سطح اشغال ساختمان چیست؟ 

مقدمه

آیا تا به حال به این موضوع فکر کرده‌اید که وقتی قطعه زمینی را برای ساخت‌وساز در نظر می‌گیریم، دقیقاً تا چه اندازه از آن را می‌توان به احداث ساختمان اختصاص داد؟ به عبارت دیگر، چه بخش‌هایی از زمین مجاز به ساخت‌وساز هستند و چه بخش‌هایی باید حتماً به صورت فضای باز، حیاط، فضای سبز یا گذرهای تاسیساتی باقی بمانند؟ این سؤال ساده، یکی از اساسی‌ترین دغدغه‌ها و چالش‌هایی است که معماران، مهندسان، سرمایه‌گذاران، مالکین و حتی دانشجویان رشته‌های مرتبط با معماری و شهرسازی با آن مواجه هستند.

در فرآیند طراحی و اجرای یک پروژه ساختمانی، عوامل متعددی باید در نظر گرفته شوند. از تعداد طبقات گرفته تا تراکم مجاز، نوع کاربری، میزان نورگیری فضاهای داخلی، تهویه طبیعی، ضوابط پارکینگ و بسیاری موارد دیگر. اما یکی از پایه‌ای‌ترین این عوامل، که به‌نوعی مبنای همه تصمیمات بعدی در طراحی نقشه‌های معماری و اخذ مجوزهای قانونی محسوب می‌شود، «سطح اشغال» یا همان میزان مجاز ساخت در سطح زمین است.

سطح اشغال در واقع مشخص می‌کند که چند درصد از کل مساحت یک زمین می‌تواند به ساخت بنا اختصاص یابد. این میزان، نه‌تنها در نحوه طراحی پلان معماری نقش حیاتی دارد، بلکه به‌طور مستقیم با کیفیت زندگی شهری، حفظ فضاهای باز، تأمین نور طبیعی، تهویه مناسب و حتی ایمنی در برابر حوادثی مانند زلزله و آتش‌سوزی ارتباط دارد. برخلاف تصور عمومی، نمی‌توان بدون محدودیت در تمام سطح زمین ساخت‌وساز کرد؛ بلکه باید با رعایت ضوابط دقیق شهرسازی، فقط در محدوده‌ای مشخص و قانونی از زمین، بنا احداث شود. این محدودیت، بسته به منطقه، نوع کاربری، عرض گذرها، شرایط زمین و ضوابط خاص شهرداری هر شهر، می‌تواند متفاوت باشد.

در این مقاله تلاش کرده‌ایم تا موضوع سطح اشغال را به شکلی کامل، دقیق و در عین حال قابل‌فهم برای عموم مخاطبان بررسی کنیم. در ابتدا، مفهوم سطح اشغال را با زبانی ساده و به کمک تصاویر و فیلم آموزشی توضیح می‌دهیم تا حتی کسانی که آشنایی اولیه با اصول ساخت‌وساز ندارند نیز بتوانند آن را درک کنند. سپس وارد بخش‌های تخصصی‌تر می‌شویم و نحوه محاسبه سطح اشغال را با مثال‌های کاربردی و مطابق با ضوابط رایج در ایران تشریح می‌کنیم.

در ادامه مقاله، به بررسی ضوابط خاص مربوط به سطح اشغال در طبقات منفی یا زیرزمین‌ها خواهیم پرداخت؛ جایی که اغلب برداشت‌های نادرست یا تصوراتی اشتباه در مورد میزان مجاز ساخت‌وساز وجود دارد. همچنین به بررسی زمین‌هایی با اشکال نامنظم، زوایای خاص، یا قطعاتی که در مجاورت معابر مختلف قرار دارند نیز می‌پردازیم. این شرایط خاص، محاسبات سطح اشغال را پیچیده‌تر می‌کنند و نیازمند دقت و آشنایی با آیین‌نامه‌های مربوطه هستند.

در نهایت، این مقاله تلاشی است برای شفاف‌سازی یکی از مهم‌ترین مفاهیم فنی و حقوقی در حوزه معماری و ساخت‌وساز. چه شما یک دانشجوی معماری باشید، چه یک مهندس مشاور یا حتی یک مالک که قصد ساخت خانه‌ یا ساختمان خود را دارد، آشنایی با مفهوم سطح اشغال می‌تواند مسیر تصمیم‌گیری‌ شما را روشن‌تر کند و از بروز مشکلات قانونی، فنی و مالی در آینده جلوگیری نماید.

حتماً، در ادامه بازنویسی کامل و گسترش‌یافته متن شما رو ارائه می‌دم تا مناسب استفاده در یک مقاله تخصصی و آموزشی باشه. لحن متن رسمی، روان، و با ساختار دقیق‌تر تنظیم شده است:

1. سطح اشغال ساختمان چیست؟

یکی از مفاهیم کلیدی در طراحی معماری، برنامه‌ریزی ساخت‌وساز و حتی ارزیابی اقتصادی پروژه‌های ساختمانی، «سطح اشغال ساختمان» است. این مفهوم نه‌تنها از دیدگاه فنی اهمیت دارد، بلکه در فرآیند اخذ مجوزهای قانونی، تطبیق با ضوابط طرح تفصیلی و حفظ کیفیت فضای شهری نیز نقش حیاتی ایفا می‌کند. اما سطح اشغال دقیقاً به چه معناست و چگونه محاسبه می‌شود؟

به زبان ساده، سطح اشغال به بخشی از مساحت زمین گفته می‌شود که مجاز به ساخت‌وساز در آن هستیم. این بخش معمولاً بر اساس درصدی از کل مساحت زمین محاسبه می‌شود که در ضوابط طرح تفصیلی هر شهر یا منطقه، به‌صورت مشخص و قانونی تعریف شده است. به سطح اشغال اصطلاحاً مکان استقرار بنا یا توده‌گذاری نیز گفته می‌شود؛ یعنی جایی که توده ساختمانی در آن قرار می‌گیرد و مابقی زمین باید به صورت فضای باز، حیاط، حریم یا سایر کاربری‌های غیربنایی باقی بماند.

