اراضی بایر، دایر، موات و بررسی تفاوت‌های آنها

مقدمه

یکی از مهم‌ترین مسائلی که یک مشاور املاک حرفه‌ای و یا یک سرمایه‌گذار املاک باید نسبت به آن آگاهی کامل داشته باشد نکات مربوط به کاربری زمین و موارد مربوط به آن است.  پس از انقلاب اسلامی ایران قوانینی برای حمایت از کشاورزان و خانواده‌های فاقد زمین برای اعطای زمین به این خانوارها از طرف نظام جمهوری اسلامی ایران به عمل آمد.

این قوانین به جهت حمایت از کشاورزان و قشر کم‌درآمد وقت بوده است.

از جمله قوانین حمایتی که توسط مجلس و یا شورای انقلاب به تصویب رسید به شرح ذیل بودند.

• قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن مصوب 05/04/1358
• قانون نحوه واگذاری و احیای اراضی مصوب 25/06/1358
• قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن مصوب 30/09/1365
• قانون زمین‌شهری مصوب 22/06/1366

از بین تمامی قوانین مصوب شده، قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن مورخ 05/04/1358 و قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن در تاریخ 30/09/1365 بسیارحائز اهمیت بودند.

دلیل اهمیت این دو قانون به شرح ذیل می‌باشد.

1. کلیه مالکین قبلی که اراضی آنها داخل حریم شهری بوده و اعتبار اسناد مالکیتی آنها به‌واسطه تصویب قانون لغو مالکیت راضی موات شهری و کیفیت عمران آن ابطال شده بود، می‌بایست ثابت می‌نمودند که قبل از تاریخ 05/04/1358 اراضی مربوطه را آباد نموده و به نحوی در اراضی مذکور به ساخت‌وساز یا کشت‌وزرع مشغول بوده‌اند تا اراضی مذکور جزء زمین‌های موات محسوب نشده، تا مالکین قبلی بتوانند مالکیت خود بر اراضی مربوطه را به مرجع مربوطه (کمیسیون ماده 12 قانون زمین‌شهری) اثبات نمایند.
2. همچنین کلیه مالکینی که اراضی آنها خارج از حریم شهری بوده و اعتبار اسناد مالکیتی آنها به‌واسطه تصویب قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن، باطل شده بود، می‌بایست ثابت می‌نمودند که قبل از تاریخ 30/09/1365 اراضی مربوطه را آباد نموده و به نحوی در اراضی مذکور به کشاورزی و کشت‌وزرع مشغول بوده‌اند تا اراضی مذکور جزء زمین‌های موات محسوب نشده، تا مالکین قبلی بتوانند مالکیت خود بر اراضی مربوطه را به مرجع مربوطه (هیئت 7 نفره واگذاری اراضی وزارت جهاد کشاورزی (در حال حاضر سازمان امور اراضی)) اثبات نمایند.

1. انواع زمین

در تاریخ 25/06/1358 قانونی تحت عنوان قانون نحوه واگذاری و احیای اراضی توسط شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران تصویب گردید.

طبق ماده 1 قانون مذکور اراضی به‌صورت زیر طبقه بندی شده بودند.

1. اراضی دایر (دائر)
2. اراضی بایر (بائر)
3. اراضی موات

2. زمین بایر چیست؟

زمین بایر به زمین‌هایی که سابقه احیا دارد؛ ولی به علت اعراض یا عدم بهره‌برداری بدون عذر موجه به مدت 5 سال متوالی متروک مانده یا بماند زمین بایر می‌گویند. زمین بایر یکی از انواع زمین در دیدگاه حقوقی است که تفاوت های آشکاری با زمین دایر بخصوص زمین موات دارد.

به‌عبارت‌دیگر می‌توان گفت زمین بایر زمینی است که قبلاً از آن استفاده و بهره‌برداری می‌شده و درهرصورت ابتدا از حالت موات خارج و احیاء گردیده است؛ ولی بعدها رها شده و به وضعیت زمین موات درآمده است.

