نقشه کاداستر چیست؟

مقدمه

تاریخچه نقشه‌های کاداستر و استفاده از آن در ایران به این صورت بوده که برای اولین‌بار حدود 55 سال پیش اجرای نقشه‌های کاداستر از سوی سازمان ثبت املاک به صورت بخشنامه‌ای ارائه شد. در این بخشنامه عنوان شد که لازمه‌ی صدور سند مالکیت برای املاک، تهیه ی نقشه‌های ثبتی کاداستر خواهد بود. سرانجام با گذشت هفده سال از ارائهٔ بخشنامه در سال 1351 تهیه نقشه‌های کاداستر برای املاک در مجلس تصویب شد. ورود نقشه‌های کاداستر در ایران و استفاده از آن‌ها به این تاریخ باز می‌گردد.

نقشه کاداستر یکی از ابزارهای اساسی در زمینه مهندسی مکانیک، جغرافیا و مدیریت منابع زمین است. این نقشه، به‌عنوان یک سند رسمی و دقیق، اطلاعات مرتبط با مالکیت و استفاده از زمین را نشان می‌دهد. نقشه کاداستر به‌عنوان سیستمی جامع و یکپارچه برای ثبت و ثبت‌نام اطلاعات زمین‌ها و ملکیت‌های آنها به کار می‌رود و نقش مهمی در ارتقای نظم و اطمینان حقوق مالکیت زمین دارد.

این نقشه علاوه بر اطلاعات مرتبط با مالکیت، شامل ابعاد، مرزها، شکل‌ها، استفاده‌های زمین و سایر جزئیات فیزیکی و حقوقی زمین می‌شود. هدف اصلی از استفاده از نقشه کاداستر، ارائه یک پایگاه‌داده دقیق و کامل از وضعیت حقوقی و فیزیکی زمین‌ها است تا امکان مدیریت بهینه و اجتناب از تداخل‌ها و اشتباهات در امور مالکیتی فراهم گردد.

استفاده از فناوری‌های نوین نقشه‌برداری و سیستم‌های اطلاعات جغرافیایی (GIS) در تهیه و تحلیل نقشه کاداستر، دقت و کارایی این ابزار را افزایش داده و به مدیران، متخصصان حقوقی و تصمیم‌گیران در زمینه توسعه شهری و روستایی کمک می‌کند.

در کل، نقشه کاداستر به‌عنوان یک ابزار کلیدی در حوزه مدیریت زمین، توسعه عادلانه و ارتقای نظم در جامعه شهری و روستایی نقش بسزایی ایفا می‌کند.

1. مزایای بهره گیری از نقشه‌برداری کاداستر در دعاوی

1. تمام زمین‌ها و املاک مربوط به یک شخص دسته‌بندی شده و این از نظر مالیاتی به معنای عدالت مالیاتی است چرا که نظام مالیاتی اراضی نظم میابد.
2. ازآنجایی‌که مراجع قضایی می‌توانند از اطلاعات موجود در نقشه‌های کاداستر استفاده کنند، نظام کاداستر باعث حل‌وفصل دقیق دعاوی ملکی خواهد شد.
3. چون اطلاعات دقیق در مورد اراضی و املاک وجود دارد و ثبت می‌شود، دعاوی ملکی کاهش چشمگیری خواهند داشت.
4. نقشه‌های کاداستر، مالکیت‌ها و قلمروی هر ملک و زمینی را به‌دقت ثبت می‌کنند؛ بنابراین می‌توان با استناد به این نوع از نقشه‌برداری، تا حد زیادی از کلاه برداری ها جلوگیری کرد. این مورد بعنوان مهمترین کاربرد کاداستر به حساب می آید چرا که حقوق افراد در این روش حفظ خواهد شد.
5. مزیت نقشه کاداستر این است که برای مدیریت و ارزیابی زیرساخت‌ها کاربرد دارد و به‌طورکلی اطلاعاتی منحصربه‌فرد درباره جغرافیای زمین را نشان می‌دهد.
6. کمک به فعالیت‌های زیست‌محیطی و فعالیت‌های زمین‌شناسی است. این نوع نقشه‌ها به‌عنوان اطلاعات مهم تلقی شده و همیشه توسط سازمان‌های دولتی نگهداری می‌شوند. با کمک این نقشه می‌توان مالکیت اراضی، ارزش ملک و زمین و همچنین موقعیت ملک را برای نهادهای قضای و اداری معین کرد.
7.  می‌توان نظام مالیاتی منظمی برای اراضی مختلف ایجاد کنیم و طبعاً عدالت را بین مالکان رواج دهیم.
8. کمک نقشه کاداستر می‌توان دعاوی ملکی را به‌صورت دقیق حل‌وفصل کرد، جلوی برخی کلاهبرداری‌ها را گرفت و همچنین باعث می‌شود مالکان بتوانند به‌راحتی برای نقل‌وانتقال ملک خود اقدام کنند.
9. نقشه کاداستر بهترین گزینه برای جلوگیری از زمین‌خواری است. با استفاده از این نقشه می‌توان پرونده‌های تجاوز به اراضی مجاور را در مراکز قضایی به حداقل خود کاهش داد.

