راه حل قانونی عدم پرداخت شارژ ساختمان

مقدمه

یکی از مشکلات اصلی و اساسی در هر آپارتمان و مجتمع مسکونی، عدم پرداخت شارژ ساختمان توسط برخی از ساکنین است. باوجوداینکه آپارتمان‌نشینی سال‌ها است که در ایران رواج داشته، اما همچنان برخی افراد قوانین آپارتمان‌نشینی را رعایت نکرده و دیگران و مدیر ساختمان را با مشکلاتی مواجه می‌کنند. در این میان، مشکل پرداخت‌نکردن شارژ ساختمان که خرج هزینه‌های ساختمان می‌شود، یکی از مسائل رایج است که سبب ایجاد اختلاف می‌شود؛ چرا که برخی از ساکنین، از پرداخت به‌موقع شارژ ساختمان امتناع کرده و مقررات ساختمان را رعایت نمی‌کنند. این موضوع در حالی است که هنگام خرید آپارتمان، به طور ضمنی شما با رعایت مقررات ساختمان که پرداخت شارژ نیز یکی از آن‌ها است موافقت می‌کنید.

در همین راستا یکی از پررنگ‌ترین پرسش‌هایی که افراد از مشاوران حقوقی در زمینه حقوق آپارتمان‌نشینی دارند این است که راه‌حل قانونی برخورد با شخصی که شارژ ساختمان را پرداخت نمی‌کند چیست و در مقابل این فرد، چه ضمانت اجرای قانونی وجود دارد. در این مطلب، قصد داریم به پاسخ به این پرسش بپردازیم و بررسی کنیم که مدیر ساختمان و سایر ساکنین چه راهی برای برخورد با افرادی دارند که شارژ ساختمان را پرداخت نمی‌کنند.

در نتیجه اگر شما هم با این مشکل مواجه هستید و قصد دارید که از طریق قانونی با همسایه خود برخورد کنید، پیشنهاد می‌شود این مطلب را تا انتها مطالعه کرده و تا پایان این مطلب با ما همراه باشید.

1. شارژ ساختمان چیست؟

قبل از پرداختن به مبحث جریمه‌ها، مختصری درباره شارژ ساختمان توضیح می‌دهیم. منظور از شارژ مبلغی است که هر واحد باید برای هزینه‌های عمومی و مشترک ساختمان پرداخت کند. این مبلغ بسته به شرایط و امکانات ساختمان، صرف نظافت مشاعات، تعمیر و نگهداری آسانسور، حقوق و مزایای سرایدار یا نگهبان و باغبان و … می‌شود. در برخی ساختمان‌ها کنتور آب، برق و گاز مشترک است؛ بنابراین هزینه‌های قبض این موارد نیز به مبلغ شارژ اضافه می‌شود.

روش تعیین شارژ بسته به نظر ساکنان و اعضای هیئت‌مدیره مشخص می‌شود. ممکن است بر اساس تعداد نفرات ساکن در هر واحد میزان شارژ متغیر باشد و یا بدون درنظرگرفتن تعداد ساکنین، هر واحد میزان شارژ ثابتی داشته باشد. همه باید هزینه‌های شارژ را به‌صورت کامل پرداخت کنند و کسی نمی‌تواند؛ مثلاً با ادعای اینکه از آسانسور استفاده نمی‌کند، از پرداخت هزینه‌های مربوط به آن خودداری کند.

نکته بسیار مهمی که باید به آن توجه داشته باشید این است که زمانی که شما آپارتمانی را اجاره یا خریداری می‌کنید، شما با امضای قرارداد اجاره یا بیع، پرداخت شارژ ساختمان را نیز پذیرفته‌اید. در نتیجه شما نمی‌توانید پس از امضای قرارداد به بهانه عدم استفاده از امکانات ساختمان، از پرداخت شارژ امتناع نمایید و تمام واحدهای ساختمان حتی در صورت عدم استفاده از امکانات عمومی و مشترک، موظف به پرداخت مبلغ شارژ هستند.

شارژ ساختمان توسط هیئت‌مدیره ساختمان و با اعمال‌نظر ساکنین تعیین می‌شود و ممکن است در برخی از مجتمع‌ها مبلغ شارژ برای هر واحد متناسب با تعداد افرادی باشد که درآن‌واحد زندگی می‌کنند و یا ممکن است برای تمامی واحدها یکسان باشد. درهرصورت، زمانی که شما قصد اجاره یا خرید واحد را دارید، این مبلغ شارژ مشخص است و شما می‌توانید درصورتی‌که با آن موافق نیستید از امضای قرارداد خودداری نمایید.