زمین‌هایی است که سابقه احیاء دارد؛ ولی به علت اعتراض و عدم بهره‌برداری برای مدت ۵ سال متوالی بدون عذر موجه متروک ‌مانده و یا بماند. سپس در قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ تعریف مجددی از راضی موات و بایر ارائه داد. بر اساس ‌ماده ۳ این قانون اراضی موات شهری زمین‌هایی است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشد و بر اساس ماده ۴ اراضی بایر شهری زمین‌هایی است که سابقه عمران داشته و به‌تدریج به حالت موات برگشته است اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و یا‌ نداشته باشد. در ادامه تعریفی از اراضی بایر شهری و کشاورزی ارائه می‌شود.

1.2. زمین بایر کشاورزی

زمین بایر کشاورزی زمینی است که سابقه احیاء دارد ولی به علت اعراض و عدم بهره‌برداری برای مدت ۵ سال متوالی بدون عذر موجه متروک مانده و یا بماند.

کلیه اراضی بایر در سراسر کشور در صورت اعراض صاحبان آنها بلاعوض در اختیار دولت قرار می‌گیرد و در صورت عدم اعراض، مالکین اراضی بایر به دلیل ضرورت، ملزم به کشت بر اساس ضوابط کشاورزی یا فروش یا اجاره یا مزارعه زمین بایر خود هستند. چنانچه از تاریخ ابلاغ ظرف مدت یک سال اقدام به یکی از موارد فوق ننمایند وزارت کشاورزی راسا” و یا توسط هیئت هفت‌نفره واگذاری زمین، از طرف مالک برای کشاورزی و دامداری به قیمت عادلانه زمان تصویب این قانون (۲۵/۵/۱۳۶۷) خواهد فروخت.

2.2.  اراضی بایر دولتی چیست؟

تا این قسمت از مقاله تا حدودی با نحوه تشخیص اراضی دایر و بایر آشنا شدید. بهتر است بدانید مطابق ماده ۸ قوانین زمین، درصورتی‌که زمین بایر صاحب مشخص نداشته باشد در اختیار ولی‌فقیه قرار می گیرد. پس از آن، اراضی بایر و اراضی موات در اختیار دولت قرار می‌گیرند.
ماده ۸ قانون زمین برای مواقعی است که زمین هیچ مالک اولیه یا ثانویه‌ای نداشته باشد. پس درصورتی‌که زمین توسط اشخاص حقیقی و حقوقی به تصرف در آید، دولت در مورد آن ادعایی نخواهد داشت.

3.2. زمین بایر شهری

اراضی بایر شهری زمین‌‌‌هایی است که سابقه عمران و احیاء داشته و به‌تدریج به حالت موات برگشته اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد. برعکس اراضی بایر، اراضی دایر زمین‌هایی است که آن را احیاء و آباد نموده‌اند و در حال حاضر دایر و مورد بهره‌برداری مالک است زمینه‌های دایر مشمول این قانون صرفاً اراضی کشاورزی یا آیش اعم از محصور یا غیرمحصور می‌باشد.

4.2. فروش زمین بایر شهری

تا اینجا فهمیدیم که زمین‌هایی که سابقه احیا و عمرانی داشته‌اند؛ ولی همین که به علت اعراض و یا عدم بهره‌برداری بدون عذر موجه به مدت بیش از پنج سال متوالی متروک مانده باشد اراضی بایر می‌نامند. زمین بایر شهری همان‌طور که از عنوان آن مشخص است تنها راجع به اراضی شهری اعم اراضی واقع در حریم شهر و اراضی واقع در محدوده قانونی شهرها است. وزارت مسکن و شهرسازی موظف است زمین‌های موردنیاز برای امر مسکن و خدمات عمومی را در  شهرهایی که  ضرورت آن حتمی است به ترتیب از زمین‌های بایر و دایر شهری تأمین نماید.

مالکان اراضی بایر و دایر شهری اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی و بنیادها و نهادها و ارگان‌های دولتی و غیردولتی موظف‌اند زمین‌های موردنیاز دولت یا شهرداری‌ها را که موضوع این قانون است به دولت و شهرداری‌ها بفروشند. به‌این‌ترتیب قانون فروش زمین بایر توسط دولت اعم از زمین بایر کشاورزی یا زمین بایر شهری روشن گردید.

