همه چیز درباره نحوه صدور پروانه ساختمانی

مقدمه

احتمالاً آگاهی دارید که قبل از این که بخواهید هرگونه ساخت‌وسازی انجام دهید بایستی از مراجع مربوطه و قانونی مانند شهرداری مجوزی را دریافت کرد که به آن پروانه ساخت می‌گویند. این مجوز در واقع تأییدکننده قانونی‌بودن عملیات اجرایی انجام شده توسط شما است و در صورت صادرنشدن آن هرگونه ساخت‌وسازی غیرقانونی محسوب می‌شود.در این مقاله قصد داریم شما را با صفر تا صد مراحل دریافت پروانه ساختمان آشنا کنیم و روند کار را برایتان شرح دهیم، بنابراین تا انتهای مقاله با ما همراه باشید.

1. پروانه ساختمان چیست؟ 

برای هرگونه ساخت‌وساز در حوزه ساخت‌وساز شهری و روستایی، برای اینکه مغایر با طرح تفضیلی شهرها یا طرح هادی روستاها، ساختمانی احداث نشود، نیاز است تا مالک با مراجعه به مرجع صدور پروانه، مجوزی را با عنوان پروانه ساخت دریافت نماید . پروانه ساختمان یا به عبارتی همان جواز ساخت، مجوزی است که پیش از اقدام به هر گونه عملیات ساخت‌وساز بایستی از مراجع مربوطه مانند شهرداری دریافت کرد. این مجوز تأییدکننده قانونی‌بودن عملیات اجرایی بوده و در صورت صادرنشدن آن هرگونه ساخت‌وسازی غیرقانونی تلقی خواهد شد.

2. چه زمانی به مجوز ساخت نیاز است؟

• همه پروژه‌های ساخت‌وساز خانه و نوسازی به مجوز ساختنیازی ندارد.
• در اغلب موارد تعمیرات و جایگزینی‌های ساده می‌تواند توسط پیمانکاران حرفه‌ای یا خود صاحب‌خانه و بدون درخواست مجوز ساخت انجام شود.
• بااین‌حال پروژه‌ای که شامل اضافه‌کردن بنا یا تغییرات عمده در ساختار ساختمان باشد، معمولاً نیاز به مجوز ساختاز شهرداری دارد.
• اگر برای این تغییرات پیمانکاری را استخدام کنید، فرایند صدور پروانه ساختمان و مجوز ساخترا اداره کرده و هزینه‌های جواز ساختمان را برآورد می‌کند.
• اگر خودتان روال کاری را به عهده می‌گیرید باید از شهرداری منطقه درخواست مجوز کنید.
• توجه داشته باشید که ممکن است برخی از تغییرات ساخت‌وسازی که می‌خواهید انجام دهید نیاز به تأییدیه متخصص ساخت‌وساز دارد و فقط توسط آن‌ها قابل‌انجام است. به طور مثال کارکردن بروی خطوط گاز توسط صاحب‌خانه ممنوع است و در صورت بروز مشکل یا تغییرات باید به اداره گاز اطلاع دهد تا جهت انجام عملیات در مکان حاضر شوند.
• الزامات و نکات موجود در مجوزها گسترده بوده و برای هر منطقه به‌صورت جداگانه تدوین می‌شود؛ بنابراین برای اطمینان از موارد مجوز باید به شهرداری منطقهٔ خود مراجعه کرده و با آن­ها در ارتباط باشید. زیرا برخی از مناطق برای کوچک‌ترین تغییرات ساخت مثل حیاط سازی نیز به مجوز نیاز دارد.

3. مراحل دریافت پروانه ساختمان به چه صورت است؟

برای آن که بتوانید پروانه یا جواز ساخت مربوطه را به دست آورید، لازم است ۶ مرحله‌ای که در زیر به توضیح آن پرداخته شده را موبه‌مو و به طور دقیق پیش ببرید:

