مفهوم در رهن بودن ملک چیست؟

مقدمه

بر اساس قوانین و قواعد ناظر بر قراردادهای مختلف در همه زمینه‌های ملکی و غیره وقتی یک قرارداد ملکی بین دو نفر امضا می‌شود یکی از نتایج این قرارداد انتقال مالکیت از فروشنده به خریدار است.

خریدار پس از عقد مالک تمام آن مال جدید شده و هرگونه تصرف و استفاده مادی و معنوی از آن مال برای او مجاز خواهد شد.

حال اگر بعد از انعقاد یک قرارداد یا مبایعه‌نامه و یا هر چیزی که نشان‌دهنده انتقال مالکیت باشد شخص خریدار متوجه شود که ملک مورد معامله به دلایل مختلف به انتقال او داده نشده و یا به‌خاطر وجود موانع مختلف این انتقال پس از انجام تشریفاتی در آینده اتفاق خواهد افتاد عملاً انتقال مالکیت برای خریدار ممکن نخواهد بود.

1. منظور از عقد رهن چیست؟

در خصوص مقوله عقد رهن چیست باید گفت به قراردادی گفته می‌شود که از طریق آن یک دارایی به‌عنوان وثیقه یک وام قرار می‌گیرد؛ لذا در این نوع عقد رهن، قراردادی بین طرفین بسته می‌شود که در آن یک دارایی به‌عنوان وثیقه یک وام قرار می‌گیرد. در این نوع قرارداد، یک فرد از طرف دیگری قرضی می‌گیرد و دارایی مانند ملک یا خودرو خود را به‌عنوان وثیقه به طلبکار می‌دهد. دلیل رهن کردن این دارایی به طلبکار این است که اگر فرد بدهکار بدهی خود را پرداخت نکند، طلبکار به‌راحتی می‌تواند قرض خود را با استفاده از دارایی مورد رهن بردارد.

2. پیمان رهن یا رهن نامه

این نوع قرارداد را پیمان رهن یا رهن نامه می‌نامند. شخصی که دارایی خود را مورد رهن قرار‌داده، راهن و شخصی که دارایی را به رهن گرفته، مرتهن نامیده می‌شود. دارایی و مالی که به‌عنوان تضمین داده شده است، را مال مرهونه یا رهینه می‌نامند. در زمان بستن قرارداد، طرفین باید شرایط ضمن آن را رعایت کنند که به آنها شروط ضمن عقد رهن می‌گویند.

3. عقد رهن در قانون مدنی چیست؟

یکی از انواع قرارداد معین در قانون مدنی، عقد رهن است که در آن یک مال به‌عنوان وثیقه یک دین قرار می‌گیرد تا در صورت عدم پرداخت بدهی توسط بدهکار، طلبکار بتواند مبلغ خود را از مال مورد وثیقه برداشت کند. اما هر عقد در قانون مدنی شرایط مخصوص و ویژه‌ای دارد و عقد رهن نیز از این قاعده مستثنی نیست.

شرایط عقد رهن بر اساس قانون مدنی عبارت‌اند از:

1. وجود یک دین یا طبقه‌ای که انعقاد قرارداد را برای آن اقتضا می‌کند.
2. وجود مالی که به‌عنوان وثیقه قابل‌قبول باشد و شرایط رهن داده شدن آن را دارا باشد.
3. وجود یک قرارداد شفاهی یا لفظی بین طرفین
4. رعایت شرایط صحت معامله و عدم وجود
5. موانع قانونی برای انجام آن

4. شرط صحت عقد رهن

برای اینکه عقد رهن اعتبار قانونی داشته باشد، باید علاوه بر شرایط عمومی صحت معاملات و قراردادها، شرایط اختصاصی صحت عقد رهن نیز مطابق با قوانین و مقررات مربوطه باشد، از جمله قبض‌داده‌شدن یا به تصرف داده شدن مال مورد رهن به طلبکار یا همان مرتهن یا هر شخصی که در قرارداد برای قبض مال مرهونه تعیین‌شده است.

استمرار قبض، شرط صحت نیست و تنها قبض داده شده برای اثبات ملکیت مرهون و قابلیت اجرای حق تعهدات مربوطه کافی است.

5. شرایط ارکان عقد رهن

عقد رهن، همانند سایر عقود معین، دارای ارکان خاص و شرایط قانونی ویژه است که در صورت عدم رعایت آنها، انعقاد قانونی این نوع عقد امکان‌پذیر نیست. ارکان آن شامل راهن، مرتهن و مال مرهونه هستند.

شرایط راهن و مرتهن، از جمله داشتن اهلیت قانونی، برای انعقاد مورد تأکید قرار می‌گیرد. همچنین، شرایط مال مرهونه، از جمله قابلیت نقل‌وانتقال قانونی، عین معین‌بودن، قابلیت تسلیم به مرتهن، مالیت و منفعت عقلایی داشتن مال، باید رعایت شوند.