درک صحیح سطح اشغال نیازمند شناخت دقیق‌تر از مفاهیمی چون زیربنای مفید و غیرمفید است. زیربنای مفید شامل فضاهایی است که مستقیماً در خدمت کاربری اصلی ساختمان قرار دارند؛ نظیر سالن پذیرایی، آشپزخانه، اتاق‌های خواب، سرویس‌های بهداشتی و حمام. در مقابل، زیربنای غیرمفید یا مشاعات شامل فضاهایی است که به صورت مشترک توسط همه ساکنان استفاده می‌شود یا بخشی از خدمات عملکردی ساختمان را شامل می‌شود. این فضاها عبارتند از راه‌پله، آسانسور، پارکینگ، راهروهای مشترک، نورگیر، لابی، و در برخی موارد سالن اجتماعات و انباری‌ها.

برای روشن‌تر شدن موضوع، به یک مثال عددی توجه کنیم: فرض کنید در پروژه‌ای، ضریب زیربنای کل برابر با 1.8 اعلام شده باشد. اگر در این ساختمان، زیربنای مفید 1000 مترمربع باشد، در این صورت مشاعات یا زیربنای غیرمفید حدود 800 مترمربع خواهد بود و در مجموع، زیربنای کل 1800 مترمربع می‌شود. به عبارتی، اگر شما یک ساختمان 10 واحدی دارید که هر واحد آن 100 مترمربع است، مجموع زیربنای مفید معادل 1000 مترمربع خواهد بود و بر اساس ضریب یاد شده، حدود 800 مترمربع نیز به مشاعات اختصاص می‌یابد.

در همین راستا باید به این نکته توجه داشت که در فرآیند صدور سند مالکیت، تنها زیربنای مفید به‌عنوان متراژ اختصاصی مالک در سند درج می‌شود. در حالی که مشاعات هرچند از نظر فیزیکی ساخته شده‌اند، در سند به صورت مجزا ذکر نمی‌شوند مگر بخش‌هایی مانند پارکینگ یا انباری که ممکن است به شکل اختصاصی یا سهمی قید شود.

اما سوال اساسی اینجاست: چگونه سطح اشغال ساختمان در زمین اعمال و محاسبه می‌شود؟

همان‌طور که در مباحث مرتبط با تراکم ساختمانی نیز اشاره می‌شود، حداکثر درصد سطح اشغال در جداول پهنه‌بندی و طرح تفصیلی مناطق مختلف شهری مشخص شده است. برای نمونه، در پهنه R که نشان‌دهنده کاربری مسکونی است، زیرپهنه‌هایی مانند R121 اجازه ساخت ساختمان تا ۴ طبقه با حداکثر تراکم ساختمانی ۲۴۰ درصد و سطح اشغال ۶۰ درصد را می‌دهند. این یعنی تنها ۶۰ درصد از زمین قابل ساخت است و باقی آن باید به عنوان فضای باز یا حیاط باقی بماند.

برای درک بهتر نحوه اعمال این درصد در زمین، ابتدا باید بدانیم ساخت‌وساز در اغلب موارد در بخش شمالی زمین انجام می‌شود. در زمین‌های شمالی، ابتدا وارد حیاط شده و سپس به بنا می‌رسیم، در حالی که در زمین‌های جنوبی، ابتدا از درب وارد ساختمان می‌شویم و سپس حیاط در پشت ساختمان قرار می‌گیرد.

حال فرض کنید زمینی با ابعاد ۲۰ متر عرض و ۳۰ متر طول در اختیار داریم. اگر بر اساس ضوابط، حداکثر سطح اشغال ۶۰ درصد باشد، این عدد باید در طول زمین (یعنی ۳۰ متر) ضرب شود تا عمق مجاز برای احداث بنا به دست آید. در این مثال، حاصل ضرب ۰.۶ در ۳۰، عدد ۱۸ متر خواهد بود. به این معنا که تنها در ۱۸ متر از طول زمین می‌توان ساخت‌وساز انجام داد و ۱۲ متر باقیمانده باید به عنوان حیاط یا فضای باز باقی بماند. این روش محاسبه به حفظ نظم شهری و جلوگیری از به‌هم‌ریختگی بصری و عملکردی در بافت شهری کمک می‌کند.

در نهایت، درک دقیق سطح اشغال و نحوه محاسبه آن نه‌تنها برای مهندسان معمار و طراحان، بلکه برای مالکان زمین، سرمایه‌گذاران ساختمانی و حتی دانشجویان رشته‌های مرتبط بسیار ضروری است. آشنایی با این مفهوم می‌تواند از بروز خطاهای طراحی، مشکلات قانونی و دوباره‌کاری‌های پرهزینه در پروژه‌های ساختمانی جلوگیری کرده و فرآیند طراحی تا اجرا را اصولی‌تر و حرفه‌ای‌تر پیش ببرد.

