تفاوت افراز و تفکیک

مقدمه

تفکیک ملک یا زمین و تقسیم آن به چند قطعه و یا تفکیک یک مجموعه یا مجتمع ساختمانی به چند واحد آپارتمانی و نحوه اقدام آن در اداره ثبت سابقه طولانی داشته و به علت کثرت انجام و نمونه‌های متعدد عملاً جایگاه خود را به‌عنوان یک تکلیف در ثبت بازنموده و شیوه‌ای حاصل شده که همه به یک انجام منتهی و در آن مفروضات، مشاعات و مشترکات مشخص و با استفاده از قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی و بخشنامه‌های ثبتی و دستورالعمل‌های ارشادی، مشکلات در عمل حل و مرتفع گردیده است.

 

اما افراز ملک هرچند هم‌زمان با تقسیم و تفکیک در حقوق مدنی راه‌یافته مقوله‌ای است که تا حال چنان صورت کلی و شیوه اقدامی پیدا نکرده که همه راه‌ها به یک نقطه ختم شود و آنچه به‌عنوان راهنما در دسترس است قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22/8/1357 است.

1. افراز

افراز ملک در قانون به معنای جداکردن و تفکیک سهام مالکان مشاعی در یک ملک یا اموال غیرمنقول مشترک است. این عمل به‌منظور تقسیم ملک مشاعی میان مالکان به نسبت سهام آن‌ها انجام می‌گردد. در واقع، با افراز ملک مشاع، هر مالک به‌عنوان مالک انحصاری بخشی از ملک تعیین می‌شود و از مشاع خارج خواهد شد. این فرایند باعث پایان مالکیت مشاعی و ایجاد مالکیت اختصاصی برای هر مالک محسوب می‌گردد. افراز املاک مشاع می‌تواند به دو صورت اجباری و تراضی انجام شود، در هر دو حالت هدف اصلی تقسیم مالکیت مشاعی و تعیین مالکیت انحصاری است.

2. چه املاکی غیر قابل افراز می‌باشند؟

ملک غیر قابل افراز به املاکی اشاره دارد که به دلیل مواردی نظیر ابعاد نامناسب، ویژگی‌های معماری خاص یا محدودیت‌های قانونی، امکان تقسیم دقیق و منصفانه سهام مشاعی در آن‌ها وجود ندارد. تقسیم مالکیت این املاک ممکن است به دلیل تفاوت ارزشی که بین بخش‌های جداگانه آن‌ها وجود دارد، با مشکل مواجه شود. این نوع املاک معمولاً نیاز به رسیدگی قضائی و تعیین ارزش تخمینی دارند تا مالکان باتوجه‌به معیارهای عادلانه، به طریقی منصفانه سهام مشاعی را تقسیم کنند.

3. انواع افراز ملک در حقوق ایران

در حقوق ایران، افراز ملک به دو نوع اصلی افراز داوطلبانه و افراز اجباری تقسیم می‌شود.

• افراز داوطلبانه: در این نوع افراز، تمامی مالکان ملک به توافق می‌رسند که ملک را به بخش‌های جداگانه تقسیم کنند. پس از جمع‌آوری مدارک مالکیت و تهیه نقشه‌های افراز، مستندات به سازمان ثبت‌اسناد و املاک ارائه می‌شوند و پس از تأیید توسط سازمان، مالکیت بخش‌های جداگانه به نام مالکان انتقال می‌یابد.
• افراز اجباری: درصورتی‌که مالکان جهت افراز ملک با اختلاف مواجه شوند، می‌توانند از طریق دادگاه درخواست افراز اجباری داشته باشند. در صورت تصمیم به افراز اجباری، مراحل لازم توسط مقامات قضائی و اداری انجام می‌شود.

4. هزینه افراز ملک مشاع

هزینه افراز ملک مشاع، مطابق قوانین، در زمان اجرای تصمیم نهائی افراز توسط اداره ثبت و معاملات املاک دریافت می‌شود. این هزینه معمولا بر اساس ارزش معاملاتی روز مشخص می‌گردد.

این هزینه با مشاوره کارشناسان حقوقی و ملکی بررسی شود. اما به‌ طور کلی هزینه افراز ملک مشاع، طبق ماده 150 قانون ثبت اسناد و مدارک، بدین گونه است که به ازای هر ده هزار ریال ارزش ملک، دویست ریال از طرف مالک یا مالکانی که خواهان افراز هستند پرداخت می‌شود

5. مرجع رسیدگی به تقاضای افراز ملک مشاع

مرجع رسیدگی به تقاضای افراز ملک مشاع، به دو نهاد اصلی اداره ثبت و دادگاه محل وقوع ملک ارتباط دارد. در اداره ثبت، پس از تکمیل مراحل ثبتی ملک، درخواست افراز ملک مشاع بررسی می‌شود و تصمیم نهایی درباره پذیرش یا عدم‌پذیرش این درخواست اتخاذ می‌گردد. در صورت اعتراض به تصمیم اداره ثبت، می‌توان به دادگاه مراجعه کرد.

