اصطلاحات کاربردی ثبتی

مقدمه

اصطلاحات ثبتی  ممکن است کمی گیج‌کننده و تخصصی باشند. در زمان عقد قرارداد یا زمانی که سروکار شما با قانون است، احتمالاً برخی از این اصطلاحات را شنیده‌اید. اما ممکن است معنا و مفهوم همه آن‌ها را ندانید. ازاین‌رو در این مطلب تلاش کرده‌ایم تا مهم‌ترین اصطلاحات وجود که به قوانین کشور مربوط می‌شوند و از همه رایج‌تر هستند را برای شما جمع‌آوری کنیم. بهتر است هر فردی با این‌گونه اصطلاحات آشنایی داشته باشد تا در زمان شنیدن آن‌ها، درک صحیحی از قوانین و عبارات ثبتی پیدا کند.

1. املاک مجهول‌المالک

در قانون ثبت به املاکی اطلاق می‌شود که در موقع پلاک‌کوبی در ثبت عمومی در دفتر توزیع اظهارنامه به نام اشخاص معرفی گردیده؛ ولی تاکنون از طرف مالک و یا قائم‌مقام قانونی وی در خواست ثبت آن به عمل نیامده باشد و متصرفین این‌گونه املاک می‌توانند باتوجه‌به دفاتر توزیع اظهارنامه که در ادارات ثبت موجود می‌باشد همچنین مدارک عادی خریداری نسبت به درخواست ثبت آنها اقدام نمایند.

2. آگهی نوبتی

پس از قبول ثبت املاک مجهول‌المالک به‌منظور جلوگیری از تضییع حقوق افراد حقیقی یا حقوقی شماره و مشخصات املاک چهار نوبت در سال (اول مردادماه – اول آبان‌ماه –اول بهمن‌ماه و اول اردیبهشت‌ماه سال بعد) برای اطلاع عموم آگهی می‌شود اشخاصی که برای خود حقی قائل هستند تا ۹۰ روز پس از انتشار آگهی نوبتی اعتراض خود را به اداره ثبت محل تسلیم نماید و تا یک ماه پس از تسلیم اعتراض نیز در دادگاه صالحه اقامه دعوی نماید.

3. آگهی تحدید حدود

املاک پس از آگهی نوبتی به‌منظور تثبیت حدود آگهی می‌شوند چنانچه مالکین مجاور و یا صاحبان حقوق ارتفاقی (حقوقی که املاک دیگر به ملک مورد تحدید حدود دارد؛ مانند حق عبور و باز کردن درب و پنجره) داشته باشند می‌توانند از تاریخ تنظیم صورت‌جلسه تحدید حدود به مدت سی روز اعتراض خود را به اداره ثبت محل تسلیم نماید و پس از آن نیز ظرف مدت یک ماه در دادگاه صالحه اقامه دعوی نماید.

4. املاک جاری

به املاکی اطلاق می‌شود که سابقه ثبت در دفتر املاک نداشته باشد بدیهی است صدور سند مالکیت نسبت به املاک جاری وقتی امکان‌پذیر است که تحدید حدود آنها به‌عمل‌آمده و زمان واخواهی نسبت به اصل و تحدید بلامعارض سپری شده باشد.

5. املاک ثبت شده

به املاکی اطلاق می‌شوند که دارای سابقه ثبت در دفتر املاک هستند.

6. سند مالکیت المثنی

وقتی که سند ملاکی از بین برود؛ مثلاً دچار حریق شود و اثری از آن باقی نماند یا گم شود مالک می‌تواند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای صدور سند مالکیت المثنی نماید.

7. تبدیل اسناد مالکیت مشاعی به یک جلد

چنانچه فردی نسبت به میزان معینی از ملکی، دارای اسناد مالکیت مشاعی متعدد باشد یا به‌عبارت‌دیگر سهام مشاعی ملکی از طرف مالکین متعدد به یک نفر انتقال یابد خریدار می‌تواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک و ارائه اسناد مالکیت مشاعی درخواست صدور سند مالکیت به نام خود بنماید.

8. تجمیع حدود املاکی که دارای سندمالکیت می‌باشند

در مواردی که دو یا چند پلاک براثر ساختمان یا دیوارکشی به‌صورت واحد درآمده یا قطعاتی که وصل به هم باشند و یا مالک یا مالکان مزبور سهام مشاعی برابر دفتر املاک داشته باشند مالک یا مالکین با تسلیم اسناد مالکیت خویش می‌توانند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای تجمیع املاک خود را بنمایند

9. افراز

چنانچه دو یا چند نفر نسبت به ملکی به طور مشاع مالکیت دارند هریک از آنها می‌توانند نسبت به افراز سهمی خود از سایر مالکین دیگر اقدام نمایند.

10. تفکیک املاک

درصورتی‌که ملکی به قطعاتی کوچک‌تر تقسیم گردد به این عمل تفکیک گفته می‌شود در این حالت ملک ممکن است یک نفر و یا چند نفر مالک داشته باشد که در صورت تعدد مالک کلیه مالکین بایستی با تفکیک موافقت داشته باشند بدیهی است مالکیت مالکین مشاعی در هر یک از قطعات تفکیکی برابر است با سهام وی در ملک اولیه

11. استعلام

دفاتر اسناد رسمی مکلف هستند هنگام انجام هرگونه معامله نسبت به املاک جاری قبلاً جریان ثبتی آنها را از اداره ثبت محل وقوع ملک پرسش نمایند هم چنین پاره‌ای از دستگاه‌های اجرائی ذی‌ربط و یا مراجع صالحه قضایی نیز در مواقع ضروری و لازم مجاز به استعلام جریان ثبتی املاک جاری هستند.