حتماً! در ادامه، متن شما با حفظ مفهوم، به‌صورت حرفه‌ای‌تر و مفصل‌تر بازنویسی شده تا به‌عنوان یک بخش از مقاله تخصصی درباره «نحوه محاسبه سطح اشغال ساختمان» قابل استفاده باشد:

2. نحوه محاسبه سطح اشغال ساختمان؛ از نظریه تا عدد نهایی

یکی از مهم‌ترین مراحل در طراحی معماری و برنامه‌ریزی ساخت‌وساز، محاسبه دقیق سطح اشغال ساختمان است. این محاسبه نه‌تنها در تعیین محدوده مجاز ساخت‌وساز اهمیت دارد، بلکه مستقیماً بر نحوه طراحی پلان‌ها، پیش‌بینی نورگیرها، درز انقطاع و حتی اخذ مجوزها و پرداخت عوارض شهرداری اثر می‌گذارد. در این بخش، گام‌به‌گام نحوه محاسبه سطح اشغال را با ذکر مثال عددی و ملاحظات فنی توضیح می‌دهیم.

1.2. سطح اشغال شامل چه چیزهایی می‌شود؟

ابتدا باید بدانیم که سطح اشغال تنها به فضاهایی گفته می‌شود که دارای سقف هستند. این بدان معناست که بخش‌هایی مانند نورگیرهای روباز، حیاط خلوت، یا فضاهای باز بین دیوارها که فاقد سقف هستند، جزو سطح اشغال محسوب نمی‌شوند. همچنین عناصر فنی خاص مانند درز انقطاع یا داکت‌ها نیز در برخی موارد از دایره محاسبه سطح اشغال خارج می‌شوند.

2.2. یک مثال عددی: محاسبه سطح اشغال در زمین 300 متری

فرض کنید قطعه زمینی با ابعاد 30 متر طول و 10 متر عرض در اختیار داریم که جمعاً 300 مترمربع مساحت دارد. بر اساس ضوابط طرح تفصیلی منطقه، حداکثر سطح اشغال مجاز 60 درصد تعیین شده است. طبق روشی که پیش‌تر توضیح داده شد، برای محاسبه طول مجاز ساخت، باید این 60 درصد را در طول زمین ضرب کنیم:

30 متر × 0.6 = 18 متر

یعنی از مجموع طول زمین، تنها در 18 متر از آن مجاز به ساخت‌وساز هستیم. اگر این مقدار را در عرض زمین (10 متر) ضرب کنیم، عدد به‌دست‌آمده برابر با 180 مترمربع خواهد بود. اما آیا این همان عدد نهایی سطح اشغال است؟ خیر.

• کسر نورگیر و درز انقطاع از سطح اشغال

همان‌طور که اشاره شد، بخش‌هایی مانند نورگیر و درز انقطاع باید از این عدد کسر شوند، چرا که فاقد سقف هستند یا به دلایل فنی باید از محدوده ساخت جدا شوند.

• نورگیر:

در مقاله مربوط به پیشروی طولی توضیح دادیم که حداقل مساحت نورگیر برای تأمین روشنایی و تهویه طبیعی باید حدود 12 مترمربع باشد. این مساحت، در دل سطح اشغال فیزیکی ساختمان قرار می‌گیرد اما به‌دلیل نداشتن سقف، از سطح اشغال محاسباتی حذف می‌شود.

• درز انقطاع:

مطابق پیوست ششم استاندارد 2800، برای ساختمان‌های تا ۸ طبقه، درز انقطاع برابر با پنج‌هزارم ارتفاع ساختمان است. اگر فرض کنیم ساختمان ما دارای 5 طبقه روی همکف باشد و ارتفاع کلی آن 20 متر در نظر گرفته شود، مقدار درز انقطاع به‌صورت زیر محاسبه می‌شود:

20 × 0.005 = 0.1 متر

با فرض اینکه این فضا در دو طرف ساختمان لحاظ شود، و طول ساخت‌وساز ما 18 متر باشد، مساحت درز انقطاع به‌صورت زیر است:

0.1 × 18 × 2 = 3.6 مترمربع ≈ 4 مترمربع

• محاسبه سطح اشغال نهایی:

اکنون با جمع‌بندی موارد بالا، سطح اشغال واقعی ساختمان در یک طبقه برابر خواهد بود با:

180 - 12 (نورگیر) - 4 (درز انقطاع) = 164 مترمربع

اگر این ساختمان دارای 5 طبقه روی همکف باشد، سطح اشغال کل برابر می‌شود با:

164 × 5 = 820 مترمربع

این عدد در مقایسه با حالتی که نورگیر و درز انقطاع را نادیده بگیریم (180 × 5 = 900 مترمربع)، حدود 80 مترمربع اختلاف دارد؛ بنابراین بی‌توجهی به این عوامل، منجر به خطای محاسباتی و حتی مشکلات حقوقی و اجرایی خواهد شد.

3.2. نکات تکمیلی در محاسبه سطح اشغال

داکت‌ها
بر اساس توافق میان اداره ثبت اسناد و شهرداری، فضای داکت به دلیل ابعاد کوچک و استفاده خدماتی، جزء سطح اشغال محسوب نمی‌شود. با این حال، در نقشه‌های فاز ۱ به‌عنوان جزئی از بنا در نظر گرفته شده و در پروانه نیز برای آن عوارض دریافت می‌شود.