6. شروط لازم برای افراز ملک مشاع

شروط لازم برای افراز ملک مشاع به‌اختصار به شرح زیر است:

• توافق شرکا: شرایط افراز ملک مشاع نیازمند توافق تمامی شرکا است.
• عدم ضرر از تقسیم: تقسیم ملک نباید منجر به ضرر شرکا شود.
•  ترتیب مالیاتی: تقسیم ملک نباید باعث پرداخت مالیات بیش از حد معقول شود.
• وقف نبودن: ملک نباید توسط مقامات وقف شده باشد.
•  قانونی‌بودن: افراز باید با قوانین و مقررات مرتبط سازگار باشد.
•  بدون اصلاح مشخصات: تغییر مشخصات ملک نباید نیاز باشد.
• عدم وجود سند معارض: سند معارض نباید وجود داشته باشد.

1.6. مدارک لازم برای افراز ملک مشاع

برای افراز ملک مشاع، مدارک زیر لازم است:

• شناسنامه
• کارت ملی
• اسامی مالکین
• سند مالکیت
• کپی سند مالکیت

7. مراحل و نحوه افراز

پس از توضیح در خصوص مفهوم و شرایط افراز، همچنین، صحبت از مواردی که مالک ملک مشاعی، می‌تواند، با پر کردن نمونه فرم دادخواست فروش ملک مشاع، تقاضای انجام این امر را از دادگاه داشته باشد، در این بخش از مقاله، قصد داریم، درباره نحوه افراز، توضیح دهیم و بگوییم که مراحل افراز ملک مشاع چیست. بر اساس “قانون افراز و فروش املاک مشاع“، نحوه افراز ملک مشاع، به دو صورت زیر، قابل‌انجام است:

1.7. نحوه افراز ملک مشاع از طریق اداره ثبت

بر اساس قانون افراز و فروش ملک مشاع، افراز ملک مشاع از طریق اداره ثبت، تنها درصورتی‌که جریان ثبتی یک ملک، به پایان رسیده باشد و میان مالکان مشاعی، محجور یا غایب مفقودالاثر، وجود نداشته باشد، امکان‌پذیر خواهد بود. مقصود از پایان‌یافتن جریان ثبتی، این است که با طی‌کردن مراحل تحدید حدود، حدود اربعه ملک مشخص شده و آماده ثبت در دفتر املاک باشد.

در چنین شرایطی، هریک از مالکان املاک مشاعی، می‌تواند، با دردست‌داشتن مدارک لازم، از قرار نمونه فرم درخواست افراز از اداره ثبت، مدارک هویتی، اطلاعات تمام مالکان، سند رسمی ثبتی یا استعلامات ثبتی مربوط به ملک، به اداره ثبت محل وقوع ملک، مراجعه کرده و درخواست افراز ملک مشاع را ارائه دهد.

پس از ارائه درخواست، کارشناس ثبت، مدارک را بررسی کرده و در صورت تکمیل بودن و واجد شرایط بودن، معاینه محلی، از ملک مشاع، توسط کارشناس ثبت، صورت می‌گیرد و نقشه‌های آن، ترسیم می‌گردد. در نهایت، مسئول اداره ثبت، با بررسی نقشه‌ها و مدارک، تصمیم مربوط به افراز ملک مشاع را به مالکان، اعلام می‌دارد. پس از ابلاغ تصمیم اداره ثبت به مالکین، آن‌ها، 10 روز برای اعتراض، به تصمیم اداره ثبت، فرصت خواهند داشت؛ شایان‌ذکر است که به این اعتراض، در دادگاه، رسیدگی خواهد شد.

2.7. نحوه افراز ملک مشاع از طریق دادگاه

درصورتی‌که یکی از شرایط افراز ملک از طریق اداره ثبت، وجود نداشته باشد، افراز ملک مشاع، باید، از طریق دادگاه محل وقوع ملک، صورت گیرد که نحوه انجام این امر، با تکمیل نمونه فرم دادخواست افراز ملک مشاع و ثبت آن، توسط تمام یا یکی از مالکین ملک، از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است و خواهان یا خواهان‌های دعوا باید، در دادخواست خود، نام و مشخصات سایر مالکان مشاعی را به‌عنوان خوانده دعوا، ذکر کنند.

8. آیا آپارتمان قابل افراز است؟

در پاسخ به این پرسش که آیا آپارتمان، قابل افراز است یا خیر؟ باید گفت، باتوجه‌به اینکه عموماً، موقعیت ذاتی آپارتمان‌ها، به نحوی است که نمی‌شود در آن، سهم دقیق هریک از مالکان را مشخص کرد و امکان جزءجزء کردن و تقسیم آن، به اجزا مساوی و برابر وجود ندارد، باید، آپارتمان را غیر قابل افراز دانست.

