فسخ قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟

مقدمه

قرارداد مشارکت در ساخت یکی از انواع قراردادهای بسیار مهم و پرکاربرد در صنعت ساخت و ساز است که به‌طور گسترده بین مالک زمین و سازنده پروژه منعقد می‌شود. در این نوع قرارداد، مالک زمین زمین خود را به سازنده واگذار می‌کند تا سازنده بر اساس توافقات قبلی، یک پروژه ساختمانی را در آن زمین به انجام برساند. هدف از این قرارداد، تکمیل پروژه‌ای است که پس از اتمام، مالک و سازنده به‌طور معمول از منافع حاصل از پروژه، از جمله فروش یا واگذاری واحدها یا حتی تقسیم سود حاصل از فروش، بهره‌مند می‌شوند. سهم هر کدام از طرفین ممکن است بر اساس توافقات اولیه به‌صورت مساوی یا به‌طور خاص و بر اساس شرایطی که در قرارداد ذکر شده است، تعیین شود. این نوع قرارداد به‌دلیل انعطاف‌پذیری که در خود دارد، در پروژه‌های ساختمانی کوچک و بزرگ به‌شدت مورد استفاده قرار می‌گیرد.

با این حال، مانند هر قرارداد دیگری، در قرارداد مشارکت در ساخت نیز ممکن است شرایطی پیش بیاید که یکی از طرفین یا حتی هر دو طرف تصمیم بگیرند که قرارداد را فسخ کنند. فسخ این قرارداد، معمولاً به دلایل مختلف و متعددی اتفاق می‌افتد که هرکدام از آن‌ها می‌تواند تأثیرات زیادی بر روند پروژه و روابط میان طرفین داشته باشد. در این میان، برخی از دلایل فسخ قرارداد، ممکن است به‌دلیل نقض تعهدات یکی از طرفین یا عدم توانایی در انجام تعهدات از سوی یکی از طرفین باشد. در برخی موارد دیگر، مشکلات مالی که برای یکی از طرفین ایجاد می‌شود، می‌تواند باعث فسخ قرارداد شود. این مشکلات ممکن است ناشی از عدم توانایی در تأمین منابع مالی لازم برای ادامه پروژه، نوسانات اقتصادی یا تغییرات در شرایط مالی پروژه باشد.

علاوه بر مشکلات مالی و عدم انجام تعهدات، تغییرات ناگهانی در شرایط بازار نیز یکی دیگر از دلایلی است که می‌تواند موجب فسخ قرارداد مشارکت در ساخت شود. تغییرات در قیمت مصالح ساختمانی، تغییرات در نرخ بهره و شرایط مالی، و حتی تغییرات در سیاست‌های دولتی یا قوانین مربوط به ساخت‌وساز می‌توانند به‌طور قابل‌ملاحظه‌ای بر ادامه پروژه تأثیر بگذارند. همچنین در برخی موارد، ممکن است شرایط اجتماعی یا محیطی که پروژه در آن قرار دارد، تغییر کند و بر انجام پروژه تأثیر بگذارد. این تغییرات نیز می‌تواند به تصمیم طرفین برای فسخ قرارداد منجر شود.

در این مقاله، قصد داریم به‌طور جامع و دقیق به بررسی شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت پرداخته و دلایل مختلفی که می‌توانند موجب فسخ این قرارداد شوند را توضیح دهیم. همچنین مراحلی که باید در این فرآیند قانونی دنبال شود و نکات مهمی که طرفین قرارداد باید در هنگام تصمیم‌گیری برای فسخ این قرارداد مدنظر قرار دهند، به‌تفصیل بررسی خواهد شد. مهم است که درک دقیقی از نحوه فسخ این قرارداد و مراحلی که باید طی شود، وجود داشته باشد تا طرفین بتوانند از حقوق قانونی خود دفاع کرده و در صورت بروز مشکلات، تصمیمات صحیح و به‌موقع اتخاذ کنند.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت نه‌تنها ممکن است به دلایل اقتصادی و مالی بلکه ممکن است به‌دلیل تغییرات اساسی در شرایط پروژه یا حتی به‌خاطر مشکلات ارتباطی و اختلافات میان طرفین قرارداد نیز رخ دهد. در این مسیر، درک مفاد قرارداد و شرایط فسخ آن امری بسیار ضروری است که می‌تواند از بروز مشکلات و چالش‌های قانونی جلوگیری کند. در ادامه، به بررسی دقیق‌تر این شرایط و مراحل قانونی مربوط به فسخ قرارداد خواهیم پرداخت تا راهنمایی جامع و مفصلی برای کسانی که در این فرآیند قرار دارند، فراهم آورده باشیم.

1. فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به چه معناست؟

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به معنای پایان دادن به توافق‌نامه‌ای است که میان طرفین، یعنی مالک زمین و سازنده یا پیمانکار، قبل از تکمیل پروژه ساختمانی انجام می‌شود. در واقع، این فرآیند زمانی رخ می‌دهد که یکی از طرفین یا هر دو طرف تصمیم می‌گیرند که به‌دلیل بروز مشکلات یا تغییر شرایط، ادامه همکاری را متوقف کنند و قرارداد را به‌طور رسمی فسخ نمایند.

قرارداد مشارکت در ساخت معمولاً برای پروژه‌های ساختمانی بزرگ یا کوچک بین مالک زمین و سازنده منعقد می‌شود. در این نوع قرارداد، مالک زمین زمین خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد تا پروژه‌ای را شروع کرده و تکمیل کند. سازنده نیز موظف است طبق توافقات قبلی، پروژه را به پایان برساند و در نهایت، از منافع حاصل از فروش واحدهای ساخته‌شده یا تقسیم سود به‌طور مساوی یا مطابق توافق استفاده کند. این قرارداد می‌تواند شامل جزئیات مختلفی مانند مدت زمان پروژه، نوع مصالح، هزینه‌ها، نحوه تقسیم سود و دیگر شرایط باشد.

با این حال، در برخی موارد ممکن است شرایطی پیش بیاید که یکی از طرفین یا هر دو طرف نتوانند به تعهدات خود عمل کنند یا شرایط به‌طور کلی تغییر کند، به‌طوری که ادامه همکاری دیگر امکان‌پذیر نباشد. در چنین شرایطی، فسخ قرارداد می‌تواند به‌عنوان راه‌حلی برای قطع همکاری و پایان دادن به توافق‌نامه مورد استفاده قرار گیرد. دلایل فسخ قرارداد می‌تواند متنوع باشد، از جمله مشکلات مالی که یکی از طرفین با آن مواجه می‌شود، عدم توانایی در تأمین منابع مالی یا عدم توانایی در انجام تعهدات، تغییر شرایط بازار، یا حتی اختلافات حقوقی و قانونی که در جریان پروژه به‌وجود می‌آید.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند عواقب قانونی و مالی زیادی به‌دنبال داشته باشد و برای جلوگیری از بروز مشکلات بیشتر، طرفین باید در هنگام فسخ قرارداد مراحل قانونی مشخصی را طی کنند. این مراحل می‌تواند شامل ارزیابی دقیق شرایط و تصمیم‌گیری در مورد تقسیم منابع، تعیین مسئولیت‌ها و توافق بر سر نحوه پرداخت خسارات ناشی از فسخ قرارداد باشد. همچنین، هرگونه تصمیم در این زمینه باید بر اساس مفاد قرارداد و در نظر گرفتن حقوق و منافع طرفین انجام شود تا از بروز مشکلات بعدی جلوگیری شود.