2. پرداخت شارژ ساختمان بر عهده کیست؟

یکی دیگر از پرسش‌هایی که درباره شارژ ساختمان و عدم پرداخت آن از مشاوران حقوقی پرسیده می‌شود این است که آیا پرداخت شارژ بر عهده مالک است یا مستأجر؟ در پاسخ به این سؤال باید گفت این موضوع بستگی به توافقی دارد که موجر و مستأجر با یکدیگر در هنگام تنظیم قرارداد اجاره داشته‌اند. اگر مالک و مستأجر با یکدیگر توافق کرده باشند که پرداخت شارژ بر عهده مالک باشد، در این صورت مستأجر تکلیفی بر پرداخت شارژ ندارد. اما اگر در هنگام تنظیم قرارداد اجاره، پرداخت شارژ ساختمان جزو یکی از تعهدات مستأجر باشد در این صورت مالک تکلیفی بر پرداخت آن نخواهد داشت. توجه داشته باشید که اگر پرداخت شارژ بر عهده مالک باشد و مالک از پرداخت شارژ امتناع کند، در این صورت مستأجر می‌تواند مبلغ شارژ را از اجاره‌بها کم کند.

اما اگر پرداخت شارژ بر عهده مستأجر باشد و مستأجر از پرداخت شارژ خودداری کند، در این صورت مدیر ساختمان این حق را دارد که برای دریافت شارژ هم به مالک و هم به مستأجر مراجعه کند. باتوجه‌به این توضیحات اما باید این موضوع را در نظر داشته باشید که در عرف اجاره، پرداخت هزینه‌های استفاده از عین مستأجره اصولاً بر عهده مستأجر است و در همین راستا می‌توان این نتیجه را گرفت که در عرف اجاره‌نشینی در ایران، غالباً پرداخت شارژ بر عهده مستأجر است.

3. روش‌های تعیین شارژ ساختمان چیست؟

یکی دیگر از موضوعاتی که پیش از بیان راه‌حل قانونی برخورد با عدم پرداخت شارژ ساختمان باید به آن بپردازیم، توضیح روش‌های پرداخت شارژ ساختمان است. در بخش قبل از این نوشتار بیان شد که شارژ ساختمان ممکن است به طرق مختلفی تعیین شود و در این بخش از مطلب قصد داریم تا به توضیح بخشی از این روش‌ها بپردازیم. توجه داشته باشید که تعیین روش، بستگی به نوع شارژ ساختمان دارد.

1.3. روش شارژ ثابت و شارژ واحدی

اگر شارژ ساختمان شارژ ثبات باشد، مبلغ شارژ برای هر واحد به‌صورت یکسان تعیین می‌شود. در این روش تمام هزینه‌های عمومی و مشترک ساختمان محاسبه می‌شود و مبلغ کل تقسیم بر واحدهای ساختمان می‌شود و مبلغی که هر واحد باید بپردازد مشخص می‌شود. این روش بیشتر در مجتمع‌های تجاری و مجتمع‌های مسکونی‌ای کاربرد دارد که واحدها متراژ تقریباً یکسانی دارد و در مجتمع‌هایی که متراژ واحدها با یکدیگر متفاوت است، شارژ هر واحد ممکن است متفاوت از واحد دیگر باشد و از روش شارژ واحدی استفاده شود. روش شارژ واحدی علاوه بر ساختمان‌هایی که واحدهای با متراژ متفاوت دارند، برای ساختمان‌هایی استفاده می‌شود که سیستم گرمایش و سرمایش مرکزی نداشته و هر واحد کنتور مجزا دارد.

2.3. روش شارژ نفری و روش ترکیبی

یکی دیگر از روش‌های تعیین مبلغ شارژ ساختمان، روش شارژ نفری است. در این روش، شارژ هر واحد متناسب با تعداد نفراتی تعیین می‌شود که درآن‌واحد زندگی می‌کنند. این روش تعیین شارژ غالباً در ساختمان‌هایی مورداستفاده قرار می‌گیرد که برای مثال کنتور آب مشترک دارند و در نتیجه، هزینه قبض آب برای هر واحد به نسبت استفاده تعداد نفرات مشخص می‌شود. به‌عنوان نتیجه‌گیری این مطلب باید ذکر شود که منصفانه‌ترین روش تعیین شارژ، روش ترکیبی است؛ بدین صورت که هزینه‌هایی مانند هزینه سرایدار، نظافت، تعمیر آسانسور و غیره به میزان واحد و هزینه‌هایی مانند هزینه آب و برق و گاز، به‌صورت نسبی از هر واحد دریافت گردد.