12. بازداشت املاک

املاک ثبت شده حسب تقاضای مراجع قضائی صالحه از قبیل محاکم و دادسراهای عمومی و انقلاب و شعب بازرسی و اجرای ثبت و دادگستری قابل بازداشت هستند

13. رفع بازداشت املاک

رفع بازداشت املاک املاکی که حسب دستور مراجع صالحه بازداشت می‌شوند اعم از اینکه دارای سند مالکیت باشد یا نباشند حسب همان مراجع از آنان رفع بازداشت می‌گردد. پس از وصول دستور رفع بازداشت که معمولاً بایستی ۱- ممهور به مهر مرجع تقاضاکننده باشد. ۲- اشاره به نامه قبلی که به‌موجب آن تقاضای بازداشت شده داشته باشد. ۳- مشخصات کامل ملک اعم از شماره تاریخ ……… در آن قید شده باشد

14. اعیان

اعیان در اصطلاح ثبت به آنچه بر روی زمین ساخته می‌شود اطلاق می‌گردد گرچه از نظر حقوقی کلمه زمین خود دلالت بر عرصه و اعیان می‌نماید؛ ولی در امر ثبت مراد از اعیان مستحدثاتی است که روی ملک (زمین) بنا می‌گردد.

15. ماده ۴۵ آئین نامه قانون ثبت

با تصویب طرح‌های هادی و جامع شهر‌ها و نیز در اثر توسعه و تعریض و ایجاد و احداث معابر و خیابان‌های جدید بسیاری از املاک در مسیر معابر و خیابان‌های جدیدالاحداث واقع و گاهی کل ملک و یا در بعضی از موارد قسمتی از آن در مسیر معابر مذکور واقع می‌گردند که در این هنگام ادارات ثبت حسب اطلاع خودشان یا اعلام شهرداری و یا مراجعه مالک موظف به اجرای ماده ۴۵ آیین‌نامه قانون ثبت می‌باشد.

16. اصلاح حدود

چنانچه در اثر تغییر وضعیت در مجاورین املاک ثبت شده تغییری در وضع حدود اربعه ملکی که دارای سند مالکیت می‌باشد حاصل شود و یا به‌عبارت‌دیگر یک یا چند حد از حدود اربعه ثبت شده‌ای که قبلاً به پلاک شخصی محدود شده در اثر تغییر وضع مجاورین به کوچه محدود شود مالک می‌تواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای اصلاح حدود نماید.

17. ماده ۱۴۹ الحاقی قانون ثبت

بسیار اتفاق افتاده املاکی درگذشته با مساحت معینی مورد معامله واقع شده ولی بعداً معلوم گردیده که دارای اضافه مساحت می‌باشد، درصورتی‌که اضافه مساحت ناشی از تغییر طول و ابعاد نباشد مالک از اداره ثبت درخواست اصلاح مساحت نموده و پس از پرداخت بهای اضافه مساحت (به نرخ روز معامله) در وجه مالک اولیه با تودیع مبلغ در صندوق ثبت، سند مالکیت اصلاح می‌گردد.

18. اعتبار اسناد مالکیت

اسناد مالکیت از طرف ادارات ثبت همیشه معتبر هستند و فقط با حکم قطعی مراجع قضایی صالحه یا قانون مصوب مجلس شورای اسلامی قابل ابطال می‌باشد.

19. املاک موروثی

هرگاه فردی که سند مالکیت بنام او صادر گردیده فوت نماید وارث او می‌توانند با ارائه مدارک زیر: الف- تقاضای صدور سند مالکیت ب – فرم گواهی حصروراثت ج – فرم ۱۹ مالیاتی و- اصل سند مالکیت مورث از اداره ثبت محل وقوع ملک درخواست صدور سند مالکیت نماید

20. آگهی تحدید حدود اختصاصی

املاکی که به‌واسطه عدم حضور مالک یا جهات دیگر تحدید عمومی نشده یا به‌اصطلاح از تحدید خارج شده باشند درصورتی‌که به استناد تبصره ذیل ماده ۱۵ قانون ثبت نتوان آنها را تحدید عمومی نمود در این صورت به درخواست مستدعی ثبت یا قائم‌مقام قانونی او و هزینه شخصی وی با ذکر علت می‌توان نسبت به آن ملک تحدید حدود اختصاصی به عمل آورد آگهی اختصاصی جنبه استثنایی دارد.

21. آگهی تحدید حدود عمومی

بعد از انتشار اولین آگهی نوبتی املاکی که به‌عنوان مجهول‌المالک از آنها قبول ثبت به‌عمل‌آمده انتشار آگهی تحدید حدود عمومی امکان‌پذیر می‌باشد (ماده ۶۶ آیین‌نامه قانون ثبت) و در تهیه پیش‌نویس آگهی تحدید عمومی رعایت نکات زیر ضروری است: پیش‌نویس آگهی تحدید حدود عمومی هر بخش به ترتیب شماره املاک تهیه و برای هر یک یا چند پلاک باتوجه‌به موقعیت و مساحت آنها روز یا روزهایی برای تحدید حدود تعیین می‌شود (موضوع مواد ۶۱ و ۶۲ آیین‌نامه قانون ثبت) و تاریخ روز تحدید و ساعت مقرر برای شروع عملیات تحدیدی باید ذیل شماره پلاک‌های مربوطه قید شود. در ذیل آگهی تذکر داده می‌شود مجاوری که نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی ملک مورد تهدید حقی برای خود قائل است می‌تواند ظرف مدت ۳۰ روز از تاریخ تحدید به‌وسیله اداره ثبت به مرجع صلاحیت‌دار عرض حال دهد (ماده ۲۰ قانون ثبت)

22. آگهی فقدان پرونده

چنانچه پرونده ثبتی مفقود گردید در راستای تشکیل پرونده ثبتی المثنی آگهی فقدان پرونده که شامل مشخصات پرونده و ملک و مالک می‌باشد در یکی از روزنامه‌های محلی یا کثیرالانتشار منتشر می‌شود آگهی مذکور مربوط به پرونده‌های ثبتی املاکی است که دارای اظهارنامه هستند و تحدید حدود آنها به‌عمل‌آمده اعم از اینکه ثبت دفتر املاک شده و دارای سند مالکیت باشند یا نباشند.

