نحوه محاسبه سرانگشتی سود ساخت و ساز

مقدمه

شاید برای شما سؤال شده که سازندگان چقدر سود از ساخت یک ساختمان می‌برند؟ شاید سازنده‌ای برای ساخت زمینتان به شما پیشنهاد مشارکت‌درساخت داده و می‌خواهید به‌عنوان مالک، سود ساخت‌وساز را محاسبه کنید. سؤالی که مطرح می‌شود این است که محاسبه سود ساخت‌وساز دقیقاً به چه صورت انجام می‌شود؟ آیا با فرمول‌ محاسبه سود ساخت‌وساز آشنایی دارید؟ به‌طورکلی نحوه محاسبه سود ساخت به پارامترهایی از جمله قیمت زمین، مساحت زیربنای کل، مساحت مفید طبقات و مواردی دیگر بستگی دارد که شما به‌عنوان مهندس عمران باید بتوانید آن‌ها را به‌درستی محاسبه کنید. از طرفی فرمول محاسبه سود مشارکت‌درساخت دارای ریزه‌کاری‌هایی است که باید آن‌ها را در نظر گرفت.

1. چه عواملی در سود ساخت مسکن مؤثر هستند؟

به‌طورکلی می‌توان گفت ۳ عامل زیر تعیین‌کننده سود ساخت هستند:

1. قیمت زمین
2. هزینه ساخت
3. قیمت نوساز

به‌عبارت‌دیگر، سود ساخت با استفاده از فرمول زیر قابل‌محاسبه است:

• سود ساخت = (قیمت زمین + هزینه ساخت) – قیمت نوساز

همان‌طور که می‌بینید، زمانی سود ساخت افزایش می‌یابد که قیمت نوساز بالاتر بوده، قیمت زمین و هزینه ساخت پایین‌تر باشد. باتوجه‌به این حقیقت که هر چه قیمت نوساز بالاتر باشد، قیمت زمین نیز بالاتر خواهد بود، در نتیجه موضوع نسبت قیمت زمین به آپارتمان به امری تعیین‌کننده تبدیل می‌شود.

پیش از اینکه به این مسئله بپردازیم، موضوع هزینه ساخت را به‌صورت مختصر بررسی می‌کنیم.

2. بررسی تأثیر هزینه ساخت در سود ساخت‌وساز

به طور کل هزینه ساخت را می‌توان به دو بخش تقسیم‌بندی کرد:

1. هزینه ساخت تا پایان مرحله سفت‌کاری
2. هزینه ساخت مربوط به نازک‌کاری

هزینه ساخت تا مرحله سفت‌کاری تقریباً در نقاط مختلف یکسان است. یعنی این هزینه در جاهای مختلف شهر تفاوتی ندارد. عاملی که می‌تواند روی هزینه ساخت اثرگذار باشد، هزینه مربوط به مرحله نازک‌کاری است.

طبیعتاً اگر زمین موردنظر در پایین‌شهر باشد، منطقی است که پایین‌ترین هزینه نازک‌کاری را برای ساخت‌وساز در نظر بگیریم. همچنین اگر زمین در مناطق مرفه نشین و بالاشهر باشد، می‌توان برای نازک‌کاری هزینه بیشتری صرف کرد.

به‌عنوان‌مثال اگر در حال حاضر کف هزینه ساخت‌وساز ۲ و نیم‌میلیون تومان به‌ازای هر مترمربع باشد، برای ساخت یک‌خانه کاملاً خوب (از نظر نازک‌کاری) می‌توان این هزینه را تا ۴ میلیون تومان و برای یک‌خانه لاکچری می‌توانید این رقم را مثلاً تا ۷ میلیون تومان افزایش دهید.

