متراژ مفید و غیرمفید ساختمان؛ راهنمای کامل محاسبه و تفاوت‌ها

مقدمه

آیا تا به حال در مورد نحوه محاسبه متراژ یک ساختمان یا واحد مسکونی کنجکاو شده‌اید؟ شاید هنگام خرید خانه با واحدی روبرو شده‌اید که بر اساس متراژی که صاحب آن اعلام کرده، کوچک‌تر از آنچه به نظر می‌رسید بود. در چنین شرایطی، ممکن است برای شما سوال پیش آمده باشد که آیا همه فضاهای موجود در یک ساختمان در محاسبه متراژ آن دخیل هستند؟ برای مثال، پارکینگ، انباری، و بالکن؛ آیا این فضاها جزء متراژ اصلی واحد به حساب می‌آیند یا خیر؟

در حقیقت، محاسبه دقیق متراژ یک واحد مسکونی می‌تواند پیچیدگی‌های خاص خود را داشته باشد، چرا که تمام فضاها در همه موارد یکسان محاسبه نمی‌شوند. برای مثال، برخی از مشاوران املاک یا فروشندگان ممکن است بالکن و تراس‌ها را در متراژ واحد حساب کنند، در حالی که برخی دیگر ممکن است آن‌ها را نادیده بگیرند. این موضوع نه تنها بر قیمت نهایی خانه تأثیرگذار است، بلکه ممکن است در فرآیند خرید و فروش آن نیز اختلاف‌نظرهایی ایجاد کند.

یکی از مفاهیم کلیدی که باید در نظر گرفت، تمایز بین متراژ مفید و غیرمفید است. متراژ مفید به فضای قابل استفاده برای زندگی و فعالیت‌های روزمره اشاره دارد و معمولاً شامل اتاق‌ها، سالن‌ها، آشپزخانه‌ها و حمام‌ها می‌شود. از سوی دیگر، متراژ غیرمفید شامل فضاهایی است که برای زندگی استفاده نمی‌شوند، مانند راهروها، راه‌پله‌ها، و حتی برخی از فضاهای ذخیره‌سازی که به‌عنوان انباری یا پارکینگ در نظر گرفته می‌شوند.

اینکه بدانید کدام فضاها در محاسبه متراژ حساب می‌شوند و کدام‌یک خیر، می‌تواند برای شما به عنوان خریدار یا فروشنده اهمیت زیادی داشته باشد. در همین راستا، بسیاری از کشورها و حتی مناطق مختلف در داخل یک کشور، قوانین خاصی دارند که نحوه محاسبه متراژ را تعیین می‌کند. به عنوان مثال، در برخی از کشورها، بالکن‌ها و تراس‌ها جزو متراژ اصلی به شمار می‌روند، در حالی که در برخی دیگر، تنها فضای داخلی ساختمان برای محاسبه متراژ در نظر گرفته می‌شود.

در این مقاله، ما به این سوالات و چالش‌ها خواهیم پرداخت و روش‌های دقیق و معتبر برای محاسبه متراژ ساختمان‌ها را توضیح خواهیم داد. علاوه بر این، به بررسی استانداردها و قوانین موجود در زمینه محاسبه متراژ خواهیم پرداخت تا شما بتوانید از این اطلاعات برای ارزیابی دقیق‌تر خانه‌ها و واحدهای مسکونی استفاده کنید. همچنین نکات و ریزه‌کاری‌هایی که هنگام اندازه‌گیری و اعلام متراژ باید به آن‌ها توجه داشته باشید، مطرح خواهیم کرد.

با خواندن این مقاله، شما قادر خواهید بود تا نه‌تنها یک درک عمیق از نحوه محاسبه متراژ ساختمان‌ها پیدا کنید، بلکه از این دانش برای انجام معاملات خود بهره‌برداری کنید و دقت بیشتری در هنگام خرید و فروش ملک داشته باشید. این اطلاعات برای کسانی که به دنبال خرید خانه هستند، همچنین مشاوران املاک و افرادی که در زمینه ساخت و ساز فعالیت دارند، بسیار مفید و کاربردی خواهد بود.

