قانون پیشروی طولی ساختمان چیست؟

مقدمه

شاید برایتان پیش آمده باشد که در مسیر روزمره‌تان از کنار ردیفی از ساختمان‌ها عبور کرده باشید و ناگهان چیزی در بافت آن‌ها نظرتان را جلب کند. ساختمانی که کمی جلوتر از بقیه ایستاده، گویی تعادل بصری محله را به هم زده است. یا شاید در طبقه‌ای از یک آپارتمان زندگی می‌کنید که نوری که باید وارد خانه‌تان شود، به واسطه پیش‌آمدگی ساختمان کناری قطع شده است. این ناهماهنگی‌های ظاهری، بیش از آنکه به بی‌نظمی یا بی‌سلیقگی سازندگان مربوط باشد، به مفهومی فنی و قانونی بازمی‌گردد که در حوزه شهرسازی و ضوابط ساخت‌وساز با نام “پیشروی طولی” شناخته می‌شود.

پیشروی طولی در واقع مجوزی است که تحت شرایط خاص، به سازندگان اجازه می‌دهد از خط مشخص‌شده برای ساخت جلوتر بروند—تا سقف دو متر بیشتر از طول تعیین‌شده براساس سطح اشغال. این موضوع اگرچه در ظاهر ممکن است ساده به نظر برسد، اما در عمل یکی از پیچیده‌ترین و حساس‌ترین بخش‌های فرآیند طراحی و اخذ مجوز ساخت است؛ چرا که هم به حقوق همسایگان مربوط می‌شود، هم به نظم بصری شهر، و هم به رعایت اصول فنی و ایمنی در پروژه‌های ساختمانی.

در بسیاری از موارد، مالکان و سرمایه‌گذاران بدون آگاهی دقیق از قوانین پیشروی طولی، اقدام به طراحی یا ساخت می‌کنند و پس از برخورد با اخطارها یا توقف پروژه، تازه متوجه اهمیت موضوع می‌شوند. از طرفی، ناآگاهی از این ضوابط می‌تواند به بروز مشکلات حقوقی، نارضایتی ساکنان، کاهش ارزش ملک و حتی ابطال پروانه ساخت منجر شود.

از این رو، شناخت دقیق پیشروی طولی و ضوابط مرتبط با آن، نه فقط برای مهندسان معمار و ناظر، بلکه برای تمام ذی‌نفعان ساخت‌وساز -از مالک گرفته تا مجری و سرمایه‌گذار- ضرورتی انکارناپذیر است. در این مقاله، تلاش کرده‌ایم با نگاهی جامع و کاربردی، به معرفی پیشروی طولی، دلایل وجود آن، شرایط مجاز برای اعمال آن، و مهم‌تر از همه، نکاتی که باید در هنگام طراحی و اخذ مجوز رعایت کرد، بپردازیم.

اگر شما نیز در مسیر ساخت‌وساز گامی برداشته‌اید یا تصمیم دارید در آینده نزدیک وارد این حوزه شوید، پیشنهاد می‌کنیم این مطلب را با دقت دنبال کنید؛ چرا که آگاهی از همین چند بند قانونی می‌تواند مسیر پروژه شما را به کلی دگرگون کند.

1. پیشروی طولی در ساختمان چیست؟

تا به حال دقت کرده‌اید که چرا برخی ساختمان‌ها در یک خیابان یا کوچه، جلوتر از سایر ساختمان‌ها قرار گرفته‌اند؟ گویی یک یا چند ساختمان از صف واحدهای شهری خارج شده و چند گام به سمت خیابان آمده‌اند. این جلوآمدگی نه به دلیل اشتباه در طراحی است، نه حاصل ناهماهنگی بین سازندگان؛ بلکه اغلب بر اساس یک مجوز قانونی به نام “پیشروی طولی” صورت می‌گیرد.

پیشروی طولی به زبان ساده، به معنای اجازه ساخت بخش‌هایی از ساختمان در طول زمین، فراتر از خط عقب‌نشینی تعیین‌شده است—البته تا حد مشخص و مجازی که در محدوده مالکیت قانونی مالک قرار دارد. برخلاف تصور عموم، این پیشروی نه به معنای تجاوز به حریم دیگران است، نه باعث نقض قوانین ساخت‌وساز؛ بلکه دقیقاً در چهارچوب آیین‌نامه‌ها و ضوابطی تعریف شده که شهرداری‌ها و مراجع رسمی شهرسازی با دقت فراوان آن‌ها را تعیین کرده‌اند.