اما، استثنائاتی نیز وجود دارد که گاهی آپارتمان را قابل افراز می‌نماید. در شرایطی که موقعیت آپارتمان، از حیث لوله‌کشی و مساحت، به نحوی است که می‌توان، سهم دقیق هر مالک را مشخص نمود و آپارتمان را به‌گونه‌ای تقسیم کرد که هر یک از مالکان، از سهم و اجزای برابری برخوردار باشند، می‌توان، آپارتمان مشاعی را قابل افراز دانست. مثلاً، آپارتمان دوطبقه دارای مالکیت مشاعی و با واحدهای مشابه یا آپارتمانی که می‌توان، دو واحد مجزا از آن ساخت، از جمله مثال‌های آپارتمان‌های قابل افراز هستند.

در مواردی که آپارتمان، قابلیت افراز ندارد و چنانچه مالکان آپارتمان مشاعی، در خصوص تقسیم آن، به توافق نرسند، باید، همانند آنچه در قسمت‌های قبل، توضیح داده شد، با دردست‌داشتن مدارک و پس از پر کردن نمونه فرم دادخواست فروش ملک مشاعی، به دلیل غیر قابل افراز بودن، دادخواست خود را از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و به دادگاه صالح، ارسال کنند تا دادگاه، در خصوص آن، رأی مقتضی، صادر نماید.

9.املاک غیر قابل افراز

اما نکته‌ای که باید بدان توجه داشت املاکی است که غیر قابل افراز تشخیص داده می‌شوند:

مطابق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص شود با تقاضای هریک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود.

قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷/۰۸/۲۲

10. نمونه فرم درخواست افراز از اداره ثبت

یکی از مراحل نحوه افراز ملک مشاع از طریق اداره ثبت، این است که مالکین ملک مشاعی، تقاضای خود برای انجام این امر را به اداره ثبت اظهار دارند که انجام این امر، تنها با پر کردن فرم درخواست افراز اداره ثبت، امکان پذیر می باشد که در زیر، متن آن را ارائه خواهیم کرد:

نمونه فرم درخواست افراز از اداره ثبت

به نام خدا

ریاست محترم اداره ثبت اسناد…..

احتراما، اینجانب ………… فرزند………………به صورت مشاعی در شش دانگ ملک به آدرس ……….. با پلاک فرعی …….. و اصلی …………. مالکیت رسمی داشته و با توجه به اینکه تحدید حدود ملک صورت گرفته و هیچ یک از مالکان، محجور یا غایب مفقود الاثر نیستند و از آنجا که به جهت عدم دسترسی به سایر شرکا، امکان تفکیک ملک مقدور نبوده، با اعلام نام و آدرس سایر مالکین به شرح مدارک پیوست، خواهشمند است دستور فرمایید نسبت به افراز سهم اینجانب، اقدام گردد. 

11. چه اقداماتی باید انجام داد، اگر دادگاه، مسلم و محرز بودن عدم افراز آپارتمان را اعلام کند؟

در بعضی موارد دادگاه، عدم افراز آپارتمان را مسلم و محرز می‌داند. توجه کنید که اگر نقشه‌بردار ثبت، بررسی‌های خود را بدون حضور در محل ملک یا آپارتمان و بدون دعوت از طرفین انجام داده باشد و تنها برای اعلام نظر خود از وضعیت پرونده و مشخصات ملک یا آپارتمان استفاده کرده باشد، واحد ثبتی می‌تواند بررسی‌های لازم را انجام داده و سپس نظر خود را مبنی بر حکم افراز یا عدم افراز آپارتمان (ملک) صادر کند.

12. آیا می‌توان به رأی عدم افراز آپارتمان (ملک) اعتراض کرد؟

بله پس از آن که حکم عدم افراز آپارتمان (ملک) اعلام شود، شرکا می‌توانند تا ۱۰ روز به دادگاه مراجعه کنند. سپس دادگاه ضمن انجام بررسی‌های لازم، کارشناسی تعیین کرده و حتی اگر از سوی یکی از شرکا درخواست فروش وجود داشته باشد، به دلیل تشخیص عدم افراز، برای فروش آپارتمان یا ملک حکم صادر می‌کند.

13. تفکیک

تفکیک یکی از اصطلاحاتی است که در مشاور املاک از آن استفاده زیادی می شود. تفکیک در ادبیات جدا کردن یک چیز از یک چیز دیگر معنا شده است. این امکان وجود دارد که که مالک یا مالکان بخواهند یک قطعه زمین را به قطعات کوچک تر تقسیم کنند. در صورتی که این تقسیم انجام شود و زمین به قطعات مورد نظر تقسیم بندی شود، برای آن از این اصطلاح استفاده می کنند. وقتی یک زمین چند مالک داشته باشد، این کار دیگر خیلی هم ساده به نظر نمی رسد. ممکن است مشکلات زیادی بین آنها پیش بیاید.