1. اهمیت محاسبه دقیق متراژ ساختمان

یکی از عوامل اساسی که بر قیمت‌گذاری یک ملک تأثیرگذار است، متراژ ساختمان است. از آنجا که متراژ یک ساختمان مستقیماً با ارزش‌گذاری آن ارتباط دارد، درک صحیح از آن می‌تواند در تعیین قیمت ملک بسیار مهم باشد. در حال حاضر، با وجود اینکه اکثر خانه‌ها دارای سند تک‌برگی هستند، مالکان قادر به دانستن متراژ دقیق ملک خود می‌باشند. این موضوع به کاهش اختلافات موجود بین خریداران و مالکان در مورد مساحت خانه کمک می‌کند. با این حال، هنوز هم در برخی موارد، اختلاف قابل توجهی بین متراژ کل و متراژ مفید خانه‌ها وجود دارد که ناشی از طراحی داخلی و نحوه تقسیم فضا در ساختمان است. به همین دلیل، محاسبه متراژ مفید ساختمان به یک امر ضروری تبدیل می‌شود.

برای آنکه بتوانیم به درستی متراژ مفید یک ساختمان را محاسبه کنیم، لازم است با چهار مفهوم کلیدی آشنا شویم که در ادامه توضیح خواهیم داد:

1. زیر بنای هر طبقه
   زیر بنای هر طبقه به مساحتی اطلاق می‌شود که شامل فضای داخلی هر طبقه از ساختمان است. این مساحت، علاوه بر فضای مفید داخلی، دیوارها، راه‌پله‌ها، راهروها و داکت‌هایی که به سیستم‌های تأسیساتی مانند لوله‌ها و سیم‌کشی‌های ساختمان اختصاص دارند، را نیز شامل می‌شود. در واقع، این مقدار مساحت کل فضای قابل استفاده هر طبقه را با تمامی اجزای مرتبط به آن در بر می‌گیرد. این مفهوم به‌طور کلی برای تعیین مساحت عمومی هر طبقه از ساختمان به کار می‌رود و معمولاً در برآوردهایی مانند هزینه‌های ساخت، هزینه‌های نگهداری، و بررسی فضاهای ساختمان اهمیت پیدا می‌کند. توجه داشته باشید که در اینجا، حتی فضاهای غیرقابل استفاده یا فضاهایی که معمولاً در طراحی داخلی به‌عنوان قسمت‌های مشترک مانند راه‌پله‌ها یا مسیرهای تأسیساتی در نظر گرفته می‌شوند، نیز محاسبه می‌شوند.
2. زیربنای کل ساختمان
   زیربنای کل ساختمان به مجموع مساحت‌های زیربنای همه طبقات (اعم از طبقات روی زمین و زیرزمین) اشاره دارد. این محاسبه شامل مساحت کل ساختمان به علاوه فضاهای غیرقابل استفاده یا فضاهایی که ممکن است برای اهداف خاص مانند انبار، تاسیسات یا پارکینگ استفاده شوند، می‌شود. برای مثال، اگر ساختمانی دارای زیرزمین یا طبقه‌ای برای پارکینگ باشد، مساحت این طبقات نیز در محاسبه زیربنای کل وارد می‌شود. این مفهوم بسیار مهم است زیرا برای ارزیابی عمومی ابعاد ساختمان، محاسبات مالی، و همچنین تعیین قیمت ملک و اجاره آن به کار می‌رود. معمولاً در ارزیابی مالی و در هنگام فروش ملک، زیربنای کل ساختمان به‌عنوان معیار اصلی برای محاسبه قیمت‌گذاری یا بررسی هزینه‌های ساخت و نگهداری در نظر گرفته می‌شود.
3. فضاهای اختصاصی یا مفروزات ساختمان
   این بخش‌ها به قسمت‌هایی از ساختمان اشاره دارد که در سند مالکیت به صورت اختصاصی برای یک واحد خاص مشخص شده‌اند. به‌عنوان مثال، مساحت آپارتمان (واحد مسکونی)، بالکن، پارکینگ و انباری‌های اختصاصی که به واحد خاص تعلق دارند، شامل این بخش می‌شود. درواقع، این فضاها تنها به مالک واحد خاصی تعلق دارند و هیچ‌گونه استفاده عمومی از آن‌ها برای سایر ساکنین ساختمان وجود ندارد. تعیین مساحت فضاهای اختصاصی برای فروش و خرید ملک اهمیت دارد، زیرا آن‌ها به‌طور مستقیم به مالکیت و مصرف شخصی یک فرد وابسته‌اند. برای نمونه، پارکینگ اختصاصی ممکن است تنها در اختیار یک واحد قرار گیرد و برای سایر ساکنین قابل استفاده نباشد، بنابراین در محاسبات و قیمت‌گذاری، این بخش‌ها اهمیت زیادی دارند.
4. فضای مشاع یا مشاعات ساختمان
   فضای مشاع به قسمت‌های عمومی و مشترک ساختمان گفته می‌شود که مالکیت آن به هیچ‌یک از ساکنین اختصاص ندارد و تمامی مالکین به نسبت سهم خود از آن‌ها استفاده می‌کنند. این فضاها معمولاً در طراحی ساختمان به‌طور مشترک برای استفاده همه ساکنان در نظر گرفته می‌شوند. بخش‌هایی مانند راهروها، راه‌پله‌ها، پله‌های اضطراری، لابی، سالن اجتماعات، پارکینگ‌های عمومی، انبارهای عمومی، آسانسور، حیاط و فضای سبز عمومی، استخر، سونا، جکوزی، و پشت‌بام از جمله این فضاهای مشاع هستند. مساحت فضاهای مشاع برای محاسبه دقیق‌تر قیمت‌گذاری و تقسیم هزینه‌ها در بین ساکنین اهمیت دارد. به طور مثال، اگر ساختمانی دارای فضای سبز یا استخر مشترک باشد، هزینه نگهداری این فضاها بر اساس میزان سهم هر واحد از فضای مشاع محاسبه و تقسیم می‌شود. همچنین، در برخی مواقع، درصد سهم هر مالک از فضای مشاع به‌طور دقیق در سند مالکیت ذکر می‌شود تا در تصمیمات حقوقی یا مالی به کار آید.

