عمر مفید ساختمان چگونه محاسبه می‌شود؟

مقدمه

یکی از مواردی که در مورد ساختمان بسیار حائز اهمیت است به‌خصوص موقع خریدوفروش و یا دریافت وام و تسهیلات بانکی مطرح می‌شود، سال ساخت خانه در سند و سن بنا است. سال ساخت ساختمان از به این دلیل مهم است که سن ساختمان، روی عمر مفید آن و زمان باقی‌مانده تا کلنگی به‌حساب‌آمدن ساختمان اثرگذار است، در نتیجه روی قیمت آن نیز تأثیر زیادی می‌گذارد. به همین دلیل خریداران قبل از اقدام به نوشتن قرارداد استعلام سال ساخت ملک را تهیه می‌کنند. سال ساخت ساختمان در سند تک‌برگ ملک نوشته می‌شود.

1. عمر مفید ساختمان چیست؟

وقتی بنایی احداث می‌شود به‌مرورزمان تحت عوامل محیطی و ساختاری از ویژگی‌های خوب و مفید آن کاسته می‌شود و در واقع عمر مفید ساختمان به اتمام می‌رسد. به عبارتی ساده‌تر می‌توان گفت به تعداد سال‌هایی که یک ساختمان ازلحاظ ظاهری، ایمنی و استحکام دوام می‌آورد عمر مفید ساختمان می‌گویند. متأسفانه عمر مفید ساختمان در ایران چیزی در حدود ۳۰ سال تخمین زده می‌شود که این عدد بسیار پایین‌تر از سطح استاندارد جهانی است (در کشورهای توسعه‌یافته و صنعتی این عدد گاهی به بالای صدسال نیز می‌رسد). کاهش عمر مفید ساختمان علاوه بر ضرر جانی و مالی که به مردم وارد می‌کند، در هنگام خرید ملک و دریافت تسهیلات وام بانکی، افراد را دچار محدودیت‌هایی می‌کند که قطعاً هیچ‌یک از این مشکلات برای خریدار خوشایند نیست.

عمر مفید ساختمان بر اساس قوانین و مقررات ایران و طبق مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان که به‌صورت گسترده به بهره‌برداری و نگهداری از ساختمان پرداخته است و با استناد به ضوابط آیین‌نامه ۲۸۰۰ طراحی و ساخت مورد ارزیابی و بررسی قرار می‌گیرد.

2. عوامل تأثیرگذار در عمر مفید ساختمان

عوامل مختلفی می‌توانند بر عمر مفید ساختمان تأثیرگذار باشند، اما به‌طورکلی می‌توان آن‌ها را به دودسته بزرگ عوامل اجرایی و عوامل طبیعی تقسیم کرد:

1.2. عوامل طبیعی

• رطوبت: رطوبت از طریق مختلف می‌تواند به ساختمان نفوذ پیدا کند؛ آب‌های زیرزمینی و بارش باران ازجمله شایع‌ترین عوامل طبیعی نفوذ نم‌گرفتگی و رطوبت به بدنه، کف و سقف ساختمان هستند. البته در شهرهای شمالی که مقدار رطوبت محیط نسبت به سایر شهرها بیشتر است، استفاده از آجر تأثیرپذیری رطوبت را دوچندان می‌کند.
• اقلیم منطقه: ازجمله عواملی که کارشناسان حوزه ساختمانی در هنگام طراحی و اجرا یک ساختمان باید به آن توجه ویژه داشته باشند، ضریب انبساط ساختمان است. در بعضی از نقاط کشور حرارت بالا روز باعث انبساط و سرمای هوا در شب باعث انقباض اجزا و مصالح بکار رفته در ساختمان می‌شود، حاصل این انبساط و انقباض ترک‌هایی در ظاهر و یا باطن ساختمان است که قطعاً از عمر مفید ساختمان می‌کاهد.