بنابراین، برای انعقاد عقد رهن، نمی‌توان شرطی را در قرارداد قرارداد که حق فروش عین مرهونه را از مرتهن سلب کند. همچنین، باید به این نکته توجه داشت که در این عقد، همانند سایر قراردادها، دارای شروطی است که باید مورد رعایت قرار گیرند تا عقد معتبر باشد.

در این راستا، شروطی مانند عیب‌جویی، اجرایی‌شدن قرارداد و… مجاز هستند، اما شروطی مانند سلب حق فروش از مرتهن، غیرمجاز است.

6. شرط وکالت برای فروش مال مرهونه

شرط وکالت در فروش مال مرهونه، به معنای این است که در قرارداد رهن، شرطی قرار داده شود که درصورتی‌که راهن، طلب خود را در موعد مقرر پرداخت نکرد، مرتهن حق وکالت برای فروش مال مرهونه به شخص ثالث را دارد و با درآمد حاصل از فروش، طلب خود را از مبلغ فروش برداشت کند.

با این حال، باید توجه داشت که شرط وکالت در قرارداد رهن، باطل است و مرتهن نمی‌تواند بدون اقدام از طریق اجرائیات ثبت، نسبت به فروش مال رهنی، شخصا اقدام کند. برای فروش مال رهنی، باید اقدامات لازم را از طریق اداره ثبت و با صدور اجرائیه انجام داد.

7. انواع رهن

در مورد رهن مکرر، باید گفت که حقوق مرتهن به‌عنوان وثیقه گیر، حق عینی است و او می‌تواند مال را دوباره به وثیقه دیگری بدهد، با این شرط که مال بدهکار بیشتر از طلب طلبکار اول باشد.

رهن مال مشاع، هر یک از مالکان می‌توانند نسبت به سهم خود در مال مشاعی تصرف حقوقی داشته باشند. اما تصرف مادی در مال مشاعی، نیاز به اجازه سایر شرکاء دارد. برای تصرف حقوقی رهن مال مشاع، اجازه شرکاء لازم نیست، اما در تصرف مادی (قبض)، اجازه سایر شرکاء ضروری است.

8. نقش راهن در ترهین سند

منظور از راهن ، شخصی است که به شخص دیگری بدهی دارد و مال خودش را به‌عنوان تضمین نزد او به گرو می‌گذارد. راهن در صورتی می‌تواند عقد رهن را امضا کند که عاقل، بالغ و رشید باشد.

همچنین، امضای عقد رهن، نوعی تصرف مالی است. بنابراین، راهن برای امضای عقد رهن باید از شرایط قانونی لازم برای دخل و تصرف در اموال خود برخوردار باشد. برای مثال، تاجری که حکم ورشکستگی او صادر شده است، نسبت به دخل و تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع می‌شود و به همین دلیل، تاجر ورشکسته نمی‌تواند ترهین سند را به‌عنوان راهن امضا کند.

9. نقش مرتهن

مرتهن به شخصی گفته می‌شود که از شخص دیگری طلبکار است و مال او را به‌عنوان تضمین طلب می‌گیرد. لازم به ذکر است که مرتهن نیز در هنگام امضای عقد رهن باید عاقل، بالغ و رشید باشد.

همچنین امضای عقد رهن توسط مرتهن نیز، یک عمل حقوقی است. بنابراین، مرتهن در صورتی می‌تواند عقد رهن را امضا کند که از دخل و تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع نباشد. برای مثال، در اصطلاح قانون مدنی به شخصی که نمی‌تواند سود و زیان را در حد متعارف و معمول تشخیص بدهد، سفیه گفته می‌شود. قانونگذار، افراد سفیه را از انجام اعمال حقوقی مالی و دخل و تصرف در اموال خودشان ممنوع کرده است. به همین دلیل، فرد سفیه نمی‌تواند عقد رهن را به‌عنوان مرتهن امضا کند.

10. مال مرهونه

منظور از عین مرهونه، مالی است که راهن به‌عنوان تضمین پرداخت طلب نزد مرتهن به گرو می‌گذارد.

معلوم و معین بودن عین مرهونه، یکی از شرایط صحت عقد رهن است. به عبارت دیگر، عین مرهونه باید وجود خارجی داشته و معلوم و مشخص باشد. در خصوص ترهین سند باید بگوییم، سندی می‌تواند در عقد رهن به‌عنوان عین مرهونه تعیین شود که بر مالکیت مادی مرتهن نسبت به یک مال معلوم و معین دلالت کند.