4. راه‌حل قانونی برخورد با عدم پرداخت شارژ ساختمان چیست؟

همان‌طور که پیش‌ازاین نیز بیان شد، ممکن است برخی از واحدهای ساختمان از پرداخت شارژ ساختمان امتناع نمایند و سبب ایجاد مشکلات و اختلافاتی میان ساکنین شوند. برای حل این مشکل، بهتر است مدیر ساختمان و اعضای هیئت‌مدیره ساختمان ابتدا مشکل را از طریق گفت‌وگو و سازش حل کنند و سپس اگر مشکل از طرق مسالمت‌آمیز برطرف نشد، اقدام به مراجعه به مراجع قضایی نمایند. دلیل این امر نیز این است که حل این مشکل از طریق مراجع قضایی ممکن است سبب تشدید مشکل شود و ازآنجایی‌که ساکنین ساختمان در یک محل زندگی می‌کنند، ممکن است این موضوع آرامش ساکنین را مختل کرده و سبب ایجاد مشکلات بزرگ‌تری شود.

اما گاهی پیش می‌آید که حل مشکل عدم پرداخت شارژ ساختمان از طریق سازش رفع نمی‌شود و در این شرایط، راهی جز مراجعه به مراجع قضایی باقی نمی‌ماند. توجه داشته باشید که اگر مشکل از طریق گفت‌وگو رفع نشود، مراحل و روش‌های قانونی حل این مشکل به شرح زیر است:

1.4. مراجعه به شورای حل اختلاف و تنظیم اظهارنامه

یکی از راه‌های قانونی برای مقابله با عدم پرداخت شارژ ساختمان، مراجعه به شورای حل اختلاف و تنظیم اظهارنامه علیه همسایه متخلف و خاطی است. در متن اظهارنامه تنظیمی، باید مبلغ بدهی و مدتی که پرداخت این بدهی به‌تعویق‌افتاده است ذکر گردد. توجه داشته باشید که به‌طورکلی، شورای حل اختلاف یکی از مراجع رسیدگی به مشکلات و اختلافات آپارتمان‌نشینی است. اما در ارتباط با دعوای عدم پرداخت شارژ ساختمان و آپارتمان، شورا تا زمانی صالح به رسیدگی است که مبلغ بدهی تا 5 میلیون تومان باشد و اگر مبلغ بدهی بیش از این مبلغ باشد، مدیر ساختمان باید به مراجع عمومی مراجعه کند.

پس از ابلاغ اظهارنامه، اگر واحد مزبور پس از گذشت 10 روز از دریافت اظهارنامه اقدام به پرداخت بدهی ننماید، در این صورت مدیر ساختمان می‌تواند خدمات مشترک را برای واحدی که شارژ خود را پرداخت نکرده است قطع نماید. نکته‌ای که باید به آن توجه داشت این است که مدیر ساختمان فقط آن دسته از خدماتی را می‌تواند قطع کند که جزو خدمات عمومی و مشترک محسوب می‌شوند؛ برای مثال اگر کنتور آب مشترک باشد، در این صورت مدیر می‌تواند آب آن واحد را قطع کند اما اگر واحدی که شارژ ساختمان را نپرداخته است کنتور اختصاصی آب داشته باشد، در این صورت مدیر ساختمان نمی‌تواند کنتور را قطع کند.

2.4. صدور اجرائیه عدم پرداخت شارژ ساختمان

ممکن است مالک یا مستأجر بدهکار پس از دریافت اظهارنامه و قطع خدمات مشترک، همچنان از پرداخت بدهی خود امتناع نماید. در این شرایط راه‌حل قانونی بعدی که پیشروی مدیر ساختمان است، مراجعه به اداره ثبت منطقه است. در این موارد، اداره ثبت باتوجه‌به اظهارنامه‌ای که پیش‌ازاین علیه مالک یا مستأجر بدهکار تنظیم شده است، اقدام به صدور اجرائیه برای فرد بدهکار می‌نماید. پس از صدور اجرائیه اداره ثبت، بدهکار 10 روز فرصت دارد تا بدهی خود را پرداخت نماید و یا با مدیر ساختمان به توافقی برای پرداخت برسد. توجه داشته باشید که مراجعه به اداره ثبت، یکی از راه‌های قانونی برای برخورد با همسایه بدهکار است که در این روش نیازی به مراجعه به دادگاه نبوده و اگر این روش نیز پاسخگو نبود، در قدم بعدی مدیر ساختمان می‌تواند به دادگاه مراجعه نماید.