اما چرا اصولاً چنین مجوزی صادر می‌شود؟ دلیل اصلی آن، انعطاف‌پذیری در طراحی معماری و بهره‌برداری مؤثرتر از عرصه زمین است. در بسیاری از مناطق، به‌ویژه مناطقی که عرض زمین زیاد نیست یا شکل هندسی قطعه غیرمعمول است، پیشروی طولی به سازنده این امکان را می‌دهد تا با طراحی بهتر و بهینه‌تر، حداکثر استفاده ممکن را از فضای در اختیار خود ببرد—بدون آنکه به حقوق همسایگان لطمه‌ای وارد شود یا به جریان نور و تهویه ساختمان‌های اطراف آسیب برسد.

2. چارچوب قانونی پیشروی طولی

مجوز پیشروی طولی معمولاً طبق طرح تفصیلی هر شهر یا منطقه مشخص می‌شود. طرح تفصیلی، سندی جامع در حوزه شهرسازی است که جزئیات دقیق کاربری اراضی، میزان سطح اشغال، تراکم، ارتفاع مجاز، و البته محدوده‌های مجاز برای پیشروی را تعیین می‌کند. در این طرح، معمولاً حداکثر پیشروی مجاز برای هر پلاک ساختمانی، بر اساس عرض معبر، موقعیت زمین، نوع کاربری، و همجواری با املاک مجاور تعریف شده است.

در اغلب مناطق شهری، اجازه پیشروی طولی حداکثر تا ۲ متر فراتر از عمق مجاز ساختمان داده می‌شود. اما این عدد قطعی نیست و بسته به شرایط خاص هر ملک و منطقه، می‌تواند کمتر یا حتی در مواردی خاص، بیشتر باشد. نکته مهم اینجاست که این مجوز تنها زمانی صادر می‌شود که سایر ضوابط مانند تأمین نورگیری، فاصله از پنجره‌های مجاور، رعایت حریم‌ها و دسترسی‌ها نیز در طراحی لحاظ شده باشد.

3. اشتباهات رایج در درک پیشروی طولی

بسیاری از مالکان تصور می‌کنند چون هنوز در محدوده زمین خود هستند، مجازند هرچقدر که بخواهند در طول زمین پیشروی کنند. این تصور نادرست است. مالکیت زمین به‌تنهایی به معنای آزادی کامل در طراحی نیست. تمام ساخت‌وسازها، حتی در زمین‌های خصوصی، باید منطبق با ضوابط شهرسازی باشند؛ و پیشروی طولی یکی از حساس‌ترین بخش‌های این ضوابط است.

از طرف دیگر، بعضی از طراحان به‌اشتباه تصور می‌کنند که تا زمانی که ساختمان در راستای یک‌دست با ساختمان‌های دیگر نیست، دچار مشکل نخواهد شد. در حالی که طرح تفصیلی الزاماتی بسیار دقیق برای ایجاد هماهنگی بصری و عملکردی میان ساختمان‌های مجاور در نظر می‌گیرد و هرگونه تخطی از آن می‌تواند موجب رد نقشه یا حتی صدور اخطار تخریب شود.

4. چرا باید پیشروی طولی را جدی گرفت؟

نادیده گرفتن ضوابط پیشروی طولی می‌تواند عواقب جدی داشته باشد. از توقف پروژه در مرحله اجرا گرفته تا صدور رأی کمیسیون ماده 100 شهرداری مبنی بر تخریب یا پرداخت جرایم سنگین. افزون بر این، در مواردی که حقوق همسایگان نادیده گرفته شود، امکان پیگیری حقوقی توسط آن‌ها وجود دارد و پروژه ممکن است با چالش‌های قضایی و تاخیرهای جدی روبه‌رو شود.