تفکیک در املاک به معنای تقسیم‌کردن اموال غیرمنقول به اندازه‌های کوچک‌تر است. از این تعریف در اصطلاح ثبتی استفاده می‌شود. درصورتی‌که مالک یا مالکان یک قطعه زمین بزرگ قصد داشته باشند آن را تقسیم کنند، لازم است که تعیین کنند زمین به چند بخش باید تقسیم شود. به‌عنوان‌مثال، یک زمین به مساحت 10 هزار متر مربع را می‌توان به قطعاتی مثل 1000 یا 2000 متر مربعی بخش‌بندی کرد. این تقسیم‌بندی و اندازه قطعات به نظر مالکان بستگی دارد و آنها تعیین کننده اند. گاهی یک ساختمان به چند واحد آپارتمان تقسیم می‌شود که این اصطلاح را در این زمان نیز به کار می‌برند.

14. انواع تفکیک

تفکیک در املاک با ویژگی‌های مشخص و معلوم صورت می‌پذیرد. این کار هم برای ملک مشاع و هم ملک مفروز انجام می‌شود. این کار در املاک و مستغلات شامل انواع زیر است:

• تقسیم‌کردن به شکل عرصه که منظور از آن بخش‌بندی به اندازه‌های کوچک‌تر است.
• تقسیم‌کردن به شکل اعیان که در ساختمان‌هایی که به‌صورت آپارتمانی هستند کاربرد دارد.
• تقسیم‌کردن به شکل اراضی دولتی و خصوصی که در زمان خودش به کار برده می‌شود.
• این اصطلاح برای زمین‌های حریم خارج از شهر یا داخل حریم شهر هم به کار می‌رود.
• برای زمین‌های کشاورزی و زراعی هم مورداستفاده قرار می‌گیرد.

15. ضرورت تفکیک املاک

معنی تفکیک در حقوق به معنی جزجز کردن اموال غیرمنقول است که زمین هم شامل آن می‌شود. مهم‌ترین کاربرد آن در قوانین شهری است. زمین و ملک دارای کاربردهای مختلفی هستند. تقسیم‌کردن ملک شهری مطابق با ماده‌ واحده 101 قانون شهرداری صورت می گیرد. دفاتر اسناد رسمی موظف اند در موارد درخواست تقسیم بندی را بر طبق نقشه انجام دهند. آنها باید برای تقسیم بندی ملکی که در محدوده قانونی شهر و حریم آن واقع شده است، مطابق با ماده 154 اصلاحیه قانون ثبت و مطابق نقشه عمل کنند. تقسیم‌بندی برای هر نوع مال و ملکی انجام نمی شود و اجرا شدنی نیست. اموال و املاکی تقسیم بندی روی آنها صورت می گیرد که ویژگی های زیر را داشته باشد:

• یک یا چند نفر باید مالک همه ملک باشند و وجود عدم مشاعه نیز الزامی است.
• تفکیک بر روی اموال غیرمنقول مثل ملک، آپارتمان و زمین و صورت می‌گیرد.
• این کار زمانی صورت می‌گیرد که مالکان برای افراز اقدام نکرده باشند.

ماده ۱۰۱ ـادارات ثبت‌اسناد و املاک و حسب مورد دادگاه‌ها موظف‌اند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را بر اساس نقشه‌ای انجام دهند که قبلاً به تأیید شهرداری مربوط رسیده باشد. نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری می‌نماید، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ شود.

ماده 154 قانون ثبت اسناد و املاک (اصلاحی 1365/04/31):دادگاه‌ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تایید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهر‌ها و حریم آن‌ها اقدام نمایند و شهرداری‌ها مکلفند بر اساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا ثبت ظرف دو ماه اظهار نظر و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال‌کننده اعلام دارند. در غیر این صورت دادگاه‌ها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک راساً اقدام خواهند نمود.

16. مراحل و نحوه تفکیک املاک به چه صورت است؟

بعد از تفکیک ملک هر مالکی به اندازه سهم و حصه خود در مال شریک می شود. برای این کار باید تقاضانامه ای در دفترخانه اسناد رسمی تهیه شود. پس از ارسال آن به اداره ثبت، صورت جلسه تقسیم بندی در آنجا تنظیم می شود. این صورت جلسه شامل مساحت و اندازه قطعات جدا شده است و لازم است برای هر قطعه سند جداگانه صادر شود.

بعدازاین که صورت‌مجلس تفکیکی صادر می‌شود، شرکا می‌توانند آن را امضا کنند. درصورتی‌که مالکان به آن اعتراض داشته باشند، کار متوقف می‌شود. کار تقسیم زمین یا آپارتمان در اداره‌های ثبت و بر طبق ضوابطی خاص انجام می‌گیرد. برای این کار قوانینی در شهرداری‌ها به تصویب رسیده است. بر اساس این قوانین، اداره ثبت‌اسناد و املاک موظف است بر طبق نقشه‌های به ثبت رسیده در شهرداری برای تقسیم‌بندی زمین‌های محدوده شهر و حریم آن اقدام کند.