2. اهداف نقشه برداری کاداستر

در ماده ۱۵۶ قانون ثبت‌اسناد و املاک، نقشه کاداستر به مجموعه عملیات فنی، مهندسی، ممیزی، ثبتی و حقوقی در مورد املاکی اطلاق شده که جریان ثبتی آن خاتمه‌یافته باشد، چه در دفتر املاک ثبت شده باشد و چه ثبت نشده باشد. به جهت آنکه محدوده و موقعیت املاک مشخص شده و ارتباط جغرافیایی آن‌ها با یکدیگر نشان داده شود و به‌منظور تثبیت مالکیت و تسهیل در حل‌وفصل دعاوی ملکی و ثبت املاک و سایر موارد مربوط به املاک اجرا گردد.

نقشه‌برداری کاداستر برای کمک به تثبیت مالکیت، امکان مدیریت و برنامه‌ریزی بهتر منابع و اراضی، کاهش دعاوی حقوقی بر سر مالکیت و حدود ملک، مدیریت بحران و نهایتاً ساده‌سازی امکان به‌روزرسانی اطلاعات و کاربری‌ها ایجاد شد و امروزه به دلیل ایجاد یک بانک اطلاعاتی غنی از اطلاعات مالکیت می‌تواند در حوزه‌های مالی مثل مالیات و عوارض املاک و مستغلات نیز سودمند باشد.

به‌طورکلی، نقشه‌برداری کاداستر نوعی از نقشه‌برداری ثبتی است که توسط سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور و توسط کارشناسان نقشه‌برداری ثبتی و یا کارشناسان نقشه‌بردار برون سپار با برداشت دقیق حدود ملک با ایجاد یک بانک اطلاعاتی از اطلاعات یکپارچه حقیقی و حقوقی اراضی در بستر کاداستر انجام می‌شود.

1.2. ضرورت نقشه برداری کاداستر

وجود آمار و اطلاعات فنی، دقیق، به‌روز (زمین مرجع) عاملی است حیاتی برای کلیه برنامه‌ریزی‌های کلان اقتصادی، فرهنگی و اجتماعی کشور. از گذشته تا کنون اطلاعات مکانی به‌عنوان یکی از زیرساخت‌های مهم توسعه در کشورها مور نظر کارشناسان است. امروزه سیستم‌های نوین اداره املاک شامل، کاداستر، ثبت زمین، ارزش‌گذاری زمین و کاربری اراضی هستند. با محوریت نقشه‌برداری کاداستر در جهت اهداف توسعه پایدار مورداستفاده قرار می‌گیرند.

تولید و به‌روزرسانی اطلاعات ثبتی و نقشه‌های کاداستر از وظایف اصلی سازمان ثبت‌اسناد و املاک است. سازمان ثبت به‌عنوان متولی اخذ، فراوری و مدیریت بهینه سیستم ثبت املاک و کاداستر کشور. در حال بهینه‌سازی فرایند اطلاعاتی و عملیاتی با استفاده از پیشرفته‌ترین علوم و فناوری‌ها است.

سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور جهت ایجاد و مدیریت بهینه سیستم اطلاعات مکانی کاداستر کشور. به تولید و به‌روزرسانی نقشه‌های شهری در مقیاس‌های مختلف و جمع‌آوری و به‌روزرسانی اطلاعات ثبتی مربوطه به‌منظور ایجاد پایگاه اطلاعات مکانی کاداستر می‌پردازد. تهیه نقشه و فرم‌های اطلاعات ثبتی و خودکارسازی فرایندهای ایجاد سیستم اطلاعات کاداستری مدنظر سازمان ثبت هستند.

3. انواع نقشه کاداستر

نقشه‌های کاداستر از نظر تقسیم‌بندی موارد زیر را شامل می‌شوند:

• نقشه‌های کاداستر شهری
• نقشه‌های کاداستر جغرافیایی
• نقشه‌های کاداستر آبی
• نقشه‌های کاداستر زراعی
• نقشه‌های کاداستر مالی
• نقشه‌های کاداستر سیاسی

هر یک از این نقشه‌ها ویژگی‌های مخصوص به خود را دارند، برای مثال در نقشه‌های کاداستر شهری معمولاً موقعیت دقیق کوچه‌ها، خیابان‌ها و حتی موقعیت املاک نیز مشخص می‌شود.

علاوه بر این در نقشه‌های کاداستر زراعی، نقشه‌برداران می‌توانند، محدوده زمین‌های کشاورزی و زمین‌های زراعی را با مشخصات نقشه ثبتی تعیین کنند.

توجه داشته باشید که نقشه توپوگرافی نیز در حوزه کاری کاداستر است، با این تفاوت که در این نوع نقشه ارتفاع نقاط مختلف نشان‌داده‌شده و پردازش می‌شود.