23. آگهی فقدان سندمالکیت

آگهی فقدان سند مالکیت توسط متصدی دفتر املاک باملاحظه محتویات پرونده و ثبت دفتر املاک تهیه می‌شود در این آگهی بایستی مشخصات کامل مالک شماره پلاک و محل وقوع ملک و نحوه مفقودشدن سند مالکیت و معاملاتی که در سند مالکیت ثبت شده قید گردد. آگهی در دو نوبت به فاصله‌ای که کمتر از ده روز نباشد بایستی در روزنامه چاپ شود و در آن قید گردد که پس از انتشار نوبت دوم ظرف ده روز چنانچه کسی اعتراضی نداشته باشد می‌تواند به ثبت محل اعلام دارد و یا انقضای مهلت و عدم وصول اعتراض سند المثنی صادر خواهد شد.

24. اجاره

عقدی است که به‌موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود. اجاره‌دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند. (ماده ۴۶۶ از قانون مدنی) اجاره اشخاص: در اجاره اشخاص کسی که اجاره می‌‌نماید مستأجر و کسی که مورد اجاره واقع می‌شود اجیر و مال‌الاجاره اجرت نامیده می‌شود. (ماده ۵۱۲ از قانون مدنی) منظور از اجاره مذکوره در این ماده (تبصره ۱ از ماده ۱ قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۰/۳/۱۳۳۹) آن است که تصرف متصرف به‌عنوان اجاره یا صلح منافع یا هر عنوان دیگری به‌منظور اجاره باشد اعم از این که نسبت به مورد تصرف سند رسمی یا غیررسمی تنظیم شده یا تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او باشد.

25. اراضی آیش

به اراضی می‌گویند که: اولاً زمینی که بالفعل مالک دارد ثانیاً مزروعی است ثالثاً مالک برای مدتی معلوم و محدود از آبادی آن چشم پوشیده باشد.

26. اراضی بایر

به اراضی می‌گویند که: اولاً مالک بالفعل داشته باشند هر چند مالک فعلی آن مشخص نباشد. ثانیاً مشغول به کشت‌وزرع آبادی از هر قبیل اعم از بنا و قنات و اشجار و غیره نباشد. ثالثاً مالک برای مدتی نامعلوم و نامحدود از آبادی آن چشم پوشیده باشد. رابعاً از اراضی بستر رودخانه و انهار عمومی و حریم آنها نباشد غالباً زمین بایر را به‌حساب زمین موات می‌گذارند.

27. اراضی دولتی

اراضی دولتی اعم از ثبت شده و ثبت نشده دایر و بایر عبارت است از: الف) اراضی موات، ب) اراضی که به نحوی از انحا به دولت منتقل شده است اعم از طریق اصلاحات ارضی، خالصه، مجهول‌المالک و غیره، ج) اراضی متعلق به دولت که در اختیار اشخاص حقیقی و حقوقی یا مؤسسات دولتی قرار دارد و به علت عدم استفاده یا عدم اجرا مفاد قرارداد به دولت برگردانده شده است. (بند ۱۰ ماده ۱ از آیین‌نامه اجرایی لایحه قانونی اصلاح لایحه قانونی واگذاری و احیا اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ایران مصوب ۳۱/۲/۱۳۵۹ شورای انقلاب)

28. اراضی شهری

اراضی شهری ‌زمین‌هایی است که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرک‌ها قرار گرفته است. (ماده ۲ از قانون زمین‌شهری مصوب ۲۲/۶/۱۳۶۶)

29. اراضی متروکه

به اراضی می‌گویند که: اولاً سابقه مالکیت خصوصی مسلم داشته باشد ثانیاً فعلاً مشغول به کشت‌وزرع و آبادی نباشد ثالثاً مالک سابق از مالکیت آن چشم پوشیده باشد

30. اراضی موات

زمین‌های غیرآبادی است که سابقه احیا و بهره‌برداری ندارد و به‌صورت طبیعی باقی‌مانده است. (بند ۳ واژه‌نامه از لایه قانونی اصلاح لایحه قانونی واگذاری و احیا اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ایران مصوب ۲۶/۱/۱۳۵۹ شورای انقلاب) اراضی موات شهری زمین‌هایی است که سابقه عمران و احیا نداشته باشد. (ماده ۳ از قانون اراضی شهری مصوب ۲۷/۱۲/۱۳۶۰) به اراضی می‌گویند که: اولاً سابقه مالکیت خصوصی آن معلوم نباشد؛ یعنی مجهول باشد ثانیاً مشغول به کشت‌وزرع و آبادی نباشد ثالثاً بالفعل مالک نداشته باشد

31. ارتفاق

حقی است برای شخص در ملک دیگری. (ماده ۹۳ از قانون مدنی)

32. استعلام املاک

استعلام ورقه بهادار و متحدالشکلی است که به‌وسیله دولت چاپ و منتشر می‌شود و سفید آن از طرف ادارات ثبت در قبال اخذ بها به دفاتر اسناد رسمی تحویل می‌گردد. (که حالیه به‌صورت الکترونیکی است) دفاتر اسناد رسمی مکلف هستند هنگام انجام هرگونه معامله نسبت به املاک قبلاً جریان ثبتی آنها را از اداره ثبت محل وقوع ملک استعلام نمایند هم چنین پاره‌ای از دستگاه‌های اجرائی ذی‌ربط و یا مراجع قضائی صالحه نیز در مواقع ضروری و لازم مجاز به استعلام جریان ثبتی املاک جاری هستند اعتبار پاسخ استعلامیه هایی که محل وقوع دفترخانه و اداره ثبت در یک شهر است یک ماه و دوایر شعب تابعه همان حوزه چهل و پنج‌روز است. (بند ۲۸ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی) برای هر ملک یا یک صفحه دفتر املاک استعلامیه تنظیم می‌شود و قید چند شماره ملک روی یک استعلام جایز نیست. (بند ۳۱ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی)

33. اسباب تملک

تملک حاصل می‌شود: ۱- به احیا اراضی موات و حیازت اشیا مباحه، ۲- به‌وسیله عقود و تعهدات، ۳- به‌وسیله اخذ بشفعه، ۴- به ارث، (ماده ۱۴۰ از قانون مدنی)

34. اسناد مالکیت صادره در اجرای قانون اصلاحات ارضی

اسناد مالکیتی که در اجرای مقررات اصلاحات ارضی وبر طبق مواد ۱۴۲ و ۱۴۴ قانون ثبت به نام زارعین صاحب نسق صادر می‌گردد.