2. دلایل رایج برای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند به دلایل مختلفی اتفاق بیفتد که هرکدام از آن‌ها نیاز به بررسی دقیق و توجه به شرایط قانونی دارد. در ادامه به تفصیل به برخی از دلایل رایج فسخ قرارداد مشارکت در ساخت می‌پردازیم:

1. تخلف سازنده از شروط قراردادی مبنی بر انتقال موضوع قرارداد به ثالث بدون اجازه مالک:
   یکی از دلایل مهم فسخ قرارداد مشارکت در ساخت زمانی است که سازنده بدون اخذ مجوز از مالک، حق انتقال موضوع قرارداد به شخص ثالث را داشته باشد. این انتقال می‌تواند از طریق قرارداد پیش‌فروش، بیع، اجاره، وکالت، وصایت، رهن، ودیعه و سایر روش‌ها انجام شود. در چنین شرایطی، مالک ممکن است به دلیل نقض این بند از قرارداد که ممکن است به نفع او نباشد، اقدام به فسخ قرارداد کند. تخلف در این زمینه باعث ایجاد ابهام در حقوق مالکیت و کاهش امنیت مالک می‌شود، بنابراین این موضوع می‌تواند موجب فسخ قرارداد گردد.
2. تاخیر سازنده در پرداخت مبلغ بلاعوض به مالک:
   در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت، سازنده موظف است مبلغ بلاعوضی را به مالک زمین پرداخت کند. این مبلغ معمولاً در ازای استفاده از زمین مالک به عنوان سرمایه اولیه برای پروژه است. اگر سازنده از پرداخت این مبلغ در زمان‌های مشخص‌شده در قرارداد خودداری کند، مالک می‌تواند به‌عنوان تخلف از تعهدات قراردادی، درخواست فسخ قرارداد را مطرح کند. این تخلف می‌تواند سبب ایجاد مشکلات مالی برای مالک شود که به‌طور مستقیم بر روند پروژه تأثیر می‌گذارد.
3. تاخیر سازنده در اجاره ملک مسکونی جهت سکونت مالک یا مالکین:
   در برخی قراردادها، سازنده موظف است که برای سکونت مالک یا مالکین یک ملک مسکونی اجاره کند تا آن‌ها در مدت زمان ساخت پروژه بدون دغدغه‌ای زندگی کنند. در صورتی که سازنده از اجاره ملک مسکونی به‌موقع خودداری کند یا در این امر تأخیر داشته باشد، مالک می‌تواند از فسخ قرارداد به‌عنوان یک راه‌حل قانونی استفاده کند. این نوع تأخیر می‌تواند برای مالک نارضایتی‌هایی به‌دنبال داشته باشد، زیرا مالک به‌دنبال یک مکان جایگزین برای سکونت است.
4. عدم توانایی اخذ تراکم مورد توافق در قرارداد توسط سازنده:
   در برخی از قراردادهای مشارکت در ساخت، سازنده موظف به اخذ تراکم ساختمانی برای پروژه است. این تراکم ممکن است برای استفاده بهینه از فضای موجود و ساخت‌وساز بیشتر در نظر گرفته شود. اگر سازنده نتواند تراکم مورد توافق را از مراجع ذی‌صلاح اخذ کند، ممکن است پروژه دچار مشکلات اجرایی و قانونی شود و به‌دنبال آن مالک حق فسخ قرارداد را پیدا می‌کند. این مسئله می‌تواند به عدم انجام پروژه یا کاهش سود نهایی پروژه منجر شود.
5. عدم امضای تقسیم‌نامه یا تاخیر در تقسیم از سوی طرفین قرارداد:
   یکی از شروط اصلی در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت، امضای تقسیم‌نامه و تقسیم سود حاصل از پروژه است. این تقسیم‌نامه معمولاً پس از تکمیل پروژه باید میان طرفین امضا شود تا نحوه تقسیم مالکیت و منافع پروژه مشخص گردد. اگر یکی از طرفین از امضای تقسیم‌نامه خودداری کند یا در انجام این کار تأخیر داشته باشد، این مسئله می‌تواند به فسخ قرارداد منجر شود. به‌ویژه اگر تاخیر در این زمینه موجب ایجاد مشکلات مالی و حقوقی برای طرفین شود.
6. عدم انتقال سند از سوی مالک به نام سازنده در مراحل مشخص‌شده در قرارداد:
   در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت، مالک موظف است تا در مراحل مختلف پروژه، سند ملک را به نام سازنده منتقل کند تا سازنده بتواند اقدامات قانونی مورد نیاز برای پیشبرد پروژه را انجام دهد. اگر مالک از این امر خودداری کند یا در انجام آن تأخیر داشته باشد، سازنده می‌تواند از فسخ قرارداد استفاده کند. این موضوع می‌تواند مانع از پیشرفت پروژه و حتی تأخیر در تکمیل آن شود.
7. تاخیر مالک در تخلیه و تحویل ملک به سازنده:
   یکی دیگر از دلایل فسخ قرارداد، تاخیر مالک در تخلیه و تحویل ملک به سازنده برای شروع عملیات ساخت است. در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت، مالک باید ملک را به سازنده تحویل دهد تا مراحل ساخت آغاز شود. اگر مالک از این کار در زمان مشخص‌شده خودداری کند، سازنده می‌تواند درخواست فسخ قرارداد را مطرح کند. این تأخیر می‌تواند باعث توقف پروژه و ایجاد مشکلات در برنامه زمان‌بندی پروژه شود.
8. تاخیر مالک در ارائه اسناد به سازنده:
   در برخی قراردادهای مشارکت، مالک موظف است تا اسناد مورد نیاز برای شروع پروژه و پیگیری مراحل قانونی آن را در مهلت معین به سازنده ارائه دهد. تأخیر در ارائه این اسناد می‌تواند پروژه را به‌طور جدی به تعویق بیندازد و باعث مشکلات اجرایی برای سازنده شود. در این صورت، سازنده می‌تواند با استناد به تأخیر در ارائه اسناد، قرارداد را فسخ کند.
9. تاخیر سازنده در اجرای برنامه زمان‌بندی بدون عذر موجه:
   اجرای پروژه‌های ساختمانی معمولاً نیازمند رعایت دقیق برنامه زمان‌بندی است. اگر سازنده در اجرای این برنامه تأخیر داشته باشد و این تأخیر بدون عذر موجه باشد، مالک ممکن است درخواست فسخ قرارداد کند. تأخیر در تکمیل پروژه نه تنها باعث افزایش هزینه‌ها می‌شود، بلکه می‌تواند بر اعتبار سازنده نیز تأثیر منفی بگذارد.
10. تخلف مالک از اعطای وکالت به سازنده در مهلت مقرر:
    در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت، مالک موظف است که وکالت کاری لازم را به سازنده برای انجام برخی اقدامات قانونی و اجرایی بدهد. اگر مالک از اعطای وکالت در زمان مقرر خودداری کند، سازنده می‌تواند از فسخ قرارداد به‌عنوان یک راه‌حل استفاده کند. این تخلف می‌تواند به‌طور مستقیم بر پیشرفت پروژه تأثیر منفی بگذارد.
11. تخلف سازنده از شروط قراردادی مبنی بر مصالح ساختمانی:
    در قراردادهای مشارکت در ساخت، نوع و کیفیت مصالح ساختمانی به‌طور دقیق مشخص می‌شود. اگر سازنده از مصالح غیرقانونی یا مصالح با کیفیت پایین‌تر از آنچه که در قرارداد ذکر شده است استفاده کند، این امر می‌تواند موجب فسخ قرارداد شود. استفاده از مصالح بی‌کیفیت ممکن است موجب ایجاد مشکلات فنی در پروژه و خسارت به مالک شود.
12. تعطیلی پروژه بدون عذر موجه:
    تعطیلی پروژه بدون دلیل موجه و بدون اطلاع مالک می‌تواند یکی از جدی‌ترین دلایل فسخ قرارداد باشد. در این وضعیت، سازنده باید دلایل تعطیلی پروژه را به‌طور واضح و مستند به مالک اعلام کند. در غیر این صورت، مالک می‌تواند تصمیم به فسخ قرارداد بگیرد، به‌ویژه اگر تعطیلی پروژه به‌دلیل مشکلات مالی یا مدیریتی باشد که به‌طور مستقیم بر تعهدات سازنده تأثیر می‌گذارد.