1.3. در یک تقسیم‌بندی دیگر نقشه کاداستر انواع زیر را دارا است

ر نقشه کاداستر از نشانه‌هایی برای تفسیر اینکه هر نقطه روی نقشه معرف چه بخشی از ملک است، استفاده می­شود. در نقشه‌برداری برای دریافت هرچه دقیق­تر اطلاعات از گیرنده های مولتی فرکانس GPS نیز استفاده می­شود. نقشه‌های کاداستر یک کشور مرتباً به‌روز می‌شوند و اطلاعات آن­ها همواره در حال تغییر است.

به‌طورکلی پنج نوع کاداستر مختلف وجود دارد که هرکدام برای کاربرد خاصی مورداستفاده قرار می­گیرد که عبارت‌اند از:

1. مرجع عمومی
2. توپوگرافی
3. موضوعی
4. نمودارهای هوانوردی
5. ناوبری و طرح

نقشه‌های مرجع عمومی در امور مرتبط با گردشگری بسیار کاربرد زیادی دارند. در این نقشه‌ها شهر، شهرستان­ها و بخش­های مختلف نام‌گذاری شده‌اند که در رسیدن افراد به مقصد به آن­ها کمک می‌­کند.

نقشه‌های توپوگرافی دسته‌ای از نقشه‌های کاداستر است که در آن ارتفاع نقاط مختلف نمایش داده می­شود. به کمک این نقشه­ ها می­توان نقاط مرتفع مانند کوه‌ها و یا نقاط پست مانند دریاها و دریاچه‌ها را به‌راحتی تشخیص داد.

از کاداستر موضوعی برای برجسته‌کردن اطلاعات درمورد یک موضوع خاص استفاده می­شود. این موضوع یا محل خاص می­تواند اطلاعات دقیقی راجع به زمین‌شناسی یا اطلاعات دقیقی راجع به تراکم جمعیت یا حتی آب‌وهوای یک منطقه باشد. کاداسترهای موضوعی آن‌قدر کاربردی هستند که کاداسترهای موضوعی ویژه ردیابی نهنگ‌ها نیز طراحی شده است.

از چارت‌های هوایی و دریایی جهت ناوبری در آسمان و یا دریاها استفاده می‌شود. کلمه چارت به این دلیل در این نقشه‌ها به کار گرفته می­شود که در رسم اطلاعات مربوط به آسمان یا دریا به‌جای کلمه نقشه از کلمه چارت استفاده می­کنند.

این چارت‌ها یا نمودارها شامل اطلاعات مهمی همچون دسته‌بندی ارتفاعات مختلف در آسمان خطوط  هوایی بین‌المللی، خطوط کشتیرانی و … هستند تا از تصادفات در آسمان یا کشتی‌ها در آب جلوگیری شود. این نقشه­ ها فقط در مدیریت پرواز توسط برج مراقبت یا تیم ناوبری کشتیرانی مورداستفاده قرار می‌گیرند.

نقشه‌برداری کاداستر طرح‌­ها یک حالت خاص و ویژه هستند که بیشتر در امور مرتبط با شهرسازی استفاده می‌شوند. زیرا در این نوع از کاداستر ریز اطلاعات مرتبط با یک شهر و تمام آنچه که در آن قرار دارد. به نمایش گذاشته می‌­شود.

4. هزینه نقشه کاداستر

هزینه نقشه کاداستر به نوع آن و حجم نقشه بستگی دارد، شما برای تهیه چنین نقشه‌هایی می‌توانید به مراکز قانونی و یا شرکت‌های معتبر مراجعه کنید. شما قبل از این که برای تهیه این نقشه اقدام کنید، باید بودجه موردنیاز را استعلام کنید.

البته بودجه‌ای که برای تهیه نقشه‌های کاداستری صرف می‌کنید، ثابت نیستند و شما باید حدود ۵% از هزینه تمام شده را سالانه پرداخت کنید و نقشه‌ها را به‌روزرسانی کنید.

با به‌روزرسانی اطلاعات نقشه، شما می‌توانید برای کارهای تحقیقاتی از آن استفاده کنید.

5. وضعیت کاداستر در ایران

در کشور ما نیز ماده ۱۵۶ قانون «اصلاح قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب ۱۳۱۰» سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را موظف به «تهیه نقشه املاک به صورت نقشه کاداستر» کرده است.

‌ماده 156 – به منظور تشخیص حدود و موقعیت املاک واقع در محدوده شهرها و حومه نقشه املاک به صورت کاداستر تهیه خواهد شد. اداره امور املاک ثبت کل علاوه بر وظایف فعلی خود عهده‌دار تهیه املاک به صورت نقشه کاداستر خواهد بود.

‌تبصره 1 – در مورد تقاضای تفکیک و افراز املاک مذکور در این ماده و تحدید حدود املاک مجاور و همچنین در دعاوی مطروحه در مراجع قضایی‌رفع اختلاف حدودی نقشه کاداستر ملاک عمل خواهد شد.
‌تبصره 2 – نسبت به املاکی که نقشه رسمی کاداستر تهیه شده است صاحبان املاک مزبور می‌توانند با پرداخت یک هزار ریال تقاضای الصاق نقشه‌مزبور را به سند مالکیت خود بنمایند.
‌تبصره 3 – حدود وظایف و تشکیلات اداره امور املاک از جهت تهیه نقشه املاک به صورت کاداستر و همچنین اجرای مقررات این قانون به موجب‌آیین‌نامه وزارت دادگستری خواهد بود.