پیشروی طولی، مفهومی ساده اما عمیق در حوزه طراحی و ساخت‌وساز شهری است. اگرچه در ظاهر، فقط چند متر پیشروی به نظر می‌رسد، اما همین چند متر می‌تواند تفاوت میان یک پروژه موفق و قانونی با یک پروژه پرهزینه و پرمسئله را رقم بزند. از این رو، شناخت دقیق این مفهوم و ضوابط آن، برای تمامی سازندگان، طراحان، مهندسان و حتی مالکان الزامی است.

در ادامه این مقاله، به بررسی بند به بند ضوابط شهرداری در مورد پیشروی طولی، شرایط خاص مجاز بودن آن، مدارک مورد نیاز برای اخذ این مجوز، و راهکارهای طراحی معماری در راستای استفاده هوشمندانه از آن خواهیم پرداخت. اگر به دنبال ساخت‌وساز بی‌دردسر و حرفه‌ای هستید، این بخش‌ها را از دست ندهید.

5. پیشروی طولی در طرح تفصیلی؛ ضوابط، محدودیت‌ها و محاسبات

در مقاله‌ای که به بررسی جزئیات طرح تفصیلی شهر پرداختیم، به طور کامل درباره مفهوم پهنه‌بندی و انواع زیرپهنه‌ها، به‌ویژه زیرپهنه‌های سکونت عام (R1)، توضیح داده شد. همان‌طور که در آنجا اشاره شد، در این زیرپهنه‌ها، سطح اشغال مجاز در تمامی قطعات—به استثنای اراضی با نوعیت باغ—حداکثر ۶۰ درصد از کل مساحت ملک بر اساس سند مالکیت است. این درصد شامل زیربناهای مفید و غیرمفید می‌شود و مبنای اصلی محاسبات برای تعیین میزان ساخت مجاز در هر قطعه زمین به شمار می‌رود.

در همین چارچوب، موضوع “پیشروی طولی” به عنوان یکی از ابزارهای قانونی برای بهره‌برداری مؤثرتر از عرصه زمین، تعریف و ضابطه‌مند شده است. بر اساس ضوابط طرح تفصیلی، در کلیه قطعاتی که یا طول آن‌ها برابر یا بیشتر از ۲۵ متر باشد، یا مساحت کل آن‌ها به ۱۸۰ متر مربع یا بیشتر برسد، مجوز پیشروی طولی تا حداکثر ۲ متر صادر می‌شود. البته این مجوز مشروط به رعایت دو نکته کلیدی است: نخست، حفظ سطح اشغال مجاز طبق سند و ضوابط، و دوم، رعایت کامل حقوق همسایگی و همجواری.

نکته مهمی که بسیاری از سازندگان و حتی برخی طراحان کمتر به آن توجه می‌کنند، تفاوت ماهیتی پیشروی طولی با پیش‌آمدگی است. در حالی که پیش‌آمدگی ساختمان (مثل بالکن یا کنسول) معمولاً به سطح اشغال افزوده می‌شود و در محاسبات زیربنا نقشی متفاوت دارد، پیشروی طولی به نوعی جبران فضای نورگیر یا پاسیو در پشت ساختمان محسوب می‌شود. بنابراین، در صورتی که به‌درستی و طبق مقررات اعمال شود، این ۲ متر به سطح اشغال اضافه نمی‌شود و جزو زیربنای مجاز تلقی می‌شود.

برای درک بهتر این موضوع، به مثال زیر توجه کنید:
فرض کنید زمینی دارید با ابعاد ۳۰ متر طول و ۱۰ متر عرض. سطح اشغال مجاز در این زمین، با توجه به ضریب ۶۰ درصد، برابر با ۱۸ متر از طول زمین خواهد بود (۶۰٪ × ۳۰ متر = ۱۸ متر). حال اگر شرایط قطعه زمین از نظر مساحت یا طول، مشمول پیشروی طولی باشد، می‌توان ۲ متر اضافه‌تر از این مقدار را نیز ساخت؛ یعنی عمق ساخت‌وساز به جای ۱۸ متر، به ۲۰ متر افزایش می‌یابد. این در حالی است که همچنان درصد سطح اشغال نسبت به کل زمین حفظ می‌شود و فضاهای نورگیر و باز در طراحی لحاظ شده‌اند.