شهرداری دو ماه فرصت دارد بعد از عرضه نقشه تفکیک مالک تکلیف قطعی را مشخص و به مالک کتباً ابلاغ کند. در غیر این صورت، اداره ثبت موظف است بعد از استعلام شهرداری برای تقسیم‌بندی وارد کار شود. این کار بر طبق نقشه مالکان صورت می‌گیرد. معابر و شارع عمومی که به دلیل تقسیم‌بندی احداث می‌شوند متعلق به شهرداری هستند و بابت آنها وجهی به مالکان پرداخت نمی‌شود.

17. شرایط لازم برای تفکیک املاک

تفکیک زمین در شرایط ویژه‌ای صورت می‌گیرد. مواقعی که ملک چند صاحب داشته باشد و سهم هر کدام به شکل مساوی یا نامساوی باشد، باید روی زمین تقسیم‌بندی انجام شود. مهم‌ترین شرط انجام کار این است که مالک یا مالکان درخواست آن را ارائه کرده باشند. کسی که زمین به نام او نباشد نمی‌تواند این کار را انجام دهد. مالک باید از زمین یک نقشه تهیه کند و آن را برای تصویب به شهرداری بدهد. قدرالسهم شهرداری درباره خدمات عمومی در زمان تقسیم‌بندی باید پرداخت شود.   بر طبق قانون لازم است که قوانین و آئین‌نامه‌های به تصویب رسیده در زمان تقسیم‌بندی در نظر گرفته شوند. از جمله این قوانین می‌توان به قانون منع فروش برخی از ملک‌ها، واگذاری اراضی بدون کاربری مسکونی، قانون حفظ کاربری زمین‌های کشاورزی و قانون جلوگیری از خردشدن زمین‌های کشاورزی اشاره کرد.

18. فرق تفکیک و افراز چیست؟

تفکیک زمین و تقسیم آن به چند قطعه یا تفکیک یک مجموعه یا مجتمع ساختمانی به چند واحد آپارتمانی و نحوه اقدام آن در اداره ثبت سابقه طولانی دارد و به دلیل کثرت انجام و نمونه‌های متعدد عملاً جایگاه خود را به‌عنوان یک تکلیف در ثبت بازنموده و شیوه‌ای حاصل شده که همه به یک نتیجه مـنـتـهــی و در آن مفروضات، مـشــاعـات و مشترکات مشخص می‌شود و با استفاده از قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی و بـخـشـنـامـه‌هـای ثـبـتی و دستورالعمل‌های ارشادی، مشکلات در عمل حل و مرتفع است.

• در تـفـکـیـک وجـود حـالـت اشـاعـه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل‌تفکیک است، ولی در افراز باید حالت اشاعه، یعنی مالکیت بیش از یک نفر است.
• تفکیک با رضایت و در حالت تفاهم مـالکان مشاع است و افراز عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه یکدیگر و قصد قطع حالت اشتراک است.
• در تفکیک توجهی به مقدار سهم مالکان در کل ۶ دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به هنگام تنظیم تقسیم‌نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح می‌شود که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار می‌شود، اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکان مشاعی ضروری بوده و اگر این رعایت در ملک به عللی باتوجه‌به تصرف شرکا و به وضـعـیـت دیـگر مقدور نباشد، باید تعدیل صورت پذیرد و مقدار اضافی ملک که در سهم شریک قرار می‌گیرد، بهای آن تقویم و در صورت‌مجلس افراز قید می‌گردد.
• تفکیک فقط تقسیم ملک است، اما افراز تقسیم ملک توأم با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص است. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد، ولی در تفکیک این ضرورت نیست و مالک می‌تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک به هر ترتیبی که می‌خواهد تفکیک شود.
• سن مالک یا مالکان دخالتی در امر تفکیک نخواهد داشت، اما به‌صراحت ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی اگر میان مالکان، محجور یا غایب باشد، تقسیم با دادگاه است.
• تنظیم تقسیم‌نامه پس از تفکیک میان مالکان مشاعی برای استیلا بر سهم مفروزی ضروری است و چنانچه مالکان مشاع بعد از تفکیک برای تنظیم تقسیم‌نامه میان خود توافق نداشته باشند یا قطعات تفکیکی را متفقاً انتقال ندهند، تفکیک اقدامی بی‌حاصل و کان لم‌یکن تلقی شده و دراین شرایط با وجود صورت‌مجلس تفکیکی شرکا به‌ناچار باید تقاضای افراز کنند.
• در صورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکا، ادامه عملیات متوقف می‌گردد و با رضایت معترض می‌توان ادامه اقـدام را انجام داد، ولی اعتراض به افراز در حین اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نیست و پس از اتمام می‌توانند اعتراض نکنند و رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک در صلاحیت مراجع قضایی نمی‌باشد.
• انجام عمل افراز یا عدم افراز در حکم رأی مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعـتـراض در مـهـلت مقرر هر مالک مشاع می‌تواند بر سهم مفروزی خود تسلط پیدا نموده و با تسلیم سند مالکیت مشاع به واحد ثبت، سند مالکیت ۶ دانگ قطعه اختصاصی را تقاضا و دریافت کنند.
• صورت‌مجلس تفکیکی ملک با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریک دیگر یا تنظیم تقسیم‌نامه یا به‌طورکلی تنظیم سندی قطعی بر روی آن اعتبار پیدا می‌شود. اما در افراز با انقضای مهلت اعتراض هر قطعه در سهم مالک آن مستقر گردیده و این امر با استقراع تعیین می‌گردد. پس می‌توان گفت برای حصول نتیجه و تسلط بر سهم مفروزی، تفکیک، اقدامی ۲ مرحله‌ای و افراز، اقدامی یک‌مرحله‌ای است.
• تفکیک در اداره ثبت صورت می‌پذیرد؛ اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه
• در افراز رأی صادر می‌گردد؛ ولی در تفکیک صورت‌جلسه تفکیکی
• در افراز اجبار حاکم است؛ ولی تفکیک مسامحه