35. اسناد مالکیت صادره در اجرای ماده ۱۴۷

اسناد مالکیت صادره در اجرای ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت مطابق با ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت و اصلاحات بعدی آن برای تعیین وضع ثبتی اعیان املاک و باغات و اراضی کشاورزی و نسق‌های زراعی که به‌صورت عادی منتقل شده و به لحاظ موانع قانونی با صدور توافق طرفین به دستور رئیس ثبت و در غیر این صورت با صدور رأی توسط هیئت حل اختلاف سند مالکیت به نام متقاضی صادر می‌گردد. اسناد مالکیت صادره در اجرای ماده ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت مطابق با ماده ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت چنانچه املاک مورد تقاضا متعلق به دولت یا شهرداری و موقوفه باشد موضوع در هیئت حل اختلاف مطرح شده و سند مالکیت به نام متقاضی صادر می‌گردد. اسناد مالکیت صادره مطابق با ماده ۱۳۳ قانون برنامه چهارم توسعه کشور اسناد مالکیتی که بر اساس ماده ۱۳۳ قانون برنامه چهارم توسعه کشور مربوط به املاک روستائیان داخل دریافت روستاها صادر می‌گردد را شامل می‌شود

36. صلاح حدود

چنانچه در اثر تغییر وضعیت در مجاورین املاک ثبت شده تغییری در وضع حدود اربعه ملکی که دارای سند مالکیت می‌باشد حاصل شود و یا به‌عبارت‌دیگر یک یا چند حد از حدود اربعه ثبت شده‌ای که قبلاً به پلاک شخصی محدود شده در اثر تغییر وضع مجاورین به کوچه محدود شود مالک می‌تواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای اصلاح حدود نماید

37. اقاله

به هر لفظ یا فعلی واقع می‌گردد که دلالت بر به‌هم‌زدن معامله کند. (ماده ۲۸۴ قانون مدنی)

38. افراز املاک

چنانچه دو یا چند نفر نسبت به ملکی به طور مشاع مالکیت داشته باشند هر یک از آنها می‌توانند نسبت به افراز سهمی خود از سایر مالکین دیگر اقدام نمایند این عمل را در اصطلاح حقوقی و ثبتی افراز گویند.

39. امضای الکترونیکی

عبارت از هر نوع علامت منضم شده یا به نحو منطقی متصل شده به «داده‌پیام» است که برای شناسائی امضاکننده «داده‌پیام» مورداستفاده قرار گیرد. (بند ی ماده ۲ قانون تجارت الکترونیکی مصوب ۱۷/۱۰/۱۳۸۲) امضا الکترونیکی مطمئن: هر امضای الکترونیکی است که مطابق با ماده ۱۰ این قانون باشد. (بند ک ماده ۲ قانون تجارت الکترونیکی مصوب ۱۷/۱۰/۱۳۸۲)

40. املاک ثبت شده

به املاکی اطلاق می‌شوند که دارای سابقه ثبت در دفتر املاک هستند یا به‌عبارت‌دیگر برای آنها سند مالکیت صادرشده است (موضوع ماده ۲۲ ق.ث)

41. املاک جاری

می‌شود که سابقه ثبت در دفتر املاک را نداشته باشند (موضوع ماده ۲۱ ق.ث) املاک جاری به املاکی اطلاق یا به‌عبارت‌دیگر برای آنها سند مالکیت صادر نشده است

42. املاک مشمول مالیات برارث

عبارت است از کلیه ماترک متوفی واقع در ایران یا خارج از ایران اعم از منقول و غیرمنقول و مطالبات قابل‌وصول و حقوق مالی پس از کسر هزینه کفن‌ودفن در حدود عرف و عادت و واجبات مالی و عبادی در حدود قواعد شرعی و دیون محقق متوفی. (ماده ۱۹ قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۳/۱۲/۱۳۶۶)

43. باغ

در مناطق جنگلی به محلی اطلاق می‌شود که دارای شرایط زیر باشد: حدود آن به نحوی از انحا مشخص و معین شده باشد. حجم درختان جنگلی خودروی آن از پنجاه مترمکعب در هکتار تجاوز نکند. حداقل در هر هکتار آن یک‌صد عدد درخت بارده یا مجموعاً دویست عدد درخت بارده و جوان دست کاشت میوه‌ای یا یک هزار بوته چای وجود داشته باشد. حداقل نه دهم سطح آن از کنده و ریشه درختان جنگلی پاک شده باشد. (بند ۱۱ ماده ۱ از قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع مصوب ۲۵/۵/۱۳۴۶) باغ به محلی گفته می‌شود که حدود آن به نحوی از انحا مشخص و معین شده و در هر هکتار بیش از یک‌صد اصله درخت مثمر یا پنجاه اصله درخت زیتون یا نخل یا گردو یا یک هزار نهال یا درخت غیر مثمر دست کاشت یا بوته چای داشته باشد. (بند هـ ماده ۱ از آیین‌نامه اجرایی قانون اصلاح ماده (۳۴) قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع مصوب ۱۴/۳/۱۳۵۴ و الحاق چند تبصره به آن مصوب ۲/۷/۱۳۷۴ هیئت وزیران)