در فصل دوم «قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور» با عنوان «وظایف سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور و سایر دستگاه‌ها» آمده است:

ماده ۲. سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور، متولی اجرای حدنگاری، صدور اسناد مالکیت حدنگار، ایجاد و بهره‌برداری نظام جامع و سایر تکالیف مندرج در این قانون است.

ماده ۳. سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور، مکلف است ظرف مدت پنج سال از تاریخ لازم الاجراء شدن این قانون حدنگاری را به نحوی به انجام برساند که موقعیت و حدود کلیه املاک و اراضی داخل محدوده مرزهای جغرافیایی کشور اعم از دولتی و غیردولتی و همچنین موقعیت و حدود کلیه کوه‌ها، مراتع، جنگل‌ها، دریاها، دریاچه‌ها، تالاب‌ها، اراضی مستحدث ساحلی، مسیل‌های دایر و متروکه و جزایر کشور، مشخص و تثبیت شود و امکان بهره‌برداری از نقشه‌ها و سایر اطلاعات توصیفی و ثبتی کلیه املاک و اراضی کشور، به‌صورت نقشه و اسناد مالکیت حدنگار در نظام جامع میسر گردد، به‌گونه‌ای که هیچ نقطه‌ای از کشور بدون نقشه و اسناد مالکیت حدنگار نباشد.

تبصره – کلیه دستگاه‌ها مکلف به همکاری با سازمان جهت اجرای حدنگاری می‌باشند.

ماده ۴. سازمان مکلف است ظرف مدت مذکور در ماده (۳)، نظام جامع را به نحوی ایجاد کند و مورد بهره‌برداری قرار دهد که علاوه بر اطلاعات نقشه‌ها و اسناد مالکیت حدنگار، دربرگیرنده اطلاعات مربوط به پلاک و بخش ثبتی ملک، آدرس دقیق پستی آن، شناسه (کد) انحصاری ملک، مشخصات کامل مالک یا مالکان و کد ملی یا شناسه ملی و آدرس دقیق پستی اقامتگاه و یا محل سکونت آنها و مشخصات فردی انتقال‌دهندگان و انتقال‌گیرندگان ملک و محدودیت‌ها و ممنوعیت‌های آن باشد.

تهیه نقشه‌های ثبتی در ایران به شیوه زیر انجام می‌گیرد.

• انجام عملیات کارتوگرافی که در دفاتر قابل‌انجام است.
• انجام عملیات صحرایی که این کار توسط گروه نقشه برداری قابل انجام می‌باشد.
• نقشه‌های ثبتی همگی باید به تأیید سازمان ثبت املاک برسد.
• مقیاس نقشه‌های ثبتی معمولاً 500/1 و 1000/1 می‌باشد.

6. مراحل انجام کاداستر

برای تهیه نقشه‌های کاداستر انجام کارهای زیر ضروری می‌باشد.

• شبکه‌بندی اصلی: قراردادن و نصب پایه‌های با فاصله‌ای حدود پنج کیلومتر برای تهیه نقشه کاداستر به صورتی که تمامی منطقه ی مورد نظر را پوشش دهد.
• شبکه‌بندی فرعی: در شبکه‌بندی فرعی که با اتکا به شبکه‌بندی اصلی انجام می‌شود، مختصات‌دهی به گوشه‌های املاک هدف اصلی در این نقشه‌کشی بوده و ایستگاه‌هایی با فواصل 200 و 500 متر برای این کار ایجاد می‌شود.
• عکس‌برداری هوایی: در مکان‌هایی که وسعت زیادی دارند نقشه‌برداری زمینی مقرون‌به‌صرفه نبوده و از نقشه‌برداری هوایی از یک ارتفاع مشخص استفاده می‌شود.
• پلاک ثبتی: هدف از ایجاد پلاک‌های ثبتی انتقال اطلاعات مربوط به زمین بر روی فایل‌های کامپیوتری است.
• تهیه و اندازه‌گیری نقاط کنترل زمینی: درصورتی‌که نقشه‌کشی به‌صورت هوایی انجام شود از این روش برای کنترل صحت و درستی نقشه‌کشی هوایی استفاده می‌شود.
• تبدیل عکس به نقشه: بعد از گرفتن عکس‌های لازم برای نقشه کاداستر عکس‌های گرفته شده به کمک دستگاه‌های فتوگرامتری به نقشه تبدیل می‌شود.
• عملیات تکمیلی زمینی: این روش نقشه‌برداری زمینی برای مشخص‌کردن زاویه‌ها و گوشه‌های زمین کاربرد دارد به‌ویژه در هنگام استفاده از عکس‌برداری هوایی که این نقاط در این روش قابل‌مشاهده نمی‌باشند.
• اسکن دفاتر املاک: در این مرحله از کار تمامی اطلاعات مربوط به صفحات املاک در واحدهای ثبتی اسکن و نگهداری خواهند شد.
• ایجاد لایه عرصه: در این مرحله نیز حدود اراضی و املاک بر روی نقشه با حدود املاک در بانک اطلاعات مقایسه می‌شود تا درستی و تطابق آن‌ها با یکدیگر بررسی شود.
• یکپارچه‌سازی: هدف از انجام این کار پلاک‌گذاری نیمه اتوماتیک و ایجاد نقشه کاداستر است.
• پیاده‌سازی: در مرحله ی آخر تمامی نقشه‌های کاداستر مرتبط به هر واحد ثبتی به کار گرفته شده و به‌روز می‌شوند.