1.3. مرحله اول) تشکیل پرونده

اولین مرحله، مرحلهٔ تشکیل پرونده است که در این جا مالک ساختمانی یا شخصی که از طرف او وکالت دارد باید با ارائه تمام مدارک موردنیاز برای انجام این کار به یکی از دفاتر خدمت الکترونیک که در نزدیکی محل پروژه واقع شده است مراجعه کند. در دفتر خدمات مربوطه می‌توانید درخواست خود که مبنی بر دریافت پروانه تخریب و نوسازی است را ثبت کنید، بعد از تشکیل پرونده و ثبت در خواست موردنظر باید درخواست بازدید از ملک را نیز در دفتر خدماتی ثبت کنید.
پس از آن یک مأمور از شهرداری برای بازدید از ملک مذکور در تاریخ مشخصی که به شما اطلاع داده می‌شود، می‌ آید و مواردی همچون ابعاد ملک، ، بنای موجود، عرض‌گذر و …را ثبت می کند.

2.3. مرحله دوم) آماده‌سازی دستور نقشه:

در دومین مرحله در روند انجام این پروسه پس از بازدید و بررسی زمین  توسط مأمور موردنظر، از طرف شهرداری دستور نقشه برای مالک ارسال می‌شود. در این دستور نقشه اطلاعاتی مانند:

•  ۱. اصلاحی شهرداری
•  ۲.تعداد طبقات مجاز برای ساخت
•  ۳.مساحت هر طبقه در دستور نقشه اعلام می‌شود.

این اطلاعات بر اساس نوع پهنه، عرض‌گذر و برخی اطلاعات دیگر زمین محاسبه و گزارش شده است. پس از تکمیل این مرحله و در مرحله بعدی باید این اطلاعات از طرف شخص مالک به مهندس معمار که در واقع نقش طراح نقشهٔ اصلاحی را دارد، ارجاع داده شود.

3.3. مرحله سوم) طراحی نقشه

معمولاً طراحی نقشه مهم‌ترین و اصلی‌ترین بخش کار در روند دریافت پروانه ساختمان است. در این مرحله طراحی باید بر اساس دستور نقشه آغاز شود. سپس نقشه‌های طراحی شده  با ضوابط شهرداری و ضوابط آتش‌نشانی بررسی و چک می‌شوند و طراحی بهینه‌ای بر روی آن‌ها انجام می‌شود. این نقشه‌های طراحی شده باید از دیدگاه زیبایی، تأمین حداکثر پارکینگ، هماهنگی، هارمونی و… در بهترین حالت ممکن قرار داشته باشند. بعدازاین که نقشه‌های مربوطه طراحی و تکمیل شد مجدداً باید به دفتر خدمات الکترونیک ارسال شود تا بررسی‌های لازم بر روی آن انجام شود و اگر نیاز به بازنگری یا اصلاح داشته باشد به شما گزارش داده شود.

4.3. مرحله چهارم) پرداخت عوارض

تا اینجا کار، دستور نقشه و طراحی نقشه معماری را گذرانده‌ایم، بعد از گذراندن این مورد نوبت به پرداخت عوارض می‌رسد. در هر منطقه بر اساس تراکم موجود، تعداد طبقات و متراژ  ساختمان میزان عوارض محاسبه می‌شود. مالک موظف است که مبلغ تعیین شده را پرداخت کند و پرداخت باید به اداره درآمد مالیات باشد.

5.3. مرحله پنجم) آماده‌سازی مدارک پیش‌نویس

بعدازاین که شما کارهای مربوط به پرداخت عوارض و دریافت تأییدیه مبنی بر پرداخت عوارض تخریب و نوسازی  را انجام دادید و از سر گذراندید، حال نوبت به تهیهٔ مدارک پیش‌نویس می‌رسد. برای تهیه پیش‌نویس شخص مالک  باید به دفاتر خدمات مراجعه کند و فرم درخواستی تحت عنوان  تعیین ناظر را پر و تکمیل کند. بعد از انجام این کار و تکمیل فرایند موردنظر تنها کافی است که منتظر تماس و معرفی ناظر از سوی دفتر خدمات بماند. بعد از تعیین ناظر، مالک بایستی قراردادی را بین خود و ناظر عقد کند .
قرارداد تدوین شده باید برای سهمیه (برگ سبز) و همچنین تعهد رعایت اصلاحی و تأییدیه ناظر نما به دفتر خدمات تحویل داده شود.