بالکن
با وجود اینکه بالکن‌ها معمولاً جزء فضاهای نیمه‌باز محسوب می‌شوند، اما چون دارای سقف هستند، در سطح اشغال محاسبه می‌شوند؛ هرچند در بسیاری از مناطق در محاسبه عوارض لحاظ نمی‌گردند.

پیش‌آمدگی یا کنسول
همان‌طور که در مقاله مربوط به پیش‌آمدگی توضیح دادیم، این بخش‌ها که از بدنه ساختمان به سمت گذر عمومی بیرون زده‌اند، در صورتی که مطابق با نقشه و مجوز طراحی شده باشند، جزء سطح اشغال محسوب می‌شوند و می‌توانند متراژ مجاز را افزایش دهند. برای مثال، اگر مجوز پیش‌آمدگی ۸۰ سانتی‌متر و عرض زمین ۱۰ متر باشد، حدود ۸ مترمربع به سطح اشغال قابل ساخت اضافه می‌شود.

محاسبه مجزای سطح اشغال در طبقات
در دستور نقشه‌های رسمی، سطح اشغال برای هر طبقه (از جمله طبقه همکف، زیرزمین‌ها و طبقات فوقانی) به‌صورت مجزا تعیین و محاسبه می‌شود. به‌عنوان مثال، ممکن است طبقه همکف مجاز به سطح اشغال 60 درصد باشد، در حالی که طبقه منفی یک تنها 40 درصد مجاز باشد. این تفکیک در جدول دستور نقشه به‌وضوح مشخص شده است.

3. تأثیر شکل هندسی زمین در محاسبه سطح اشغال

در روند طراحی و ساخت یک ساختمان، عوامل متعددی نقش دارند که شکل هندسی زمین یکی از مهم‌ترین آن‌هاست. اگرچه بسیاری از قطعات زمین در قالب اشکال منظم و قابل پیش‌بینی مانند مستطیل طراحی می‌شوند، اما در بسیاری از مناطق شهری، خصوصاً در بافت‌های قدیمی یا مناطقی که تفکیک زمین‌ها به‌صورت اصولی انجام نشده، با قطعاتی مواجه هستیم که دارای فرم‌های نامتعارف یا پیچیده هستند؛ مانند زمین‌های ذوزنقه‌ای، چندضلعی‌های نامنظم، زمین‌هایی با اضلاع شکسته یا حتی زمین‌هایی که زاویه‌های قائمه ندارند.

در چنین شرایطی، پرسشی اساسی برای مالکان، طراحان و مهندسان مطرح می‌شود: آیا شکل زمین می‌تواند بر مقدار سطح اشغال مؤثر باشد؟ و اگر پاسخ مثبت است، این تأثیر به چه صورت خواهد بود؟

برای پاسخ به این سوال ابتدا باید درک درستی از نحوه محاسبه سطح اشغال داشته باشیم. همان‌طور که در بخش‌های قبلی اشاره شد، سطح اشغال معمولاً به‌صورت درصدی از طول زمین در نظر گرفته می‌شود. به عبارتی، در بسیاری از شهرها و بر اساس ضوابط طرح تفصیلی، مجوز ساخت تا یک درصد مشخصی از طول زمین داده می‌شود، که این درصد بسته به پهنه، کاربری، طبقه‌بندی خیابان و سایر عوامل تعیین می‌شود. به عنوان مثال، اگر سطح اشغال مجاز برای زمینی ۶۰ درصد اعلام شده باشد و طول زمین ۳۰ متر باشد، سازنده مجاز است در ۱۸ متر از عمق زمین اقدام به ساخت بنا نماید.

حال تصور کنید سه قطعه زمین با مساحت اسمی برابر ولی با اشکال هندسی مختلف در اختیار داریم:

• زمین اول به‌صورت مستطیل منظم است.

• زمین دوم به شکل ذوزنقه‌ای است که ضلع پشتی آن عریض‌تر از ضلع جلویی است (ذوزنقه واگرا).

• زمین سوم نیز ذوزنقه‌ای است اما این بار با ضلع پشتی باریک‌تر (ذوزنقه همگرا).

در این شرایط، اگرچه مساحت هر سه زمین برابر است، اما عمق مؤثر برای ساخت در آن‌ها متفاوت خواهد بود. زمین دوم به دلیل پهن‌تر بودن بخش پشتی، امکان طراحی فضای باز یا فضاهای داخلی با عرض بیشتر را فراهم می‌کند و این موضوع باعث می‌شود سطح اشغال مؤثر آن افزایش یابد. از طرف دیگر، زمین سوم با وجود مساحت برابر، در بخش‌های عقبی محدودیت‌های جدی‌تری برای طراحی دارد؛ چرا که عرض کمتر مانع از جانمایی صحیح فضاهای اصلی مانند اتاق‌ها یا آشپزخانه خواهد شد و در نتیجه بخشی از فضای مجاز برای ساخت عملاً بلااستفاده باقی می‌ماند.

به‌بیان ساده‌تر، شکل هندسی زمین تأثیر مستقیمی بر میزان بهره‌وری از سطح اشغال دارد. حتی اگر دو زمین دارای سطح اشغال مجاز یکسانی باشند، زمین‌هایی که فرم منظم‌تری دارند، امکان بهره‌برداری مفیدتر و طراحی بهینه‌تری خواهند داشت. در مقابل، زمین‌هایی با اضلاع شکسته یا شکل‌های نامنظم ممکن است بخشی از فضای مجاز خود را به دلیل محدودیت در طراحی از دست بدهند.

