حق کسب و پیشه و حق سرقفلی

مقدمه

در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، مفهومی برای اولین مرتبه، تحت عنوان حق کسب و پیشه، در نظام حقوق کشور ما مطرح گردید که برگرفته از حقوق غربی بود. از آنجا که پس از انقلاب، بنا بر نظر شورای نگهبان، حق کسب و پیشه، خلاف شرع شناخته شد، در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، قانون گذار، از اصطلاح دیگری تحت عنوان سرقفلی استفاده نمود و سعی کرد تا آن را جایگزین حق کسب و پیشه کند.

هر چند، به عقیده برخی، سرقفلی همان حق کسب و پیشه است، اما با مراجعه به متن دو قانون فوق‌الذکر، معلوم می‌گردد که این دو حق، دارای مفهوم کاملاً متفاوتی بوده و این فرق میان دو حق، می‌تواند آثار مهمی را بر عقد اجاره و روابط میان موجر و مستأجر، بر جای بگذارد.

باتوجه‌به توضیحات فوق، در این مقاله، به‌منظور بررسی فرق این دو حق، ابتدا، به تعریف سرقفلی پرداخته و پس از توضیح مفهوم حق و کسب و پیشه، در انتها، به این سؤال پاسخ خواهیم داد که تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست.

1. حق کسب و پیشه

اشخاصی که ملک تجاری را اجاره داده یا به اجاره گرفته‌اند، حتماً با دو اصطلاح سرقفلی و حق کسب و پیشه مواجه شده و به‌احتمال زیاد نیز این دو مفهوم را به یک معنا و به‌جای یکدیگر استفاده نموده‌اند. حال‌آنکه این دو واژه، از نظر حقوقی، کاملاً متفاوت بوده و از جنبه‌های مختلف، مانند راه‌های انتقال حق سرقفلی و حق کسب پیشه و نحوه ایجاد آنها، دارای چند فرق اساسی هستند. به همین دلیل، لازم است تا به این سؤال پاسخ داده شود که تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟

اما پیش از آنکه به سؤال فوق پاسخ دهیم، لازم است تا ابتدا به تعریف دو مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه پرداخته و سپس، با روشن‌شدن معنی این دو واژه، تفاوت‌های آن‌ها را توضیح دهیم؛ لذا در این بخش، به این پرسش جواب خواهیم داد که حق کسب و پیشه چیست؟ و در بخش بعد نیز به بررسی مفهوم سرقفلی می‌پردازیم.

حق کسب و پیشه، مفهومی است که برای اولین مرتبه، در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، مورد تصریح قانون گذار قرار گرفت. در این قانون، مقنن در کنار مزایای متعددی همچون تمدید قرارداد اجاره به صورت خودکار که برای مستأجرین پیش بینی نمود، یک حق ویژه نیز تحت عنوان حق کسب و پیشه را برای آنها در نظر گرفت که مفهومی وام گرفته از حقوق غربی و به ویژه حقوق کشور فرانسه بود.

به‌موجب قانون مزبور، حق کسب و پیشه، حقی است که به دلیل فعالیت مستأجر در ملک تجاری، برای وی ایجاد می‌گردد؛ با این توضیح که هنگامی که مستأجر ملک را اجاره کرده و آن را از موجر تحویل می‌گیرد، به فعالیت در آن پرداخته و در اثر این فعالیت، مشتریانی را به محل ملک تجاری جذب می‌نماید.

این مشتریان، در گذر زمان، باعث افزایش اعتبار و ارزش فعالیت تجاری و در نتیجه، افزایش ارزش ملک اجاره داده شده می‌گردند. حال اگر بعد از پایان‌یافتن مدت اجاره، مالک بتواند مستأجر را به‌راحتی از ملک بیرون کرده، این امر، منتهی به استفاده رایگان و بلاوجه مالک از حاصل فعالیت و اعتبار تجاری مستأجر در ملک می‌گردد.

به‌منظور جلوگیری از این سوءاستفاده موجرین و حمایت از فعالیت‌های تجاری مستأجرین در قرارداد اجاره، قانون سال 56، حق کسب و پیشه را برای مستأجر ملک تجاری در نظر گرفته است که موضوع آن، ارزش حاصل شده از فعالیت تجاری و اعتبار حرفه ای مستأجر در ملک اجاره ای می باشد.

حق کسب و پیشه، دارای ارزش مالی بوده و قیمت‌گذاری و تعیین ارزش آن، توسط کارشناس رسمی دادگستری، انجام‌گرفته و در موارد تخلیه ملک، جز در موارد استثنایی، موجر، موظف است تا قیمت تعیین شده توسط کارشناس را تحت عنوان حق کسب و پیشه، به مستأجر بپردازد، وگرنه امکان تخلیه ملک برای وی وجود نخواهد داشت.