1.5.3. لیست مدارک پیش‌نویس شامل موارد زیر است

• برگه سبز برگ مهر شده ۴ رشته شامل ساز، معماری، برق و مکانیک
• برگ سبز (سهمیه) ناظر به همراه قرارداد مالک و ناظر
• برگه تعهد رعایت اصلاحیه و تأییدیه نما
• فایل‌های نقشه سازه، برق و مکانیک
• چک‌لیست‌های مبحث 619  بارگذاری و زلزله
• برگه تعهد مشاوره ژئوتکنیک و تأییدیه خاک

6.3. مرحله ششم) چاپ پروانه

آخرین مرحله از مراحل صدور پروانه ساختمان چاپ آن است. بعد از تائید چهار رشته برای اخذ تأییدیه‌ها (توسط کنترلر) دفتر خدمات الکترونیک، نوبت تأییدیه‌های زیر است:

• طرح تفصیلی بر و کف
• رئیس صدور پروانه
• معاون شهرسازی و معماری
• تأییدیه شهر

که با انجام این موارد می‌توانید پروانه ساختمان خود را کسب کنید.

4. پروانه ساختمان چه مدت اعتبار دارد؟

ممکن است برای شما این سؤال پیش‌آمده باشد که جواز یا پروانه ساختمان تا چه مدت اعتبار دارد دراین‌خصوص باید گفت که  پروانه ساختمان تا ۲ سال پس از تاریخ صدور از اعتبار برخوردار است. معمولاً مدت‌زمان کافی و لازم برای ساخت تمام پروژه‌های ساختمانی برحسب متراژ آن‌ها اعلام‌ می‌شود و چنانچه شخص مالک نتواند در این مدت فرایند ساخت‌وساز را به اتمام برساند ابتدا به او اخطار داده می‌شود و در نهایت مشمول پرداخت عوارض تعویق خواهد شد. در مورد این که مهلت هر مرحله از عملیات ساختمانی  چگونه است نیز باید گفت که تمامی این موارد برحسب متراژ و تعداد طبقات در جدولی تعیین می‌گردد و به مالک تحویل داده می‌شود.  اما به‌عنوان یک معیار کلی ساخت یک ساختمان حدود ۴ سال در نظر گرفته می‌شود و مهلت داده می‌شود.

5. انواع پروانه و جواز ساختمان و اطلاعات موجود در آن

• پیش‌تر گفتیم که پروانه ساختمان سندی است که برای احداث ساختمان و رعایت اصول ساخت‌وساز از طرف شهرداری‌ها، صادر شده و در اختیار مالک قرار می‌گیرد.
• پروانه ساختمانی اراضی بایر یا باغات، تخریب و نوسازی، تعویض مهندس، اضافه اشکوب، تغییر نقشه، توسعه بنا، تغییرات و تبدیل از انواع پروانه ساختمان هستند که جهت اخذ آن‌ها باید به شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک شهری مراجعه کرد. پروانه ساختمان اطلاعاتی از بنا و سازه‌های آن در اختیار مالک قرار می‌دهد که عبارت‌اند از:
• مساحت زیربنا
• تعداد طبقات
• نوع اسکلت ساختمان
• مشخصات متقاضی صدور پروانه (مالک حقیقی یا حقوقی)
• شماره پلاک ثبتی ملک
• نام مهندس یا مهندسین ناظر
• تاریخ صدور پروانه
• کروکی زمین
• مهلت شروع عملیات و اعتبار پروانه عموماً در صفحه اول پروانه صادرشده نوشته می‌شود که در صورت لزوم قابل‌تمدید است.
• اخذ سند مالکیت برای هر واحد مسکونی، با ارائه پایان کار توسط ناظر و صدور پایان کار توسط مرجع صدور پروانه ساختمانمرتبط است.
• چنانچه بر اساس مفاد پروانه، تخلفی از مالک صورت گیرد ناظر موظف به گزارش تخلف به مرجع صدور پروانه خواهد بود تا از ادامه عملیات جلوگیری شود. رعایت مقررات ملی ساختمان در ساختمان‌ها الزامی است.