در واقع، ترهین سند باعث می‌شود که مال موضوع این سند به‌عنوان تضمین پرداخت طلب، نزد مرتهن به گرو گذاشته شود. برای مثال، راهن می‌تواند سند شش دانگ خانه خود را نزد مرتهن به رهن بگذارد. در این مثال، به رهن گذاشتن سند شش دانگ به این معنا است که راهن خانه خود را نزد مرتهن به گرو می‌گذارد.

باید به این نکته توجه داشته باشیم که تسلیم عین مرهونه به راهن، شرط تحقق عقد وقف است. به عبارت دیگر، توافق میان راهن و مرتهن برای تحقق عقد رهن کفایت نمی‌کند بلکه این عقد در صورتی تحقق پیدا خواهد کرد که راهن، عین مرهونه را به مرتهن تسلیم کرده باشد. در صورتی که عین مرهونه، املاک و مستغلات ، خودرو، موتور و اموالی از این قبیل باشند، تسلیم سند مالکیت آن‌ها به مرتهن کفایت می‌کند.

11. شرایط قانونی ترهین سند

قانونگذار، شرایط و نحوه تعیین عین مرهونه در عقد رهن را در قانون مدنی مشخص کرده است. بنابراین می‌توان گفت، ترهین سند در صورتی صحیح خواهد بود که سند به رهن گذاشته شده از شرایط زیر برخوردار باشد:

1.11. قابل نقل و انتقال باشد

هدف اصلی از تنظیم و امضای عقد رهن این است که اگر راهن بدهی خود را در موعد مقرر پرداخت نکرد، مرتهن از طریق فروش عین مرهونه بتواند طلب خود را وصول کند. بنابراین، در عقد رهن باید عین مرهونه به نحوی تعیین شود که فروش آن امکان پذیر باشد. در ترهین سند نیز سندی که نزد مرتهن به رهن گذاشته می‌شود باید بر مالکیت مالی دلالت کند که فروش آن امکان پذیر است. برای مثال، سند املاک موقوفه نمی‌تواند به رهن گذشته شود زیرا فروش اموال موقوفه امکان پذیر نیست.

باید به این نکته توجه باشیم، اگر در عقد رهن شرط شده باشد که راهن حق فروش عین مرهونه را ندارد، باعث بطلان این عقد خواهد شد.

2.11. بر مالکیت عین معین دلالت کند

عین معین به مالی می‌گویند که وجود خارجی داشته و معلوم و مشخص باشد. نامعین و مبهم بودن عین مرهونه باعث بطلان عقد رهن می‌شود. بنابراین، سندی که نزد مرتهن به رهن گذاشته شده است باید به مالکیت مالی دلالت کند که وجود خارجی دارد و معلوم و مشخص است. باید به این نکته توجه داشته باشیم که راهن نمی‌تواند سندی که بر مالکیت منافع املاک دلالت می‌کند را به رهن بگذارد زیرا منفعت املاک، وجود خارجی ندارد.

3.11. تسلیم آن به مرتهن امکان پذیر باشد

همانگونه که گفتیم، عقد رهن یک عقد تشریفاتی است و به همین دلیل در صورتی تحقق پیدا خواهد کرد که راهن، عین مرهونه را به مرتهن تسلیم کرده باشد. در ترهین سند نیز سند به رهن گذاشته شده باید بر مالکیت مالی دلالت داشته باشد که تسلیم آن به مرتهن امکان پذیر است. برای مثال، راهن نمی‌تواند سند مالکیت یک خانه مصادره‌ای را به رهن بگذارد زیرا تسلیم این خانه به مرتهن امکان پذیر نیست.

4.11. تاثیر مرگ و حجر راهن و مرتهن در انحلال ترهین سند

در صورتی که مرتهن فوت کرده باشد، راهن می‌تواند از دادگاه تقاضا کند که مال مرهونه (سند) تحت تصرف ک شخص ثالث قرار بگیرد. این شخص ثالث به واسطه توافق میان راهن و وراث مرتهن تعیین می‌شود. اگر راهن و وراث مرتهن نتوانستند در خصوص تعیین شخص ثالث با یکدیگر به توافق برسند، این شخص توسط دادگاه تعیین خواهد شد.

5.11. هزینه ترهین سند در دفترخانه

باید به این نکته توجه داشته باشیم، ترهین سند مالکیت در صورتی معتبر است که راهن و مرتهن، عقد رهن را در دفتر اسناد رسمی ثبت کرده باشند. هزینه ترهین سند در دفترخانه با توجه به مصوبه قوه قضاییه تعیین می‌شود.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

جهت آشنایی کامل با “مفهوم در رهن بودن ملک ” به جزوه “آشنایی با اصطلاحات حقوقی (مدنی و کیفری)” و جهت آشنایی بیشتر با قوانین و ضوابط مربوط به این مقاله به “ قانون مدنی | مصوب سال 1314” در پکیج “قوانین بالادستی در صنعت ساخت” در بخش گنجینه فایل وب‌سایت مراجعه فرمایید.