در نهایت، شناخت و تفکیک این مفاهیم به افراد کمک می‌کند تا در معاملات ملکی خود از اطلاعات دقیق‌تری برخوردار شوند و درک بهتری از نحوه محاسبه قیمت و ارزش ساختمان پیدا کنند.

2. محاسبه دقیق متراژ ساختمان

در محاسبه متراژ داخلی یک آپارتمان، باید تمامی فضاهای قابل استفاده داخل واحد، شامل سالن پذیرایی، آشپزخانه، اتاق‌ها، بالکن‌ها و انباری‌های داخل واحد، در نظر گرفته شوند. این بخش‌ها به عنوان مساحت مفید واحد محسوب می‌شوند. از طرفی، قسمت‌های خارج از واحد مانند راه‌پله‌ها، حیاط عمومی، نورگیرها و سایر فضاهای مشاع، برای محاسبه متراژ واحد در نظر گرفته نمی‌شوند، مگر اینکه برای استفاده اختصاصی مالک یک واحد باشد.

آپارتمان‌های دوبلکس در آپارتمان‌های دوبلکس، هر طبقه به صورت جداگانه محاسبه می‌شود و مجموع مساحت هر دو طبقه به عنوان زیربنای ساختمان اعلام می‌شود. در این نوع آپارتمان‌ها، راه‌پله‌ای که دو طبقه را به هم متصل می‌کند، جزء طبقه پایین‌تر محاسبه می‌شود. این بدان معناست که فضای راه‌پله به عنوان بخش مشترک در نظر گرفته نمی‌شود و به متراژ طبقه پایین اضافه می‌شود.

محاسبه دیوارها دیوارهایی که بین دو واحد قرار دارند، معمولاً به‌طور مشترک محاسبه می‌شوند. اما اگر دیوار مجاور فضاهای مشاع باشد، مانند دیوار بین واحد مسکونی و راهرو، این دیوار جزو مفروزات به حساب می‌آید و باید در محاسبه زیربنای واحد لحاظ شود. برای مثال، اگر ضخامت دیوار داخلی که بین واحد شما و واحد بغلی مشترک است 20 سانتی‌متر باشد، نیمی از آن (یعنی 10 سانتی‌متر) به مساحت واحد شما و 10 سانتی‌متر دیگر به مساحت واحد بغلی اضافه می‌شود.