2.2. عوامل اجرایی

• خطاهای طراحی: مثل خطا در تهیه نقشه و یا عدم آنالیز دقیق طراحی، ارزیابی نادرست عوامل جویی
• خطاهای نظارتی: انتخاب نادرست مصالح و تجهیزات و عدم توجه به کنترل کیفی، استفاده از نظرات غیرکارشناسی افراد حاضر در پروژه، استفاده از مصالح ارزان‌قیمت و…
• عدم صحیح بهره‌برداری و نگهداری ساختمان: به‌عنوان‌مثال تبدیل واحد مسکونی به ملک تجاری، سهل‌انگاری در عیوب و نارسایی‌های کوچک ساختمان، عدم استفاده از نیروی غیرمتخصص و…

3. محاسبه سن بنا

عمر مفید ساختمان از ارکان اصلی قیمت‌گذاری ملک نیز به شمار می‌رود. معمولاً ساختمان‌های نوساز از قیمت بالاتری برخوردارند؛ اما وقتی ساختمانی پا به دهه اول سن خود می‌گذارند اختلاف قیمت چشمگیری نسبت به ملک نوساز پیدا می‌کنند. عمر مفید ساختمان در ایران ۳۰ سال است و وقتی ساختمانی بیش از این مدت سن دارد جز املاک کلنگی به‌حساب می‌آید. حال باید ببینیم در هنگام خرید خانه چطور می‌توانیم سن آن را تشخیص دهیم؟ سن ساختمان بر اساس سه شاخص مختلف محاسبه می‌شود که در این بخش از مقاله مختصری به آن می‌پردازیم.

• سن واقعی: ساختمان‌سازی به‌عنوان یک پروژه عمرانی از لحاظ کارایی، مصالح و مواد بکار رفته دارای سن مفید است. از نظر کارشناسان و مهندسان حوزه عمرانی، سن ساختمان از زمان آغاز پروژه محاسبه می‌شود؛ در واقع تاریخ اخذ مجوز و شروع فعالیت اجرایی فندانسیون را بنای عمر مفید ساختمان قرار می‌دهند. به عبارت ساده‌تر استفاده از اولین مصالح و پی‌ریزی می‌تواند تاریخ تولد یک ساختمان باشد.
• سن بهره‌برداری: پس از اتمام ساخت ساختمان و نصب تمامی انشعابات ملک، حال سازه موردنظر آماده سکونت و بهره‌برداری است؛ این زمان را سن بهره‌برداری ساختمان میگویند. به طور معمول بنای سن بهره‌برداری ساختمان بر اساس نصب کنتور آب و یا برق است.
• سن سندی ساختمان: از دیدگاه اداره ثبت، مستندات مکتوب ساختمان که شامل پایان کار، صورت‌مجلس تفکیکی و سند قطعی ملک است سن ساختمان شناخته می‌شود که به آن سن سندی ملک می‌گویند.

 

• نکته: اگر برای خرید ملک به تسهیلات بانکی نیاز دارید باید بدانید کلیه بانک‌ها و مؤسسات مالی برای پرداخت تسهیلات خرید ملک به سن واقعی ساختمان توجه می‌کنند و به کلیه ساختمان‌ها ۲۰ سال به بالا، وام خرید تعلق نمی‌گیرد.

• نکته: سن سندی و سن بهره‌برداری صرفاً جهت خریدوفروش ملک و قیمت‌گذاری مورداستفاده قرار می‌گیرد و در واقع مبنای محاسبه عمر مفید ساختمان بر اساس سن واقعی آن است.

4. نحوه محاسبه سن بنا

یکی از اختلافاتی که بین مالک و خریدار وجود دارد، سن ساختمان است. برای محاسبه سن ساختمان سه روش و معیار متفاوت وجود دارد:

• سن واقعی ساختمان
• سن بهره‌برداری ساختمان
• عمر سندی ساختمان یعنی سال ساخت خانه در سند

1.4. سن واقعی ساختمان

وقتی یک ساختمان‌ساز تصمیم به ساخت خانه‌ای می‌گیرد، اولین قدم، دریافت مجوز یا پروانه ساخت است. برخی از افراد معتقدند، این زمانی است که یک ساختمان متولد می‌شود. بعد از دریافت پروانه، عملیات ساخت‌وساز آغاز می‌شود. عده‌ای هم بر این باورند که زمانی که شروع به پی‌ریزی ساختمان می‌شود را باید زمان تولد ساختمان در نظر گرفت و سن ساختمان را از آن زمان محاسبه کرد. در هنگام دریافت تسهیلات بانکی این نوع از سن بنا موردنظر است. این سن ساختمان را سن واقعی ساختمان می‌گویند.