1.6. مراحل نقشه‌برداری حدنگاری روش زمینی

اساس ایجاد هر سیستم کاداستر نقشه مبنای (Base map) است که به یکی از دو روش زمینی یا فتوگرامتری می‌تواند تهیه شود.

1. ایجاد و گسترش شبکه نقاط بنچمارک به روش نوین ماهواره‌ای
2. برداشت رقومی املاک به کمک ابزار پیشرفته الکترونیکی (گیرنده مولتی فرکانسه شمیم)
3. ویرایش و استانداردسازی نقشه‌ها در سیستم مدیریت

2.6. مراحل نقشه‌برداری حدنگاری روش فتوگرامتری

1. عکس‌برداری
2. تهیه بانک دیتا
3. مثلث‌بندی
4. محاسبات
5. تبدیل
6. ویرایش و استانداردسازی

در بخش GIS (سیستم اطلاعات جغرافیایی) در کنار تهیه نقشه یو تی ام کاداستر به یکی از روش‌های بیان شده. ابعاد حدود اربعه املاک از دفاتر املاک و پرونده ثبتی خارج و در بانک اطلاعات کاداستر وارد می‌شود. اطلاعات موجود در بانک اطلاعات گرافیکی تلفیق و مقایسه می‌شود. در نهایت با این تلفیق عملیات عرصه‌سازی و پلاک‌گذاری انجام می‌گردد.

در این شرایط کلیه عملیات ثبتی و کاداستر به هر نحو با تغییر محدوده و موقعیت و ابعاد املاک ارتباط پیدا می‌کند. با استفاده از نقشه‌های کاداستر انجام خواهد شد و بدین ترتیب نقشه‌ها به‌روزرسانی (Update) می‌شوند.

7. لوازم مورد نیاز کاداستر

– کمک‌گرفتن از نقشه‌کشی ماهر که با کروکی کش هماهنگی لازم را داشته باشد.

– در اختیار داشتن نرم‌افزارهای مناسب نقشه‌برداری مانند اتوکد برای تهیه نقشه‌های کاداستر امری ضروری است.

– در اختیار داشتن دوربین‌های نقشه‌برداری با بهترین کیفیت و بالاترین سرعت جهت انجام نقشه‌برداری

– بهره‌گیری از افراد متخصص و ماهر در زمینه تهیه ی کروکی دقیق از املاک و اراضی

– استفاده از دانش افرادی ماهر در زمینه ی امور ثبتی و تبحر در خصوص تشخیص مسائل مربوط به امور ثبتی

8. قانون کاداستر چیست؟

این نوع از نقشه‌ها به‌عنوان یک فعالیتی به‌حساب می‌آید که تمامی ریز جزئیات را در هر بخش از سرزمین را مورد بررسی خود قرار می‌دهد. نقشه‌های کاداستر دارای قوانین و مقررات خاص خود است. این قوانین به‌منظور ابزاری قوی است که برای تقویت حاکمیت و ایجاد مدیریت کارآمدتر و شفاف‌تر مورداستفاده قرار می‌گیرند. این قوانین علاوه بر داشتن ویژگی‌های بالا می‌تواند مرزهای کشوری را نیز مشخص کند و باعث برقراری صلح و امنیت، حل اختلالات سیاسی، اقتصادی، حقوقی، اجتماعی نیز می‌شود.

قوانین نقشه‌های کاداستر در داخل مرزهای یک کشور موجب ایجاد نظم می‌شود؛ زیرا که این اطلاعات باعث می‌شود دولت از هر گونه تغییرات مرزهای یک ناحیه، تغییرات مالیت‌ها و… مطلع شود. قوانین کاداستر دارای بخش‌های مختلفی در خود است که این بخش‌ها عبارت‌اند از:

• نظارت بر امور مرزهای خارجی کشور
• ثبت واحد هوایی و دریایی
• فعالیت زیست‌محیطی
• کاداستر املاک و مستغلات
• فعالیت‌های ژئوفیزیک

به کمک این قوانین دولت‌ها توانایی آن را دارند که به‌صورت پیوسته از تمامی تغییرات آگاهی کامل را داشته باشند.

1.8. نقشه‌های کاداستر زراعی

نقشه‌های کاداستر هر بخش دارای ویژگی‌های منحصربه‌فرد خود می‌باشد که این اطلاعات موجود در این نقشه‌ها به‌صورت جامع می‌باشند و این اطلاعات در دیگر نقشه‌ها قابل رویت نمی‌باشد.