1.5. تبصره مهم: پیشروی مازاد برای تأمین پارکینگ

در راستای تسهیل تأمین پارکینگ در طبقه همکف، ضابطه‌ای مکمل نیز در طرح تفصیلی در نظر گرفته شده است. طبق این تبصره، پیشروی طولی به میزان یک متر مازاد بر مقادیر مجاز، تنها در طبقه همکف و آن هم بدون احداث سقف اساسی، قابل اجراست. این امکان کمک می‌کند تا در موارد خاص، فضای پارکینگ با انعطاف بیشتری طراحی شود، بدون آنکه ساختار کلی ساختمان از نظر ضوابط شهرسازی دچار خدشه شود.

پیشروی طولی، اگرچه در نگاه اول تنها دو متر به نظر می‌رسد، اما نقشی بسیار مهم در طراحی نقشه، بهره‌برداری فضایی، و تطابق پروژه با ضوابط شهرداری ایفا می‌کند. شناخت دقیق مرزهای قانونی آن، به‌ویژه در تطبیق با طرح تفصیلی هر منطقه، ضرورتی انکارناپذیر برای تمامی طراحان، سازندگان و مالکان است. هر گونه تخطی یا برداشت اشتباه از این مفاهیم، می‌تواند به مشکلاتی در صدور پروانه ساخت، تأخیر در اجرا، یا حتی جرائم و تخریب منجر شود.

در ادامه مقاله، به بررسی نمونه‌های واقعی از نحوه اعمال پیشروی طولی، خطاهای رایج و راهکارهای اصلاحی در طراحی پلان خواهیم پرداخت.

6. بررسی دو مفهوم کلیدی

پیش از آن‌که به تحلیل فنی و حقوقی مفهوم «پیشروی طولی» در ساختمان بپردازیم، ضروری است دو موضوع بنیادین در ضوابط ساخت‌وساز شهری را مورد بررسی قرار دهیم: مشرفیت و سایه‌اندازی. این دو مفهوم نه‌تنها بر کیفیت زندگی شهری تأثیر مستقیم دارند، بلکه یکی از اصلی‌ترین معیارهای شهرداری‌ها در ارزیابی طرح‌های ساختمانی هستند. در واقع، هرگونه تصمیم‌گیری در مورد مجاز بودن یا نبودن پیشروی طولی یک ساختمان، بدون توجه به این دو اصل، ناقص و ناکارآمد خواهد بود.

1.6. مشرفیت: مرز میان حریم خصوصی و ساخت‌وساز

مشرفیت به وضعیتی گفته می‌شود که در آن، یکی از فضاهای ساختمان—به‌ویژه پنجره‌ها یا تراس‌ها—نسبت به فضای خصوصی ساختمان مجاور دید مستقیم و غیرمجاز دارد. برای مثال، اگر پنجره اتاقی در طبقه دوم یا سوم یک ساختمان به‌گونه‌ای طراحی شود که مستقیماً به حیاط، تراس یا حتی پنجره اتاق خواب ساختمان کناری مشرف باشد، این وضعیت به‌عنوان مشرفیت شناخته می‌شود.

مشرفیت یکی از مهم‌ترین عوامل نقض حریم خصوصی در زندگی شهری است. ضوابط شهرسازی تلاش می‌کنند با وضع قوانینی در مورد فاصله پنجره‌ها، ارتفاع دیوارها و نوع بازشوها، از بروز چنین مواردی جلوگیری کنند. در نتیجه، هرگونه پیشروی طولی در ساختمان، باید به‌گونه‌ای طراحی شود که از ایجاد اشراف مستقیم به املاک مجاور جلوگیری کند. حتی در مواردی، شهرداری‌ها طراحان را ملزم می‌کنند از شیشه‌های مشجر، پنجره‌های غیرقابل باز شدن، یا دیوارهای کور استفاده کنند تا مانع از مشرفیت شوند.

2.6. سایه‌اندازی: حق همسایه برای بهره‌مندی از نور خورشید

سایه‌اندازی زمانی رخ می‌دهد که بنای یک ساختمان به دلیل ارتفاع بیش از حد یا عقب‌نشینی نامناسب، مانع از دریافت نور مستقیم خورشید توسط ساختمان مجاور شود. این موضوع به‌ویژه در ساختمان‌هایی که پنجره‌های اصلی‌شان در جهت جنوبی یا غربی قرار دارند، اهمیت زیادی دارد.