تمامی این دلایل می‌توانند موجب فسخ قرارداد مشارکت در ساخت شوند و هرکدام از آن‌ها نیازمند توجه و دقت خاصی در طی مراحل قانونی و اجرایی خود هستند تا حقوق طرفین به‌طور منصفانه رعایت شود.

3. شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت نیازمند رعایت شرایط قانونی و قراردادی خاص است. تا زمانی که مدعی فسخ نتواند شرایط لازم را به اثبات برساند و دادگاه نیز این شرایط را تایید نکند، فسخ اعلام شده فاقد اعتبار قانونی خواهد بود. حتی اگر طرف مدعی حق فسخ را اعلام کرده باشد، این اقدام هیچ‌گونه تاثیری بر اعتبار و اعتبار قرارداد نخواهد داشت تا زمانی که شرایط لازم به‌طور کامل احراز شود.

در این راستا، مواردی که می‌توان بر اساس آن‌ها قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ کرد، به شرح زیر است:

1.3. فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به استناد خیار شرط

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به استناد خیار شرط یکی از ابزارهای قانونی است که طرفین قرارداد می‌توانند برای مدیریت و تنظیم شرایط خاصی که در آن قرارداد ممکن است تغییر کند، از آن استفاده کنند. در این روش، طرفین قرارداد یا حتی شخص ثالث، اختیار فسخ قرارداد را تحت شرایط مشخصی در اختیار می‌گیرند. این شرایط به‌طور خاص در قالب “خیار شرط” در متن قرارداد درج می‌شود و می‌تواند به طرفین امکان فسخ معامله را در صورت وقوع برخی شرایط خاص بدهد.

1.1.3. مفهوم خیار شرط و نحوه اعمال آن

خیار شرط در واقع یک نوع شرط است که به طرفین اجازه می‌دهد تا در صورت وقوع یک رویداد خاص یا تغییر شرایط مشخص، از حق فسخ قرارداد استفاده کنند. در قرارداد مشارکت در ساخت، این می‌تواند شامل شرایطی مانند تغییر در وضعیت مالی طرفین، عدم تأمین منابع مالی مورد نیاز برای تکمیل پروژه، یا حتی ناتوانی در پیشبرد پروژه به دلایل مختلف باشد.

یکی از ویژگی‌های اساسی خیار شرط این است که مدت زمان اعمال آن باید به‌طور مشخص در قرارداد تعیین شود. این مدت زمان شامل دو بخش است:

1. شروع مدت: اگر تاریخ شروع مدت خیار در قرارداد ذکر نشده باشد، مدت زمان خیار از تاریخ انعقاد قرارداد آغاز می‌شود. در این صورت، طرفین باید از زمان تنظیم قرارداد تا تاریخ پایان مدت مشخص‌شده برای اعمال حق فسخ، این امکان را داشته باشند.
2. پایان مدت: مهم‌ترین بخش خیار شرط این است که باید طرفین تاریخ یا مدت خاصی را برای پایان این حق فسخ تعیین کنند. این مدت می‌تواند بر اساس نیاز و شرایط پروژه مشخص شود و در قرارداد ذکر گردد. در صورتی که تاریخ پایان مدت خیار در قرارداد درج نشود، قرارداد به‌طور خودکار باطل می‌شود و طرفین دیگر نمی‌توانند از خیار شرط استفاده کنند.

2.1.3. اهمیت تعیین مدت برای خیار شرط

یکی از مشکلات مهم در خصوص خیار شرط این است که اگر مدت زمان اعمال آن به‌طور دقیق تعیین نشود، امکان بروز مشکلات قانونی و حقوقی به‌وجود می‌آید. در چنین شرایطی، قرارداد مشارکت در ساخت باطل می‌شود و طرفین دیگر نمی‌توانند از حق فسخ استفاده کنند. بنابراین، درج دقیق و واضح تاریخ شروع و پایان مدت زمان برای خیار شرط در قرارداد بسیار حیاتی است تا از هرگونه ابهام و مشکل حقوقی جلوگیری شود.

3.1.3. چرا از خیار شرط در قرارداد مشارکت در ساخت استفاده می‌شود؟

در قراردادهای مشارکت در ساخت، ممکن است شرایطی پیش بیاید که یکی از طرفین یا هر دو، بخواهند قرارداد را فسخ کنند. این شرایط می‌تواند شامل تغییر در وضعیت اقتصادی، مسائل قانونی یا حتی مشکلات اجرایی پروژه باشد. استفاده از خیار شرط به طرفین این امکان را می‌دهد که در صورت وقوع شرایط خاصی، بدون نیاز به اثبات تخلف یا نقض قرارداد، بتوانند از حق فسخ خود استفاده کنند. این امر به‌ویژه در پروژه‌های بزرگ ساختمانی که ممکن است با مشکلات متعدد مواجه شوند، مفید است.

4.1.3. خطرات عدم تعیین مدت برای خیار شرط

عدم تعیین مدت برای اعمال خیار شرط می‌تواند به مشکلات زیادی منجر شود. یکی از پیامدهای اصلی این مسئله، ابطال قرارداد است. در صورتی که مدت زمان خیار شرط مشخص نشود، طرفین قرارداد به هیچ‌وجه نمی‌توانند از این اختیار برای فسخ قرارداد استفاده کنند و در نتیجه، قرارداد همچنان معتبر باقی خواهد ماند. این موضوع می‌تواند در صورتی که طرفین پروژه به مشکلات اساسی برخورد کنند، موجب پیچیدگی‌های حقوقی و خسارات مالی زیادی گردد.

2.3. فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به علت تخلف از شرط

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به علت تخلف از شرط یکی از دلایلی است که می‌تواند موجب پایان قرارداد پیش از تکمیل پروژه شود. در این نوع فسخ، یکی از طرفین قرارداد به دلیل عدم رعایت شرایط و تعهدات خود، قادر به ادامه همکاری نیست و طرف دیگر می‌تواند با استناد به خیار تخلف از شرط، قرارداد را فسخ کند. در قرارداد مشارکت در ساخت، هر یک از طرفین وظایف خاصی دارند که عدم انجام به‌موقع و صحیح این وظایف می‌تواند به تخلف از شرط منجر شود.