19. تقسیم

تعیین و تفکیک حصه هریک از شرکای مال مشاع معین (منقول یا غیرمنقول) از یکدیگر یا بعضی از شرکا از بعضی دیگر به تراضی یا به‌حکم دادگاه.

تقسیم زوال حالت اشاعه است در واقع مال شرکا که قبل از تقسیم مشاعی و متعلق به همه شرکای است براثر تقسیم، حصه‌ها از یکدیگر جدا می‌شود و به‌نوعی تمیز حق است و آنچه در حصه آنان قرار می‌گیرد به طور مستقیم کاشف از تحقق مالکیت هر یک از شرکای بر حصه اختصاصی خود از همان زمان پیدایش حالت اشاعه دارد.

20. انواع تقسیم

^{تقسیم به تراضی:} 

طبق قسمت اول ماده 591 قانون مدنی در صورتیکه تمامی شرکای به تقسیم مال مشترک و طرز آن راضی باشند، تقسیم به نحوی که شرکای تراضی نمایند به عمل می آید زیرا هر مالکی حق همه گونه تصرف و انتفاع را از مال خود دارد و تقسیم یکی از آن تصرفات است. ماده دیگر مربوط به این مورد ماده 313 قانون امور حسبی است، در صورتیکه تمام ورثه و اشخاص که در ترکه شرکت دارند حاضر و رشید باشند به هر نحوی که بخواهد می توانند ترکه را بین خود تقسیم نمایند.

در تقسیم به تراضی باید همه شرکای نسبت به تقسیم اعلام رضایت نمایند. تراضی به تقسیم بر اساس ماده 599 قانون منی الزام آور است « تقسیم بعد از آنکه صحیحاً واقع شد لازم است و هیچ یک از شرکای نمی توانند بدون رضایت دیگران از آن رجوع کند.» و شرکای با رضایت بر تقسیم و نتیجه آن موجبات الزام آور بودن تقسیم را فراهم می آورند.

تقسیم به تراضی معمولاً توسط خود شرکای یا با کمک اهل خبره انجام می‌شود و یا اینکه در دادگاه و با کمک کارشناس رسمی انجام می‌گیرد.

^{تقسیم اجباری:}

به‌موجب ماده 591 قانون مدنی هر گاه تمام شرکای به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکای تراضی نمایند به عمل می آید و در صورت عدم توافق بین شرکارء حاکم اجبار به تقسیم می کند مشروط بر اینکه مشتمل به ضرر نباشد که در این صورت اجبار جایز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد.

درصورتی‌که یکی از شرکا تقسیم مال مشترک را بخواهد و شرکای دیگر توافق بر این امر ننماید شریکی که افراز سهم خود را می‌خواهد می‌تواند از دادگاه تقسیم مال مشترک را بخواهد و دادگاه به دستور ماده 591 قانون مدنی شرکای را احضار و پس از جریان و ختم رسیدگی رأی به افراز و تقسیم صادر می‌نماید مشروط بر آنکه تقسیم مشتمل بر ضرر ممتنع نباشد که در این صورت اجبار به تقسیم نمی‌شود و باید تقسیم به تراضی باشد.

طبق ماده 592 قانون مدنی، هرگاه تقسیم برای بعضی از شرکای مضر و برای بعضی بی ضر باشد در صورتیکه تقاضا از طرف متضرر باشد طرف دیگر اجبار می‌شود و اگر به عکس تقاضا از طرف غیر متضرر باشد شریک متضرر اجبار به تقسیم نمی‌شود. (قاعده اقدام به ضرر خود)

ضرری که مانع از تقسیم اجباری است طبق ماده 593 قانون مدنی عبارت است از نقصان فاحش قیمت حصه مفروزه نسبت به قیمتی که در حال اشاعه داشته است به مقداری که عادتاً قابل مسامحه نباشد.