3.4. مراجعه به دادگاه برای طرح دعوای عدم پرداخت شارژ ساختمان

اگر پس از طی مراحل بالا یعنی مراجعه به شورای حل اختلاف، تنظیم اظهارنامه و صدور اجرائیه واحد مربوطه همچنان نسبت به بدهی خود اقدام نکند در این شرایط مدیر ساختمان می‌تواند به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه نموده و دادخواستی تنظیم نماید. به طور معمول، موارد این‌چنینی در دادگاه بدون نوبت رسیدگی و صدور حکم می‌شود. پس از طرح دعوا در دادگاه عمومی حقوقی، دادگاه مندرجات پرونده را بررسی می‌کند و پس از اثبات بدهکار بودن واحد، دادگاه حکم به جریمه نقدی و محرومیت از خدمات دولتی خواهد داد. منظور از خدمات دولتی آب و برق و گاز است و مبلغ جریمه نقدی معمولاً 2 برابر بدهی بدهکار است که این مبلغ باید به صندوق ساختمان واریز گردد.

پس از ابلاغ حکم دادگاه به بدهکار، این شخص به مدت 10 روز فرصت دارد تا به‌حکم دادگاه اعتراض نماید. پس از ثبت اعتراض محکوم‌علیه، مراتب اعتراض در دادگاه بدون نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی بررسی می‌شود. توجه داشته باشید که اگر دادگاه حکم به قطع خدمات دولتی داده باشد، قطع خدمات تا زمان رسیدگی به اعتراض و صدور حکم قطعی به تعویق خواهد افتاد. به طور معمول، اعتراضی که به این حکم می‌شود غالباً اعتراضی است که به مبلغ بدهی می‌شود.

توجه داشته باشید که اگر مالک یا مستأجر اعتراضی به مبلغ شارژ و نحوه تعیین شارژ داشته باشند، می‌توانند با مدیر ساختمان در این زمینه مذاکره کنند و اگر این گفت‌وگو بی‌نتیجه باشد واحد معترض می‌تواند به شورای حل اختلاف مراجعه نماید. نکته دیگری که باید به آن توجه داشته باشید این است که اگر مالکان ساختمان نسبت به سوءاستفاده مدیر ساختمان از منابع مالی اعتراض داشته باشند، باید این اعتراض را در دادگاه عمومی مطرح نمایند.

5. توضیح قانون تملک آپارتمان‌ها در مورد عدم پرداخت شارژ ساختمان

پرداخت حق شارژ بر عهده تمام مالکین و مستأجرانی است که در آپارتمان زندگی می‌کنند، حتی اگر واحد آنها در آپارتمان خالی از سکنه است؛ بنابراین، درصورتی‌که یکی از این افراد از پرداخت شارژ امتناع کند، می‌توان سراغ قانون تملک آپارتمان‌ها رفت و مطابق با توضیحات آورده شده در این قانون، با او برخورد کرد.

• ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها، دراین‌خصوص می‌گوید:

در صورت امتناع مالک یا استفاده‌کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می‌شود. هر گاه مالک یا استفاده‌کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا هیئت مدیران می‌توانند به تشخیص خود و باتوجه‌به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ – تهویه‌مطبوع – آب گرم – برق – گاز و غیره به او خودداری کنند و درصورتی‌که مالک و یا استفاده‌کننده همچنان اقدام به تصفیه‌حساب ننمایند، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد.

عملیات اجرائی طبق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و مدیر یا هیئت مدیران موظف هستند که به‌محض وصول وجوه، مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک، فوراً اقدام نمایند.

قانون بالا دارای تبصره‌هایی نیز است که در ادامه به آنها خواهیم پرداخت:

• تبصره ۱

درصورتی‌که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می‌توانند به مراجع قضایی شکایت کنند. دادگاه‌ها موظف‌اند این‌گونه شکایات را خارج‌ازنوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموع ارائه می‌شود، محروم کنند و تا دوبرابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند. استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینه‌های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به‌حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود. (الحاقی به‌موجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب ۱۳۷۶)

• تبصره ۲

رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران و صورت ریز سهم مالک یا استفاده‌کننده از هزینه‌های مشترک و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده‌کننده، باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد.

• تبصره ۳

نظر مدیر یا هیئت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان قابل‌اعتراض است، دادگاه خارج‌ازنوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی می‌دهد این رأی قطعی است. در مواردی که طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد، دادگاه به‌محض وصول اعتراض اگر دلایل را قوی تشخیص دهد، دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خواهد داد.