پس از تعریف حق کسب و پیشه و آشناشدن با مفهوم آن، در بخش بعدی مقاله، به این سؤال نیز پاسخ خواهیم داد که سرقفلی چیست و سپس، در قسمت پایانی، تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه را بررسی کرده و فرق‌های این دو مفهوم را توضیح خواهیم داد.

1.1. سرگذشت حق کسب و پیشه

حق کسب و پیشه از بدو تصویب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 تا تصویب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 برای اماکن تجاری و استیجاری ایجاد شده است. و به محض شروع اجرای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376، دیگر محلی از اعراب ندارد. ولی برای اماکنی که سابقه‌ی اجاره‌ی آن به تصویب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 برمی‌گردد همچنان مجری و معتبر است.

2.1. مثالی از حق کسب و پیشه

• اگر مستأجری مغازه‌ای را جهت شیرینی‌فروشی دایر کرده باشد و در آن سالیان سال فعالیت داشته و در نتیجه فعالیت مستأجر، آن محل در ذهن مشتریان گذری و یا بومی، به‌عنوان شغل شیرینی‌فروشی در ذهنشان بماند امکان دارد بارها برای خرید شیرینی به آن محل مراجعه کنند به این‌گونه حق که موجب جذب مشتریان بیشتر و اعتبار محل کسب شده، حق کسب و پیشه می‌گویند.
• برابر قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ اگر به مستأجری قبل از سال ۱۳۷۶، مغازه‌ای را به اجاره واگذار می‌کردید دیگر مالک نمی‌توانستید در انقضای مدت قرارداد اجاره، ملک استیجاری را تخلیه نماید ولو آنکه مدت اجاره به‌صورت موقت (ولو یک سال) باشد چرا که به مستأجر، حق کسب و پیشه تعلق می‌گرفت.

نکته:

درصورتی‌که تاریخ قرارداد اجاره تنظیمی بعد از سال ۱۳۷۶ باشد، کلاً موضوع حق کسب و پیشه منتفی می‌شود

3.1. انتقال حق کسب و پیشه و تبیین آن در قانون سال ۵۶

باتوجه‌به اینکه اساس حق کسب و پیشه در قانون موجر و مستأجر سال ۵۶ وضع شده و در ماده ۱۰ قانون مذکور حق انتقال منافع عین مستاجره را ممنوع کرده که با نظر به اطلاق مورد که شامل املاک تجاری نیز می‌شود، سازوکار متفاوتی دارد که در این نگاره بر آنیم تا چگونگی انتقال حق کسب و پیشه و یا اینکه اساساً امکان انتقال حق کسب و پیشه وجود دارد یا خیر را مورد بررسی قرار دهیم.

انتقال حق کسب و پیشه باتوجه‌به اینکه  در قانون فوق‌الاشاره و ماده ۱۰ آن ممکن نیست درحالی‌که در ماده ۴۵۴ قانون مدنی در مبحث عقد اجاره این حق را بری مستأجر در نظر گرفت تا منافع مورد اجاره را منتقل کند بین اکثریت اختلاف وجود دارد که باید در خصوص مفهوم انتقال و انتقال به غیر نیز بحث نمود که آیا هر انتقالی را شامل می‌شود در نتیجه باید گفت انتقال مورد اجاره اگر به شریک دیگر باشد انتقال به غیر نیست چه اینکه مالکیت وی نیز شناسایی شده است؛ ولی اگر شخصی غیر از شرکا و یا کسی که نامش در قرارداد اجاره ملحوظ شده باشد منتقل الیه قرار گیرد انتقال صحیح نیست.

1.3.1. نحوه انتقال این حق و موارد آن

انتقال حق کسب و پیشه توسط مستأجری که قرارداد اجاره منعقد نموده است می‌تواند در سه مورد صورت گیرد، بدین ترتیب که:

الف) مستأجر دارای حق انتقال کسب و پیشه به غیر است.

ب) مواردی که مستأجر با اجازه دادگاه حق انتقال به غیر را دارد.

ج) مواردی که مستأجر حق انتقال به غیر ندارد و به دادگاه جهت اخذ مجوز رجوع نمی‌کند.

2.3.1. انتقال حق کسب و پیشه با شرط انتقال در اجاره نامه

در خصوص انتقال حق کسب و پیشه درصورتی‌که شرط انتقال در قرارداد قید نشده باشد بیان می‌کند، مستأجر اگر اذن در انتقال ندارد می‌تواند با وجود سایر شرایط از دادگاه تقاضای مجوز انتقال را اخذ کند. خوب است بدانید عدم قید حق انتقال در قرارداد اجاره به منزله سلب حق انتقال است؛ بنابراین بهترین روش برای انتقال حق کسب و پیشه در صورت عدم مجوز مالک مراجعه به دادگاه است البته با وجود دو شرط:

الف) مالک برای انتقال به غیر راضی نباشد.