سایه‌اندازی نه‌تنها باعث کاهش کیفیت نورگیری طبیعی در ساختمان همسایه می‌شود، بلکه می‌تواند در فصول سرد سال بر عملکرد گرمایشی، مصرف انرژی و حتی وضعیت روحی ساکنان اثر منفی بگذارد. به همین دلیل، در طرح‌های تفصیلی، ضوابط دقیقی برای تعیین زاویه تابش نور، ارتفاع مجاز ساختمان، و نسبت طول به عرض معبر وجود دارد که رعایت آن‌ها مانع از بروز سایه‌اندازی‌های مخرب می‌شود.

در موضوع پیشروی طولی نیز، یکی از اولین نکاتی که کارشناسان فنی شهرداری بررسی می‌کنند، احتمال سایه‌اندازی بر املاک مجاور است. در صورتی که پیشروی، باعث ایجاد سایه دائمی یا طولانی‌مدت بر پنجره‌های اصلی ساختمان همسایه شود، احتمال عدم صدور مجوز بسیار بالاست.

7. قانون پیشروی طولی ساختمان؛ بررسی جامع ضوابط و مقررات

پیشروی طولی در ساختمان از جمله مفاهیمی است که نقش تعیین‌کننده‌ای در طراحی شهری، تراکم ساخت‌وساز و رعایت حقوق همسایگی دارد. شهرداری‌ها و مراجع مسئول در حوزه معماری و شهرسازی، ضوابط مشخصی را برای این موضوع تعریف کرده‌اند تا ضمن بهینه‌سازی بهره‌برداری از اراضی، اصول ایمنی، بهداشتی و بصری در محیط‌های شهری حفظ شود.

در این بخش، قانون پیشروی طولی را در سه زیرعنوان مهم بررسی می‌کنیم:

1. قانون پیشروی طولی همسایه

2. ضوابط پیشروی طولی با توجه به شرایط زمین

3. الزامات نورگیری ساختمان در ارتباط با پیشروی

1.7. قانون پیشروی طولی همسایه

نخستین گام در بررسی مجوز پیشروی، توجه به وضعیت ساخت‌وساز در املاک مجاور است. مطابق ضوابط:

• به‌طور معمول، ساخت بنا از سمت شمالی ملک آغاز می‌شود و اجرای بنا تا ۶۰ درصد از طول زمین (قبل از اصلاحی) مجاز است. در صورت وجود شرایط لازم، ۲ متر مازاد بر این ۶۰ درصد نیز به‌صورت پخ و با رعایت ضوابط قابل اجرا خواهد بود.

• حذف پخ تنها در صورتی ممکن است که کلیه مالکین مجاور رضایت‌نامه رسمی (محضری) ارائه دهند، حتی اگر سایه‌اندازی ایجاد شود.

• در صورتی که ساختمان مجاور، پخ ۴۵ درجه را رعایت کرده باشد، اجرای همین پخ در ملک مورد نظر نیز الزامی خواهد بود. اما اگر در املاک مجاور این قاعده رعایت نشده باشد، اجرای پخ الزامی نیست.

• احداث پنجره یا بازشو در محدوده پخ ۴۵ درجه ممنوع است. اگر در این محدوده، بالکنی ساخته شود، درب آن نباید به سمت پلاک مجاور باز شود.

• حذف پخ‌های موجود نیز تنها در صورت توافق جمعی مالکین، اخذ مجوز رسمی و تأیید شورای معماری منطقه امکان‌پذیر است. در املاکی با فرم‌های نامنظم، تصمیم نهایی توسط شورای معماری منطقه اتخاذ می‌شود.

2.7. ضوابط پیشروی طولی با توجه به شرایط زمین

نوع و میزان مجاز پیشروی به مساحت زمین، عرض باقیمانده حیاط، و شرایط خاص ملک بستگی دارد:

• پیشروی به میزان ۶۰٪ طول زمین + ۲ متر تنها زمانی مجاز است که حداقل ۲ متر حیاط در پشت ملک باقی بماند. در صورتی که این شرط محقق نشود، می‌توان با طرح موضوع در شورای معماری منطقه و دریافت رضایت رسمی مجاورین، اجازه پیشروی بیشتر (تا ۱۰۰٪ طول زمین) را دریافت کرد.