1.2.3. تعهدات معمول در قرارداد مشارکت در ساخت

در قراردادهای مشارکت در ساخت، تعهدات بسیاری به‌طور معمول برای طرفین تعیین می‌شود که برخی از آنها شامل موارد زیر است:

• عدم انتقال مال یا تأخیر در انتقال: در صورتی که مالک یا سازنده نتواند در مهلت مقرر مالکیت ملک را انتقال دهد، این تأخیر می‌تواند به عنوان تخلف از شرط مطرح شود.
• عدم امضای تقسیم‌نامه یا تأخیر در تقسیم: یکی از مراحل مهم در پروژه‌های مشارکتی، تقسیم سود حاصل از پروژه است. تأخیر در امضای تقسیم‌نامه می‌تواند باعث ایجاد مشکلات مالی و حقوقی شود.
• عدم تسلیم و تحویل ملک: چنانچه مالک نتواند ملک را در زمان مشخص شده به سازنده تحویل دهد، این امر موجب اخلال در فرآیند ساخت و ساز خواهد شد.
• عدم انجام یا تأخیر در اجرای پروژه: سازنده موظف است پروژه را در زمان معین آغاز و به پایان برساند. هرگونه تأخیر یا عدم اقدام در این زمینه می‌تواند به تخلف از شروط قرارداد منجر شود.
• عدم پرداخت وجه بلاعوض: معمولاً در قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده موظف به پرداخت مبلغی به مالک در قبال استفاده از زمین است. تأخیر در پرداخت این مبلغ می‌تواند به‌عنوان تخلف از شرط محسوب شود.
• از بین رفتن ملک: در صورتی که ملک مورد نظر به هر دلیلی از بین برود یا آسیب‌های جدی ببیند، تخلف از شرط اتفاق افتاده است.

2.2.3. ضمانت اجرایی تخلف از شرط

برای هر یک از موارد ذکر شده، لازم است که ضمانت اجرایی مناسبی پیش‌بینی شود تا طرفین نسبت به تعهدات خود متعهد باشند. یکی از مهم‌ترین و موثرترین ضمانت‌های اجرایی در این موارد، پیش‌بینی حق فسخ قرارداد در صورت تخلف از شرط است. این حق به طرف مقابل این امکان را می‌دهد که در صورت تخلف طرف مقابل، قرارداد را فسخ کرده و از ادامه همکاری خودداری کند.

3.2.3. خیار تخلف از شرط

خیار تخلف از شرط به این معنا است که در صورت عدم رعایت شروط تعیین شده در قرارداد توسط یکی از طرفین، طرف دیگر می‌تواند قرارداد را فسخ کند. این امکان به‌ویژه زمانی مفید است که یکی از طرفین نتواند یا نخواهد به تعهدات خود عمل کند. برای مثال، اگر سازنده مبلغ بلاعوض مورد توافق را در زمان مقرر پرداخت نکند، مالک می‌تواند با استناد به خیار تخلف از شرط، قرارداد را فسخ کرده و به‌طور قانونی از حقوق خود دفاع کند.

در این حالت، فسخ قرارداد به‌صورت یکجانبه توسط طرف متضرر انجام می‌شود و نیازی به توافق طرفین نیست. البته، برای اینکه فسخ قرارداد به‌صورت قانونی و معتبر انجام شود، طرفی که تصمیم به فسخ گرفته باید دلایل و مستندات کافی برای تخلف از شرط را ارائه دهد و اقدام به فسخ در چارچوب قانونی انجام دهد.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به علت تخلف از شرط یکی از ابزارهای موثر برای حفاظت از حقوق طرفین در قرارداد است. زمانی که یکی از طرفین قرارداد از انجام تعهدات خود امتناع می‌کند یا در انجام آنها تأخیر می‌کند، طرف مقابل می‌تواند از حق فسخ خود استفاده کرده و قرارداد را پایان دهد. برای جلوگیری از مشکلات قانونی و حقوقی، بهتر است در قرارداد مشارکت در ساخت شرایط دقیق و ضمانت‌های اجرایی مشخصی پیش‌بینی شود تا از هرگونه سوءتفاهم یا تخلف جلوگیری گردد.

3.3. شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک به دلایل مختلف و با رعایت شرایط خاصی صورت می‌گیرد که در قرارداد به‌طور مشخص ذکر شده است. این فرآیند باید بر اساس اصول قانونی و ضوابط قرارداد انجام شود تا از هرگونه اختلافات حقوقی جلوگیری شود. در ادامه، به برخی از شرایط عمومی که ممکن است به مالک اجازه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را بدهد، پرداخته می‌شود:

1.3.3 عدم پیشرفت در کار

اگر سازنده یا پیمانکار نتواند پروژه را طبق برنامه زمان‌بندی پیش ببرد یا دچار تأخیرهای غیرموجه در انجام پروژه شود، مالک ممکن است حق فسخ قرارداد را داشته باشد. این تأخیرها می‌توانند به دلیل عوامل مختلفی مانند کمبود منابع، مشکلات مدیریتی یا عدم نیروی کار کافی باشند. در این صورت، مالک می‌تواند با استناد به عدم پیشرفت در پروژه و عدم رعایت تعهدات سازنده، قرارداد را فسخ کند.

2.3.3. نقص در کیفیت کار

یکی دیگر از شرایطی که به مالک این حق را می‌دهد که قرارداد را فسخ کند، نقص در کیفیت کار انجام‌شده توسط سازنده است. اگر کارهایی که توسط پیمانکار انجام می‌شود، مطابق با استانداردها، مشخصات فنی و الزامات تعیین‌شده در قرارداد نباشد، و این نقایص به‌طور معقولی قابل رفع نباشند، مالک می‌تواند تصمیم به فسخ قرارداد بگیرد. نقص‌های ساختاری، استفاده از مصالح بی‌کیفیت و عدم تطابق با مشخصات پروژه از جمله مواردی هستند که می‌توانند موجب فسخ قرارداد شوند.

3.3.3. عدم توانایی مالی سازنده

اگر سازنده به دلیل مشکلات مالی نتواند منابع مالی لازم برای ادامه پروژه را تأمین کند یا به‌طور کامل در تأمین هزینه‌های پروژه ناتوان باشد، مالک ممکن است حق فسخ قرارداد را پیدا کند. این موضوع معمولاً در صورتی اتفاق می‌افتد که پیمانکار قادر به تأمین هزینه‌های مصالح، دستمزد کارگران و دیگر هزینه‌های پروژه نباشد و این امر موجب توقف یا تأخیر در پروژه گردد.

4.3.3. نقض شرایط قرارداد

نقض شرایط و تعهدات مشخص‌شده در قرارداد توسط سازنده می‌تواند دلیل دیگری برای فسخ قرارداد توسط مالک باشد. این نقض‌ها ممکن است شامل عدم رعایت زمان‌بندی‌های تعیین‌شده، عدم استفاده از مصالح یا تجهیزات مطابق با استانداردهای قرارداد، یا انجام تغییرات غیرمجاز در طراحی پروژه باشد. اگر سازنده به تعهدات خود عمل نکند، مالک می‌تواند با استناد به تخلف از شروط قرارداد، اقدام به فسخ آن نماید.

5.3.3. عدم اخذ مجوزهای لازم

در بسیاری از پروژه‌های ساخت و ساز، دریافت مجوزهای لازم از مراجع ذی‌صلاح برای ادامه پروژه ضروری است. اگر سازنده نتواند مجوزهای لازم را از مراجع دولتی و قانونی اخذ کند یا در صورتی که مجوزهای موجود از دست برود، مالک می‌تواند حق فسخ قرارداد را اعمال کند. بدون مجوزهای قانونی، پروژه نمی‌تواند ادامه یابد و مالک ممکن است تصمیم به فسخ قرارداد بگیرد.