ب) مالک حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه در مقابل تخلیه نباشد.

بدیهی است اگر مالک راضی به انتقال به غیر باشد و یا در زمان تخلیه مورد اجاره حق کسب و پیشه مستأجر را بپردازد نیاز به مجوز از دادگاه نیست.

3.3.1. انتقال حق کسب و پیشه با اذن مالک

وکیل انتقال حق کسب و پیشه در خصوص این نوع انتقال عنوان می‌دارد چنانچه که  در مباحث پیش‌گفته بیان شده است گاهی مستأجر نه در قرارداد اجاره حق انتقال دارد و نه برای کسب مجوز آن به دادگاه مراجعه می‌نماید، خوب است بدانید اگر مالک نسبت به انتقال حق کسب و پیشه راضی باشد این مهم صورت می‌گیرد  و نیازی به مجوز دادگاه نیست که این امر مستفاد از ماده ۱۹ قانون موجر و مستأجر سال ۵۶ است.

آیا انتقال حق کسب و پیشه با اذن مالک باید با سند رسمی باشد؟

وکیل انتقال حق کسب و پیشه عنوان می‌دارد ازآنجاکه ممکن است انتقال با اذن مالک درحالی‌که بدون شرط انتقال در اجاره‌نامه و مجوز دادگاه انجام شود، این سؤال پیش می‌آید که آیا باید تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون سال ۵۶ در خصوص سند رسمی رعایت شود یا خیر که بهترین دیدگاه از منظر وکیل حق کسب و پیشه نظریه اکثریت است که مقرر می‌دارند: باتوجه‌به اینکه تبصره صرفاً ناظر به همان ماده بوده و تنظیم سند در خصوص انتقال با مجوز دادگاه و حق انتقال است شامل انتقال حق کسب و پیشه به‌واسطه اذن مالک نمی‌شود. پس خوب است بدانید اگر انتقال این حق با اذن مالک انجام شود نیاز به تنظیم سند رسمی ندارد.

4.1. قوانین حق کسب و پیشه در قانون روابط موجر و مستأجر سال 56

ماده 18: میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت که در این قانون و قوانین دیگر قید شده است بر مبنای اصول و ضوابطی که آئین‌نامه ‌آن از طرف وزارتخانه دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به‌ تصویب کمسیون های مربوط مجلسین خواهد رسید، تعیین می‌گردد.

ماده 19: در صورتی که مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت‌ به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای‌ همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری ‌انتقال دهد.

هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل‌ تخلیه مورد اجاره‌، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد و الا مستأجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به‌ موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستأجر جدید از هر حیث نسبت به‌ تمام شرایط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود.

 هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره‌ با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.

تبصره 1 ـ در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این‌ ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست‌ تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجراخواهد شد. و در این مورد مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت‌.

تبصره 2 ـ حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل‌ اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.

موارد پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت به مستأجر
ماده‌قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 دراین زمینه مقرر می دارد:

 علاوه بر موارد مذکر در ماده قبل در موارد زیر پس از انقضا مدت اجاره، درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جایز است:

1- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید

2- تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت

3- در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر و مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.

نکته: در موارد سه‌گانه فوق، دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد. از نحوه انشای این ماده کاملاً پیداست که موارد تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت منحصر به این سه مورد است.

2. سرقفلی

قانون روابط و موجر مصوب سال 1356، در مورد املاک تجاری، تا سال 1376 به قوت خود باقی بود و در روابط موجرین و مستاجرین این املاک، اجرا می گشت تا اینکه در سال 76، به دلیل اعتراضات گسترده موجرین به تمدید خودکار قراردادهای اجاره برای سال های متوالی طولانی و سنگین بودن مبلغ حق کسب و پیشه، قانون گذار، قانون جدید روابط موجر و مستأجر را تصویب نمود که مفهوم سرقفلی را در کنار قواعد و احکام جدید قراداد اجاره، پیش بینی می کرد. بنابراین، در ادامه، به این پرسش جواب خواهیم داد که سرقفلی چیست؟

در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، که برگرفته از قانون مدنی و تحت تاثیر قواعد شرعی، به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید، عقد اجاره با انقضای مدت، به پایان رسیده و به صورت خودکار تمدید نمی گشت. همچنین، مستأجر ملک تجاری، دیگر حقی تحت عنوان حق کسب و پیشه نداشت که این امر، به این دلیل بود که مطابق نظر فقهای شورای نگهبان، حق کسب و پیشه، غیر شرعی اعلام شده بود.