نکته: باتوجه‌به این که شهرداری فرصت کافی برای تمدید پروانه ساخت در نظر گرفته است؛ بنابراین بعد از پایان این دوره تمدید پروانه ساختمان امکان‌پذیر نخواهد بود. اگر مدت‌زمان شما برای ساخت به پایان رسیده باشد و عملیات هنوز پایان نیافته بود مالک ملزم به دریافت مجوز ساخت جدید و پرداخت ۲۰ درصد از محاسبات پروانه به نرخ روز خواهد شد. در این صورت شهرداری پروانه قبلی را برای یک دوره سه‌ساله تمدید می‌کند.

6. هزینه صدور پروانه ساختمان چقدر است؟

در مورد هزینه‌هایی که باید برای صدور پروانه ساخت پرداخت کنید به این صورت است که هزینه صدور پروانه در هر شهر و استان، با توجه قیمت منطقه‌ای مصوب شده است که این هزینه توسط شهرداری محاسبه و به مالک اعلام می‌شود و باید این نکته را بدانید که نمی‌توان حتی برای دو منطقه متفاوت در یک شهرستان نیز، یک قیمت واحد برای صدور پروانه ساخت در نظر گرفت . اما مبلغی که باید به سازمان نظام‌مهندسی و مهندسین طراح، ناظر، مجری پرداخت شود هرساله بر اساس تعرفه سازمان نظام‌مهندسی محاسبه و اعلام می‌شود که این هزینه‌ها تقریباً در تمام کشور، یکسان است.

7. در پروانه ساخت چه اطلاعاتی درج می‌شود؟

با دریافت پروانه ساختمان شما می‌توانید به اطلاعاتی که در زیر آمده است، دسترسی داشته باشید:

• ۱.هویت مالک و مشخصات متقاضی صدور پروانه ساختمان
• ۲.نوع مالکیت
• ۳.شماره و تاریخ صدور پروانه
• ۴.مهلت شروع عملیات و اعتبار پروانه ساختمانی
• ۵.نوع اسکلت بنا
• ۶.مشخصات مهندسین ناظر
• ۷.مساحت زیر بنا
• ۸.شمالی یا جنوبی بودن ملک
• ۹.طراح و مجری ساختمان
• ۱۱.تاسیسات موجود در بنا
• ۱۲.تعداد طبقات و مشخصات طبقات
• ۱۳. وضعیت پارکینگ
• ۱۴.آدرس دقیق و کروکی ملک
• ۱۵.گواهی نداشتن خلافی و گواهی پایان ساخت

8. اگر در حین کار، نقشه ساختمان تغییر کند، مالک چه باید انجام دهد؟

درصورتی‌که در حین کار، نقشه اولیه که با آن پروانه ساخت کسب شده است تغییر کند، مالک و یا وکیل او، باید این تغییر را در دفاتر خدمات شهری ثبت کند و سپس برای نقشه جدید نیز یک پروانه دریافت کند تا بتواند از مزایا آن بهره‌مند شود. پس بهتر است تا از نقشه، اطمینان نداشتید، پروانه ساخت را تأیید نکنید تا دچار زحمت اضافه نشوید.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

هر ساختمانی برای گرفتن امتیاز آب، برق و اجازه ساخت‌وساز نیاز به تأییدیه دارد که همان پروانه ساختمانی است. این پروانه باید قبل از شروع ساختمان‌سازی گرفته شود تا نقشه ساختمان، موقعیت آن و غیره تأیید شود و با مجوز مهندس ناظر، کار ساخت‌وساز شروع شود. تمام ساختمان‌ها برای ساخت‌وساز ابتدایی نیاز به پروانه دارند؛ اما در موارد دیگر نیاز به این پروانه نیست. درصورتی‌که ساختمانی ساخته شود و این پروانه را نداشته باشد، مشمول جریمه خواهد شد و ممکن است ساختمان استانداردهای لازم را نداشته باشد. پس بهتر است برای ساخت‌وساز خود، پروانه ساخت را دریافت کنید و درصورتی‌که زمان ندارید، این کار را می‌توانید به وکلایی که در این زمینه فعالیت می‌کنند بدهید.

جهت آشنایی کامل با  “نحوه صدور پروانه ساختمانی” به پکیج ”قوانین شهرداری و شهرسازی” در بخش گنجینه فایل وب‌سایت مراجعه فرمایید