حق شفعه چیست؟

مقدمه

یکی از موضوعاتی که در حوزه اموال و مالکیت قرار می‌گیرد اخذ به (حق) شفعه می‌باشد. در ماده ۸۰۸ قانون مدنی آن را تعریف کرده است. حق شفعه یعنی تملک سهم فروخته شده شریک به شریک دیگر است. برای جلوگیری از ضرر شریک برای وی ایجاد می‌شود. این حق دارای ارکان و شرایطی است که در ادامه مبحث به آن می‌پردازیم. در ادامه مقاله آثار اجرای حق و هم چنین قابلیت انتقال به ورثه هم مورد بررسی قرار می‌گیرد.

1. حق شفعه در قانون مدنی

در ماده ۸۰۸ قانون مدنی حق شفعه عبارت است از اینکه:

هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی، بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، حصهٔ خود را به‌قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصهٔ مبیع را تملک کند.

مثالی برای واضح شدن حق شفعه: در نظر بگیرید شخص الف و ب (هر کدام مالک سه دانگ) از یک قطعه زمین شش‌دانگ هستند. پس از مدتی شخص الف می‌خواهد سهم خود را به شخص ج واگذار نماید. در اینجا شخص ب می‌تواند با پرداخت سهم (سه دانگ شخص ج) مالک شش‌دانگ زمین شود. این حقی است که به طور قانونی برای ب ایجاد می‌شود و می‌تواند آن را اعمال نماید. به این عمل حق شفعه می‌گویند. در اینجا شخص ب را شفیع می‌نامند.

2. شرایط ایجاد حق شفعه

۱- غیرمنقول بودن مال: به‌موجب ماده ۸۰۸ قانون مدنی حق اخذ به شفعه در صورتی برای شریک ثابت می‌شود که مال غیرمنقول باشد. منظور از مال غیرمنقول، غیرمنقول ذاتی؛ یعنی زمین است. چنانچه مال غیرمنقول، غیرمنقول ذاتی نباشد و به‌وسیله عمل انسان غیرمنقول شده باشد، مثل بنا یا درخت درصورتی‌که این بنا یا درخت با زمینی که آن هم بین طرفین مشترک است، فروخته شده باشد، حق شفعه ایجاد می‌گردد؛ بنابراین هرگاه بنا یا درخت بدون زمین فروخته شود یا آن که ۲ شریک در زمین با هم مشترک نباشند، نسبت به بنا یا درخت مشاع حق شفعه ایجاد نمی‌گردد.

۲- مشاع بودن مال غیرمنقول: مال مشاع مالی است که در آن حالت اشاعه وجود داشته باشد؛ یعنی از حیث قانونی سهم شرکا معلوم و معین است. اما از حیث جغرافیا خیر و ایشان در ذره‌ذره مال با یکدیگر شریک‌اند. در ایجاد حق شفعه مهم نیست که سهم هرکدام در مال چقدر است. مهم مشاع بودن مال است. حال اگر مالی بین ۲ نفر مشترک باشد و تقسیم شود، بعد از تقسیم دیگر حق شفته‌ای وجود نخواهد داشت؛ چراکه دیگر شرکتی باقی نیست تا به‌منظور جلوگیری از ضرر حق شفعه وجود داشته باشد.

حال اگر بعد از تقسیم مال و ازبین‌رفتن شرکت شریک دیگر سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد، در این صورت نیز حق شفعه وجود نخواهد داشت، به دلیل اینکه یکی از شرایط اخذ به شفعه مشاع بودن و وجود شراکت بین ۲ نفر است؛ اما بعد از تقسیم دیگر شراکتی وجود ندارد.

در خصوص مشاع بودن مال غیرمنقول و وجود حق شفعه بعد از تقسیم یا ازبین‌رفتن شرکت استثنایی وجود دارد. به‌موجب ماده ٨١٠ قانون مدنی اگر ملک ۲ نفر در ممر (راه عبور) یا مجری (راه آب‌رسانی) مشترک باشد و یکی از آن‌ها ملک خود را با حق ممر یا مجری بفروشد، دیگری حق شفعه دارد؛ اگرچه در خود ملک مشاع شریک نباشد. این در حالی است که اگر ملک را بدون ممر یا مجری بفروشد، دیگری حق شفعه ندارد. قانون مدنی در ماده مذکور به طور استثنا حق شفعه را در بیع ملک مفروز (جدا کرده) به اعتبار مشاع بودن ممر یا مجری قرار داده است که از این استثنا نمی‌توان تجاوز کرد.