بالکن‌ها بالکن‌ها، چه مسقف باشند و چه روباز، جزء زیربنای ساختمان هستند و باید مساحت آن‌ها در محاسبات لحاظ شود. البته، در صورتی که بالکن راه عبور جداگانه‌ای داشته باشد یا تأسیسات بر روی آن نصب شده باشد، آن وقت بالکن جزو مشاعات محسوب می‌شود. در این صورت، متراژ آن به عنوان فضای مشترک بین ساکنین ساختمان در نظر گرفته می‌شود.

تعریف تراس و بالکن‌های روباز از نظر فنی، بالکنی که روباز باشد، به‌طور خاص “تراس” نامیده می‌شود. در برخی منابع، گفته شده است که شهرداری برای تشویق سازندگان به احداث بالکن و افزایش کیفیت ساختمان‌های مسکونی، مساحت بالکن‌های مسقف با عمق تا ۳ متر را جزء زیربنای مفید و تراکم طبقه محسوب می‌کند. به‌طور کلی، نحوه محاسبه بالکن‌ها به‌صورت زیر است:

• نیمی از مساحت بالکن‌هایی که سه طرف باز دارند، جزء زیربنای ساختمان محسوب می‌شود.
• دو سوم مساحت بالکن‌هایی که سه طرف بسته دارند، به عنوان زیربنای ساختمان در نظر گرفته می‌شود.
• اگر بالکن سه طرف بازی به صورت پیش‌آمدگی یا کنسول ساخته شود، دیگر جزو زیربنای مفید محسوب نمی‌شود.

نکات مربوط به نورگیرها و حیاط خلوت‌ها نورگیرها (پاسیوها) در محاسبه مساحت زیربنای ساختمان در نظر گرفته نمی‌شوند و باید از مساحت کل زیربنا کسر شوند. همچنین، در صورتی که واحدی قصد داشته باشد برای حیاط خلوت خود سقف بگذارد، تنها تا ۳۰ درصد از آن مجاز به استفاده از سقف غیر سازه‌ای موقت است. این محدودیت باعث می‌شود که ساخت سقف بر روی حیاط خلوت به‌طور کامل انجام نشود و فقط بخشی از آن محدود به سقف‌های موقت باشد.

در محاسبه متراژ ساختمان و به‌ویژه در آپارتمان‌ها، باید دقت زیادی به نوع فضاها و نحوه استفاده از آن‌ها داشته باشیم. از بالکن‌ها گرفته تا دیوارهای مشترک و فضای مشاع، هرکدام نقش مهمی در تعیین متراژ نهایی ساختمان دارند. درک دقیق این مفاهیم می‌تواند به تصمیم‌گیری‌های مالی و خرید و فروش ملکی کمک شایانی کند.

3. محاسبه دقیق متراژ انباری و پارکینگ در ساختمان

در زمینه محاسبه متراژ ساختمان، یکی از سوالات رایج این است که آیا انباری و پارکینگ در محاسبه متراژ واحد مسکونی در نظر گرفته می‌شوند یا خیر. پاسخ به این سوال به نحوه اختصاص این فضاها و شرایط قانونی آن‌ها بستگی دارد. در اینجا توضیحات کامل‌تری درباره این موضوع آورده شده است.

1.3. انباری و پارکینگ به‌عنوان بخش‌های اختصاصی (مفروزات)

اگر انباری و پارکینگ جزء قسمت‌های اختصاصی ساختمان باشند و در سند مالکیت یک واحد مشخص شده باشند، مساحت آن‌ها به عنوان بخش‌های جداگانه و اختصاصی در نظر گرفته می‌شود و بنابراین، به‌طور مستقیم به متراژ واحد مسکونی افزوده می‌شود. به عبارت دیگر، این فضاها به‌طور خاص به یک واحد تعلق دارند و در محاسبه مساحت کل آن واحد به‌شمار می‌آیند.