2.4. سن بهره‌برداری ساختمان

در مقابل افرادی هم هستند که معتقدند، ساختمان از زمانی متولد می‌شود که مورد بهره‌برداری قرار گیرد و کلید آن به دست ساکنانش باشد. برای محاسبه سن ساختمان با این معیار، می‌توان به زمان نصب کنتورها رجوع کرد. کارشناسان معتقد هستند که عمر ساختمان از زمانی شروع می‌شود که کنتورها نصب می‌شوند. در واقع تاریخ نصب کنتورها تاریخ پایان پروژه ساخت‌وساز محسوب می‌شود.

با استفاده از قبض برق می‌توانید، زمان نصب کنتور را بفهمید و سن بنا را از آن تاریخ محاسبه کنید. البته گاهی به دلایلی مانند خرابی، ممکن است کنتور عوض شود و در قبض برق تاریخ تعویض کنتور ذکر شود. نگران نباشید، شرکت برق برای این مشکل راه‌حلی اندیشیده است. این شرکت سایتی را به مشترکین معرفی کرده که با واردکردن شناسه قبض، رمز و یا شماره پرونده، می‌توانند به اطلاعات کلی در مورد مالک، تعداد کنتورهای عوض‌شده، زمان نصب اولین کنتور، مبلغ بدهی و بسیاری اطلاعات دیگر دسترسی داشته باشند.

3.4. سن سندی ساختمان و یا سال ساخت خانه در سند

معیار دیگری که برای محاسبه سن ساختمان در نظر گرفته می‌شود، سال ساخت خانه در سند است. سال ساخت خانه در سند، در واقع تاریخ گرفتن پایان کار ساختمان است. در واقع وقتی ساخت‌وساز به پایان می‌رسد، پایان کار، صورت‌مجلس تفکیکی و سند قطعی ملک صادر می‌شود. سالی که در سند ذکر می‌شود، تاریخ گرفتن پایان کار است.

همان‌طور که گفتیم، سن واقعی ساختمان، برای گرفتن تسهیلات بانکی، سن سندی و سن بهره‌برداری ساختمان در هنگام خریدوفروش ملک، مهم هستند. به همین دلیل نیاز است تا این محاسبات را بدانیم. روش‌هایی که در بالا ذکر شد، روش‌های رسمی برای محاسبه سن ساختمان است. اما روش‌های غیررسمی نیز وجود دارند که با استفاده از آن‌ها نیز می‌توانید سن ساختمان را تخمین بزنید.

5. روش‌های سنتی برای تخمین سن ساختمان

فرض کنیم شما خانه‌ای را خریداری یا اجاره کرده و می‌خواهید برآورد کنید که سن ساختمان چقدر است؟ در این صورت می‌توانید از روش‌های زیر کمک بگیرید:

• پیگیری از شهرداری: شهرداری تمام اطلاعات مربوط به ساخت‌وساز املاک را در اختیار دارد. با مراجعه‌کردن به شهرداری می‌توانید از سالی که ساختمان ساخته شده اطلاع پیدا کنید.
• بررسی قسمت‌های مختلف درون ساختمان: یکی از راه‌هایی که با استفاده از آن می‌توانید، سن ساختمان را تخمین بزنید، بررسی قسمت‌های داخلی خانه، به‌خصوص توالت‌هاست. تولیدکنندگان توالت، معمولاً سالی که توالت ساخته می‌شود را داخل مخزن یا درب آن درج می‌کنند. نصب توالت در مراحل پایانی ساخت‌وساز ساختمان انجام می‌شود، بنابراین با استفاده از این اطلاعات می‌توانید سن حدودی ساختمان را حدس بزنید.
• روش‌های دیگر: از روی مصالح استفاده شده برای نمای ساختمان، توری‌های فاضلاب (گاهی سال تولید این توری‌ها روی آن‌ها زده می‌شود)، فاصله‌های آلومینیومی در پنجره‌های با روکش حرارتی (سال تولید بر روی آن‌ها درج شده است) و … می‌توانید تاریخ تقریبی نصب آن‌ها را حدس بزنید.

• اهمیت سن بنا زمانی مشخص می‌شود که می‌خواهید ساختمان و بنا خود را بیمه کنید. عمر بنا محاسبه متراژ ساختمان بر قیمت بیمه آتش‌سوزی و زلزله مؤثر است.