نکته‌ی مهم دیگر این است که در زمین‌های با زوایای غیرقائم، ایجاد فضاهای متقارن و قابل استفاده دشوارتر می‌شود. برای مثال، طراحی اتاقی با زاویه ۷۵ درجه بین دو دیوار نه‌تنها از نظر بصری نامطلوب است، بلکه باعث اتلاف فضا و پیچیدگی در چیدمان داخلی نیز خواهد شد. همچنین، این نوع فضاها می‌توانند هزینه‌های اجرایی ساختمان را نیز افزایش دهند، زیرا ساخت دیوارهای غیرقائم، کف‌سازی، نازک‌کاری و نصب تجهیزات ساختمانی در چنین فضاهایی پیچیده‌تر خواهد بود.

در نهایت می‌توان نتیجه گرفت که در بررسی و تحلیل سطح اشغال، صرفاً نباید به درصد اعلام‌شده در طرح تفصیلی اکتفا کرد. شکل هندسی زمین یکی از عوامل پنهان اما بسیار مهمی است که می‌تواند کارآمدی سطح اشغال را افزایش یا کاهش دهد. از این‌رو، قبل از شروع هر نوع طراحی یا حتی خرید زمین، لازم است بررسی دقیقی از شکل زمین، جهت قرارگیری آن نسبت به معبر، میزان عقب‌نشینی، فاصله با همسایگی‌ها، و تأثیر این موارد بر سطح اشغال واقعی و قابل اجرا انجام شود.

4. سطح اشغال در طبقات منفی (زیرزمین‌ها)

یکی از نکات بسیار مهم در طراحی و ساخت ساختمان، نحوه محاسبه و اعمال سطح اشغال در طبقات منفی یا زیرزمین‌ها است. این بخش از ساختمان، که معمولاً به کاربری‌هایی مانند پارکینگ، انباری، موتورخانه و سایر مشاعات اختصاص می‌یابد، قوانین و ضوابط خاص خود را دارد که در بازه‌های مختلف زمانی دستخوش تغییراتی شده است.

در گذشته، بر اساس ویرایش اردیبهشت ۱۳۹۱ طرح تفصیلی تهران، سطح اشغال در زیرزمین‌ها با تساهل بیشتری همراه بود. به‌طوری‌که:

• زیرزمین اول (منفی یک) در ساختمان‌های مسکونی اجازه داشت حداکثر تا ۸۰ درصد مساحت زمین ساخته شود، مشروط بر آنکه درختی قطع نشود.

• زیرزمین دوم (منفی دو) به بعد، در زمین‌هایی با حداقل مساحت ۲۰۰ متر مربع، امکان ساخت تا ۱۰۰ درصد مساحت زمین وجود داشت؛ البته صرفاً برای ایجاد پارکینگ و مشاعات و مشروط به رعایت اصول فنی و در زمین‌هایی با شیب قابل توجه و با تأیید شهرداری منطقه.

این ضوابط در زمان خود کمک می‌کردند تا بتوان از ظرفیت زمین در طبقات زیرین به نحو حداکثری استفاده کرد؛ به‌ویژه در مناطقی که با کمبود فضای پارکینگ روبه‌رو بودند. برای درک بهتر این موضوع به مثال زیر توجه کنید:

فرض کنید قطعه زمینی به مساحت ۵۰۰ متر مربع داریم (با ابعاد فرضی ۲۵ متر طول و ۲۰ متر عرض). طبق ضوابط سطح اشغال ۶۰ درصدی، ساختمان مجاز است در طبقه همکف تنها ۳۰۰ متر مربع (یعنی ۱۵ متر از طول زمین) را اشغال کند. اما طبق ضوابط سابق، در طبقه منفی یک، سطح اشغال به ۸۰ درصد یعنی ۴۰۰ متر مربع می‌رسید، به‌عبارتی ۲۰ متر از طول زمین را در بر می‌گرفت. به این ترتیب، زیرزمین اول نسبت به همکف، به اندازه ۵ متر بیشتر در عمق حیاط امتداد می‌یافت. در طبقه منفی دو، حتی این مقدار می‌توانست تا ۱۰۰ درصد کل زمین افزایش یابد، یعنی تمام ۵۰۰ متر مربع زیر زمین قابل ساخت بود.

اما این رویکرد در سال‌های بعد دچار تغییر شد. در ویرایش شهریور ۱۳۹۸ طرح تفصیلی تهران، محدودیت‌ها و ملاحظات فنی و زیست‌محیطی بیشتری برای جلوگیری از ساخت‌وساز بی‌رویه در طبقات منفی اعمال شد. بر اساس این ویرایش جدید:

• زیرزمین اول (منفی یک) تنها اجازه دارد به اندازه سطح اشغال همکف ساخته شود، نه بیشتر. یعنی اگر در همکف مجاز به ساخت ۶۰ درصد مساحت زمین هستیم، زیرزمین اول نیز فقط در همین مقدار می‌تواند ساخته شود، البته مشروط به عدم قطع درختان موجود در ملک.

• در مورد زیرزمین دوم به پایین، این امکان وجود دارد که تا ۸۰ درصد مساحت ملک (پس از کسر بر اصلاحی) به ساخت مشاعات و پارکینگ اختصاص یابد؛ آن هم با شرط رعایت کلیه جوانب فنی و در زمین‌هایی که دارای شیب طبیعی قابل توجه هستند، و طبیعتاً این مورد نیز باید به تأیید شهرداری منطقه برسد.