از متن ماده ۹ قانون زمین‌شهری می‌توان به تفاوت‌های انواع زمین از نظر حقوقی (موات، بایر و دایر) پی برد. همچنین مشخص است که مالکیت زمین بایر نسبت به مالکیت زمین دایر متزلزل‌تر است و از طرفی به طور آشکاری حقوق مالکانه زمین‌های بایر نسبت به زمین‌های موات  از ثبات و حمایت حقوقی بهتری برخوردار است؛ بنابراین فروش زمین بایری که تشخیص بایر بودن آن سال‌ها بعد از مصوبه فوق‌الذکر بوده باشد، بر اساس قیمت سال ۱۳۶۷ انجام خواهد شد که موجب ضرر مالک می‌گردد.

بنابراین، خریداران زمین‌های کشاورزی بهتر است از دایر یا بایر بودن زمین موردنظر و مدت احتمالی عدم بهره‌برداری از زمین توسط ایادی قبل اطمینان حاصل نمایند.

5.2. حل مشکل اراضی بایر

ماده واحد و تبصره‌های آن طبق مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام اسلامی در خصوص حل مشکل اراضی بایر که در تاریخ 25/5/1367 تصویب گردید به شرح زیر است:

ماده واحد: کلیه اراضی بایر در سراسر کشور در صورت اغراض صاحبان آنها بلاعوض در اختیار دولت قرار می گیرد و در صورت عدم اعراض، مالکین اراضی بایر به دلیل ضرورت ملزم به کشت بر اساس ضوابط کشاورزی یا فروش یا اجاره یا مزارعه زمین بایر خود هستند. چنانچه از تاریخ ابلاغ ظرف مدت یکسال اقدام به یکی از موارد فوق ننمایند وزارت کشاورزی راسا و یا توسط هیئت هفت‌نفره واگذاری زمین، از طرف مالک برای کشاورزی و دامداری به قیمت عادلانه زمان تصویب این قانون (25/5/1367) خواهد فروخت. تذکر – اراضی بایر شامل اراضی ای است که بیش از 5 سال بدون عذر موجه بلا کشت مانده یا بماند.

 تبصره 1: مهلت عنوان شده، چنانچه عذر مالک در زیر کشت قراردادن اراضی موجه باشد، به مدت یکسال تمدید خواهد شد.

تبصره 2: پرداخت بهای عادله در هر مورد پس از کسر بدهیهای قانونی و شرعی مالک انجام خواهد گرفت.

تبصره3: آئین نامه ماده واحده ظرف مدت دو ماه تهیه و به تصویب دولت خواهد رسید.

تبصره4: در مواردی که مشروعیت مالکیت اراضی بایر از طرف وزارت کشاورزی یا زارعین محلی یا دادسرای انقلاب و دادگاه اصل 49 محل اعتراض باشد دادگاه اصل 49 مکلف است ظرف حداکثر یکسال نسبت به اعتراض رسیدگی و تعیین تکلیف نماید و چنانچه در این مدت این اراضی بفروش رسید و یا به‌صورت اجاره و یا مزارعه واگذار گردید، وجوه مربوطه در حسابی که وزارت دارایی تعیین می کند نگهداری خواهد شد تا پس از تعیین تکلیف در دادگاه طبق مقررات قانون نحوه اجرای اصل 49 قانون اساسی اقدام شود.

3. منظور از اراضی دایر چیست؟

اراضی دایر به زمین‌هایی گفته می‌شود که به‌صورت دائمی مورداستفاده قرار می‌گیرند. این زمین‌ها یا از گذشته دایر بوده‌اند و یا پس از مدتی دوباره احیا شده‌اند. درصورتی‌که این زمین‌ها در محدوده شهری قرار گیرند به‌عنوان زمین‌های دایر شهری شناخته می‌شوند. در صورت قرارگیری اراضی مذکور در خارج از محدوده شهری، به آنها زمین‌های دایر غیرشهری یا کشاورزی گفته می‌شود.

زمین‌هایی که در زمان رژیم سابق دارای عنوان ملی بودند نیز جزو زمین‌های دایر هستند. مانند اراضی حفاظت شده، شکارگاه و اراضی که در مالکیت دولت قرار دارند.

نحوه تشخیص اراضی دایر و بایر توسط کارشناسان از طریق انجام اقدامات خاص انجام می‌شود. این اقدامات به بررسی هویت زمین‌های یاد شده مربوط می‌شود. معمولاً اراضی دایر دارای سابقه مالکیت خصوصی بوده و دارای مدارکی مانند سند مالکیت هستند. زمین‌های دایر برون‌شهری در حال کشت و زراعت هستند. برای احراز هویت زمین‌های دایر، وجود مالک زمین در حال حاضر نیز مورد بررسی قرار می گیرد.