6. نحوه استعلام سن بنا

• در حالت کلی برای تعیین سن واقعی ساختمان، می‌توان به تاریخ پی‌ریزی و فونداسیون ساختمان استناد کرد و مبنا را تاریخی که این کار انجام شده است، قرارداد. به‌عبارت‌دیگر تاریخی که برای دریافت پروانه ساخت صادر می‌شود، قدمت بنا را مشخص می‌کند. بانک‌ها تاریخ پروانه ساخت را ملاک دریافت وام مسکن قرار می‌دهند. چرا که اعطای وام را موجب ساخت ملک می‌دانند. اما از روش‌های زیر هم می‌توان سن ساختمان را تخمین زد.

1.6. تعیین قدمت بنا بر اساس سن بهره‌برداری ساختمان

• یکی از روش‌هایی که کارشناسان رسمی دادگستری راه و ساختمان برای تعیین قدمت بنا از آن استفاده می‌کنند، تعیین سن بهره‌برداری ساختمان است. زمانی که ساخت‌وساز در یک ملک تمام و پروانه پایان کار صادر  می‌شود، ملک آماده بهره‌برداری است. به همین خاطر تاریخی که پروانه پایان کار صادر می‌شود به‌عنوان سن بهره‌برداری ساختمان به‌حساب می‌آید. در نهایت به همراه صورت‌مجلس تفکیکی (نقشه تفکیکی) و سند تک‌برگ قطعی، سن بنا با سند مشخص می‌شود.
• برای ارزیابی ملک و معاملات ملکی زمانی که می‌خواهند قدمت بنا را تشخیص دهند، از سن بهره‌برداری و سن سندی بنا استفاده می‌کنند. در این روش برای مشخص‌شدن سن سندی، خریدار یک کپی از پروانه ساخت را از فروشند طلب می‌گیرد و با تطبیق تاریخ نصب انشعابات ساختمان و تاریخ پروانه ساخت، قدمت بنا را به دست می‌آورد.

2.6. تعیین قدمت بنا با قبض برق ساختمان

• این روش یکی از راحت‌ترین روش‌ها است. چرا که معمولاً در قبض برق تاریخی که کنتور برق در ساختمان نصب می‌شود را درج می‌کنند. بیشتر کارشناسان حوزه ساختمانی معتقدند که تاریخ نصب کنتور یکی از دقیق‌ترین روش‌های تعیین قدمت بنا است. همچنین معتقدند درصورتی‌که به دلایل فنی، مأموران سازمان برق، مجبور به تعویض کنتور شده باشند، نمی‌توان این روش را ملاک قرارداد و از آن استفاده کرد. چرا که در این شرایط به دلیل این‌که تاریخ نصب کنتور جدید درج می‌شود.

3.6. تعیین قدمت بنا بر اساس عکس‌های هوایی

• یکی از راه‌های تشخیص قدمت بنا که از دقت بالاتری نسبت به سایر روش‌ها برخوردار است، استفاده از عکس‌های هوایی سال‌های گذشته است. کارشناسان رسمی دادگستری برای حل بسیاری از مشکلات ملکی مانند تعیین حدود اربعه، تعیین حدود عوارض، جانمایی و … از علم تفسیر عکس‌های هوایی به همراه تجربه و دانش فنی در این زمینه از این روش برای تعیین قدمت بنا استفاده می‌کنند.
• کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان بعد از بررسی موارد مختلف، نتیجه تحقیقات و نظریه کارشناسی خود را به همراه تفسیر عکس‌های هوایی به‌صورت گزارشی مکتوب با مهر و امضای خود تأیید می‌کنند و آن را به مقامات قضایی تحویل می‌دهد.
• یکی از راه‌های تأمین دلیل برای مشکلات ملک استفاده از عکس‌های هوایی سال گذشته و تفسیر آن‌ها است که مورد تأیید بسیاری از سازمان‌های دولتی و خصوصی از جمله دادگستری، منابع طبیعی، نظام‌مهندسی، ثبت‌اسناد، محیط‌زیست، جهاد کشاورزی و… می‌توان اشاره کرد.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

جهت آشنایی کامل با  “محاسبه عمر مفید ساختمان” به پکیج “دوره جامع متره و برآورد پروژه (دکتر مترور)” در بخش گنجینه فایل وب‌سایت مراجعه فرمایید