هنگامی که مهندسین نقشه‌بردار دست به نقشه کاداستر از یک زمین زراعی را انجام می‌دهند علاوه بر اطلاعاتی مانند حدود و مرزها، ابعاد زمین باید اطلاعات دیگری را نیز در این نقشه‌ها جای دهند. این اطلاعات کلی‌تر عبارت‌اند از:

• پوشش گیاهی موجود در زمین
• اطلاعات مرتبط با علم زمین‌شناسی بخش مورد بررسی
• نوع خاک این زمین و میزان مرغوبیت آن

2.8. کاداستر اراضی کشاورزی

در نقشه‌برداری کاداستر اراضی کشاورزی علاوه بر اطلاعات کلی یک نقشه کاداستر باید اطلاعات یک کاداستر زراعی را نیز در این نوع نقشه بیان کرد که این اطلاعات صرفاً برای اراضی کشاورزی است. در این نقشه‌ها باید تمامی اطلاعات در ارتباط با کشت و برداشت‌های زمین وارد شود. یک نقشه کاداستر اراضی کشاورزی باید دارای اطلاعات جامع و کلی زیر باشد:

• حجم تقریبی محصول در هر برداشت
• مساحت زمین
• اطلاعات صاحب زمین، کسی که روی زمین‌کار می‌کند
• زمان مجدد کاشت
• زمان کاشت
• حدود مرزها
• مدت‌زمان رشد محصولات
• اندازه‌ها
• زمان برداشت
• محصولی که کاشته می‌شود

9. نقشه ثبتی چیست؟

نقشه ثبتی متشکل از چندین پلاک ثبتی است. با استفاده از پلاک ثبتی مندرج در سند تک برگی یا … موقعیت ثبتی ملک در سامانه کاداستر قرار می­گیرد. نقشه‌های ثبتی قبل از به‌وجودآمدن سامانه کاداستر اراضی در ایران تهیه شده‌اند و دارای دقت بالایی نیستند. این نقشه‌ها با ابزارهای غیردقیق نقشه‌برداری تهیه شده‌اند و حدود اربعه زمین با عوارض طبیعی زمین در آن تعریف می‌شوند.

10. تفاوت نقشه ثبتی و کاداستر در چیست؟

تفاوت عمده نقشه ثبتی و نقشه کاداستر در مرز این دو نقشه است. درواقع در هر دوی این نقشه­‌ها اطلاعات زمین موردنظر ثبت می­شود؛ اما در نقشه‌های ثبتی مرز زمین به طور دقیق مورد بررسی قرار نمی‌گیرد.

طبق قانون 64 نقشه ­برداری زمین که در سال 1970 به ثبت رسیده است در نقشه‌های ثبتی شرح اطلاعات زمین از نظر مرزها یا ابعاد و اندازه دقیق زمین ارائه نمی­ شود و تنها موقعیت مکانی زمین در این نقشه ­ها قابل ارائه است. بنابراین تعیین مرزها و تصدیق صحت آن توسط نقشه­ برداری کاداستر صورت می­گیرد.

1.10. ارتباط کاداستر با سایر طرح‌ها

باتوجه‌به استانداردها و دقت نقشه‌های کاداستر، این نقشه‌ها، نیازهای نقشه‌ای پروژه‌های عمرانی. از جمله طرح مسکن، شهرسازی، گازرسانی، برق، شبکه مخابرات، آب و فاضلاب، مترو و سایر طرح‌ها. همچنین پروژه‌های توسعه شهری را به‌خوبی برآورده می‌کند.

علاوه بر ارتباطات طرح‌های عمرانی با کاداستر، طرح کاداستر با داشتن منابع عظیم اطلاعات مالکیتی املاک و مستغلات. می‌تواند پایگاه‌های اطلاعاتی طرح‌های مالی؛ مانند طرح‌های مالیاتی و درآمدهای منطقه‌ای را تغذیه نماید. همچنین ارزش‌افزوده‌ای را در جهت به‌کارگیری این پایگاه‌های اطلاعاتی تضمین کند.

با درنظرگرفتن برنامه‌های وسیع آموزشی راجع به کاداستر، این طرح به‌منظور ارتقای فعالیت‌های علمی و عملیاتی. کارشناسان و متخصصین کاداستر به افزایش حجم و امکانات منابع انسانی کمک خواهند نمود که فعالیت‌های آموزشی کاداستر در ارتباط با آن قرار دارد.

11. کاربرد نقشه ثبتی

برای دریافت آدرس با پلاک ثبتی یا تعیین موقعیت زمین موردنظر روی نقشه نیاز به نقشه ثبتی است. لازم به ذکر است که در نقشه‌های ثبتی قدیمی به دلیل حجم زیاد کارهای ثبتی در حین آغاز به کار ثبت در ایران، کروکی‌هایی تهیه می­شد که باتوجه‌به نقشه‌برداری دقیق امروزی اختلافاتی با وضع موجود ملک وجود دارد که با تهیه نقشه در مختصات UTM در کنار نقشه ثبتی می­توان حدود ثبتی را اصلاح کرد.