در این دستورالعمل همچنین تأکید شده که اگر به هر دلیل، سطح اشغال زیرزمین بیش از طبقه همکف باشد، سقف زیرزمین نباید از تراز کف حیاط تجاوز کند. یعنی بخشی از سازه نباید به‌صورت برآمده در حیاط دیده شود یا باعث ایجاد اختلاف ارتفاع نامتعارف گردد. این بند به‌خصوص در زمین‌هایی که اختلاف ارتفاع با معبر یا شیب قابل توجه دارند، اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.

برای تطبیق عملی این ضابطه، کافی است به دستور نقشه صادر شده از سوی شهرداری برای قطعه زمین مورد نظر توجه کنیم. معمولاً در جداول دستور نقشه، سطح اشغال هر طبقه، از جمله طبقات زیرزمین به‌صورت جداگانه و شفاف درج می‌شود. به عنوان نمونه:

• طبقات ۱ تا ۶: سطح اشغال ۶۰ درصد

• طبقه همکف: سطح اشغال ۶۰ درصد

• طبقه منفی ۱: سطح اشغال ۶۰ درصد (معادل همکف)

• طبقه منفی ۲: سطح اشغال ۸۰ درصد

در این حالت، اگرچه در ظاهر سطح اشغال طبقات بالایی و طبقات منفی از الگوی مشابهی پیروی می‌کنند، اما هدف از این تفاوت‌ها، مدیریت بهینه منابع زمین، حفظ فضای باز شهری، جلوگیری از تخریب پوشش گیاهی، و کنترل گسترش سازه در عمق زمین است.

در جمع‌بندی این بخش می‌توان گفت:

• در ویرایش قدیم، نگاه بازتری به سطح اشغال در طبقات منفی وجود داشت و گاهی تا ۱۰۰ درصد نیز مجاز بود.

• در ویرایش جدید (شهریور ۱۳۹۸)، محدودیت‌ها بیشتر شده و سطح اشغال منفی ۱ معادل همکف و در منفی ۲، حداکثر ۸۰ درصد مجاز است.

• رعایت مواردی مانند عدم قطع درختان، تأیید شهرداری، عدم تجاوز سقف از تراز حیاط، و استفاده صرفاً برای مشاعات و پارکینگ، الزامی است.

5. موقعیت استقرار مشاعات در ساختمان‌ها

در طراحی ساختمان‌ها، به ویژه ساختمان‌های مسکونی، یکی از نکات مهم توجه به محل استقرار مشاعات است. مشاعات به قسمت‌هایی از ساختمان گفته می‌شود که به‌طور مشترک توسط همه ساکنان استفاده می‌شود، مانند پارکینگ، انباری، لابی، سالن اجتماعات، پیلوت و سایر فضاهای عمومی. این فضاها باید در مکان‌هایی از ساختمان قرار گیرند که هم از نظر کاربری و هم از نظر تأمین استانداردهای ایمنی و رفاهی، مناسب و قابل دسترس باشند.

طبق طرح تفصیلی و ضوابط مربوطه که در آن مطرح شده است، مکان استقرار این مشاعات در هر طبقه از ساختمان نمی‌تواند به دلخواه و بدون رعایت قواعد خاصی تعیین شود. در این ضوابط، برای هر نوع ساختمان و هر طبقه از آن، محل‌های ویژه‌ای برای قرارگیری مشاعات مشخص شده است.

در جدول شماره ۵ طرح تفصیلی، موقعیت استقرار مشاعات در ساختمان‌های مسکونی و غیرمسکونی به‌طور دقیق تعیین شده است. در این جدول، بخش‌های مختلف ساختمان مانند حیاط، طبقات همکف، طبقات زیرزمین، و سایر فضاهای عمومی در ارتباط با مشاعات گوناگون، با توجه به تعداد واحدهای مسکونی، مساحت عرصه و سایر ضوابط تعریف شده است.

1.5. مثال کاربردی

فرض کنید که یک ساختمان مسکونی با ۲۵ واحد داریم. طبق جدول شماره ۵ طرح تفصیلی، در حیاط ساختمان مسکونی می‌توان مشاعات مختلفی را پیش‌بینی کرد. به عنوان مثال:

• در حیاط، سرویس بهداشتی برای استفاده ساکنین، فضای ورزشی، و اتاق نگهبانی می‌توانند قرار بگیرند.
• در صورتی که تعداد واحدهای مسکونی بیشتر از ۲۰ باشد و مساحت عرصه طبق سند مالکیت حداقل ۱۰۰۰ متر مربع باشد، این اجازه داده می‌شود که اتاق نگهبانی با مساحت حداکثر ۲۰ متر مربع در حیاط قرار گیرد.

در این حالت، برای تأسیس اتاق نگهبانی باید مطمئن شویم که تعداد واحدها بیش از ۲۰ عدد باشد و همچنین مساحت عرصه (مساحت کل زمین طبق سند مالکیت) حداقل ۱۰۰۰ متر مربع باشد. اگر این شرایط فراهم باشد، می‌توان اتاق نگهبانی با مساحت حداکثر ۲۰ متر مربع در حیاط ساختمان ایجاد کرد.