6.3.3. توافق دوطرفه

در برخی موارد، ممکن است شرایط به‌گونه‌ای باشد که طرفین قرارداد، یعنی مالک و سازنده، به توافق برسند که پروژه به دلایل مختلف متوقف شود و قرارداد فسخ گردد. این نوع فسخ معمولاً به‌صورت توافقی و با رضایت هر دو طرف انجام می‌شود و ممکن است به دلیل تغییرات در شرایط مالی یا اجرایی پروژه اتفاق بیفتد. در این موارد، نحوه فسخ قرارداد، شرایط و هرگونه تسویه‌حساب یا توافق مالی میان طرفین باید به‌طور دقیق در قرارداد مشخص شود.

7.3.3.مراحل قانونی فسخ قرارداد

برای فسخ قرارداد، مالک باید روند قانونی مشخصی را طی کند. این روند معمولاً شامل ارسال اخطار کتبی به سازنده است که در آن مالک موارد تخلف یا دلایل فسخ قرارداد را بیان می‌کند. پس از ارسال اخطار، سازنده معمولاً مهلتی برای رفع نقایص یا انجام تعهدات خود دارد. اگر سازنده نتواند مشکلات را در مهلت تعیین‌شده حل کند، مالک می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید. این فرآیند باید طبق قوانین و شرایط قرارداد انجام شود تا هیچگونه اشکال قانونی ایجاد نشود.

4. نحوه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت در صورت وجود شرط فسخ

نحوه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت در صورت وجود شرط فسخ، به شرایط و ضوابط خاصی بستگی دارد که در قرارداد ذکر شده است. یکی از این شرایط، تعیین خیار تخلف از شرط برای هر یک از طرفین است. این خیار به طرفین این امکان را می‌دهد که در صورت عدم اجرای تعهدات از سوی طرف مقابل، اقدام به فسخ قرارداد کنند. در اینجا نحوه اعمال این شرط و مراحل قانونی فسخ قرارداد مشارکت در ساخت توضیح داده می‌شود:

1. وجود خیار تخلف از شرط در قرارداد

چنانچه در قرارداد مشارکت در ساخت، خیار تخلف از شرط برای یکی از طرفین یا هر دو طرف قرار داده شده باشد، و یکی از طرفین نتواند به تعهدات خود در زمان تعیین‌شده عمل کند، طرف مقابل حق فسخ قرارداد را دارد. این حق فسخ معمولاً در شرایطی فعال می‌شود که طرف متخلف، از اجرای تعهدات خود امتناع کند یا در انجام تعهدات خود تأخیر بی‌مورد داشته باشد.

2. ارسال اظهارنامه قانونی

اولین گام برای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت در صورت وجود شرط فسخ، ارسال اظهارنامه قانونی به طرف متخلف است. در این اظهارنامه، طرفی که قصد فسخ قرارداد را دارد، به طرف مقابل اعلام می‌کند که به دلیل عدم اجرای تعهدات، اراده خود را مبنی بر فسخ قرارداد اعلام می‌کند. این اقدام قانونی به عنوان اطلاع‌رسانی رسمی به طرف متخلف محسوب می‌شود و به‌طور معمول مهلتی برای رفع نقص یا انجام تعهدات داده می‌شود. در صورتی که طرف متخلف در مهلت تعیین‌شده اقدام نکند، فسخ قرارداد به قوت خود باقی خواهد بود.

3. مراجعه به مرجع حل اختلاف

پس از ارسال اظهارنامه، اگر طرف متخلف نتواند مشکلات را رفع کند یا به تعهدات خود عمل نکند، طرف مقابل می‌تواند به مرجعی که در قرارداد برای حل اختلافات تعیین شده است، مراجعه کند. این مرجع می‌تواند داوری یا دادگاه باشد. در این مرحله، درخواست تائید یا تنفیذ فسخ قرارداد مطرح خواهد شد.

4. در صورت تعیین داوری

اگر در قرارداد مشارکت در ساخت، داوری برای حل و فصل اختلافات پیش‌بینی شده باشد، طرفین باید درخواست تائید یا تنفیذ فسخ قرارداد را از داور تعیین‌شده مطرح کنند. داور مسئول بررسی دلایل فسخ و تصمیم‌گیری در خصوص تأثیر فسخ بر قرارداد خواهد بود. در این صورت، طرفین باید مطابق با قوانین و شرایط قرارداد، مراحل داوری را طی کنند تا فسخ قرارداد به‌طور قانونی انجام گیرد.

5. در صورت عدم تعیین داوری

اگر در قرارداد هیچ مرجع داوری تعیین نشده باشد، طرفین باید درخواست تائید یا تنفیذ فسخ قرارداد را از دادگاه صالح دریافت کنند. این دادگاه می‌تواند به درخواست فسخ قرارداد رسیدگی کند و پس از بررسی مدارک و مستندات، در خصوص تأسیس فسخ قرارداد تصمیم‌گیری خواهد کرد. در این حالت، طرفین باید دادخواست رسمی به دادگاه تقدیم کنند و در صورت تأیید فسخ، قرارداد به‌طور رسمی لغو می‌شود.

5. نحوه فسخ قرارداد مشارکت درساخت در صورت عدم وجود شرط فسخ

در صورتی که در قرارداد مشارکت در ساخت هیچ‌گونه شرط فسخی برای یکی از طرفین یا هر دو طرف پیش‌بینی نشده باشد، فرآیند فسخ قرارداد پیچیده‌تر می‌شود. در این حالت، ابتدا باید از طریق مراجع قانونی یا داوری (در صورتی که در قرارداد برای حل اختلافات داور تعیین شده باشد) الزام طرف متخلف به ایفای تعهداتش درخواست شود. در ادامه، نحوه فسخ قرارداد در این شرایط توضیح داده شده است:

1. درخواست الزام به ایفای تعهدات

در صورتی که قرارداد مشارکت در ساخت فاقد شرط فسخ باشد، طرفی که تعهدات طرف مقابل نقض شده است، باید ابتدا از طریق مراجع قضائی یا داوری اقدام کند. این درخواست می‌تواند به صورت الزام طرف متخلف به انجام تعهدات باشد. اگر طرفی که به تعهدات خود عمل نکرده است، همچنان از انجام آنها امتناع کند، باید درخواست الزام به ایفای تعهدات از دادگاه یا داور ارائه شود. این درخواست به مراجع مربوطه ارائه می‌شود تا حکم الزام به انجام تعهدات صادر گردد.

2. صدور حکم الزام

اگر دادگاه یا داور حکم به الزام طرف متخلف به انجام تعهدات بدهد، این حکم به‌طور قانونی باید اجرا شود. در صورتی که طرف متخلف از اجرای حکم امتناع کند و همچنان به انجام تعهدات خود توجهی نداشته باشد، ممکن است طرف دیگر قرارداد در موقعیتی قرار گیرد که مجبور به فسخ قرارداد شود.

3. عدم امکان انجام تعهدات از سوی طرفین

اگر پس از صدور حکم الزام، فرد متخلف همچنان از انجام تعهدات خود سر باز زند و همچنین طرف مقابل نیز قادر به انجام آن تعهدات نباشد، شرایط برای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت فراهم می‌شود. در این حالت، مالک یا سازنده، می‌توانند اقدام به فسخ قرارداد کنند، زیرا عدم انجام تعهدات به‌طور مکرر و امتناع از اجرای حکم دادگاه یا داور، باعث می‌شود که ادامه همکاری ممکن نباشد و طرف مقابل به‌طور منطقی به فسخ قرارداد نیاز پیدا کند.