1.3. ساخت‌وساز در زمین بایر و دایر

بسیاری از زمین‌های بایر و دایر به دلیل عدم فعالیت کشاورزی و ساخت‌وساز در اختیار شهرداری و دولت قرار می‌گیرند. در واقع وزارت مسکن و شهرداری، زمین‌های موردنیاز را از اراضی موات و دولتی تأمین می‌نمایند.
شهرداری و سازمان مربوطه از این اراضی به‌منظور ارائه خدمات زیر بهره‌برداری می‌کند:

1. تفکیک زمین بایر و فروش آن به افراد واجد شرایط
2. اجرای طرح‌های ساخت‌وساز مناطق مسکونی
3. ایجاد تأسیسات با کاربری عمومی و اداری
4. حفاظت از میراث‌فرهنگی
5. اجرای طرح‌های مصوب شهری
6. ارائه خدمات رفاهی

4. زمین موات

معنی این کلمه به معنی مرده و بی‌جان است. این اصطلاح در مورد زمین‌هایی که تابه‌حال هیچ عملیات (عمران و آبادانی) روی آن انجام نگرفته به کار می‌رود. این زمین‌ها معمولاً به همان شکل طبیعی خود مانده‌اند یا تابه‌حال هیچ عملیات عمرانی، خواه به‌واسطه وجود آب فراوان (برکه، نیزار، علفزار و جنگل) و یا خواه به‌واسطه نبود آب روی آن انجام نشده است.

در اصطلاح حقوقی، طبق ماده ۲۷ قانون مدنی اراضی موات، به زمین‌‌‌هایی گفته می‌شود که معطل افتاده و آبادی و کشت و زراعت در آنها وجود نداشته باشد.

همچنین به‌موجب ماده 3 قانون زمین‌شهری به اراضی شهری گفته می‌شود که سابقه عمران و احیا نداشته باشند.

به‌طورکلی اراضی موات زمین‌هایی هستند که مالک معینی ندارند و از آنها انتفاعی برده نمی‌شود.

1.4. اقسام اراضی موات

به‌طورکلی اقسام اراضی موات به چهار گروه زیر تقسیم می‌شوند.

1.  زمین‌هایی که از اصل موات بوده‌اند و می دانیم که در هیچ تاریخی ملک کسی نبوده است و یا ندانیم که سابقه ملکیت داشته است.
2. اراضی که در گذشته سکنه داشته، ولی از بین رفته و به کلی منقرض شده‌اند.
3. اراضی که از روی آثار میدانیم که مالک دارد ولی معلوم نیست که چه کسی است و ملک به‌صورت خرابه رها شده است.

2.4. زمین‌های موات داخل حریم بافت شهری

پس از پیروزی انقلاب اسلامی مجلس شورای انقلاب برای حمایت از افراد محروم و افزایش عرضه زمین برای تعدیل قیمت‌های مسکن در جامعه با تصویب 2 قانون به حمایت این مسائل پرداخت.

1. قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن مصوب در تاریخ 05/04/1358
2.  قانون زمین‌شهری مصوب در تاریخ 22/06/1366

1.2.4. هدف از تصویب قوانین

هدف از تصویب قوانین تحقق آرمان‌های ذیل بوده است.

هدف از تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن مصوب تاریخ 05/04/1358

1- مهلت به افرادی که داخل بافت شهری، اراضی مالکیتی داشتند تا برای عمران و آبادسازی زمین‌هایی که در اختیار داشتند اقدام نمایند.

2- در صورت عدم عمران و آبادانی در سالهای گذشته، کلیه اسناد مالکیتی افراد باطل شده و سند زمین‌های مذکور به نام دولت ثبت می شدند.

3- اختصاص زمین به واجدین شرایط و افراد محروم توسط مراجع معرفی شده.

لازم به ذکر است که احیای این‌گونه از اراضی بر خلاف ماده 27 قانون مدنی بوسیله اشخاص حقیقی و حقوقی، موجب تملک اشخاص آبادگر نمی شد.

• هدف از تصویب قانون زمین‌شهری در تاریخ 22/06/1366

1- افزایش عرضه زمین و تعدیل و تثبیت و کنترل قیمت سعودی زمین بوده است.