مانعی که در تقسیم وجود دارد از مالیت افتادن مال مشترک است که براین‌اساس ماده 595 قانون مدنی مقرر میدارد هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکای از مالیت باشد تقسیم ممنوع است اگرچه شرکای تراضی نمایند. دادگاه در این مورد قرار رد دادخواست تقسیم را صادر می‌نماید.

از دیگر موانع تقسیم می‌توان به ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاعی اشاره نمود که انجام تقسیم املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته حتما باید در واحد ثبتی محل وقوع مال انجام شود و شرکای نمی توانند این تقسیم را خود به تراضی انجام دهند بلکه باید به تقسیم اجباری متوسل شوند.

منع تقسیم مال موقوفه بین موقوف علیهم موضوع ماده 597 قانون مدنی « تقسیم ملک از وقف جایز است، ولی تقسیم مال مرقوفه بین موصوف علیهم جایز نیست.

21. اقسام تقسیم به وسیله دادگاه

^{1.21. تقسیم به افراز:}

در صورتی است که برای هر یک از ورثه بتوان در تقسیم از هر نوع از اموال حصه‌ای معین نمود و آن عموماً در موردی است که مال مشترک مثلی باشد مثل حبوبات.

_{2.21. تقسیم به تعدیل:}

در صورتی است که نتوان برای هر یک از ورثه از هر نوع از اموال حصه‌ای معین نمود و آن عموماً در موردی است که مال مشترک قیمی باشد.

_{3.21. تقسیم به رد:}

تقسیم به رد صورتی است که نتوان بدون دادن از خارج به بعضی از شرکای مال مشترک را تقسیم کرد نوعاً در موردی پیش می‌آید که مال مشترک قیمی باشد.

ماده 316 قانون  امور حسبی می گوید «تقسیم طوری به عمل می آید که برای هر یک از ورثه از هر نوع از اموال حصه ای معین شود و اگر بعضی از اموال بدون زیان قابل قسمت نباشد ممکن است آن را در سهم بعضی از ورثه قرارداد و برابر بهای آن از سایر اموال در سهم دیگران منظور نمود و اگر تعدیل محتاج به ضمیمه پول و اموال باشد به ضمیمه آن تعدیل می شود.

ماده مزبور در مورد تقسیم ارث است و طبق ماده 326 قانون امو حسبی  در مورد تقسیم سایر اموال مشترک نیز جاری خواهد بود در صورتیکه تقسیم منجر به ضرر فاحش یا از مالیت افتادن حصه بعضی یا تمامی شرکای بشود هر یک از شرکای می تواند طبق ماده 317 قانون امور حسبی درخواست فروش مال مشترک را ببنماید و سهم خود را از ثمن فروش دریافت دارد ماده مفروز می گوید : در صورتیکه مالی اعم از منقول و یا غیر منقول قابل تقسیم و تعدیل نباشد ممکن است فروخته شده بهای آن تقسیم شود فروش اموال به ترتیب عادی به عمل می آید مگر آنکه یکی از وثه فروش آن را به طریق مزایده درخواست کند.

این ماده اگر چه در مورد ترکه است؛ ولی از نظر وحدت ملاک، مفاد آن در تمامی موارد تقسیم مال مشترک جاری است چنانچه در ذیل ماده 326 قانون امور حسبی مصرح است که مقررات راجع به تقسیمی که در این قانون مذکورات در مورد تقسیم سایر اموال جاری خواهد بود تنها راه خلاصی از شرکت فروش مال مشترک است.

انواع مختلف دعاوی از جمله دعاوی مربوطه به تقسیم اموال مشترک در دادگاه قابل استماع و رسیدگی است؛ اما املاک مشاعی که جریان ثبتی آن خاتمه‌یافته خواه ماترک باشد خواه غیر آن در آن صورت مطابق ماده اول قانون افراز و فروش املاک مشاعی، عمل تقسیم در واحد ثبتی محل وقوع ملک انجام می‌شود.

املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه‌یافته و مشمول تعریف افراز نباشد؛ بلکه واجد شرایط تعدیل و تقسیم به رد باشد و نیز املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته عمل تقسیم خواه با عنوان افراز خواه غیر آن به استناد ماده 20 قانون آیین دادرسی مدنی و ماده 163 تا 165 قانون امور حسبی و رأی وحدت رویه با دادگاه عمومی است.