1.2. نکات مهم در محاسبه هزینه ساخت‌وساز

برای محاسبه هزینه کلی ساخت در فرمولی که بالاتر به آن اشاره کردیم، باید مراقب باشید که قیمت هر مترمربع ساخت را در متراژ زمین ضرب نکنید. فرمول درست برای محاسبه هزینه ساخت عبارت است از:

• هزینه ساخت = هزینه هر مترمربع ساخت × زیربنای مفید

زیربنای مفید نیز باتوجه‌به ۳ فاکتور زیر به دست می‌آید:

1. متراژ کلی زمین
2. درصد ساخت زمین
3. تراکم

برای محاسبه زیربنای مفید می‌توانید از این فرمول استفاده کنید:

• زیربنای مفید = تراکم × (متراژ کلی زمین × درصد ساخت زمین)

مثلاً اگر زمین موردنظر ۳۰۰ متر بوده و ۶۰ درصد اجازه ساخت داشته باشد و تراکم آن ۴ باشد، زیربنای مفید به‌این‌ترتیب محاسبه می‌شود:

۷۲۰ = ۴ × (۳۰۰ × ۶۰٪)

با فرض اینکه هزینه ساخت هر مترمربع ۳ میلیون تومان است، هزینه کل ساخت که باید در فرمول سود ساخت قرار گیرد معادل ۲ میلیارد و ۱۶۰ میلیون تومان است.

همان‌طور که می‌بینید، ازیک‌طرف امکان مانور کمی روی هزینه ساخت‌وساز وجود دارد. از طرف دیگر قیمت نوساز منطقه عاملی است که کنترلی بر آن نداریم. در نتیجه می‌توان گفت قیمت زمین، عاملی کلیدی در بررسی سود ساخت است.

اینجاست که مسئله نسبت قیمت زمین به آپارتمان و بررسی تأثیر آن در سود ساخت اهمیت خود را به رخ می‌کشد. در ادامه این موضوع را بررسی می‌کنیم.

3. روش محاسبه سود ساخت‌وساز

مجدداً فرمول محاسبه سود ساخت را یادآوری می‌کنیم:

• سود ساخت‌وساز = (قیمت زمین + هزینه ساخت) – قیمت نوساز

توضیح دادیم که هزینه ساخت چگونه و با چه فرمولی محاسبه می‌شود. در این بخش به طور مختصر روش محاسبه قیمت نوساز را مرور می‌کنیم.

فرض کنید با بررسی‌هایی انجام شده می‌دانید قیمت هر مترمربع بنای نوساز ۲۰ میلیون تومان است. اگر متراژ زمین شما ۳۰۰ متر باشد، برای محاسبه قیمت نوساز نباید ۲۰ میلیون تومان را در ۳۰۰ متر ضرب کنید.

همان‌طور که برای محاسبه هزینه ساخت به‌جای متراژ کل زمین، زیربنای مفید را ملاک قرار دادیم، برای محاسبه قیمت نوساز ملک موردنظر نیز باید متراژ مفید را در نظر بگیریم.

بنابراین، با فرض ۳۰۰ مترمربع زمین، ۶۰ درصد اجازه ساخت، تراکم ۴ و قیمت هر مترمربع نوساز ۲۰ میلیون تومان، قیمت نوساز به‌این‌ترتیب محاسبه می‌شود:

• قیمت نوساز = قیمت هر مترمربع نوساز × [تراکم × (متراژ کل زمین × درصد ساخت زمین)]

۱۴ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان = ۲۰ میلیون × [۴ × (۳۰۰ × ۶۰٪)]

فرض می‌کنیم قیمت زمین نیز متری ۳۰ میلیون تومان است. قبلاً هزینه ساخت برای این مثال را محاسبه کرده بودیم؛ بنابراین تا حالا به این ارقام رسیده‌ایم:

• قیمت کل زمین: 9 میلیارد تومان = 30 میلیون تومان × ۳۰۰ مترمربع
• هزینه کل ساخت: ۲ میلیارد و ۱۶۰ میلیون تومان
• قیمت کل نوساز: ۱۴ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان

بنابراین، سود ساخت‌وساز به‌این‌ترتیب قابل‌محاسبه است:

۳ میلیارد و ۲۴۰ میلیون = (9 میلیارد + ۲ میلیارد و ۱۶۰) – ۱۴ میلیارد و ۴۰۰ میلیون

تا این مرحله روش محاسبه سود ساخت را آموخته‌ایم. در ادامه موضوع نسبت قیمت زمین به آپارتمان را عمیق‌تر مورد بررسی قرار داده و نکاتی کاربردی برای ارائه مشاوره سرمایه‌گذاری، در اختیار مشاورین املاک قرار می‌دهیم.