اما با حذف حق کسب و پیشه، مفهوم جدیدی جایگزین آن گردید که سرقفلی نام داشت و قواعد و احکام آن، کاملاً با حق کسب و پیشه فرق می‌کرد و چه از نظر روش‌های ایجاد و چه از نظر مقررات دریافت، دارای تفاوت‌های متعددی با آن حق برگرفته از حقوق غربی بود.

• قانون جدید روابط موجر و مستأجر، در پاسخ به این سؤال که سرقفلی چیست، در فصل دوم خود، به تعریف این حق پرداخته و ضمن توضیح آن، در دو معنی متفاوت، راه‌های ایجاد این حق و موارد پرداخت حق سرقفلی توسط موجر و مستأجر را بیان کرده است که این راه‌ها، عبارت‌اند از:

ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76، در توضیح یکی از معانی سرقفلی، مقرر داشته : «هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید، می ‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید…» بنابراین، سرقفلی، طبق ماده 6 قانون مزبور، در یک مفهوم، پولی است که در ابتدای انعقاد اجاره، مستأجر به مالک پرداخته و طرفین، عنوان آن را سرقفلی می گذارند.

همچنین، ماده 7 قانون مذکور، به توضیح راه دیگری از ایجاد سرقفلی، پرداخته که به موجب این ماده: «هرگاه، ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانیکه عین مستاجره درتصرف مستأجر باشد، مالک، حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را ‌نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله، عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید، در این صورت، مستأجر می ‌تواند از موجر و یا مستأجر دیگر، ‌مبلغی بعنوان سرقفلی، برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.»

بنابراین، به‌موجب این ماده، سرقفلی، مبلغی است که مستأجر، از موجر یا مستأجر بعد از خود دریافت کرده و در مقابل آن، حق خود برای عدم تخلیه ملک یا جلوگیری از افزایش اجاره‌بها توسط مالک را ساقط می‌کند؛ با این توضیح که اگر در قرارداد اجاره، شرط شده باشد که مستأجر، حتی پس از پایان‌یافتن اجاره، حق ادامه تصرفات در ملک را داشته یا اینکه با پایان سال، موجر، حق افزایش اجاره‌بها را ندارد، ازآنجاکه یک حق مالی برای مستأجر ایجاد می‌گردد، وی اختیار دارد که در مقابل ساقط کردن این حق، از موجر یا مستأجر بعدی، سرقفلی بگیرد.

از سوی دیگر، ماده 8 همان قانون نیز مفاد ماده 7 را به شکل دیگری، تکرار نموده که مطابق این ماده: « هرگاه، ضمن عقد اجاره، شرط شود که مالک، عین مستاجره را به ‌غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله، آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف‌ واگذار نماید، مستأجر می ‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل، مبلغی را به عنوان سرقفلی، مطالبه و دریافت نماید.»

در این ماده نیز با شرط‌کردن این مسئله که پس از پایان‌یافتن مدت اجاره، موجر، حق گرفتن حکم تخلیه مستأجر را نداشته و باید ملک را به همان مستأجر، اجاره دهد، یک حق مالی، برای مستأجر، ایجاد شده که می‌تواند، در مقابل اسقاط این حق و تخلیه‌کردن ملک تجاری، از موجر، سرقفلی بگیرد. به این نکته، دقت شود که در فرض‌های مطرح شده در مواد 7 و 8 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76، مستأجر در ابتدای عقد اجاره، مبلغی تحت عوان سرقفلی، به موجر پرداخت نکرده است.

اما در تبصره 1 ماده 6 قانون مذکور، با مفهوم دیگری از سرقفلی مواجه هستیم. به موجب این ماده: « در صورتی ‌که موجر به طریق صحیح شرعی، سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه، مستأجر، حق مطالبه سرقفلی به قیمت ‌عادله روز را دارد. » همانطور که ملاحظه می شود، مطابق این ماده، سرقفلی، یک حق مالی است که قابل انتقال به مستأجر می باشد.

بنابراین، باتوجه‌به مواد فوق، در پاسخ به این سؤال که سرقفلی چیست، می‌توان گفت، در اجاره تجاری منعقد شده بعد از سال 1376، سرقفلی، هم به معنی پولی است که از سمت مستأجر به موجر داده شده و هم به معنی وجهی است که از سوی موجر به مستأجر، پرداخت شده و هم به معنی حق انتقال داده شده به مستأجر است؛ با این توضیح که:

گاهی مستأجر، در ابتدای مدت اجاره، مبلغی را به موجر می‌پردازد که این مبلغ، با توافق طرفین، سرقفلی نامیده می‌شود و در پایان مدت اجاره، مستأجر، حق استرداد آن را طبق مقررات قانون روابط موجر و مستأجر 76 دارد.