22. تقسیم منافع (مهایات):

دعوی مهایات در دادگاه مسموع است؛ یعنی یکی از شرکای می‌تواند علیه شریک دیگر به خواسته تقسیم منافع دعوی افراز منافع را که به‌تبع عین مشاع است مطرح کند و اختصاص به اموال غیرمنقول ندارد؛ بلکه تقسیم منافع اموال منقول را نیز شامل می‌شود. در خصوص افراز منافع یک مغازه می‌توان دو حالت را از هم جدا کرد: (منافع ناشی از حق کسب و پیشه و تجارت متعلق به مستأجرین مغازه)

^{1.22. مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر دارد:}

در این صورت افراز منافع محل کسب با دخل و تصرف در عین مستاجره و یا افراز مالک آن ملازمه ندارد؛ بنابراین درخواست افراز منافع مادام که موجب تعدی و تفریط نسبت به مورد اجاره و حق مالکیت عین و خلاف مقررات و ضوابط شهرداری نباشد قابل‌رسیدگی و صدور حکم است.

افراز منافع محل کسب فقط در صورتی امکان‌پذیر است که اولاً همه شرکای راضی باشند و ثانیاً افراز به‌صورت زمانی یعنی با رعایت نوبت در استیفای منفعت توسط شرکا نسبت به کل مورد اجاره باشد در غیر این صورت به علت عدم امکان افراز، منافع مورد نزاع باید به فروش برسد.

^{2.22. مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر ندارد:}

نظر به اینکه افراز منافع با افراز عین ملازمه داشته و مستلزم دخل و تصرف در عین مالک آن است و چون افراز منافع مغایر ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 56 است رسیدگی دادگاه و صدور حکم دایر برافراز منافع جایز نیست و راه‌حل قضیه این است که مقررات ماده 19 قانون فوق‌الذکر رعایت شود؛ یعنی شریک در صورت داشتن حق انتقال منافع به دیگری واگذار کند یا در صورت نداشتن حق انتقال از دادگاه تجویز انتقال منافع را نسبت به سهم خود بخواهد.

23. نمنونه قرارداد تقسیم یا تقسیم‌نامه

^{نمونه یک قرارداد تقسیم یا تقسیم‌نامه:}

به‌موجب ماده 22 و 46 و47 و 48 قانون ثبت تقسیم‌نامه که بصورت عادی و یا دست نویس تنظیم شود در هیچ یک از مراجع قانونی و محاکم پذیرفته نیست مگر آنکه دادگاه به آن اعتبار ببخشد به عبارتی دادخواست تنفیذ تقسیم‌نامه باید در دادگاه حقوقی تقدیم گردد.

بدین صورت که سند حاضر در تاریخ …. بین ورثه مرحوم … به تاریخ … به شرح ذیل تنظیم و امضا می‌گردد.

تقسیم‌کنندگان

1- خانم …. فرزند …. متولد ….. (همسر)

2- خانم …فرزند …. متولد …. (دختر)

3- خانم .. فرزند… متولد …. (پسر)

همه ی نامبردگان ساکن تهران به نشانی ……… با گواهی انحصاروراثت شماره … مورخ …. صادر از شورای حل اختلاف

مورد تقسیم:

ماترک مرحوم مورث به شرح زیر:

1- شش دانگ سرقفلی و حق کسب و پیشه یکباب مغازه به پلاک ثبتی شماره … و…… فرعی از ….. واقع در بخش ثبتی ……

2- شش دانگ مشاع ا شش دانگ انه به پلاک ثبتی شماره …..

3- فیش حج به شماره ….. مبلغ واریزی ….

قدرالسهم ناش از تقسیم:

1- تمامیت شش دانگ سرقفلی در سهم اختصاصی پسر به نام ….. قرار گرفته و سایر وراث از تاریخ تنظیم این سند حقی نسبت به آن ندارند.

2- چهاردانگ مشاع از شش دانگ خانه نسبت به سهم الارث بین وراث تقیم خواهد شد.

3- فیش ثبت نام حج عمره در سهم اختصصی همسر مرحوم مورث قرار گرفت و سایر وراث از تاریخ تنظیم این سند حقی نسبت به آن ندارند.

شروط:

• هر یک از تقسیم‌کنندگان مرحوم منفرداً یا بعضاً و همه متفقاً ضمن عقد لازم حاضر و ضمن عقد خارج لازم ملزم به اجرای تمامی مفاد این سند تقسیم‌نامه گردیده‌اند.
• کلیه تقسیم‌کنندگان ضمن عقود هر گونه ادعا و اعتراض بعدی و احتمالی را از خود سلب و ساقط نموده‌اند.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

در این مقاله، به توضیح شرایط و نحوه افراز و فروش ملک‌های مشاع پرداختیم. قوانین و مقررات قانون افراز و فروش املاک مشترک را بررسی کرده و به شرح آنها پرداختیم. جهت آشنایی کامل با ضوابط و قوانبن مربوط به “افراز، تفکیک و تقسیم” به پکیج “قوانین شهرداری و شهرسازی” در بخش گنجینه فایل وب‌سایت مراجعه فرمایید