• تبصره ۴

درصورتی‌که مالک یا استفاده‌کننده مجدداً و مکرراً در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه‌های مشترک گردد علاوه بر سایر پرداختی‌ها، مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها به‌عنوان جریمه می‌باشد. (اصلاحی به‌موجب لایحه قانونی اصلاح قانون الحاق ماده ۱۰ مکرر و دو تبصره به قانون تملک آپارتمان‌ها)

طبق قانون بالا، تکمیلِ اظهارنامه عدم پرداخت شارژ ساختمان اولین کاری است که مدیر برای اخذِ مبلغ شارژ انجام می‌دهد و آن را به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی می‌برند تا برای شخصی که از پرداخت شارژ ساختمان امتناع می‌کند، ارسال شود. درصورتی‌که فرد این اظهارنامه را دریافت کند و پس از ده روز اقدام به پرداخت بدهی خود نکند، اینجاست که از برخی خدمات مشترک محروم خواهد شد.

در بیشتر مواقع، عدم آگاهی از اینکه مسئولِ پرداخت شارژ ساختمان چه کسی است، باعث به‌وجودآمدن چنین مشکلاتی در ساختمان‌ها می‌شود؛ بنابراین خوب است بدانید که شارژ ساختمان را چه کسی باید پرداخت کند.

6. نمونه اظهارنامه عدم پرداخت شارژ ساختمان

خواهان: نام – نام خانوادگی – شغل و آدرس مدیر ساختمان

خوانده: نام – نام خانوادگی – شغل و آدرس ساکنی که از پرداخت شارژ، امتناع کرده است.

موضوع: الزام خوانده، به پرداخت شارژ ساختمان، مقوم به ….

دلایل و منضمات: اظهارنامه پرداخت شارژ ساختمان – استشهادیه

شرح خواسته:

ریاست محترم شورای حل اختلاف

اینجانب، …….. مدیر ساختمان ….. به آدرس ……………………….. بوده و خوانده محترم نیز، ساکن واحد……….. ساختمان مورد اشاره هستند که متأسفانه، از پرداخت هزینه‌های شارژ ساختمان، استنکاف می‌ورزند و علی‌رغم تذکر لسانی و ارسال اظهارنامه به ایشان، همچنان از پرداخت شارژ خودداری می‌نمایند؛ لذا به‌موجب این دادخواست، از آن مرجع محترم، تقاضای الزام ایشان به پرداخت و صدور رأی شایسته، مستدعی است.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

باتوجه‌به مطالبی که در این نوشتار بیان شد، نتیجه خواهیم گرفت که هر فردی پیش از خرید یا اجاره واحد آپارتمانی باید از مقررات ساختمان مربوط به پرداخت شارژ مطلع شود تا بعداً اختلافی در این زمینه حادث نگردد. هزینه شارژ ساختمان شامل مواردی مانند هزینه‌های مربوط به سرایدار، هزینه آب، برق، گاز، هزینه تعمیرات و نگهداری، هزینه گل‌کاری و سایر هزینه‌های ضروری و عمومی می‌شود. امضای قرارداد ساختمان به معنای قبول پرداخت شارژ ساختمان است و در صورت عدم پرداخت شارژ ساختمان مدیر ساختمان حق دارد اقدامات قانونی لازم را در این زمینه انجام دهد.

این اقدامات شامل مواردی مانند مراجعه به شورای حل اختلاف و تنظیم اظهارنامه، مراجعه به اداره ثبت و صدور اجرائیه و مراجعه به دادگاه عمومی حقوقی است. مدیر ساختمان می‌تواند تا زمانی که بدهکار بدهی خود را پرداخت نکرده است، اقدام به قطع خدمات مشترک نماید. قطع این خدمات مشترک تا زمان عدم پرداخت بدهی ادامه خواهد داشت مگر اینکه واحد بدهکار برای وصل خدمات حکم قضایی دریافت نماید. پس از پرداخت بدهی، مدیر ساختمان باید خدمات مشترک را وصل کند و اگر خدمات دولتی مثل آب و برق قطع شده باشد، در این صورت برای وصل دوباره آن به‌حکم قضایی احتیاج است.

جهت آشنایی کامل با قوانین و ضوابط مربوط به این مقاله به  در بخش هایپر فایل وب‌سایت مراجعه فرمایید.

جهت آشنایی کامل با “راه حل قانونی عدم پرداخت شارژ ساختمان” به “فایل پاورپوینت قانون تملک آپارتمان‌ها” و جهت آشنایی بیشتر با قوانین و ضوابط مربوط به این مقاله به “قانون تملک آپارتمان‌ها | مصوب سال 1343 در پکیج “قانون تملک آپارتمان‌ها” در بخش گنجینه فایل وب‌سایت مراجعه فرمایید.