• در املاکی با مساحت کمتر از ۷۰ متر مربع (پس از اصلاحی)، امکان افزایش سطح اشغال از ۶۰ درصد تا ۱۰۰ درصد با تأیید شورای معماری منطقه وجود دارد.

• در املاک دارای مساحت کمتر از ۱۲۰ متر مربع نیز، حداکثر تا ۸۰ درصد سطح زمین قابل ساخت خواهد بود، مشروط به حفظ حداقل ۲ متر فضای حیاط و رعایت حقوق مجاورین.

3.7. ضوابط نورگیری در ارتباط با پیشروی طولی

از دیگر شاخص‌های مهم در بررسی پیشروی، میزان نورگیری واحدها و رعایت ضوابط بهداشتی نور است. برای این منظور، دستورالعمل‌های ویژه‌ای تدوین شده:

• در زمین‌هایی با مساحت بیش از ۲۰۰ متر مربع (پیش از اصلاحی)، تنها در صورتی می‌توان ۶۰٪ طول زمین + ۲ متر پیشروی داشت که مساحت زیربنا از ۶۰٪ کل زمین تجاوز نکند. برای رعایت این شرط، معمولاً بخشی از فضا به نورگیر یا پاسیو اختصاص داده می‌شود.

• برای زمین‌های بالای ۲۰۰ مترمربع (پس از اصلاحی):

  • حداقل مساحت نورگیر اتاق‌های اصلی: ۱۲ متر مربع با حداقل عرض ۳ متر

  • حداقل مساحت نورگیر آشپزخانه: ۶ متر مربع با حداقل عرض ۲ متر

• برای زمین‌های با مساحت کمتر از ۲۰۰ متر مربع (پس از اصلاحی):

  • نورگیر اتاق‌های اصلی: ۶ درصد از مساحت زمین

  • نورگیر آشپزخانه: ۳ درصد از مساحت زمین

  • در هر دو مورد، نورگیر باید حداقل ۲ متر از پلاک مجاور فاصله داشته باشد

• فاصله بین پنجره دو واحد مستقل که از یک حیاط‌خلوت نور می‌گیرند:

  • اگر پنجره اتاق باشد: حداقل فاصله ۶ متر

  • اگر پنجره آشپزخانه یا ترکیبی باشد: حداقل فاصله ۴ متر

• این ضوابط فقط برای ساختمان‌های تا سقف ۵ طبقه مسکونی ملاک است.

هرگونه پیشروی خارج از چارچوب‌های ذکر شده در موارد بالا، غیرمجاز محسوب شده و می‌تواند منجر به رد درخواست جواز ساخت یا جریمه‌های سنگین از سوی شهرداری شود. به همین دلیل، آگاهی از جزئیات این مقررات برای کلیه سازندگان، مهندسین معمار، و مالکان الزامی است. اجرای ضوابط پیشروی نه تنها تضمین‌کننده سلامت حقوقی و فنی پروژه است، بلکه سهم بزرگی در ایجاد شهری متوازن، منظم و انسانی خواهد داشت.

8. آیا پیشروی طولی به سطح اشغال اضافه می‌شود؟

پیشروی طولی، برخلاف تصوری که بعضی سازندگان دارند، به‌طور مستقیم به سطح اشغال ساختمان اضافه نمی‌شود؛ بلکه به نوعی جبران کاهش سطح اشغال به دلیل تعبیه نورگیرها (پاسیوها) است. به بیان ساده‌تر، سازنده در عوض اینکه بخشی از زمین را به نورگیر اختصاص دهد، مجاز است تا ۲ متر در طول زمین پیشروی کند تا آن فضای از دست‌رفته را جبران نماید. این امر البته تنها در شرایط خاصی مجاز بوده و محدودیت‌هایی نیز به همراه دارد.

یک مثال برای درک بهتر:

فرض کنید زمینی با عرض ۱۲ متر و طول ۳۰ متر داریم. طبق ضوابط طرح تفصیلی، حداکثر سطح اشغال در زیرپهنه R1، ۶۰ درصد طول زمین است. در این مثال، ۶۰٪ از طول ۳۰ متر معادل ۱۸ متر خواهد بود. حال اگر ۲ متر پیشروی طولی اعمال شود، طول بنا به ۲۰ متر می‌رسد که معادل ۲۴ مترمربع فضای ساخت بیشتر در هر طبقه خواهد بود (۲ متر × ۱۲ متر عرض زمین).