44. بستن دفاتر

برای این که تاریخ ثبت بیش‌تر ثابت و مصون از تغییر باشد مباشر ثبت همه روز هنگام بسته‌شدن مباشرت تمام دفاتر را می‌بندد مقصود از آن بستن دفاتر آن است که مباشر ثبت در ذیل آخرین سطر تاریخ روز و ماه و سال را گذاشته امضا می‌نماید تخلف از مفاد این ماده مستوجب مجازاتی می‌باشد که در ماده ۱۳۱ مقرر است. (ماده ۸۰ قانون ثبت‌اسناد مصوب ۲۱/۲/۱۲۹۰)

45. بیع

عبارت است از تملیک عین به‌عوض معلوم. (ماده ۳۳۸ از قانون مدنی)

46. بیع شرط

نوعی از معامله است که در آن شروطی مورد توافق متعاملین قرار می‌گیرد. (بند ۱۱ ماده ۱ از آیین‌نامه اجرایی قانون واگذاری زمین‌های دایر و بایر که بعد از انقلاب به‌صورت کشت موقت در اختیار کشاورزان قرار گرفته است مصوب ۲۹/۱۱/۱۳۶۵ هیئت وزیران)

47. بیع قطعی

اگر در عقد بیع شرطی ذکر نشده یا برای تسلیم مبیع یا تأدیه قیمت موعدی معین نگشته باشد بیع قطعی و ثمن حال محسوب است مگر اینکه بر حسب عرف و عادت محل یا عرف و عادت تجارت در معاملات تجاری وجود شرطی یا موعدی معهود باشد اگر چه در قرارداد بیع ذکری نشده باشد. (ماده ۳۴۴ از قانون مدنی)

48. بیع شرطی

اگر در عقد بیع شرطی ذکر نشده یا برای تسلیم مبیع یا تأدیه قیمت موعدی معین نگشته باشد بیع قطعی و ثمن حال محسوب است مگر این که بر حسب عرف و عادت محل یا عرف و عادت تجارت در معاملات تجاری وجود شرطی یا موعدی معهود باشد اگرچه در قرارداد بیع ذکری نشده باشد. (ماده ۳۴۴ از قانون مدنی)

49. پلاک

قطعه فلزی است با ابعاد، طرح و رنـگ‌ خاص که شمـاره ثبتی روی آن حک می‌شود و در ثبت عمومی به در منازل نصب می‌شد

50. پیش‌نویس سندمالکیت

پیش‌نویس سند مالکیت به‌وسیله نماینده تهیه می‌شود که علاوه بر قید مشخصاً تکامل املاک و شماره پلاک و محل وقوع ملک و حدود و مشخصات آن جریان کامل پرونده بایستی در قسمت مربوطه از ابتدا تا عملیات تحدید ذکر و نماینده نظر نهائی خود را در خصوص صدور سند مالکیت اعلام نماید

51. تبدیل تعهد

در موارد ذیل حاصل می‌شود:

وقتی ‌که متعهد و متعهدله به تبدیل تعهد اصلی به تعهد جدیدی که قائم‌مقام آن می‌گردد به سببی از اسباب تراضی نمایند در این صورت متعهد نسبت به تعهد اصلی بری می‌شود.

وقتی که شخص ثالث با رضایت متعهدله قبول کند که دین متعهد را ادا نماید.

وقتی که متعهدله مافی‌الذمه متعهد را به کسی دیگر منتقل نماید. (ماده۲۹۲ قانون مدنی)

52. تجمیع

در مواردی که دو یا چند پلاک بر اثر ساختمان یا دیوارکشی به‌صورت واحد درآمده یا قطعاً تیکه وصل به هم باشند و یا مالک یا مالکان مزبور سهام مشاعی برابر دفتر املاک داشته باشند مالک یا مالکین با تسلیم اسناد مالکیت خویش می‌توانند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای تجمیع املاک خود را بنمایند

53. تصرف

مقصود از تصرف، تصرف به‌عنوان مالکیت است یا وقفیت خواه بدون واسطه باشد و خواه به‌واسطه مستأجر و مباشر و امثال آن. (تبصره ۲ ماده ۱۵ از قانون راجع به دعاوی اشخاص نسبت به املاک واگذاری مصوب ۱۲/۳/۱۳۲۱) تصرف عبارت است از اینکه مالی در اختیار کسی باشد و او بتواند نسبت به آن مال تصمیم بگیرد خواه این تصمیم در حدود قانون باشد خواه نباشد . (تعریف دکتر جعفری لنگرودی در کتاب حقوق ثبت)

54. تصویر نقشه کاداستر ملک

نقشه قطعه تفکیکی حاوی طول اضلاع، مساحت و وضعیت مجاورین به انضمام نقشه موقعیت کلی ملک، و نحوه استقرار قطعه تفکیکی در کل پلاک مطابق با استاندارد کاداستر است که پس از گواهی مطابقت نقشه با سند و محل توسط سیستم در سند مالکیت درج می‌شود و در حاشیه کادر سند مختصات نقشه اضافه می‌گردد.

55. تفکیک املاک

درصورتی‌که ملکی به قطعاتی کوچک‌تر تقسیم گردد به این عمل تفکیک گفته می‌شود اصطلاح تفکیک در حقوق جدید ایران پدیدآمده و به مفهوم افراز و تقسیم نزدیک است. لکن با آنها فرق دارد؛ زیرا در افراز تعداد مالکین مشاعی باید از ۲ نفر بیشتر باشند؛ ولی در تفکیک حتی یک نفر هم که مالک شش‌دانگ ملکی باشد می‌توان آن را به قطعات متعددی که قانوناً مقدور باشد تفکیک نماید

56. تقاضای ثبت پذیرفته شده

املاکی که فاقد سابقه ثبت بوده مجهول‌المالک نامیده می‌شوند طبق ماده ۱۱ قانون ثبت، تقاضای ثبت این‌گونه املاک پس از احراز تصرف مالکانه، طبق فرم چاپی مخصوصی که اظهارنامه نامیده می‌شود انجام می‌پذیرد، و به اظهارنامه‌های پذیرفته شده (اظهارنامه برگشتی) تقاضای ثبت پذیرفته شده می‌گویند.