گاهی موجر، ضمن عقد اجاره، حقوقی را برای مستأجر در نظر می‌گیرد، مانند اینکه در پایان مدت، ملک را تخلیه نکرده و دوباره به همان مستأجر اجاره دهد که مستأجر می‌تواند، برای اسقاط این حقوق، وجهی را از موجر یا مستأجر بعدی بگیرد که این وجه نیز سرقفلی نام دارد.

در هر یک از این حالات، در اثر پرداخت سرقفلی توسط مستأجر به موجر و یا برقراری حقوق خاصی برای مستأجر، حق خاصی تحت عنوان حق سرقفلی، به مستأجر منتقل شده که دارای ارزش مالی بوده و در هنگام تخلیه، به نرخ روز محاسبه می‌گردد

ویژگی های حق سرقفلی

۱.سرقفلی در زمره حقوق مالی است و همانند سایر حقوق مالی از جمله ملک و حق انتفاع و… به ارث می‌رسد.
۲.سرقفلی جزء اموال ناملموس و غیرمادی است و نمی‌توان در آن تصرف نمود و قواعد مرتبط با اموال مادی و فیزیکی از جمله اماره تصرف، مشمول آن نمی‌شود.
۳. ق سرقفلی جزء اموال غیرمنقول تبعی است چرا که حق سرقفلی به‌واسطه عقد اجاره در محل کسب به وجود می‌آید به طور مثال حق انتفاع از اموال غیر منقوله از اموال غیرمنقول تبعی است.

1.2. موارد پرداخت حق سرقفلی توسط موجر

موارد پرداخت سرقفلی توسط موجر ازاین‌قبیل است:

1- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید

2- تخلیه به دلیل احتیاج موجر برای کسب یا پیشه

3- تخلیه محل کسب ، به دلیل احتیاج موجر یا کسان نزدیک او به سکونت در آن

4- مورادی که حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده یا اجاره نامه تنظیم نشده باشد و موجر با انتقال منافع به دیگری موافقت نکند و مستاجر بخواهد در برابر تخلیه سرقفلی بگیرد .

5- در صورتی که مستاجر ، بدون داشتن اجازه دادگاه یا موافقت موجر ، در مواردی که حق انتقال به غیر را ندارد ، منافع را به دیگری منتقل کند ، که در این صورت مستار یا متصرف در برابر تخلیه استحقاق دریافت نصف سرقفلی را دارد

2.2. ودیعه

اگر موجر مبلغی تحت عنوان قرض‌الحسنه از مستأجر گرفته باشد که هنگام تخلیه مسترد کند و از طرفی قرارداد اجاره مطابق مقررات قانون 1376 تنظیم شده باشد باتوجه‌به صراحت ماده 4 قانون مذکور که می‌گوید: «درصورتی‌که موجر مبلغی به‌عنوان ودیعه یا تضمین تخلیه یا قرض‌الحسنه یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجرا است.» موجر فقط همان مبلغی را که به‌عنوان ودیعه یا قرض‌الحسنه دریافت داشته باید به مستأجر بازگرداند. البته استفاده از واژه ودیعه در اینجا دقیق نیست و به اصلاح غلط مصتلحی است که توسط عوام و غیر حقوق‌دانان بکار گرفته شده و رواج یافته است. این مبلغ ماهیتاً قرض‌الحسنه است و دلیل بکار بردن واژه حقوقی رهن هم این است که قرض‌دهنده (مستأجر) با عنوان تضمین بازپرداخت قرض‌الحسنه ملک متعلق به قرض‌گیرنده (موجر) را در اختیار و تصرف خود می‌گیرد.

• مصادیق ودیعه

1) سپردن اموال به همسایه هنگام سفر مصداق ودیعه است، اگر چه عنوان عقد ودیعه را ذکر نکنند.
۲) نگاهداری اسلحه و موبایل و… که در نگهبانی بعضی ادارات تحویل می‌شود.
۳) نگاهداری کفش‌ها در مساجد.
۴) بعضی ادارات جهت نگاهداری وسایل، صندوق امانات تدارک دیده‌اند و موارد دیگر که مصداق ودیعه هستند و احکام ودیعه بر آن بار می‌شود.