2.5. ضوابط مشاعات در سایر طبقات

در طبقات دیگر، مشاعات مختلف بر اساس نوع ساختمان (مسکونی یا غیرمسکونی) و نیاز به دسترسی، نورگیری و تهویه مناسب، استقرار می‌یابند. به‌طور مثال:

• در طبقات زیرزمین، می‌توان پارکینگ، انباری و برخی از مشاعات مورد نیاز ساکنین را در نظر گرفت.
• در طبقه همکف و طبقات بالاتر، لابی‌ها، سالن اجتماعات، و سایر فضاهای مشترک مانند اتاق‌های خدماتی و نگهبانی برای تسهیل دسترسی ساکنان و استفاده از مشاعات پیش‌بینی می‌شوند.

موقعیت استقرار این مشاعات در جدول طرح تفصیلی به‌طور دقیق و با ذکر شرایط و استانداردهای خاص هر کدام، از جمله تعداد واحدها، مساحت زمین، ارتفاع ساختمان، و نوع کاربری زمین، مشخص شده است.

تعیین صحیح محل استقرار مشاعات در ساختمان‌ها نه تنها به بهبود کیفیت زندگی ساکنان کمک می‌کند، بلکه تأثیر زیادی بر رعایت اصول ایمنی، بهره‌وری فضا و رعایت استانداردهای ساخت‌وساز دارد. با توجه به جدول شماره ۵ طرح تفصیلی، طراحان و مهندسان می‌توانند با اطمینان از رعایت ضوابط و شرایط قانونی، بهترین طراحی ممکن را برای مشاعات ساختمان‌ها فراهم کنند. این طراحی باید به‌گونه‌ای باشد که نیازهای ساکنان را برآورده کند و در عین حال، از نظر فنی و قانونی با مقررات هماهنگ باشد.

6. ضوابط سطح اشغال در طراحی ساختمان‌ها

در طرح تفصیلی و ضوابط ساخت‌وساز شهری، سطح اشغال به درصدی از مساحت زمین گفته می‌شود که به ساخت بنا اختصاص دارد. رعایت اصول سطح اشغال در طراحی ساختمان‌ها نه تنها به بهینه‌سازی فضای موجود کمک می‌کند، بلکه تأثیر زیادی در رعایت استانداردهای ایمنی، آسایش ساکنان و توجه به حقوق همسایگان دارد. در اینجا، به بررسی ضوابط مربوط به سطح اشغال پرداخته‌ایم:

1.6. محل استقرار ساختمان و سطح اشغال

یکی از مهم‌ترین ضوابط مربوط به سطح اشغال، نحوه استقرار ساختمان و میزان پیشروی طولی آن در زمین است. طبق ضوابط، در تمامی قطعات پهنه سکونت، ساختمان باید در 70 درصد مساحت قطعه استقرار یابد و این ساخت‌وساز باید از سمت شمال زمین آغاز شود. در صورتی که استقرار بنا از جبهه شمالی زمین ممکن نباشد، نحوه استقرار توسط شهرداری منطقه تعیین خواهد شد، البته همچنان باید رعایت حداکثر سطح اشغال و پیشروی طولی مجاز صورت گیرد.

برای مثال، فرض کنید زمینی با ابعاد 30 متر طول و 10 متر عرض داریم که مساحت آن 300 مترمربع است. در این زمین، با توجه به سطح اشغال 60 درصد، می‌توان به اندازه 18 متر طول زمین را برای استقرار بنا در نظر گرفت. در صورتی که 2 متر به این عدد پیشروی طولی اضافه کنیم، طول کل ساختمان به 20 متر خواهد رسید. در این صورت، سطح اشغال به‌دست‌آمده معادل 200 مترمربع (20 متر × 10 متر) خواهد بود.

از طرف دیگر، طبق ضوابط ذکر شده، سطح اشغال مجاز نباید از 70 درصد مساحت زمین بیشتر شود. در این مثال، 70 درصد از مساحت زمین 300 مترمربع معادل 210 مترمربع است. چون سطح اشغال به‌دست‌آمده از پیشروی طولی و سطح اشغال برابر با 200 مترمربع است، این مقدار کمتر از 210 مترمربع است و بنابراین مجوز ساخت در این مساحت صادر می‌شود.

اگر شکل زمین به‌گونه‌ای باشد که سطح اشغال بیشتر از 70 درصد مساحت زمین باشد، سازنده تنها مجاز به ساخت در 70 درصد مساحت زمین خواهد بود.

2.6. سطح اشغال در مناطق تجاری و مختلط

در مناطقی که تحت زیرپهنه‌های فعالیت (S) یا مختلط (M) قرار دارند، که به‌طور خاص برای استفاده‌های تجاری، اداری، خدماتی، و مسکونی طراحی شده‌اند، سطح اشغال می‌تواند تا 80 درصد افزایش یابد، اما این افزایش به شرط استفاده عمومی مجاز است.

با این حال، در طبقات بالای همکف یا اول، سطح اشغال مجاز کاهش می‌یابد و به 50 درصد می‌رسد. این کاهش به‌ویژه در طبقات بالاتر برای جلوگیری از ایجاد حجم‌های زیاد و تأثیر منفی بر دید و نوردهی ساختمان‌های اطراف انجام می‌شود.

3.6. محدودیت‌های سطح اشغال

طبق بندهایی از اصلاحیه‌های اخیر در مصوبه‌های شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، هرگونه افزایش سطح اشغال در تمامی طبقات، بیشتر از میزان تعیین شده در جداول چهارگانه استفاده از اراضی، تحت هیچ شرایطی مجاز نیست. این ضوابط به‌ویژه در پهنه‌های اصلی، که شامل پهنه‌های مسکونی و تجاری می‌شود، برای جلوگیری از ساخت‌وساز بیش از حد و ایجاد فشارهای اضافی بر زیرساخت‌ها و فضای شهری اعمال می‌شود.