برای مثال، اگر در سند مالکیت یک آپارتمان، پارکینگ و انباری به‌طور مشخص برای همان واحد ذکر شده باشد، این مساحت‌ها علاوه بر متراژ واحد اصلی (مانند اتاق‌ها، سالن پذیرایی و آشپزخانه)، به‌عنوان بخشی از زیربنای واحد مسکونی محاسبه خواهند شد. این به معنای آن است که هنگام خرید و فروش یا اجاره، مساحت این فضاها نیز به‌طور جداگانه به فروش می‌رسد و در محاسبه قیمت ملک لحاظ می‌شود.

2.3. انباری و پارکینگ به‌عنوان بخش‌های مشاع و مشترک

در صورتی که انباری و پارکینگ به‌عنوان فضاهای مشترک و مشاع ساختمان تعریف شوند، به این معنا که این فضاها برای استفاده تمامی ساکنین یا بخش‌هایی از آن‌ها به‌طور مشترک در نظر گرفته شده است، این فضاها جزء متراژ واحد مسکونی فردی به حساب نمی‌آیند. به عبارتی، اگر پارکینگ و انباری در سند مالکیت به‌عنوان مشاعات قید شده باشند و برای استفاده مشترک ساکنین ساختمان تخصیص داده شده باشند، متراژ آن‌ها در محاسبه مساحت واحد مسکونی دخالتی ندارد.

فضاهای مشاع، شامل راهروها، راه‌پله‌ها، لابی‌ها، فضای سبز و سایر قسمت‌های عمومی ساختمان می‌شوند که برای استفاده همه ساکنین در نظر گرفته شده‌اند. در این حالت، در محاسبه مساحت هر واحد، این فضاها جزو مساحت آن واحد محسوب نمی‌شوند، زیرا مالکیت و استفاده از آن‌ها به‌طور مشترک برای همه مالکین است.

3.3. ثبت جداگانه متراژ پارکینگ در سند

یکی از نکات مهم در مورد پارکینگ این است که متراژ پارکینگ به‌طور جداگانه در سند ملک قید می‌شود. به‌ویژه در ساختمان‌هایی که دارای پارکینگ‌های اختصاصی هستند، مساحت پارکینگ معمولاً به‌طور مجزا در کنار متراژ آپارتمان ذکر می‌شود. این مساحت جداگانه به فروش یا اجاره پارکینگ و همچنین تأثیر آن در تعیین قیمت نهایی ملک کمک می‌کند.

این مسأله به‌ویژه در ساختمان‌هایی که پارکینگ‌های اختصاصی دارند اهمیت دارد. به‌طور مثال، اگر یک واحد مسکونی در یک مجتمع آپارتمانی دارای یک پارکینگ اختصاصی باشد، مساحت این پارکینگ به‌طور جداگانه در سند مالکیت درج می‌شود و این مساحت در قیمت‌گذاری ملک اثر می‌گذارد.

4.3. محدودیت‌های قانونی در مورد انباری و پارکینگ

در بسیاری از مواقع، قوانین محلی و شهرداری‌ها به‌طور مشخص برای پارکینگ و انباری در ساختمان‌های مسکونی، شرایط و محدودیت‌هایی در نظر می‌گیرند. این محدودیت‌ها ممکن است شامل تعداد پارکینگ‌های اختصاصی هر واحد، مساحت مجاز برای انباری‌ها، یا حتی شرایط استفاده از این فضاها در ساختمان‌های با تعداد واحدهای زیاد باشد.

در برخی از مناطق، ممکن است قوانین خاصی برای تعداد پارکینگ‌های هر واحد در نظر گرفته شده باشد. به‌طور مثال، در برخی از ساختمان‌ها، هر واحد به ازای هر تعداد اتاق خواب، می‌تواند یک یا چند پارکینگ اختصاصی داشته باشد.