1.2.2. سرقفلی با ودیعه چه فرقی دارد

فرض کنید شخصی ملک تجاری را اجاره کرده است و مبلغی نیز علاوه بر اجاره‌بها در ابتدای مدت اجاره به مالک پرداخت کرده است. اگر هیچ‌کدام از دو طرف به‌صراحت نگفته باشند که این مبلغ با چه عنوان پرداخت می‌شود باید چگونه قرارداد را تفسیر کنیم؟ همیشه سعی کنید که در قرارداد خود ابهاماتی که دردسرساز می‌شوند را برطرف کنید؛ اما اگر قرارداد شما نقص فوق را داشته باشد دادگاه چه تصمیمی خواهد گرفت؟ در ادامه جریان یک پرونده دراین‌خصوص بررسی می‌شود.

2.2.2. ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376

اگر رابطه استیجاری بین موجر و مستأجر بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون سال 1376 تنظیم شود؛ ولی فاقد شرایط مقرر در ماده 2 این قانون باشد که می‌گوید: «قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستأجر برسد و به‌وسیله دو نفر از افراد مورداعتماد طرفین به‌عنوان شهود گواهش شود.» در این حالت روابط آنان تابع مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر مابین آنان خواهد بود؛ بنابراین شرایط ماده 2 از اهمیت فراوانی برخوردار است.

3.2.2. نمونه یک پرونده عملی تخلیه واجد سرقفلی 

خواهان (صاحب‌ملک): «دعوای تخلیه ید از عین مستاجره» به طرفیت خوانده (مستأجر) طرح کرده است تا او را از ملکی که اجاره داده است خارج کند. وی به دادگاه اعلام می‌کند: «طبق اجاره‌نامه عادی مورخ 30/2/83 یک باب مغازه برای مدت دو سال به خوانده اجاره داده‌ام و اجاره‌بهای آن ماهانه – بوده و مبلغ – ریال نیز به‌عنوان قرض‌الحسنه از خوانده دریافت کرده‌ام. حال باتوجه‌به پایان مدت اجاره تقاضای تخلیه دارم.»

خوانده (مستأجر) در مقام دفاع می‌گوید: «اولاً مبلغ مورد اشاره بابت سرقفلی بوده نه قرض‌الحسنه. اگرچه هیچ جا در اجاره‌نامه از آن به‌عنوان سرقفلی یاد نشده است؛ ولی در عالم واقع بابت سرقفلی به خواهان پرداخت شده است. ثانیاً قرارداد اجاره مطابق مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 تنظیم نشده است؛ زیرا قصد نداشتم این قانون بر روابط ما حاکم باشد؛ بنابراین صدور حکم تخلیه فاقد وجاهت خواهد بود و…»

4.2.2. رای دادگاه بدوی – سرقفلی و ودیعه

دادگاه در حکم خود، خواهان را محکوم می‌کند و نظر خوانده در خصوص سرقفلی را می پذیرد. دادگاه می گوید: مطابق ماده 224 قانون مدنی الفاظ عقود محمول است بر معانی عرفی؛ یعنی کلمات و جملات قرارداد همان معنی را دارند که عرف از آن برداشت می‌کند. همچنین تأکید می‌کند که اراده طرفین از تنظیم اجاره به شکل مذکور خروج از شمول قانون سال 76 بوده است و در این قانون مقرر شده که سرقفلی در املاک تجاری به قیمت عادله روز در زمان تخلیه مورد اجاره باید به مستأجر پرداخت شود؛ بنابراین هر گونه توافق طرفین که نافی حق سرقفلی باشد مردود است. همچنین ازآنجاکه فعالیت تجاری مستأجر موجب رونق تجاری محل شده است، محروم‌کردن او از این حق خلاف عدالت و انصاف قضایی است و حتی اگر طرفین عقد به‌جای سرقفلی از عبارت دیگری مانند قرض‌الحسنه یا ودیعه و… استفاده کنند خللی به این حق وارد نمی‌کند.

در انتها دعوی خواهان براین‌اساس غیر وارد تشخیص‌داده‌شده و حکم به بطلان دعوی صادر شده است. چنانچه معلوم است دادگاه حق را به مستأجر داده است و مبلغی که مستأجر پرداخت کرده را سرقفلی دانسته نه قرض‌الحسنه. فرق این دو در آن است که در عقد قرض مثل همان مالی که داده شده برگردانده می‌شود؛ بنابراین درصورتی‌که دادگاه مبلغ پرداختی را قرض‌الحسنه تشخیص می‌داد مالک باید همان مبلغی که در ابتدا گرفته را بازگرداند؛ اما حال که سرقفلی تشخیص‌داده‌شده است این مبلغ به نرخ روز محاسبه می‌شود و بازگردانده می‌شود. اما آیا تصمیم دادگاه صحیح است؟ در انتهای این یادداشت به آن پاسخ خواهیم داد.