اما نکته اینجاست:
در صورت وجود نورگیر بزرگ‌تر از حداقل الزامی، مساحت نورگیر از سطح اشغال کم می‌شود. در نتیجه، پیشروی طولی به نوعی جبران فضای از دست‌رفته نورگیر است، نه اضافه کردن سطح اشغال جدید.

نکته مهم:

در بسیاری از موارد، سازنده با پرداخت عوارض مربوطه و طی مراحل قانونی، این مساحت اضافی را به‌صورت مجاز وارد طراحی می‌کند. در چنین شرایطی، انگار در هر طبقه ۱۲ مترمربع فضای مفید بیشتری ساخته می‌شود، بدون اینکه تخلف تلقی شود.

محدودیت نهایی:

مجموع سطح اشغال مجاز + فضای حاصل از پیشروی طولی، نباید از ۷۰ درصد کل مساحت زمین تجاوز کند. در غیر این صورت، پروژه مشمول تخلف ساختمانی شده و با جرائم و عوارض سنگینی مواجه خواهد شد.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

پیشروی طولی یکی از مفاهیم کلیدی در ضوابط و مقررات ساخت‌وساز شهری به‌ویژه در کلان‌شهرهایی مانند تهران است که رعایت آن، تأثیر مستقیمی بر حقوق شهروندی، کیفیت نورگیری فضاهای داخلی، حفظ حریم خصوصی و تأمین سرانه‌های شهری دارد. این پیشروی به‌معنای مجوز جلوتر ساختن بنا نسبت به حد مجاز سطح اشغال نیست، بلکه جبرانی برای فضای از دست‌رفته نورگیر و پاسیو در طراحی پلان محسوب می‌شود.

مطابق طرح تفصیلی و ضوابط شهرداری:

• پیشروی طولی حداکثر تا ۲ متر و فقط در صورت داشتن شرایط لازم از جمله طول زمین حداقل ۲۵ متر یا مساحت بیش از ۱۸۰ مترمربع، مجاز است.

• سطح اشغال ساختمان نباید با پیشروی طولی از سقف ۷۰ درصد کل مساحت زمین تجاوز کند.

• در صورت رعایت حقوق همجواری، اجتناب از مشرفیت، و جلوگیری از سایه‌اندازی، این نوع پیشروی قابل اجرا بوده و حتی می‌تواند به افزایش فضای مفید ساختمان کمک کند.

• ضوابط نورگیری نیز تعیین می‌کنند که در هر پروژه، چه میزان نورگیر با چه ابعادی باید برای اتاق‌ها و آشپزخانه‌ها در نظر گرفته شود تا پیشروی طولی موجب کاهش کیفیت زندگی ساکنین یا ساختمان‌های مجاور نگردد.

از سوی دیگر، قوانین مربوط به پخ، رضایت‌نامه محضری همسایگان، شرایط خاص زمین‌های کوچک‌تر از ۷۰ یا ۱۲۰ مترمربع و همچنین تبصره‌هایی مانند اجازه پیشروی ۱ متر اضافی در طبقه همکف بدون سقف، همگی نشان از جزئی‌نگری قانون‌گذار در تنظیم تعادلی بین بهره‌برداری اقتصادی و اصول شهرسازی دارند.

در نهایت، شناخت دقیق پیشروی طولی، مرز بین ساخت‌وساز مجاز و تخلف را روشن می‌سازد. هرگونه ساخت بدون توجه به این ضوابط، سازنده را در معرض پرداخت جریمه‌های سنگین، عدم دریافت پایان‌کار، و حتی تخریب بخشی از بنا قرار خواهد داد. بنابراین، پیش از آغاز هر پروژه‌ای، بررسی دقیق نقشه‌ها بر اساس طرح تفصیلی منطقه و مشورت با متخصصان الزامی است.

جهت آشنایی کامل با  “پیشروی طولی ساختمان” به پکیج “استانداردهای صنعت ساخت” در بخش گنجینه فایل وب‌سایت مراجعه فرمایید.