5.3. پارکینگ‌های عمومی در ساختمان‌های بزرگ

در برخی از ساختمان‌های بزرگ یا برج‌ها، ممکن است پارکینگ‌ها به‌طور مشترک و عمومی برای استفاده همه ساکنین در نظر گرفته شده باشد. در این حالت، پارکینگ‌ها جزء فضاهای مشاع محسوب شده و به‌طور فردی در سند مالکیت قید نمی‌شوند. این فضاها برای استفاده مشترک همه ساکنین در نظر گرفته شده‌اند و در محاسبه متراژ واحدها گنجانده نمی‌شوند. این مسئله در ساختمان‌هایی که تعداد واحدها زیاد است یا شرایط خاصی برای پارکینگ وجود دارد، مهم است.

در نهایت، انباری و پارکینگ در محاسبه متراژ ساختمان بستگی به نحوه تخصیص و سند مالکیت آن‌ها دارد. اگر این فضاها جزء قسمت‌های اختصاصی و مفروز ساختمان باشند، در محاسبه متراژ واحد مسکونی لحاظ می‌شوند، اما اگر جزء مشاعات باشند، در محاسبه مساحت واحد مسکونی دخالتی ندارند. در هر صورت، متراژ پارکینگ و انباری به‌طور جداگانه در سند مالکیت ذکر می‌شود و برای قیمت‌گذاری و تصمیمات مالی تاثیرگذار است.

4. حداقل متراژ واحد مسکونی طبق طرح تفصیلی

طبق طرح تفصیلی، برای احداث واحدهای مسکونی، حداقل مساحت زیربنا و سطح مفید به‌طور مشخص تعیین شده است تا از ساخت واحدهای غیر استاندارد و کم‌کیفیت جلوگیری شود. به‌ویژه برای واحدهایی که برای اقامت خانوارها طراحی می‌شوند، این حداقل‌ها باید رعایت شوند تا شرایط زندگی مطلوب و مناسب برای ساکنین فراهم آید.

1. حداقل مساحت زیربنا (۳۵ مترمربع) بر اساس قوانین طرح تفصیلی، احداث واحدهای مسکونی با مساحت زیربنای کمتر از ۳۵ مترمربع ممنوع است. این مساحت به‌عنوان حداقل زیربنای قابل‌قبول برای هر واحد مسکونی در نظر گرفته می‌شود. هدف از این قانون، اطمینان از آن است که هر واحد مسکونی به‌اندازه کافی فضای زندگی مناسب برای ساکنین خود را داشته باشد و شرایط استاندارد زندگی را رعایت کند.

2. حداقل بعد خانوار و سرانه زیربنای خالص مسکونی طبق مقررات طرح تفصیلی، حداقل سرانه زیربنای خالص مسکونی برای هر فرد حدود ۱۷.۵ مترمربع در نظر گرفته شده است. این بدان معناست که برای هر فردی که در یک واحد مسکونی اقامت دارد، باید حداقل ۱۷.۵ مترمربع از فضای مسکونی به او اختصاص یابد. به این ترتیب، طراحی و ساخت واحدهای مسکونی باید به‌گونه‌ای باشد که فضای مناسب و کافی برای تعداد افراد ساکن در آن واحد در نظر گرفته شود.

3. زمان‌بندی و افق طرح تفصیلی (تا افق ۱۴۰۵) محدودیت‌ها و الزامات فوق تا افق طرح تفصیلی (که سال ۱۴۰۵ است) لازم‌الاجرا هستند. این به این معنی است که تمام پروژه‌های مسکونی باید با رعایت این الزامات و پیش‌بینی‌ها، مطابق با سیاست‌های شهرسازی و طرح تفصیلی پیش بروند. این اقدامات به‌منظور بهبود کیفیت زندگی شهری و جلوگیری از تراکم جمعیتی در واحدهای مسکونی کوچک و غیراستاندارد طراحی شده‌اند.

با توجه به طرح تفصیلی، احداث واحدهای مسکونی با مساحت زیر ۳۵ مترمربع و رعایت نکردن حداقل سرانه زیربنای خالص مسکونی (۱۷.۵ مترمربع برای هر فرد) تا سال ۱۴۰۵ مجاز نیست. این قوانین به‌منظور تأمین فضای کافی و مناسب برای زندگی و رعایت استانداردهای شهری وضع شده‌اند تا زندگی در محیط‌های مسکونی با کیفیت و راحت‌تری فراهم شود.