5.2.2. رای دادگاه تجدید نظر – سرقفلی و ودیعه

دادگاه تجدیدنظر رأی دادگاه بدوی را نقض کرد و حق را به خواهان داد. به اعتقاد دادگاه تجدیدنظر مبلغ پرداخت شده سرقفلی نبوده و جنبه قرض‌الحسنه داشته؛ بنابراین همین مبلغ باید بازپرداخت شود؛ بنابراین در اجاره‌نامه عادی که نسبت به محل تجاری تنظیم می‌شود و مبلغی از طرف مستأجر در اختیار موجر قرار می‌گیرد اگر عنوان آن مشخص نشود که سرقفلی است یا قرض‌الحسنه و… چنانچه پس از پایان مدت اجاره موجر آن را قرض‌الحسنه و مستأجر آن را سرقفلی بداند؛ چون مستأجر خلاف اصل صحبت می‌کند دراین‌خصوص مدعی محسوب می‌شود؛ بنابراین مبلغی که مستأجر به موجر داده عنوان سرقفلی ندارد و موجر مطابق ماده 4 قانون مرقوم مکلف است هنگام تخلیه همان مبلغ را به مستأجر باز پس دهد و اگر مستأجر مدعی است که مبلغ مبادله شده سرقفلی بوده باید ادعایش را ثبت کند. به همین دلیل، رأی صادر شده در دادگاه بدوی در پرونده فوق در دادگاه تجدیدنظر نقض شده است.

3.2. به ارث رسیدن سرقفلی

در باب سرقفلی یک باب مغازه است که از طریق ارث به ۱۲ نفر رسیده و وراث نیز چند سالی است طبق آنچه از قبل بین متوفی با مالک برقرار بوده سالیانه یک اجاره جزئی به مالک مغازه پرداخت می‌کنند به جهت حفظ ارزش سرقفلی بدون اینکه در آن مغازه کسب‌وکاری انجام دهند. در حال حاضر این پیش‌فرض در نظر گرفته شود که مالک نه قصد خرید سرقفلی را دارد و نه قصد واگذاری مالکیت مغازه را و همچنین در حال حاضر میان وراث نیز اتفاق‌نظر برای فروش سرقفلی یا ادامه روند پرداخت اجاره کما فی سابق وجود ندارد؟
گر یکی از این وراث بخواهد سهم خود را بفروشد بهترین راه ممکن چیست؟ آیا تنها راه طرح شکایت و دعوی در دادگستری است؟
آیا در صورت طرح شکایت ممکن است خللی در تعیین میزان اجاره فعلی توافق شده با مالک و یا ارزش عرف فعلی سرقفلی به وجود آید؟
آیا تعدادی از ورثه می‌توانند سهم خود را مطابق آنچه از انحصاروراثت به آنها رسیده را بدون اجازه کتبی مالک به سایر ورثه و یا غیر از ورثه که خواهان خرید هستند واگذار نمایند؟

در صورت فروش سرقفلی چه به‌صورت توافقی با مالک و یا طرح دعوی در دادگاه چه میزان از ارزش سرقفلی متعلق به مالک است
آیا در صورت طرح دعوی ممکن است صاحب سرقفلی بیشتر متضرر گردد و یا حالت دیگر ممکن، خواهشمند است این مسئله را در حد لازم تشریح بفرمائید.

پاسخ:

درصورتی‌که توافق بین وراث برای فروش سرقفلی وجود نداشته باشد باید از طریق دادگاه برای گرفتن دستور فروش اقدام کنید.

طرح شکایت تأثیری در قیمت ملک و مبلغ اجاره ندارد. جهت انتقال سرقفلی اجازه مالک لازم است چه بین وراث انجام شود و چه به غیر وراث منتقل شود. مبلغی که به مالک تعلق می‌گیرد طبق عرف املاک منطقه و توسط کارشناس مشخص می‌شود. در صورت طرح دعوی می‌توانید هزینه دادرسی و خسارات وارد شده به دلیل طرح دعوی را از مالک مطالبه کنید.

4.2. توقیف سرقفلی به‌جای مهریه

اگر سرقفلی ملک تجاری فروخته شود آیا زن می‌تواند برای مهریه پس از فروش توقیف کند یا نه ضمناً حدود 5 سال است که ازهمسرم جدا شده ام و طبق رای دادگاه مهریه ایشان پرداخت می شود.

پاسخ:

تاریخ فروش سرقفلی و شکایت احتمالی خانم در خصوص مهریه نباید بهم نزدیک باشد در غیر اینصورت به عنوان معامله صوری به قصد فرار از دین تمام نقل و انتقالات سرقفلی به حالت قبل بر می گردد و خانم به حکم دادگاه می تواند سرقفلی را به عنوان مهریه توقیف کند.

3. تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه

پس از توضیح دو اصطلاح حقوقی سرقفلی و حق کسب و پیشه و روشن‌شدن معنی آن‌ها، در این بخش از مقاله، قصد داریم تا به این سؤال پاسخ دهیم که فرق این دو حق چه بوده و تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟

• اولین فرق حق سرقفلی و حق کسب و پیشه، قانون مورد استناد این دو حق می باشد. با این توضیح که، برای مشخص کردن احکام سرقفلی،باید به قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 مراجعه نمود؛ در حالی که مقررات حق کسب و پیشه، در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، بیان شده است.
• تفاوت در ماهیت، از دیگر تفاوت‌های سرقفلی و حق کسب و پیشه است. چرا که سرقفلی، غالباً به پولی گفته می‌شود که مستأجر، در ابتدای اجاره به موجر داده یا وجهی است که مستأجر، در ازای اسقاط حقوق خود از موجر می‌گیرد؛ اما، حق کسب و پیشه، حقی است که به‌تدریج و در اثر فعالیت مستأجر در ملک تجاری و خوش‌نامی و اعتبار وی، برای او ایجاد می‌شود.
• در فرضی نیز که سرقفلی، به معنی حقی بوده که در اثر پرداخت وجه توسط مستأجر به موجر و یا برقراری حقوق خاصی برای مستأجر، به وی منتقل شده، بازهم حق سرقفلی، ارتباطی با فعالیت مستأجر در ملک و اعتبار وی نداشته؛ درحالی‌که برقراری حق کسب و پیشه، برای مستأجر، نتیجه مستقیم فعالیت وی بوده و اگر مستأجر بعد از اجاره، فعالیتی در ملک نداشته باشد و ملک کاملاً خالی باشد، حق کسب و پیشه‌ای نیز برای او برقرار نمی‌شود.

• فرق دیگر سرقفلی و حق کسب و پیشه که مرتبط با ماهیت این دو حق است، این مسئله بوده که حق کسب و پیشه، به‌تدریج و در گذر زمان ایجاد می‌شود؛ اما، سرقفلی، به یکباره و در اثر پرداخت وجه از سوی مستأجر و یا اسقاط حقوق وی، ایجاد می‌گردد.
• انتقال حق کسب و پیشه، صرفاً با تنظیم سند رسمی در یکی از دفاتر اسناد رسمی، امکان‌پذیر بوده؛ اما، در مورد سرقفلی، انتقال، می‌تواند با سند عادی نیز انجام گیرد و لذا، تنظیم سند رسمی در این مورد، اجباری نمی‌باشد.
• تفاوت دیگر سرقفلی و حق کسب و پیشه آن است که طرفین قرارداد اجاره، یعنی موجر و مستأجر، می‌توانند برای برقراری حق سرقفلی توافق کرده یا با عدم توافق، از ایجاد آن جلوگیری کنند؛ اما، حق کسب و پیشه، به‌حکم‌قانون ایجاد شده و ارتباطی با توافق طرفین عقد اجاره ندارد.

• قابلیت انتقال، یکی دیگر از فرق‌های این دو حق است؛ توضیح آنکه، مطابق قانون روابط موجر و مستأجر سال 76، سرقفلی علی الاصول، قابل انتقال به غیر است، مگر حق انتقال، از مستأجر سلب شده باشد؛ در حالی که حق کسب و پیشه، اصولا قابل انتقال نیست، مگر اینکه ضمن عقد اجاره، اجازه انتقال آن به مستأجر داده شده باشد.
• میزان سرقفلی، در زمانی که مستأجر آن را به موجر داده یا موجر در مقابل اسقاط حقوق مستأجر، به وی می‌پردازد، مشخص است؛ درحالی‌که، میزان حق کسب و پیشه، معلوم نبوده و صرفاً، پس از اظهارنظر کارشناس رسمی دادگستری، مشخص می‌گردد.

از تفاوت مورد قبل، دو فرق دیگر میان سرقفلی و حق کسب و پیشه، ایجاد و ناشی می‌شود؛ با این توضیح که سرقفلی، قابل ضمانت و قابل توقیف بوده، اما نه می‌توان از حق کسب و پیشه، ضمانت کرد و نه آن را توقیف نمود.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

در این مقاله، به توضیح حق کسب و پیشه و حق سرقفلی پرداختیم. جهت آشنایی کامل با ضوابط و قوانبن مربوط به “حق کسب و پیشه و حق سرقفلی” به پکیج “قوانین اسناد و املاک” در بخش گنجینه فایل وب‌سایت مراجعه فرمایید