ضوابط سطح اشغال در طرح تفصیلی به‌گونه‌ای طراحی شده‌اند که نه تنها به بهینه‌سازی فضای شهری و رعایت حقوق همسایگی کمک کنند، بلکه از استانداردهای زیست‌محیطی و ایمنی نیز پشتیبانی کنند. رعایت این ضوابط در طراحی ساختمان‌ها ضروری است تا از بروز مشکلاتی مانند تراکم بیش از حد، کمبود فضاهای سبز، یا نارضایتی ساکنان جلوگیری شود. بنابراین، طراحان و مهندسان باید این ضوابط را در نظر گرفته و با هماهنگی شهرداری و سایر مراجع مربوطه، پروژه‌های خود را به‌طور صحیح اجرا کنند.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

سطح اشغال یکی از مهم‌ترین مفاهیم در طراحی و ساخت ساختمان‌هاست که تاثیر زیادی بر نحوه استقرار بنا، بهینه‌سازی فضا و رعایت استانداردهای شهری دارد. در ابتدا، سطح اشغال به‌طور کلی به مجموع فضای پوشیده یا سقف‌دار ساختمان گفته می‌شود که شامل زیربنای مفید و غیرمفید (مشاعات) می‌گردد. زیربنای مفید ساختمان شامل فضاهایی است که مستقیماً به کاربرد اصلی ساختمان مربوط می‌شود، مانند سالن پذیرایی، آشپزخانه، اتاق‌ها و سرویس‌های بهداشتی، در حالی که زیربنای غیرمفید شامل بخش‌هایی مانند راهروها، راه‌پله‌ها، پارکینگ‌ها و آسانسورها می‌شود که به‌عنوان مشاعات شناخته می‌شوند.

در محاسبه سطح اشغال باید به جزئیات مختلفی توجه کرد؛ برای مثال، در محاسبه سطح اشغال باید قسمت‌هایی مانند نورگیرها و درز انقطاع که دارای سقف نیستند یا برای ایجاد فاصله‌ای بین ساختمان‌ها به‌وجود آمده‌اند، از مساحت کلی کسر شوند. این موارد علاوه بر اینکه تأثیر زیادی در محاسبات نهایی دارند، باید در طراحی به‌طور دقیق لحاظ شوند تا از بروز مشکلات قانونی جلوگیری گردد.

برای مثال، اگر زمینی با ابعاد 30 متر طول و 10 متر عرض داشته باشیم و سطح اشغال آن 60 درصد باشد، در ابتدا محاسبه می‌شود که ساختمان به‌طور مستقیم می‌تواند در 18 متر از طول زمین ساخته شود. در صورتی که پیشروی طولی اضافی هم به مساحت اضافه شود، باید آن را محاسبه کرد تا به سطح اشغال نهایی رسید. این سطح باید در نهایت مطابق با حداکثر درصد سطح اشغال مجاز تعیین شده در طرح تفصیلی، که در بیشتر مناطق 70 درصد است، قرار گیرد. در مناطقی که تحت پهنه‌های تجاری یا مختلط قرار دارند، این درصد می‌تواند افزایش یابد، اما طبق ضوابط مشخصی که در طرح تفصیلی ذکر شده، این میزان نباید بیش از 80 درصد باشد.

همچنین، طبق ضوابط گذشته، در برخی موارد می‌توان سطح اشغال را برای طبقات زیرزمین افزایش داد، به‌ویژه اگر زمین دارای شیب یا شرایط خاصی باشد. این افزایش سطح اشغال در زیرزمین‌ها تا حدی می‌تواند به 100 درصد هم برسد، اما با تغییرات جدید طرح تفصیلی، این مقدار به 80 درصد محدود شده است. در محاسبات سطح اشغال، علاوه بر مساحت طبقات اصلی، باید توجه ویژه‌ای به مشاعات ساختمان داشت. مشاعاتی مانند پارکینگ، انباری، لابی و سالن اجتماعات نمی‌توانند در هر طبقه‌ای قرار گیرند و باید طبق ضوابط مشخصی که در طرح تفصیلی تعیین شده‌اند، در طبقات معین قرار بگیرند. علاوه بر این، در طراحی و محاسبه سطح اشغال، نحوه استقرار ساختمان در زمین و رعایت حقوق همسایگان نیز اهمیت ویژه‌ای دارد.

در مواردی که امکان استقرار بنا در جبهه شمالی زمین فراهم نباشد، شهرداری منطقه می‌تواند نحوه استقرار ساختمان را تعیین کند. برای زمین‌هایی با شکل‌های خاص مانند زمین‌های ذوزنقه‌ای یا با ابعاد نامتعارف، محاسبه سطح اشغال کمی پیچیده‌تر می‌شود و باید از روش‌های خاصی استفاده کرد تا تمامی فاکتورهای تأثیرگذار به‌درستی لحاظ شوند. به‌طور کلی، رعایت دقیق ضوابط سطح اشغال در طراحی ساختمان‌ها به حفظ کیفیت زندگی شهری، استفاده بهینه از منابع، کاهش فشار بر زیرساخت‌ها و محیط زیست، و بهبود شرایط زندگی ساکنین کمک می‌کند.

جهت آشنایی کامل با  “سطح اشغال ساختمان” به پکیج “استانداردهای صنعت ساخت” در بخش گنجینه فایل وب‌سایت مراجعه فرمایید.