6. دادخواست تائید فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

دادخواست تأیید فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، یک فرآیند قانونی است که زمانی مطرح می‌شود که یکی از طرفین قرارداد تصمیم به فسخ آن گرفته و به‌منظور حصول اطمینان از قانونی بودن و معتبر بودن فسخ، نیاز به تأیید دادگاه دارد. در این فرآیند، دادگاه به بررسی دلایل فسخ و شرایط قرارداد پرداخته و نظر خود را درباره صحت فسخ قرارداد می‌دهد. به‌طور کلی، موارد و مراحل مختلفی در این دادخواست وجود دارد که در ادامه به تفصیل توضیح داده می‌شود:

1.6. طرفین دعوای تأیید فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

در دعوای تأیید فسخ قرارداد، خواهان ممکن است مالک یا سازنده باشد که به‌طور مستقیم اقدام به فسخ قرارداد کرده است. خوانده نیز طرفی خواهد بود که فسخ قرارداد علیه او صورت گرفته است. این شخص معمولاً همان طرف متخلف از تعهدات قراردادی است که به دلیل عدم انجام تعهدات خود، طرف مقابل تصمیم به فسخ قرارداد گرفته است.

2.6. موضوع دادخواست تأیید فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

موضوع اصلی دعوای تأیید فسخ، عبارت است از درخواست تأیید و اثبات قانونی فسخ قرارداد مشارکت در ساخت. در این دادخواست، خواهان باید علت فسخ قرارداد را بیان کند و دلایل خود را برای فسخ، که معمولاً بر اساس نقض تعهدات یکی از طرفین است، ارائه دهد. در برخی از موارد، علاوه بر درخواست فسخ قرارداد، ممکن است خواسته دیگری نیز مطرح شود، مانند مطالبه وجه‌التزام قراردادی ناشی از عدم ایفای تعهدات که در قرارداد پیش‌بینی شده است.

3.6. مدارک لازم برای طرح دعوای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

برای طرح دعوای تأیید فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، مدارک مختلفی نیاز است که باید به دادگاه ارائه شوند. این مدارک عبارتند از:

• کپی مصدق قرارداد مشارکت در ساخت: این مدرک اصلی‌ترین سند برای اثبات وجود قرارداد است.
• اظهارنامه: به عنوان مدرکی که نشان‌دهنده اطلاع‌رسانی طرفین در مورد فسخ است.
• تأمین دلیل: در صورتی که برای اثبات تخلف طرف مقابل نیاز به شواهد و مدارک اضافی باشد.
• مدارک مربوط به نقض تعهدات: شامل هرگونه مستندات و مدارک که نشان‌دهنده تخلف از تعهدات قرارداد توسط طرف مقابل است.
• اسناد مالی: ممکن است شامل فاکتورها، رسیدهای پرداخت و هر گونه مدرک مالی مرتبط با قرارداد باشد.
• مدارک هویتی خواهان: شامل شناسنامه و کارت ملی یا مدارک شناسایی دیگر.
• وکالت‌نامه: در صورتی که دعوا توسط وکیل مطرح گردد، باید وکالت‌نامه وکیل نیز ضمیمه دادخواست شود.

4.6. هزینه دادخواست فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

دعوای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، در دسته دعاوی مالی قرار می‌گیرد اما امکان تقویم آن وجود دارد. به این معنا که می‌توان ارزش مالی مورد نظر را بر اساس ویژگی‌های مختلف قرارداد تعیین کرد. از آنجا که موضوع فسخ قرارداد مشارکت در ساخت معمولاً مربوط به املاک غیرمنقول است، هزینه دادرسی بر اساس قیمت منطقه‌ای ملک محاسبه و دریافت می‌شود. این هزینه ممکن است با توجه به شرایط مختلف، مانند قیمت روز ملک، تغییرات داشته باشد.

7. آثار فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

آثار فسخ قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند به جنبه‌های مختلف حقوقی، مالی و عملیاتی پروژه تأثیر بگذارد. در اینجا برخی از مهم‌ترین آثار فسخ چنین قراردادی آورده شده است:

1.7. پایان تعهدات طرفین

پس از فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، تعهدات طرفین نسبت به یکدیگر به‌طور کامل خاتمه می‌یابد. این بدان معناست که هیچ‌یک از طرفین دیگر ملزم به انجام تعهدات آینده مندرج در قرارداد نخواهند بود. به عبارت دیگر، اگر تعهداتی در قرارداد مشخص شده باشد که هنوز به مرحله اجرا نرسیده‌اند، پس از فسخ هیچ یک از طرفین نمی‌تواند از طرف دیگر خواسته‌ای برای انجام آن‌ها داشته باشد.

2.7. بازگشت به وضعیت قبل از قرارداد

فسخ قرارداد به معنی انحلال عقد است و موجب بازگشت طرفین به وضعیت پیش از انعقاد قرارداد می‌شود. این امر می‌تواند شامل بازپس‌گیری مبالغ پرداخت‌شده یا بازگرداندن اموال یا مصالح تحویل‌داده‌شده در زمان قرارداد باشد. برای مثال، اگر سازنده مصالحی را از مالک دریافت کرده باشد یا هزینه‌ای به‌عنوان پیش‌پرداخت دریافت کرده باشد، این موارد باید به حالت قبل بازگردانده شوند.

3.7. جبران خسارت

اگر یکی از طرفین قرارداد بخواهد فسخ آن را انجام دهد، باید توجه ویژه‌ای به جبران خسارات واردشده به طرف مقابل داشته باشد. در صورتی که فسخ قرارداد به دلیل تخلف یکی از طرفین باشد، فرد متخلف ممکن است ملزم به پرداخت خسارات به طرف دیگر باشد. در مواردی که برای محاسبه خسارات به توافق نرسند، می‌توان از کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی هزینه‌ها و خسارات واردشده استفاده کرد. این می‌تواند شامل هزینه‌های صرف‌شده توسط سازنده یا مالک در فرآیند ساخت، خرید مصالح، دستمزد کارگران و موارد مشابه باشد.

4.7. توقف پروژه

فسخ قرارداد می‌تواند منجر به توقف عملیات ساخت‌و‌ساز شود. این توقف ممکن است تأثیرات جدی و منفی بر پروژه داشته باشد، از جمله تأخیرات در تحویل پروژه و آسیب به طرفین درگیر در قرارداد. در صورتی که پروژه به‌طور کامل متوقف شود، ممکن است مشکلات مالی و عملیاتی برای هر دو طرف به وجود آید. این امر حتی می‌تواند منجر به دعاوی حقوقی بیشتر و هزینه‌های اضافی برای ادامه پروژه در صورت تصمیم به احیای مجدد آن شود.

5.7. اثرات بر قراردادهای جانبی

اگر قرارداد مشارکت در ساخت به فسخ برسد، ممکن است قراردادهای مرتبط و جانبی نیز تحت تأثیر قرار گیرند. این قراردادها می‌توانند شامل قراردادهای تأمین مصالح، اجاره تجهیزات یا قراردادهای پیمانکاری فرعی باشند که متوقف شدن پروژه، آثار منفی بر این قراردادها خواهد داشت. در این شرایط، طرفین ممکن است مجبور به مذاکره برای تعدیل شرایط یا فسخ این قراردادهای جانبی نیز شوند.

6.7. تبعات حقوقی

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت ممکن است تبعات حقوقی برای طرفین به دنبال داشته باشد. برای مثال، ممکن است طرفی که به‌طور غیرقانونی قرارداد را فسخ کرده است، مسئولیت حقوقی و مالی برای نقض قرارداد را بر عهده بگیرد. در این صورت، طرف متضرر می‌تواند از طریق دادگاه حقوقی اقدام به مطالبه خسارت کند.