5. نحوه محاسبه متراژ ساختمان

محاسبه دقیق متراژ ساختمان یکی از مراحل مهم در فرآیند ساخت و تعیین مالکیت است. این محاسبه نه تنها برای صدور سند تفکیکی، بلکه برای تعیین قیمت، تخصیص فضاهای عمومی و خصوصی، و تأمین حقوق مالکین اهمیت دارد. در اینجا به نحوه محاسبه متراژ ساختمان و جزئیات این فرآیند پرداخته می‌شود.

1.5. نقشه‌برداری و بررسی زمین

ابتدا نقشه‌بردار رسمی تفکیکی برای انجام بررسی‌های لازم در محل پروژه حضور پیدا می‌کند. او بر اساس ضوابط اداره ثبت، زمین و ساختمان را بررسی می‌کند و موضوعاتی همچون تجاوز به اراضی مجاور یا گذرها را نیز مورد ارزیابی قرار می‌دهد. نقشه‌بردار باید اطمینان حاصل کند که ساخت‌وساز با قوانین مربوطه هماهنگ است و هیچگونه تخلفی در خصوص اراضی مجاور وجود ندارد.

2.5. برداشت‌های زمین و مشاعات

پس از بررسی‌های اولیه، نوبت به برداشت دقیق مساحت زمین و فضاهای مشاعی می‌رسد. مشاعات ساختمان شامل فضاهایی هستند که به‌طور مشترک در اختیار تمام مالکین قرار دارند، مانند راه‌پله‌ها، راهروها، آسانسور و… . این برداشت‌ها توسط نقشه‌بردار و به کمک دوربین‌های نقشه‌برداری انجام می‌شود. سپس، با استفاده از نرم‌افزارهای ثبتی، داده‌های برداشت شده به فرمت‌های قانونی و مورد نیاز تبدیل شده و در صورت‌جلسه تفکیکی ثبت می‌شوند.

3.5. محاسبه متراژ واحدهای آپارتمانی

برای محاسبه متراژ هر واحد، باید مساحت مشاعات از مساحت زیربنای کل هر طبقه کم شود. مساحت مشاعات شامل راه‌پله‌ها، راهروها، پاگردها، آسانسور و هر قسمت دیگری است که به‌طور مشترک مورد استفاده تمام ساکنان ساختمان قرار می‌گیرد. به‌عنوان مثال، اگر زیربنای یک طبقه 200 متر مربع باشد و مساحت مشاعات 20 متر مربع باشد، متراژ هر واحد آپارتمان (در صورتی که تک واحدی باشد) 180 متر مربع خواهد بود.

4.5. جزئیات مربوط به دیوارها و المان‌های سازه‌ای

در محاسبه متراژ ساختمان، دیوارها، داکت‌های داخل واحد، ستون‌ها و سایر المان‌های سازه‌ای که در فضای داخلی واحد قرار دارند، باید در محاسبه گنجانده شوند. این موارد معمولاً در طراحی نقشه‌ها و معماری به‌طور دقیق محاسبه و درج می‌شوند. نکته جالب این است که هرچه نقشه معماری ساختمان به‌طور بهتری طراحی شده باشد، فضای کاربردی بیشتری برای ساکنان فراهم می‌شود و میزان فضای اشغال‌شده توسط دیوارها و المان‌های سازه‌ای کمتر به چشم می‌آید.

5.5. مثال عملی: ساخت یک ساختمان بر روی زمین 300 متر مربعی

فرض کنید شما مالک زمینی به مساحت 300 متر مربع هستید که با رعایت حداکثر سطح اشغال و پیشروی طولی، اجازه ساخت 200 متر مربع از زمین را دارید. در این حالت، اگر تصمیم بگیرید یک واحد مسکونی بسازید، مساحت آن 200 متر مربع خواهد بود. با این حال، اگر بخواهید دو واحد مسکونی بسازید، باید مساحت مشاعات مانند راه‌پله‌ها، راهروها و آسانسور را هم در نظر بگیرید. این بخش‌ها معمولاً حدود 20 متر مربع را شامل می‌شوند.