4. بررسی نسبت قیمت زمین به آپارتمان و اثر آن در سود ساخت

نکته مهمی که باید در ابتدای این بحث به آن توجه کنید این است که نمی‌توان هیچ نسبت ثابتی بین قیمت زمین و آپارتمان فرض کرد. هر چند قیمت زمین و آپارتمان تحت‌تأثیر یکدیگر قرار دارند، اما قیمت هر یک به عوامل مختلفی بستگی دارد.

بنابراین، این تصور که اگر نسبت قیمت یک زمین به آپارتمان فلان است، می‌توان بر اساس همین نسبت قیمت زمین یا آپارتمان دیگری را تخمین زد، تصور کاملاً اشتباهی است.

اما نکته طلایی این جاست که بر اساس نسبت قیمت زمین به آپارتمان می‌توان به ۳ نتیجه‌گیری رسید:

1. میزان سود حاصل از ساخت‌وساز
2. منطقی‌بودن خرید زمین برای ساخت‌وساز
3. تشخیص مناسب‌بودن زمان برای خرید زمین جهت ساخت‌وساز

در ادامه هر یک از این موارد را به‌صورت مفید و مختصر بررسی می‌کنیم.

1.4. تأثیر نسبت قیمت زمین به آپارتمان در سود ساخت‌وساز

برای شفاف‌شدن اثر نسبت قیمت زمین به آپارتمان کار را با دو مثال ادامه می‌دهیم.  اطلاعات مثال اول را جهت یادآوری مجدداً ذکر می‌کنیم:

• متراژ زمین: ۳۰۰ متر
• قیمت هر مترمربع زمین: 30 میلیون تومان
• تراکم: ۴
• درصد ساخت: ۶۰ درصد
• هزینه هر مترمربع ساخت: ۳ میلیون تومان
• قیمت هر مترمربع نوساز: ۲۰ میلیون تومان
• قیمت کل نوساز: ۱۴ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان
• هزینه کل ساخت: ۲ میلیارد و ۱۶۰ میلیون تومان
• قیمت کل زمین: ۹ میلیارد تومان
• سود ساخت: 3 میلیارد و ۲۴۰ میلیون تومان

برای مثال دوم، متراژ زمین، تراکم و درصد ساخت را مانند مثال قبل فرض می‌کنیم. اما قیمت هر مترمربع زمین را 42 میلیون تومان، قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز را ۳۰ میلیون تومان و هزینه ساخت هر مترمربع را ۵ میلیون تومان در نظر می‌گیریم.

در مثال دوم قیمت کل نوساز، قیمت کل زمین و هزینه کل ساخت عبارت‌اند از:

• هزینه کل ساخت: ۳ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان
• قیمت کل نوساز: ۲۱ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان
• قیمت کل زمین: 12 میلیارد و 600 میلیون تومان

در نتیجه سود حال از ساخت‌وساز در این مثال این‌گونه محاسبه می‌شود:

5 میلیارد و 4۰۰ میلیون = (12 میلیارد و 600 میلیون+۳ میلیارد و ۶۰۰ میلیون) – ۲۱ میلیارد و ۶۰۰ میلیون

در مثال اول نسبت قیمت زمین به آپارتمان، 30 به ۲۰ (یا 150 درصد) بود. در مثال دوم، این نسبت معادل 42 به 30 (یا 140 درصد) است.

1.2.4. آیا نسبت قیمت زمین به آپارتمان فاکتور مناسبی برای تحلیل سوددهی است؟

احتمالاً باتوجه‌به این اعداد تصور می‌کنید که اگر نسبت قیمت زمین به آپارتمان کمتر باشد، سود بیش‌تری حاصل خواهد شد. این نتیجه‌گیری در نگاه اول درست به نظر می‌رسد. اما باید به این نکته توجه کنید که در واقعیت عوامل زیادی در سود سازنده اثر گذارند.

به‌عنوان نمونه اگر در همین مثال هزینه ساخت‌وساز را تغییر دهیم، نتیجه می‌تواند تغییر کند. علاوه بر این عوامل مختلفی مثل میزان تراکم، درصد ساخت و… روی این محاسبات اثر گذارند.