12. تبدیل نقشه ثبتی به نقشه کاداستر

نقشه های ثبتی قدیمی که به صورت شیت های کاغذی هستند در واقع اطلاعات و رفرنس معتبر برای صدور اسناد مالکیت در سالهای خیلی دور بوده اند. در گذشته ها به دلیل عدم دسترسی به سیستم های کامپیوتری و نقشه برداری نوین، نقشه ها یا کروکی های ثبتی ترسیم می شد که بر ان اساس سند های مالکیت صادر می شده. در این نقشه های که به صورت تفکیکی برا مناطق مختلف تهیه شده اطلاعات توصیفی برای جانمایی از جمله نهر ها، گذر ها و میله های ثبتی تعریف شده است.

به دلیل وجود تعداد زیادی از سند های قدیمی که مالکان آنها از مکان ملک بی خبر هستند و نقشه ای در دست ندارند می بایست این سند های جانمایی شده و نقشه یو تی ام موقعیت ملک در قالب نقشه کاداستر برای سند تک برگ تهیه شود. جهت تهیه نقشه جانمایی یو تی ام برای این املاک می بایست نقشه های ثبتی قدیمی را به نقشه های یو تی ام تبدیل کنیم. جهت تبدیل این نقشه های قدیمی به نقشه کاداستر می بایست از عکس و نقشه های هوایی برای ژئورفرنس (زمین مرجع) کردن این نقشه ها استفاده کنیم.

برای تبدیل نقشه ثبتی به نقشه کاداستر کارشناس رسمی در گام اول باید نقشه برداری زمینی عوارض موجود در نقشه ثبتی را توسط گیرنده مولتی فرکانس متصل به سامانه شمیم انجام دهد. در گام بعدی با تهیه و تفسیر عکس و نقشه هوایی موقعیت نقشه ثبتی قدیمی در سیتم مختصات جهانی یا همان یو تی ام قرار داده می شود. در گام آخر خطوط تفکیکی روی نقشه ثبتی به نقشه رقومی کاداستر تبدیل می شود.

13. تمایز بین نقشه های کاداستر و سایر نقشه های بزرگ مقیاس

خواننده ممکن است متوجه شود که دو اصطلاح “نقشه‌های کاداستر” و “نقشه‌های بزرگ‌مقیاس” تقریباً به‌گونه‌ای استفاده شده‌اند که گویی قابل‌تعویض هستند. این در مورد برخی از نقشه‌های کاداستر و در مقیاس بزرگ صادق است؛ اما در مورد برخی دیگر صادق نیست. نقشه‌های درآمد میانمار، نقشه‌هایی در مقیاس بزرگ هستند که حاوی تمام داده‌های توپوگرافی افقی هستند که در مقیاس دقیق ترسیم شده‌اند. این نقشه‌ها برای مقاصد کاداستر ساخته شده‌اند، اما می‌توانند برای هر هدفی که نیازی به توپوگرافی عمودی ندارد، استفاده شوند.

برعکس، نقشه‌های بریتانیا در مقیاس ۱:۱۲۵۰ و ۱:۲۵۰۰ نقشه‌های توپوگرافی در مقیاس بزرگ هستند که برای اهداف کاداستر ساخته نشده‌اند، اما به‌عنوان نقشه‌های کاداستر قابل‌استفاده هستند. بااین‌حال، بسیاری از نقشه‌های کاداستر قاره اروپا، تنها حاوی حداقل جزئیات توپوگرافی هستند و ممکن است در واقع طرح‌های محیطی مزرعه‌هایی باشند که حتی جزئیات میدان داخلی را نشان نمی‌دهند. بدیهی است که کاربردهایی که چنین نقشه‌هایی بدون درج جزئیات بیشتر می‌توان برای آنها قرارداد بسیار محدودتر از کاربردهایی است که نقشه‌های میانمار و بریتانیا با آنها اقتباس شده‌اند.

بااین‌حال، مشروط بر اینکه بررسی صحیح باشد و مرزهای نگهداری روی زمین قابل‌تشخیص باشد، معمولاً می‌توان جزئیات توپوگرافی و سایر جزئیات اضافی را به‌راحتی با هزینه معقول درج کرد و احتمال تطبیق این نقشه‌ها با نیازهای جدید همیشه باید قبل از نقشه جدید بررسی شود. نظرسنجی انجام می‌شود. بااین‌حال، واضح است که کشوری که یک بررسی کاداستری جدید را آغاز می‌کند، الگوی میانمار یا بریتانیا را اتخاذ کرده و با هزینه بسیار کمی، نقشه‌ای مفیدتر را به دست خواهد آورد.