با توجه به این مسأله، مساحت هر واحد در این ساختمان‌ها 90 متر مربع خواهد بود (200 متر مربع تقسیم بر 2). به‌طور خاص، در صورتی که دیوارهای مشترک بین واحدها وجود داشته باشد، نیمی از مساحت دیوارها به‌طور مشترک در هر واحد محاسبه می‌شود. بنابراین، هر واحد در سند تفکیکی به مساحت 90 متر مربع ذکر خواهد شد و مجموعاً مساحت کل 180 متر مربع خواهد بود.

6.5. تفاوت در متراژ سندی و فضای داخلی واحدها

ممکن است سؤالی که برای برخی پیش آید این باشد که چرا دو واحد با مساحت سندی مشابه، فضای متفاوتی دارند. دلیل این تفاوت در نحوه محاسبه است. در واقع، فضای داخلی هر واحد به‌طور دقیق با در نظر گرفتن دیوارها، ستون‌ها و المان‌های سازه‌ای محاسبه می‌شود. در حالی که این موارد در سند به‌عنوان مساحت کل محاسبه می‌شوند، ممکن است در فضای داخلی این المان‌ها تأثیر کمتری بر ظاهر و استفاده از فضا داشته باشند. به‌عنوان مثال، طراحی بهتر و بهینه‌تر می‌تواند باعث شود که فضای داخلی واحد، به‌نظر بزرگتر و کاربردی‌تر از آنچه که در سند ذکر شده باشد، به نظر برسد.

محاسبه متراژ ساختمان یک فرآیند پیچیده است که شامل بررسی‌های دقیق زمین، مشاعات و واحدهای مسکونی است. در این محاسبه‌ها، مساحت مشاعات از مساحت کل هر طبقه کسر می‌شود تا مساحت واقعی واحدها به‌دست آید. علاوه بر این، دیوارها، داکت‌ها و ستون‌ها نیز در محاسبه لحاظ می‌شوند، که ممکن است باعث تفاوت در فضای واقعی واحدها و متراژ سندی آن‌ها شود.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

محاسبه متراژ ساختمان یک فرآیند دقیق و مهم است که تأثیر زیادی در تعیین مالکیت، قیمت‌گذاری و ثبت اسناد دارد. این محاسبه شامل مراحل مختلفی است، از جمله نقشه‌برداری دقیق از زمین و مشاعات، محاسبه زیربنای طبقات، و بررسی المان‌های سازه‌ای مانند دیوارها و ستون‌ها که در متراژ واحدهای مسکونی تأثیر می‌گذارند.

همچنین، در این فرآیند باید به تفاوت‌های بین مساحت مشاعات و مساحت واحدهای خصوصی توجه داشت. مساحت مشاعات، شامل فضاهایی است که به‌طور مشترک توسط تمامی مالکین استفاده می‌شود، و باید از مساحت کل ساختمان کسر شود. علاوه بر این، در واحدهای آپارتمانی که دارای دیوارهای مشترک هستند، محاسبه دقیق مساحت هر واحد با توجه به تقسیم مساحت دیوارها اهمیت دارد.

در نهایت، با توجه به توضیحات ارائه‌شده، ساخت واحدهای مسکونی باید مطابق با طرح تفصیلی و ضوابط شهرداری انجام شود تا از ساخت واحدهای غیر استاندارد جلوگیری شود و شرایط زندگی مناسب و استاندارد برای ساکنین فراهم گردد. این الزامات نه‌تنها از کیفیت ساخت‌وساز و فضای زندگی می‌کاهند، بلکه باعث بهبود کیفیت شهری و رعایت اصول ایمنی و بهره‌وری بهینه از فضا می‌شوند.

بنابراین، رعایت دقیق این اصول در محاسبه متراژ و ساخت واحدهای مسکونی می‌تواند تأثیر زیادی در رضایت مالکین، ایجاد فضاهای زیبا و کاربردی، و در نهایت بهبود شرایط زندگی شهری داشته باشد. جهت آشنایی کامل با “اجرای ساختمان” به کتاب آموزشی “کتاب اجرای ساختمان” و در بخش هایپرفایل وب‌سایت مراجعه فرمایید.