البته نباید فراموش کرد که فاکتورهایی مثل تراکم و درصد ساخت به طور مستقیم روی قیمت زمین و همین‌طور روی سود حاصل از ساخت‌وساز مؤثرند؛ بنابراین شما نمی‌توانید با محاسبه یک فاکتور به نام نسبت قیمت زمین به آپارتمان سوددهی ساخت‌وساز را تحلیل کنید.

اما بدیهی است که به عنوان یک مشاور حرفه‌ای، باید توانایی محاسبه چنین مواردی را داشته باشید.

2.4. بررسی منطقی بودن خرید زمین برای ساخت‌وساز

هر چند سود بالاتر همیشه جذاب است. اما زمانی این سود منطقی است که تناسب آن با هزینه انجام شده را بررسی کنیم. به‌عبارت‌دیگر با بررسی درصد سود کسب شده، می‌توانیم منطقی بودن خرید را دقیق‌تر بررسی کنیم.

برای محاسبه درصد سود کسب شده باید از فرمول زیر استفاده کنید:

• درصد سود = ۱۰۰ × [سود حاصل از ساخت تقسیم بر (هزینه کل ساخت + قیمت کل زمین)]

برای روشن‌تر شدن روش محاسبه، درصد سود را در دو مثال بالا به دست می‌آوریم. در مثال اول سود حاصل از ساخت ۳ میلیارد و ۲۴۰ میلیون و مجموع هزینه‌ها، شامل هزینه ساخت و خرید زمین، ۱۱ میلیارد و ۱۶۰ میلیون تومان بود؛ بنابراین سود ساخت به‌این‌ترتیب قابل‌محاسبه است:

29 درصد = ۱۰۰ × (۳ میلیارد و ۲۴۰ میلیون تقسیم بر 11 میلیارد و 160 میلیون)

در مثال دوم مجموع سود حاصل از ساخت معادل 5 میلیارد و 4۰۰ میلیون و مجموعه هزینه ساخت و قیمت زمین معادل ۱۶ میلیارد و ۲۰۰ میلیون بود. در نتیجه درصد سود اینگونه محاسبه می‌شود:

۳۳.۳ درصد = ۱۰۰ × (۵ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تقسیم بر ۱۶ میلیارد و ۲۰۰ میلیون)

همان طور که مشاهده می‌کنید، سود در مثال اول معادل ۲۹ درصد و در مثال دوم ۳۳.۳ درصد است.

3.4. تشخیص زمان مناسب برای خرید زمین باتوجه‌به نسبت قیمت زمین به آپارتمان

مشاورین املاک برای ارائه مشاوره در خصوص زمان مناسب جهت خرید زمین برای ساخت‌وساز، می‌توانند به دو فاکتور توجه کنند:

1. درصد سود
2. تغییرات در نسبت قیمت زمین به آپارتمان

توجه داشته باشید که حداقل سود منطقی برای ساخت‌وساز ۳۰ درصد است. پس اگر می‌خواهید در این خصوص مشاوره بدهید، باید درصد سود حاصل از ساخت‌وساز را باتوجه‌به توضیحات ارائه شده محاسبه کنید. اگر این درصد مساوی یا بیشتر از ۳۰ بود، زمان مناسبی برای خرید و ساخت‌وساز است.

در حالت دوم می‌توانید به تغییرات نسبت قیمت زمین به آپارتمان توجه کنید. البته باید توجه داشته باشید که قیمت زمین و آپارتمان تحت‌تأثیر عوامل متفاوتی رشد می‌کنند؛ بنابراین هر زمان ممکن است نسبت قیمت یک زمین به قیمت آپارتمان نوساز تغییر کند.

شما به عنوان یک مشاور املاک فعال، می‌توانید با رصد این تغییرات، به مشتریان وفادار و سازندگانی که با آن‌ها همکاری دارید، سیگنال خرید یا عدم خرید بدهید. به‌این‌ترتیب که هر وقت تغییرات نسبت قیمت زمین به آپارتمان کاهشی شد، زمان مناسبی برای خرید است.

امیدواریم این مطلب برای شما مفید بوده باشد. در صورتی که در سوال یا ابهامی برای شما باقی مانده است

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

جهت آشنایی کامل با  “نحوه محاسبه سرانگشتی سود ساخت و ساز” به پکیج “دوره جامع متره و برآورد پروژه (دکتر مترور)” در بخش گنجینه فایل وب‌سایت مراجعه فرمایید