مشروط بر اینکه بررسی صحیح باشد و مرزهای نگهداری بر روی زمین قابل‌تشخیص باشد، معمولاً می‌توان جزئیات توپوگرافی و سایر جزئیات اضافی را به‌راحتی با هزینه معقول درج کرد و احتمال تطبیق این نقشه‌ها با نیازهای جدید همیشه باید قبل از بررسی جدید بررسی شود. انجام شده است. بااین‌حال، واضح است که کشوری که یک بررسی کاداستری جدید را آغاز می‌کند، الگوی میانمار یا بریتانیا را اتخاذ کرده و با هزینه بسیار کمی، نقشه‌ای مفیدتر را به دست خواهد آورد. مشروط بر اینکه بررسی صحیح باشد و مرزهای نگهداری بر روی زمین قابل‌تشخیص باشد، معمولاً می‌توان جزئیات توپوگرافی و سایر جزئیات اضافی را به‌راحتی با هزینه معقول درج کرد و احتمال تطبیق این نقشه‌ها با نیازهای جدید همیشه باید قبل از بررسی جدید بررسی شود. انجام شده است. بااین‌حال، واضح است که کشوری که یک بررسی کاداستری جدید را آغاز می‌کند، الگوی میانمار یا بریتانیا را اتخاذ کرده و با هزینه بسیار کمی، نقشه‌ای مفیدتر را به دست خواهد آورد.

14. بازنگری در نقشه های کاداستر

در گزارشی به سازمان ملل متحد (ECOSOC E/1322 در سال 1949)، قسمت زیر آمده است:

بررسی‌های کاداستری، بر خلاف بررسی‌های علمی با ویژگی اطلاعاتی که ممکن است با تغییر شرایط اصلاح شوند یا به دلیل اینکه طبق استانداردهایی که اکنون برای دقت لازم است اجرا نمی‌شوند، نمی‌توان آنها را نادیده گرفت، رد کرد، تغییر داد یا اصلاح کرد، و مرزها ایجاد یا دوباره ایجاد می‌شوند. تا زمانی که آنها حقوقی را که به اراضی متأثر شده کنترل می‌کنند، نمی‌توانند تغییر دهند.

درحالی‌که درست است که یک بررسی کاداستر را نمی‌توان نادیده گرفت یا رد کرد، بااین‌وجود می‌توان آن را برای دلایل موجه تغییر داد و نه‌تنها ممکن است؛ بلکه در صورت لزوم باید اصلاح شود. بازنگری و بررسی مجدد نقشه‌های کاداستر در واقع ممکن است برای اطمینان از اینکه “مرزهای ایجاد شده یا ایجاد شده مجدد” همچنان به “کنترل حقوقی که در اراضی تحت‌تأثیر قرار گرفته است” ضروری باشد. ممکن است دارایی‌ها و زمینه‌ها تقسیم شوند و حقوق متفاوتی ایجاد شود. زمین ممکن است توسط دریا یا با تغییر مسیر رودخانه‌ها شسته شود. سرزمین جدید ممکن است توسط همان نیروهای طبیعی تشکیل شود. جاده‌ها، راه‌آهن‌ها یا کانال‌های جدید ممکن است مرزهای بسیاری از املاک را تغییر دهند. همه این تغییرات و بسیاری تغییرات دیگر شامل بازنگری در کاداستر می‌شود و نقشه‌های کاداستر که هیچ توجهی به آنها ندارند به‌سرعت غیرقابل‌استفاده می‌شوند.

آنچه درست است این نیست که نقشه‌های کاداستر قابل‌تغییر یا تصحیح نیستند، بلکه در انجام چنین تغییراتی باید دقت لازم به عمل آید تا تداوم ثبت قطع نشود تا ارجاعات از نقشه (یا ثبت) فعلی به هر یک از آن‌ها پیشینیان را می‌توان به‌راحتی و با اطمینان ساخت. این تداوم، البته، در جایی که حقوق برگشتی وجود دارد یا در جایی که مانند قوانین انگلیس، مالکان ساحلی حقوقی بر تجمعات آبرفتی مجاور زمین خود به دست می‌آورند یا می‌توانند حقوقی را بر زمینی که پس از فرسایش قبلی دوباره ظاهر شده است، دوباره برقرار کنند، اهمیت دارد. یکی از ویژگی‌های اساسی همه سیستم‌های ثبت حقوق است. بااین‌حال، با چسبیدن به سابقه‌ای که دیگر مطابق با واقعیات نیست، تداوم حفظ نخواهد شد.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

نقشه برداری  کاداستر که در آن تمامی زیر جزئیات ثبت می شود از نظر های مختلفی دارای اهمیت بالایی است. یکی از مواردی که نقشه های کاداستر مورد استفاده قرار می گیرد میتوان به دولت ها اشاره کرد که با استفاده از این نقشه ها حدود مزر های کشور را مشخص خواهند کرد و در ابعاد کوچک تر و مالیات های حاکم بر هر ملک و یا منطقه را تعیین خواهند کرد. نقشه برداری های کاداستر امروزه به کمک ماهواره ها به خوبی و با دقت بالایی صورت می گیرد. نقشه های کاداستر علاوه بر نقشه برداری در علم زمین شناسی، شهرسازی و… کارایی دارد. جهت آشنایی کامل با ضوابط مربوط به “نقشه کاداستر” به پکیج “نقشه‌برداری و نقشه‌کشی” در بخش گنجینه فایل وب‌سایت مراجعه فرمایید