57. ثبت‌اسناد

مقصود از ثبت‌اسناد موافق ترتیباتی که در قانون ثبت‌اسناد مصوب ۲۱/۲/۱۲۹۰مقرر است رسمی کردن اسناد ثبت شده است؛ یعنی قطعی کردن تاریخ سند و ضبط خط و مهر و اقرار و حفظ مندرجات سند از تغییر و تبدیل. (ماده ۸۲)

58. ثمنیه

ثمن فرضیه زوجه یا زوجه‌ها است در صورت فوت شوهر با داشتن اولاد. (ماده ۹۰۱ قانون مدنی) که در اصطلاح ثبت بدان ثمنیه گفته می‌شود

59. جعاله

عبارت است از التزام شخصی به ادا اجرت معلوم در مقابل عملی اعم از این که طرف معین باشد یا غیرمعین. (ماده ۵۶۱ قانون مدنی)

60. حصر وراثت

حکمی است که بعد از فوت مورث حسب تقاضای احد یا تمامی ورثه بعد از طی تشریفات قانونی لازم ازطرف مرجع قضایی صادر می‌شود و در آن ضمن اشاره به فوت مورث و تاریخ و محل آن تعداد و مشخصات کامل ورثه متوفی در آن به‌وضوح قید و نیز میزان سهم‌الارث آنها بر طبق قانون ارث تعیین می‌شود.

61. حریم

حریم مقداری از اراضی اطراف ملک و قنات و نهر و امثال آن است که برای کمال انتفاع از آن ضرورت دارد. (ماده ۱۳۶ قانون مدنی)

62. حق انتفاع

عبارت از حقی است که به‌موجب آن شخص می‌تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند. (ماده ۴۰ قانون مدنی)

63. حق آبه

عبارت از حق مصرف آبی است که در دفاتر جزء جمع یا اسناد مالکیت یا حکم دادگاه یا مدارک قانونی دیگر قبل از تصویب این قانون به نفع مالک آن تعیین شده باشد. (ماده ۳ قانون آب و نحوه ملی‌شدن آن مصوب ۲۷/۴/۱۳۴۷)

64. حکم نهائی

عبارت از حکمی است که به واسط طی مراحل قانونی و یا به واسط انقضای مدت اعتراض و استیناف بر تمییز دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود (تبصره ذیل ماده ٢٢ قانون ثبت)

65. حیازت

مقصود از حیازت تصرف و وضع ید است یا مهیاکردن وسایل تصرف و استیلا. (ماده ۱۴۶ قانون مدنی)

66. خلاصه معامله

به مفاد معاملات ثبت شده در دفاتر اسناد رسمی خلاصه معامله گویند که در دفاتر املاک در ذیل ثبت ملک و یا با قید خروجی در دفاتر املاک جاری، واحد ثبتی محل وقوع ملک ثبت می‌گردد.

67. خیابان

راه عبور و مرور در محل سکونت و فعالیت مردم که عرض آن بیش از ۶ متر باشد. (بند ۵۲ ماده ۱ آیین‌نامه راهنمایی‌ورانندگی مصوب ۱۸/۳/۱۳۸۴ هیئت وزیران)

68. دایر

اراضی دایر زمین‌هایی است که آن را احیا و آباد کرده‌اند و در حال حاضر دایر و مورد بهره‌برداری مالک است. زمین‌های دایر مشمول قانون زمین‌شهری مصوب ۲۲/۶/۱۳۶۶صرفاً اراضی کشاورزی یا آیش اعم از محصور یا غیرمحصور می‌باشد. (ماده ۵)

69. دفترخانه اسنادرسمی

واحد وابسته به وزارت دادگستری است و برای تنظیم و ثبت‌اسناد رسمی طبق قوانین و مقررات مربوط تشکیل می‌شود. (ماده ۱ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتر یاران مصوب ۲۵/۴/۱۳۵۴) دفترخانه محلی است که سردفتر برای انجام کار و وظایف دفتری خود تعیین و به اداره ثبت محل و اداره ثبت‌اسناد مرکز اطلاع می‌دهد (ماده ۲۲ قانون دفتر اسناد رسمی مصوب ۱۵/۳/۱۳۱۶)

70. دفتر گواهی امضا

دفتری است که منحصراً مخصوص تصدیق امضا ذیل نوشته‌های عادی است و نوشته تصدیق امضا شده باتوجه‌به ماده ۳۷۵ آیین دادرسی مدنی مسلم‌الصدور شناخته می‌شود. (ماده ۲۰ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب ۲۵/۴/۱۳۵۴)

71. دفتریار

کسی است که سمت معاونت دفترخانه را دارا است و برحسب پیشنهاد سردفتر و تصویب وزارت عدلیه انتخاب می‌گردد (ماده ۲۴ قانون دفتر اسناد رسمی مصوب ۱۵/۳/۱۳۱۶)

72. دفتریار اول

هر دفترخانه علاوه بر یک دفتریار که سمت معاونت دفترخانه و نمایندگی سازمان ثبت را دارا است و دفتریار اول نامیده می‌شود می‌تواند یک دفتریار دوم نیز داشته باشد. دفتریار به پیشنهاد سردفتر و به‌موجب ابلاغ سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور برابر مقررات این قانون منصوب می‌شود. (ماده ۳ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب ۲۵/۴/۱۳۵۴)

73. ربعیه

فرض دو وارث ربع ترکه است:

شوهر در صورت فوت زن با داشتن اولاد.