۳- قابل‌تقسیم بودن ملک: ملک موضوع حق شفعه باید قابل‌تقسیم باشد. برای اطلاع از قابل‌تقسیم بودن یا نبودن ملک به ۲ طریق می‌توان عملکرد. اگر ملک سابقه ثبتی داشته باشد، باید به اداره ثبت مراجعه کرد و بر اساس تأیید اداره ثبت اقدام نمود. اگر سابقه ثبتی نداشته باشد، به‌وسیله کارشناسِ رسمیِ دادگستری قابلیت تقسیم مشخص می‌شود. درنتیجه اگر قابلیت تقسیم در ملک وجود داشته باشد، حق شفعه نیز وجود دارد. در غیر این صورت حق شفعه وجود ندارد. قابل‌تقسیم نبودن ملک می‌تواند به دلیل ضررِ وارد بر ملک و کاهش ارزش آن یا به دلیل تعارض با قوانین و نظم عمومی باشد.

۴- شرکا باید ۲ نفر باشند: مال غیرمنقول باید مشاع بین ۲ نفر باشد. ملاک ۲ نفر بودن زمانی است که شریک سهم خود را می‌فروشد؛ یعنی هنگامی که بیع انجام می‌شود، باید شرکا ۲ نفر باشند. درصورتی‌که مال غیرمنقول بین ۲ نفر مشترک باشد و یکی از ۲ شریک سهم خود را به چند نفر طی یک عقد بفروشد، شریک دیگر می‌تواند نسبت به‌تمامی آن سهم اخذ به شفعه کند؛ زیرا در زمان عقد شرکا ۲ نفر هستند و با فروش سهم توسط یکی از شرکا حق شفعه برای شریک دیگر حاصل می‌شود و تعدد خریداران تأثیری در حق شفعه نخواهد شد.

۵- انتقال سهم در قالب عقد بیع باشد: ملک باید به‌صورت بیع؛ یعنی خریدوفروش به دیگری انتقال داده شود تا شریک دیگر حق شفعه داشته باشد. اگر کسی مالی را به دیگری صلح کند یا به‌عنوان مهریه قرار دهد یا به‌موجب ارث یا وصیت به دیگری منتقل گردد، برای شریک دیگر حق شفعه ایجاد نمی‌شود.

3. اوصاف حق شفعه

1. حق شفعه فوری است: اگر فوراً اعمال نشود، ساقط می‌گردد. البته فوریت آن از زمانی آغاز می‌شود که شخص شفیع از وقوع معامله آگاه شده باشد. وقتی که شفیع از وقوع معامله آگاه شود؛ ولی برای استفاده از حق اقدام نکند، این تعلل را می‌توان انصراف و اسقاط حق (صرف‌نظرکردن از حق) دانست.
2. حق شفعه قابل اسقاط است: ازآنجایی‌که حق شفعه یک حق مالی است، مانند سایر حقوق مالی قابل اسقاط است. این اسقاط ممکن است به لفظ باشد، مانند آنکه شفیع پس از بیع به مشتری بگوید اخذ به شفعه نمی‌کنم یا به فعل باشد. چنان‌که شفیع پس از اطلاع بر بیع شریک خود سهمش را به دیگری انتقال دهد که با این انتقال حق اخذ به شفعه‌اش خودبه‌خود ساقط می‌شود.
   ممکن است این سؤال برایتان ایجاد شود که آیا شریک می‌تواند قبل از وقوع عقد بیع توسط شریکش حق شفعه خود را ساقط کند؟دراین‌خصوص اختلاف‌نظر وجود دارد. برخی بر این عقیده هستند که قبل از انعقاد عقد بیع امکان اسقاط حق شفعه وجود ندارد؛ زیرا هنوز حق شفعه ایجاد نشده است که قابل اسقاط باشد. به‌موجب این نظر اگر ۲ نفر در ملکی شریک باشند و یکی از شرکا بخواهد سهم خود را به دیگری منتقل کند و شریک دیگر قبل از انتقال حق شفعه خود را ساقط کند، چون طبق این نظر قبل از وقوع عقد بیع هنوز حق شفعه ایجاد نشده است و اسقاط آن هم مؤثر نیست؛ شریک بعد از انتقال با اینکه قبلاً حق خود را ساقط کرده است، می‌تواند حق شفعه خود را اعمال کند. برخی هم معتقدند قبل از انعقاد عقد بیع می‌توان حق شفعه را اسقاط کرد.
3. حق شفعه به ورثه منتقل می‌شود: حق شفعه به‌صورت ارادی قابل‌انتقال نیست؛ زیرا وابسته به ملک مشاع است و حقی برای مالک مال مشاع است، از همین رو وی نمی‌تواند آن را به دیگری منتقل کند و از طریق ارث قابل‌انتقال است؛ یعنی در صورت فوت شفیعی که هنوز اخذ به شفعه نکرده است، این حق به وراث او منتقل می‌شود. لازم به ذکر است که تمام وراث باید حق شفعه خود را اعمال کنند. نه این‌که برخی از آن‌ها اخذ به شفعه کنند و برخی دیگر اخذ به شفعه نکنند؛ بنابراین اگر یک یا چند نفر از وراث حق خود را اسقاط کنند، باقی وراث نمی‌توانند حق شفعه را فقط نسبت به سهم خود اعمال کنند؛ بنابراین وراث یا باید از اعمال حق شفعه صرف‌نظر کنند یا نسبت به تمام آن حق خود را اجرا نمایند.

