را راضی شهری می‌گویند و شامل قانون اصلاحات اراضی نمی‌شوند. البته اگر در زمین‌های شهری کشاورزی صورت بگیرد، از نظر رابطه بین مالک و کشاورز از مقررات اصلاحات ارضی تابعیت می‌کند.

9. اراضی بیابانی یکی از انواع زمین‌های موجود

در روستاها معمولاً افراد مقداری از زمین‌های اطراف را به کمک هم و با استفاده منابع آبی مانند رودخانه آباد می‌کنند. گاهی بخشی از اراضی را نمی‌توان آباد کرد، بنابراین هرسال بخشی از زمین‌ها را که آب به آن‌ها می‌رسد را مورد کشت قرار می‌دهند. این زمین‌ها با زمین‌های موات تفاوت دارند و به آن اراضی بیابانی می‌گویند.

10. نکات خرید انواع زمین

وقتی می‌خواهید زمینی را خریداری کنید به نکات زیر توجه کنید:

• زمینی که می‌خرید از چه نوع است: بایر، دایر، موات
• کاربری زمین چیست و شما زمین را به چه هدفی می‌خرید.
• زمانی که درباره زمین مطمئن شدید و اطلاعات کافی درباره موقعیت زمین، آینده آن، موقعیت جغرافیایی، کاربری زمین، موانع قانونی، شناسایی مالک حقیقی و مذاکره با افراد بومی آن منطقه انجام دادید، نوبت به مذاکرات و رسیدن به توافق با فروشنده است.
• برای پیش‌پرداخت سعی کنید حداقل مبلغ را در نظر بگیرید که اگر از خریدتان پشیمان شدید، هزینه کمتری بابت خسارت بپردازید.
• برای نقل‌وانتقال سند، ۳۰ الی ۴۰ روز فرصت دارید تا سند قانونی را تنظیم کنید. در صورت عدم رعایت و توجه به این مهلت زمانی، قولنامه باطل شده و باید خسارت پرداخت شود.
• قدم بعدی باید به دفتر ثبت‌اسناد رسمی مراجعه کنید تا کارهای نقل‌وانتقال سند به‌صورت رسمی انجام شود. در این مرحله اگر سند در رهن ارگان خاصی باشد و یا به‌عنوان وثیقه در حال استفاده باشد مشخص می‌شود. حتماً این موارد را استعلام بگیرید.
• در مرحله بعد، عوارض و مالیات باید پرداخت شود.
• مرحله آخر، سند قانوناً به خریدار انتقال پیدا می‌کند.

اما چگونه از سرمایه خود در برابر حوادث و بلایای طبیعی محافظت کنیم؟ فرض کنیم شما زمینی که خریده‌اید را ساخته‌اید یا در حال ساخت آن هستید و دچار سانحه شده است. چه کسی خسارات این حوادث را جبران می‌کند؟ فراموش نکنید که همیشه راه‌حلی وجود دارد و افراد هوشمند علاج واقعه قبل از وقوع می‌کنند.

11. قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن مصوب 1365/9/30

ماده‌واحده) کلیه اسناد و مدارک مربوط به غیر دولت اعم از رسمی و غیررسمی مربوط به اراضی موات (یا سند مربوط به قسمتی از اراضی که موات باشد) واقع در خارج از محدوده استحفاظی شهرها به‌استثنای اراضی که توسط مراجع ذی‏صلاح دولت جمهوری اسلامی ایران واگذار شده است باطل و این قبیل اراضی در اختیار دولت جمهوری اسلامی ایران قرار می‌گیرد تا در جهت تولید محصولات کشاورزی و صنعتی، ایجاد اشتغال و مصارف عام‏المنفعه و برطرف ساختن نیاز دستگاه‌های دولتی و نهادهای انقلاب اسلامی و شهرداری‌ها و ایجاد مسکن و واگذاری زمین برای کسانی که مسکن ندارند حسب مورد بر اساس مقررات مربوطه اقدام نماید، ادارات ثبت‌اسناد مکلف‌اند حسب اعلام هیئت‌های واگذاری زمین نسبت به ابطال سند آنها و صدور سند به نام دولت جمهوری اسلامی ایران اقدام نمایند.

تبصره 1) تشخیص موات بودن اراضی خارج از محدوده شهرها به عهده وزارت کشاورزی است که از طریق هیئت 7 نفره اقدام می‌نماید و درصورتی‌که متصرف فعلی منکر موات بودن زمین باشد از طریق دادگاه صالح اقدام به عمل می‌آید و چنانچه دادگاه رأی به موات بودن زمین بدهد سند ابطال و از متصرف خلع‌ید خواهد شد.

تبصره 2) اسناد مالکیت زمین‌های مواتی که به‏موجب این قانون باطل می‌شود آزاد تلقی و مطالبات ناشی از فروش این‏گونه اراضی منتفی می‌گردد و مطالبات دیگر طلبکاران از سایر اموال بدهکار قابل استیفا است.

تبصره 3) زمین‌هایی که اسناد آنها باطل می‌شوند چنانچه حریم روستاها باشد جهت کارهای عام‏المنفعه و یا تعلیف احشام یا احداث واحدهای مسکونی روستا و سایر خدمات مورد لزوم برای روستا بر حسب مورد اختصاص داده خواهد شد.

تبصره 4) آیین‏نامه اجرائی این قانون ظرف مدت 2 ماه توسط وزارت کشاورزی و ستاد مرکزی هیئت‌های واگذاری زمین تهیه و جهت تصویب به هیئت دولت تقدیم می‌گردد.

تبصره 5) از تاریخ تصویب این قانون کلیه قوانین و مقررات مغایر ملغی می‌گردد.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

جهت آشنایی کامل با قوانین و ضوابط مربوط به این مقاله به “ قانون مدنی | مصوب سال 1314” در پکیج “قوانین بالادستی در صنعت ساخت” در بخش گنجینه فایل وب‌سایت مراجعه فرمایید.