زوجه یا زوجه‌ها در صورت فوت شوهر بدون اولاد. (ماده ۹۰۰ قانون مدنی)

74. رهن

رهن عقدی است که به‌موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می‌دهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می‌گویند. (ماده ۷۷۱ قانون مدنی)

75. سردفتر

برای تنظیم و ثبت‌اسناد رسمی وزارت عدلیه در حوزه‌های ثبتی به‌قدر کفایت دفتر اسناد رسمی تأسیس خواهد نمود. (ماده ۱ قانون دفتر اسناد رسمی مصوب ۱۵/۳/۱۳۱۶) اداره امور دفترخانه اسناد رسمی به عهده شخصی است که با رعایت مقررات بنا به پیشنهاد سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور با جلب نظر مشورتی کانون سردفتران و به‌موجب ابلاغ وزیر دادگستری (اکنون ابلاغ صادره از سوی رئیس سازمان ثبت‌اسناد و املاک می‌باشد) منصوب و سردفتر نامیده می‌شود. (ماده ۲ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتر یاران مصوب ۲۵/۴/۱۳۵۴)

76. سند رسمی

اسنادی که در اداره ثبت‌اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است. (ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی) سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرجه در آن معتبر خواهد بود مگر آن که مجعولیت آن ثابت شود. انکار مندرجات اسناد رسمی راجع به اخذ تمام یا قسمتی از وجه یا مال و یا تعهد به تأدیه وجه یا تسلیم مال مسموع نیست. (ماده ۷۰ قانون اصلاح مواد ۱۳، ۴۱، ۴۳، ۷۰، ۱۱۱ و ۱۱۷ قانون ثبت‌اسناد و املاک مصوب ۷/۵/۱۳۱۲) اسناد رسمی از قرار تفصیل ذیل است: ۱ ـ اسنادی که در اداره ثبت‌اسناد به‌طوری‌که قانون معین کرده ثبت یا تصدیق شده باشد. ۲ ـ تسهیلات و تصدیقات محاضر شرعیه که مراجع عدلیه‌اند در امور راجعه به آن‌ها. ۳ ـ تصدیقات محاکم عدلیه درصورتی‌که خارج از صلاحیت آن‌ها نباشد و همچنین تصدیقات ادارات دولتی دراموری که راجع به آن‌ها است درصورتی‌که تصدیق خارج از صلاحیت آن‌ها نباشد. (ماده ۲۸۲ از قوانین موقتی اصول محاکمات حقوقی مصوب ۱۸/۸/۱۲۹۰)

77. سند عادی

غیر از اسناد مذکوره در ماده ۱۲۸۷ سایر اسناد عادی است. (ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی) اسناد عادی سندی است که غیر از اسناد رسمی باشد. (ماده ۲۸۳ قوانین موقتی اصول محاکمات حقوقی مصوب ۱۸/۸/۱۲۹۰)

78. سند معارض

چنانچه نسبت به تمام یا قسمتی از ملکی دو بار سند مالکیت صادر شود سند مالکیت مؤخر صدور را که نسبت به تمام یا قسمتی از ملک صادرشده سند معارض گویند و تا زمانی که حکم قطعی دادگاه به صحت آن صادر نشده نسبت به میزان و مورد تعارض سند معارض تلقی می‌شود. (بند۱ از ماده ۳ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض(

79. سواد مصدق

مقصود از سواد مصدق سوادی است که دفتر محکمه‌ای که عرض حال به آنها داده می‌شود یا دفتری که از محاکم دیگر یا یکی از ادارات ثبت‌اسناد یا دفتر اسناد رسمی و در جایی که هیچ یک از آن‌ها نباشد حاکم محل یا یکی از ادارات دولتی مطابقت آن را با اصل تصدیق کرده باشد. درصورتی‌که سواد سند در خارجه تهیه شده باشد باید در دفتر یکی از سفارت خانه‌ها یا قنسولگری‌های ایران مصدق شود. هرگاه اسناد مفصل باشد مثل دفتر تجارتی یا اساسنامه شرکت و امثال آن قسمت‌هایی که مدرک ادعا است خارج‌نویس شده ضمیمه عرض حال می‌گردد. (ماده ۷۱ قانون اصول محاکمات حقوقی و تجاری مصوب ۲۸/۱۰/۱۳۱۴)

80. شماره ثبتی

عددی است که معیار شناسایی املاک از یکدیگر می‌باشد و ترتیب آن بسته به زمان ثبت آن ملک و مجاورین دارد بدین ترتیب اعداد کوچک‌تر مربوط به ثبت‌های نخستین و برعکس می‌باشد شماره ثبتی را نماینده با استناد به آخرین شماره ثبت شده در دفتر توزیع اظهارنامه اخذ می‌کند و در هنگام تعیین شماره برای ملک مورد تقاضا درصورتی‌که مجاورین آن فاقد شماره باشند برای آنها نیز بایستی شماره تعیین و در تعریف حدود و مشخصات ملک مورد تقاضا شماره‌های مجاورین نیز بایستی مشخص شده باشد.

81. سند مالکیت المثنی

وقتی که سند ملاکیت از بین برود؛ مثلاً دچار حریق شود و اثری از آن باقی نماند یا گم شود مالک می‌تواند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای صدور سند مالکیت المثنی نماید.

82. سند تعویضی

در اثر بی‌توجهی مالک یا اتفاقات غیرمترقبه از قبیل آتش‌سوزی یا سیل اسناد مالک غیرقابل‌استفاده می‌شوند در این صورت مالک می‌تواند با ارائه لاشه سند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای سند جدید را بنماید.