2- تمام زمین‌های موات شهری در اختیار دولت باشد.

3-اسناد مالکیتی اشخاص قبلی در خصوص این اراضی در صورت عدم آباد سازی اراضی مربوطه ابطال گردد.

4- قانون ادارات ثبت را ملزم به شناسایی و ثبت اینگونه از اراضی به نفع دولت نماید. همچنین مسئول مدیریت و واگذاری اینگونه اراضی را به سازمان مسکن و شهرسازی محول نماید.

5- تحت اختیارگرفتن کلیه اراضی موات شهری و جلوگیری از اقدام اشخاص حقیقی یا حقوقی نسبت به احیاء اراضی موات شهری و مالک شدن آنها بر طبق ماده 27 قانون مدنی، تا دیگر افراد نتوانند از این بند قانونی بدون دریافت اجازه از دولت سوء استفاده نمایند.

3.4. مسئول اراضی موات داخل حریم بافت شهری

مجلس شورای انقلاب اسلامی، با تصویب قوانین بالا مسئولیت اراضی موات داخل حریم شهری را به سازمان مسکن و شهرسازی محول نمود.

آن سازمان نیز با تشکیل کمیسیون ماده 12 قانون زمین‌شهری، که متشکل از 3 نفر نماینده از جانب وزارت مسکن و شهرسازی بودند، مرجع تشخیص، تقسیم  و رسیدگی به اعتراضات اراضی موات داخل بافت حریم شهری را به این کمیسیون واگذار نمود.

5. تفاوت اراضی دایر، بایر و موات

در قوانین مختلف مربوط به اراضی شهری و غیرشهری، تعریف اراضی دایر و بایر و موات اگر چه به‌صورت کلی و مفهومی تقریباً یکسان هستند؛ ولی بد نیست که یک‌بار دیگر این تعاریف را به‌دقت بخوانیم به تفاوت‌های ظریفی که با هم دارند توجه کنیم:

• تعریف دایر و بایر و مویت در برخی قوانین مربوط به اراضی شهری:

دایر: اراضی دارای ساختمان و تأسیسات و دیوارکشی متناسب با ملک و یا املاکی که باغ و مشجر و یا زراعی باشد، دایر می‌گویند .

بایر: به اراضی فاقد ساختمان و تأسیسات می‌گویند که سابقه دایر بودن را داشته‌اند.

موات: به املاکی که فاقد ساختمان و تأسیسات باشد و هرگونه سابقه عمران و آبادی و یا باغ و کشاورزی نداشته‌اند گویند.

• تعریف دایر و بایر و موات در برخی قوانین مربوط به اراضی غیرشهری:

دایر: اراضی دایر زمین‌هایی است که آن را احیا و آباد کرده‌اند و در حال حاضر دایر و مستمراً مورد بهره‌برداری است .

بایر: زمین‌هایی که سابقه احیا دارد؛ ولی به علت اعراض یا عدم بهره‌برداری بدون عذر موجه مدت ۵ سال متوالی متروک مانده یا بماند.

موات: زمین‌هایی است که سابقه احیا و بهره‌برداری ندارد و به‌صورت طبیعی باقی‌مانده است.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

شناخت اراضی دایر و بایر و تشخیص آنها از اموری است که نیاز به دانش و تخصص کارشناس دارد. مراجعه به کارشناس مجرب باعث احراز هویت اراضی در کوتاه‌ترین زمان می‌شود. این امر تأثیر زیادی در احقاق حق مالکان و جلوگیری از تضییع حقوق آنها خواهد داشت.

پیشنهاد ما مراجعه به کارشناسان البرز به‌منظور آشنایی با نحوه تشخیص اراضی دایر و بایر است. این گروه متشکل از کارشناسان مجرب و متخصص بوده و از تجهیزات به‌روز و پیشرفته بهره‌مند است. مراجعه به کارشناسان البرز باعث رسیدگی سریع به اموری مانند تشخیص هویت و نوع زمین خواهد شد.

جهت آشنایی کامل با قوانین و ضوابط مربوط به این مقاله به “ قانون مدنی | مصوب سال 1314” در پکیج “قوانین بالادستی در صنعت ساخت” در بخش گنجینه فایل وب‌سایت مراجعه فرمایید.