7.7. تأثیر بر روابط کاری و اعتماد

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت ممکن است روابط کاری میان طرفین را به‌طور قابل‌توجهی تحت تأثیر قرار دهد. این امر می‌تواند به کاهش اعتماد میان مالک و سازنده یا حتی بین سازندگان و پیمانکاران دیگر منجر شود. همچنین، این موضوع ممکن است به از دست دادن فرصت‌های همکاری در پروژه‌های آینده بین طرفین یا افراد دیگر در صنعت ساخت‌و‌ساز منجر شود.

8. موجبات انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت

1.8. منتفی شدن موضوع قرارداد

موضوع قرارداد مشارکت در ساخت، همان‌طور که از نامش پیداست، باید به گونه‌ای باشد که طرفین قرارداد قادر به انجام تعهدات خود در رابطه با آن باشند. بنابراین، اگر در طول مدت قرارداد، موضوعی که برای آن توافق شده، از بین برود یا قابل انجام نباشد، قرارداد خود به خود منفسخ خواهد شد. به عنوان مثال، اگر ملکی که قرار بود بر روی آن پروژه انجام شود، به دلیل آتش‌سوزی، سیل یا هر حادثه‌ای غیرقابل استفاده شود و نتوان پروژه را بر روی آن اجرا کرد، قرارداد مشارکت در ساخت از بین می‌رود. این وضعیت ممکن است به دلیل تغییرات بنیادین در وضعیت حقوقی ملک یا تغییرات غیرقابل پیش‌بینی در شرایط محیطی باشد.

2.8. ورشکستگی سازنده

در قراردادهای مشارکت در ساخت، معمولاً یکی از طرفین، یعنی سازنده یا پیمانکار، مسئولیت انجام عملیات ساخت و ساز را بر عهده می‌گیرد. اگر سازنده در طی مدت زمان قرارداد دچار ورشکستگی شود، بدین معناست که دیگر قادر به تأمین منابع مالی مورد نیاز برای ادامه پروژه نیست. در چنین شرایطی، از آن‌جا که سازنده نمی‌تواند پروژه را پیش ببرد و ممکن است دسترسی به اموال خود نداشته باشد، اجرای قرارداد مشارکت در ساخت عملاً غیرممکن می‌شود. این وضعیت برای مالک بسیار آسیب‌زننده است، زیرا امکان تغییر پیمانکار نیز در این مرحله ممکن است دشوار باشد.

3.8. فوت سازنده

مهم‌ترین نکته در قراردادهای مشارکت در ساخت این است که تخصص و توانمندی سازنده در انجام کار از اهمیت بالایی برخوردار است. از آن‌جا که پروژه‌های ساختمانی معمولاً نیاز به مهارت‌های خاص دارند و هر کسی قادر به انجام آن‌ها نیست، اگر سازنده فوت کند، ادامه کار غیرممکن خواهد شد. در این صورت، قرارداد به‌طور خودکار منفسخ می‌شود، زیرا جانشین کردن یک فرد جدید با همان تخصص و صلاحیت‌های فنی ممکن است زمان‌بر باشد و حتی پروژه به طور کامل به تعویق بیفتد. در این شرایط، طرفین ممکن است به توافق برسند که یک پیمانکار جدید را جایگزین سازنده قبلی کنند یا قرارداد را به‌طور کلی فسخ نمایند.

4.8. توقیف یا مصادره ملک موضوع مشارکت

یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های قرارداد مشارکت در ساخت این است که ملک موضوع قرارداد باید در دسترس سازنده باشد تا بتواند پروژه را آغاز کند. اگر ملک به هر دلیلی توقیف یا مصادره شود، امکان ادامه پروژه وجود ندارد. این توقیف ممکن است به دلیل حکم قضائی، مسائل مالی یا حتی مصادره ملک به‌علت تخلفات حقوقی باشد. در چنین حالتی، از آن‌جا که سازنده قادر به تسلیم ملک نخواهد بود، قرارداد فسخ خواهد شد و طرفین باید برای حل و فصل مشکلات به مراجع قضائی مراجعه کنند. این وضعیت ممکن است برای سازنده و مالک خسارات زیادی به همراه داشته باشد، زیرا هر دو طرف ممکن است متحمل ضررهای مالی و زمانی زیادی شوند.

5.8. انقضاء مدت قرارداد مشارکت در ساخت

معمولاً در قراردادهای مشارکت در ساخت، طرفین یک مهلت زمانی برای تکمیل پروژه تعیین می‌کنند. این مهلت می‌تواند به‌طور دقیق برای هر مرحله از پروژه مشخص شود. در صورتی که این مهلت به پایان برسد و پروژه به طور کامل یا حتی تا حدی اجرا نشده باشد، قرارداد ممکن است منفسخ شود. برای مثال، اگر سازنده نتواند در مدت زمان تعیین‌شده، ساختمان را تکمیل کند و تأخیرهایی به‌وجود آید که علت آن به رفتار سازنده برگردد، مالک حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. این شرایط می‌تواند به دلایلی نظیر تاخیر در تأمین مصالح، کمبود منابع مالی یا حتی مشکلات فنی در پروژه باشد.

6.8. غیر مقدور بودن اجرای قرارداد

در برخی موارد، اجرای پروژه به عللی خارج از اراده طرفین ممکن است غیرممکن شود. این دلایل می‌تواند شامل تغییرات در قوانین شهرداری، مسائل زیست‌محیطی یا تغییر در مقررات ساخت و ساز باشد. مثلاً اگر تغییرات عمده در قوانین شهرسازی یا مجوزهای ساخت و ساز به‌وجود آید که امکان ادامه پروژه را برای سازنده یا مالک فراهم نکند، قرارداد مشارکت در ساخت به‌طور خودکار منفسخ خواهد شد. همچنین، بحران‌های طبیعی مثل زلزله یا طوفان‌های شدید که پروژه را غیرقابل اجرا می‌کنند، می‌توانند منجر به انفساخ قرارداد شوند. به‌طور کلی، این موارد از آن دسته وضعیت‌هایی هستند که حتی با وجود بهترین برنامه‌ریزی‌ها، خارج از اراده طرفین قرارداد قرار دارند و به همین دلیل قانون برای آن‌ها راه‌حلی مانند فسخ قرارداد در نظر گرفته است.

این نکات نشان می‌دهند که قراردادهای مشارکت در ساخت می‌توانند تحت شرایط خاص و غیرقابل پیش‌بینی منفسخ شوند و طرفین قرارداد باید آگاه باشند که در این شرایط می‌توانند از حقوق خود برای فسخ قرارداد استفاده کنند.

9. مواد قانون فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

• بررسی فسخ قرارداد مشارکت در ساخت بعد از قرارداد پیش فروش

قراردادهای پیش فروش به دو نوع قرارداد عادی و رسمی تقسیم می‌شوند که هر کدام شرایط خاص خود را دارند. در این بخش، فسخ قرارداد مشارکت در ساخت بعد از تنظیم قرارداد پیش فروش بررسی می‌شود.

1.9. بررسی فسخ مشارکت در ساخت بعد از پیش فروش عادی

در صورتی که بعد از قرارداد مشارکت در ساخت، پیش فروش صورت گیرد، در برخی موارد فسخ مشارکت تأثیری در قرارداد پیش فروش نخواهد داشت و یا بر اساس خیارات قانونی و شرایط موجود، ممکن است فسخ قرارداد مشارکت در برابر پیش خریدار قابل استناد باشد. به این ترتیب، چندین حالت مختلف قابل بررسی است.