4. انتقال حق به وراث

طبق ماده ۸۲۳ قانون مدنی (حق شفعه بعد از فوت شفیع به وارث یا وراث او منتقل می‌شود.)

 حق شفعه حقی است مالی و همانند ماترک است. پس از فوت شفیع به وراث وی منتقل می‌شود و وراث می‌توانند از آن استفاده کنند. حق شفعه بین وراث بر مبنای قواعد تقسیم اجرا می‌شود.

5. قابل اسقاط بودن حق شفعه

بر اساس ماده ۸۲۲ قانون مدنی که در خصوص قابل اسقاط بودن حق شفعه این‌گونه  بیان می‌کند حق شفعه قابل اسقاط است و اسقاط به هر چیزی که دلالت بر صرف‌نظرکردن از حق مزبور کند، واقع می‌شود

همان‌طور که در ماده ۸۲۲ بیان شد حق شفعه قابل اسقاط است یا به‌صورت عملی یا به‌صورت لفظی مانند اینکه بگوید من اخذ به شفعه نمی‌کنم.

6. آثار اجرای حق

زمانی که بیع صحیحی واقع می‌شود طبق ماده ۸۰۸ حق شفعه برای شریک دیگر ایجاد می‌شود؛ بنابراین این حق از آثار بیع صحیح می‌باشد و درصورتی‌که بیع به هر دلیلی باطل باشد این حق برای شریک دیگر به وجود نمی‌آید؛ زیرا مشتری مالکیتی بر مبیع به دست نیاورده است. همان‌طور که در بالا بیان کردیم فوریت یکی از ارکان حق شفعه می‌باشد و اجرای فوریت حق شفعه بسته  به عرف و عادات مردم متفاوت است.

اجرای حق شفعه از تاریخی است که شفیع  از انعقاد عقد بیع مطلع می‌شود. شفیع نمی‌تواند حق شفعه را فقط به یک قسمت از ملک (مثلاً به دلیل غیر قابل‌کشت بودن زمین و …) اجرا نمود. در قانون مدنی در خصوص عبارت بالا که بیان کردیم ماده‌قانونی وجود دارد. (حق شفعه را نمی‌توان فقط نسبت به یک قسمت از مبیع اجرا نمود. صاحب حق مزبور یا باید از آن صرف‌نظر کند یا نسبت به تمام مبیع اجرا نماید) بنابراین، شفیع نمی‌تواند نسبتی به بخش از سهم‌الشرکه شریک اقدام نماید و باید نسبت به تمام آن اقدامات لازم را انجام دهد و یا به غیرکامل از این حق صرف‌نظر نماید.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

جهت آشنایی کامل با قوانین و ضوابط مربوط به این مقاله به “قانون مدنی | مصوب سال 1314” در پکیج “قوانین بالادستی در صنعت ساخت” در بخش گنجینه فایل وب‌سایت مراجعه فرمایید.