83. سرقفلی

سرقفلی یا منافع ملک عبارت از حقوقی هستند که ممکن است متعلق به مالک ملک باشد یا دیگری و این قبیل منافع که مالک آنها را به‌موجب سند رسمی به دیگری واگذار می‌نماید معمولاً به املاکی تعلق دارند که حالت تجاری دارا می‌باشند

84. حق استرداد

حقی است که به‌موجب آن مدیون می‌تواند با رد طلب بستانکار مال مورد وثیقه را تحت تصرف کامل خود در آورد.

85. حق الاجرا

حقی است به‌صورت پول که دولت از بابت اجرائیه اسناد رسمی  می‌گیرد که پنج در صد مورد اجراست (رجوع کنید به ماده 158 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم اجرا و تبصره‌های ذیل آن مصوب 11/6/87.)

86. حق الحفاظه

حق‌الزحمه‌ای است که به حافظ برابر مقررات تعلق می‌گیرد.

87. قبض اقساطی

قبوضی است که در معاملات اقساطی و اسناد اجاره به تعداد اقساط مورد تعهد صادر می‌شود.

88. حق سکنی

حق انتفاع هر گاه به‌صورت سکونت منتفع در مسکن متعلق به غیر باشد، آن را حق سکنی گویند.

89. فسخ سند

یعنی ثبت انحلال سند رسمی معامله در دفتری که آن سند را به ثبت رسانده است، مطابق تشریفات مقرره در قانون ثبت‌اسناد و املاک

90. مزایده

صورت خاصی از فروش مال است که از مبلغ ارزیابی مال شروع شده و به پیشنهادکننده بالاترین قیمت واگذار می‌شود.

91. نیابت اجرائی

نیابتی که اجرای ثبت در حدود قوانین و مقررات جهت انجام امور اجرائی به اداره ثبت محل دیگر که اقامتگاه مدیون یا اموال بدهکار در حوزه آن قرار دارد بدهد.

92. هیئت نظارت

هیئتی است مرکب از مدیرکل استان یا قائم‌مقام قانونی او و دو نفر از قضات دادگاه تجدیدنظر استان به انتخاب رئیس قوه قضائیه که به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضائی استان رسیدگی می‌نماید.

93. شورای عالی ثبت

عالی‌ترین مرجع رسیدگی اداری در امور ثبتی که برای تجدیدنظر در آرای هیئت نظارت که از دو شعبه املاک و اسناد تشکیل می‌گردد.

94. خبره

صاحب ‌فنی که به جهت مهارت خود، در موضوعات مربوط به فن خود صاحب‌نظر باشد.

95. مازاد

در اصطلاحات ثبتی مازاد بهای  ملکی است که زائد بر مقدار طلب بستانکار مقدم باشد و چون معلوم نیست ملک مورد بازداشت یا مورد وثیقه بستانکار اول بعد از مزایده برای پرداخت طلب او مازادی داشته باشد، آن را مازاد احتمالی هم نامیده‌اند.

96. اعتراض شخص ثالث

شکایت شخصی است نسبت به عملیات اجرائی که از طرفین پرونده اجرائی نمی‌باشد.

97. اعراض از رهن

یعنی مرتهن از وثیقه‌اش بگذرد. زیرا عقد رهن از سوی مرتهن جائز است واو می‌تواند آن را یک‌جانبه  فسخ کند و حق وثیقه‌اش را ساقط نماید. پس دین با وثیقه او مبدّل به دین بی وثیقه می‌شود و سند رهنی او سند ذمه‌ای می‌گردد و مقررات اجرای اسناد ذمه‌ای بر آن مترتب می‌شود.

98. فک رهن

آزادکردن عین مرهونه از قید رهن، خواه از طریق دادن دین و خواه از طریق ابراء دائن.

99. حافظ

کسی که ادارات اجرای اسناد رسمی مال توقیف شده را نزد او به امانت گذارند تا حفظ و نگهداری کند.

100. صورتجلسه

سندی است که مقامی رسمی در جریان اجرای مفاد سند، عملی را در آن ثبت می‌کند.

101. کارشناس رسمی

کسی که به مناسب خبره بودن در فنی می‌تواند در مسائل مربوط به فن خود به‌عنوان صاحب‌نظر اظهارنظر کند و از مراجع ذی‌صلاح پروانه برای این کار داشته باشد.

102. ثمینه

ثمن فرضیه زوجه یا زوجه ‌ها است. در صورت فوت شوهر با داشتن اولاد که در اصطلاح ثبتی به ثمنیه شناخته‌شده است.

103. دفترچه متمم اسناد مالکیت

ین دفترچه در این روزها کمتر دیده می‌شود. چرا که با تک برگی شدن اسناد، دیگر اطلاعات مربوط به مالکان قبلی ملک در هیچ جا ثبت نمی‌شود. اما در گذشته از این دفترچه که به عنوان ضمیمه به سند مالکیت الصاق می‌شد، اطلاعات نقل و انتقالات قبلی به ثبت می‌رسید.

104. بنچاق

بنچاق در گذشته بیشترین کاربرد رو داشته و یک سند مالکیت محسوب می‌شده. افراد با سواد وظیفه‌ای تنظیم و نوشتن اون رو بر عهده داشتن و عالمان دینی هم بر نحوه نوشتن آن نظارت داشتند. امروزه سند‌های تک برگ جایگزین بنچاق‌ها شدند. طبق قانون املاکی که بعد از سال 1391معامله شده باید دارای سند تک برگ باشد. همچنین املاکی که دارای بنچاق هستند باید سند خود را به سند تک برگی تبدیل کنند

105. ملک بازداشتی

بازداشت ملک یا ملک بازداشتی، به ملک‌هایی گفته میشه که با دستور مقامات قضایی هر گونه خرید و یا فروش آن ملک به صورت موقت و یا دائم وجود ندارد.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

نظرات خود را در مورد این مقاله با ما به اشتراک بگذارید. جهت آشنایی کامل با دیگر اصطلاحات به پکیج ”قوانین املاک و اسناد”  در بخش گنجینه فایل وب‌سایت مراجعه فرمایید