1.1.9. امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت بعد از پیش فروش ممکن است تحت شرایط خاصی صورت گیرد. این فسخ معمولاً تنها در روابط بین مالک و سازنده اثرگذار است و تاثیری بر قرارداد پیش فروش ندارد. در برخی موارد، فسخ مشارکت در ساخت ممکن است در برابر پیش خریدار نیز موثر باشد.

• امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و غیر قابل استناد بودن فسخ در برابر پیش خریدار

مطابق با مواد 454 و 455 قانون مدنی، این مواد در خصوص قرارداد مشارکت و پیش فروش نیز قابل اعمال است. به عبارت دیگر، اگر فسخ قرارداد مشارکت در ساخت انجام شود، تاثیری در اعتبار قرارداد پیش فروش نخواهد داشت و پیش خریدار همچنان می‌تواند در صورت عدم تکمیل یا تحویل، از سازنده یا مالک پیگیری حقوقی داشته باشد.

در این صورت، باید توجه داشت که حتی در صورت فسخ قرارداد مشارکت، تکمیل یا تحویل ساختمان همچنان می‌تواند بر عهده سازنده باشد تا به پیش خریدار تحویل داده شود.

•  امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و قابل استناد بودن فسخ در برابر پیش خریدار

در برخی شرایط، فسخ قرارداد مشارکت می‌تواند در برابر پیش خریدار موثر واقع شود. به طور خاص، در صورتی که در قرارداد مشارکت، حق پیش فروش سلب شده باشد، فسخ قرارداد مشارکت می‌تواند موجب بطلان قرارداد پیش فروش شود. در این حالت، فسخ قرارداد مشارکت توسط طرف مقابل یا طرف متخلف، در برابر پیش خریدار قابل استناد است.

2.9. بررسی فسخ مشارکت در ساخت بعد از پیش فروش رسمی

در قراردادهای پیش فروش رسمی، با توجه به ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان، قرارداد پیش فروش باید مطابق با قوانین خاص ثبت و رسمی باشد. این نوع قراردادها تابع مقررات جدیدتر و دارای حمایت‌های بیشتر برای پیش خریدار هستند. به همین دلیل، سوالی که در اینجا مطرح می‌شود این است که آیا فسخ قرارداد مشارکت در ساخت با توجه به قرارداد پیش فروش رسمی می‌تواند تاثیرگذار باشد یا خیر.

در این بخش باید توجه داشت که اگر فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به دلیل تغییرات قانونی یا به دلایل دیگر صورت گیرد، امکان فسخ قرارداد پیش فروش رسمی بدون رضایت پیش خریدار وجود نخواهد داشت. به عبارت دیگر، در صورت ثبت و رسمی بودن قرارداد پیش فروش، حقوق پیش خریدار تحت حمایت بیشتری قرار می‌گیرد و این حمایت قانونی محدودیت‌هایی برای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت ایجاد می‌کند.

3.9. تاثیر فسخ قرارداد مشارکت در ساخت در اعتبار قرارداد پیش فروش

• تاثیر فسخ مشارکت در ساخت بر قرارداد پیش فروش

در شرایطی که فسخ قرارداد مشارکت در ساخت صورت گیرد، تاثیر این فسخ در اعتبار قرارداد پیش فروش باید مورد بررسی قرار گیرد. بر اساس اصول حقوقی، فسخ قرارداد مشارکت می‌تواند به انحلال قرارداد پیش فروش منجر شود یا خیر، بستگی به شرایط و نوع فسخ دارد.

1.3.9. فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و تاثیر آن در اعتبار پیش فروش

اگر قرارداد پیش فروش به درستی و طبق شرایط قانونی تنظیم شده باشد، فسخ قرارداد مشارکت در ساخت در برخی موارد ممکن است هیچ تاثیری بر اعتبار قرارداد پیش فروش نداشته باشد. در مواردی که فسخ قرارداد مشارکت به دلیل خیارات قانونی یا فسخ با شرایط خاص صورت گیرد، قرارداد پیش فروش ممکن است همچنان معتبر باقی بماند.

2.3.9.  بطلان یا انفساخ قرارداد پیش فروش

در صورتی که فسخ قرارداد مشارکت به دلیل شرایط خاص یا به طور کلی باعث انحلال قرارداد پیش فروش شود، اعتبار قرارداد پیش فروش از بین خواهد رفت. این امر به معنای فسخ یا ابطال قرارداد پیش فروش به دلیل تغییرات ناشی از فسخ قرارداد مشارکت در ساخت است. اگر قرارداد پیش فروش در اثر فسخ مشارکت از بین برود، پیش خریدار ممکن است دچار ضرر و زیان شود که باید به حقوق وی توجه گردد.

جمع‌بندی ونتیجه‌گیری

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت پس از پیش‌فروش، یکی از مسائل حقوقی مهم و پیچیده در حوزه املاک است که به دلیل تاثیرات آن بر طرفین قرارداد، نیازمند بررسی دقیق شرایط و الزامات قانونی است. در این نوع قراردادها، معمولاً یکی از طرفین به دلایل مختلف از ادامه پروژه انصراف می‌دهد یا به هر دلیلی اقدام به فسخ قرارداد می‌کند. در چنین مواقعی، تأثیر فسخ قرارداد مشارکت در ساخت بر اعتبار و قانونی بودن قرارداد پیش‌فروش از اهمیت بالایی برخوردار است.

در قراردادهای پیش‌فروش عادی، فسخ قرارداد مشارکت در ساخت ممکن است تاثیری بر قرارداد پیش‌فروش نداشته باشد، به ویژه اگر طرفین توانایی جبران خسارت یا انجام توافقات جدید را داشته باشند. اما در قراردادهای رسمی پیش‌فروش، که تحت نظارت و قوانین دقیق‌تری قرار دارند، فسخ قرارداد مشارکت در ساخت تنها با رضایت پیش‌خریداران و با رعایت الزامات قانونی ممکن است. در این حالت، پیش‌خریدار باید نسبت به هرگونه تغییر در پروژه یا فسخ قرارداد آگاهی کامل داشته باشد و برای حفظ حقوق خود، توافقات جدیدی با سازنده یا طرفین دیگر قرارداد انجام دهد.

قانون پیش‌فروش ساختمان به‌ویژه با هدف حفاظت از حقوق پیش‌خریداران تنظیم شده است و هرگونه تغییر یا فسخ در قرارداد مشارکت باید به گونه‌ای باشد که منافع آن‌ها حفظ شود. این امر نشان می‌دهد که هرگونه فسخ قرارداد باید با دقت و توجه به شرایط و حقوق قانونی پیش‌خریداران انجام شود تا از بروز مشکلات حقوقی و مالی جلوگیری شود. در نتیجه، بررسی دقیق مفاد قرارداد، اطلاع‌رسانی مناسب به پیش‌خریداران و مشورت با کارشناسان حقوقی در چنین مواقعی ضروری است. جهت آشنایی کامل با “انواع خیارات” به پکیج آموزشی “دوره اصول قرارداد نویسی” و جهت آشنایی بیشتر با قوانین و ضوابط مربوط به این مقاله به پکیج “قوانین بالادستی در صنعت ساخت” در بخش گنجینه فایل وب‌سایت مراجعه فرمایید.