تفاوت خلع ید با تخلیه‌ید چیست؟

مقدمه

امکان دارد که فردی بدون کسب اجازه شما در ملک شما زندگی نماید و یا آن که مستأجر شما با اتمام مهلت قرارداد اجاره خود همچنان به بهره‌گیری از خانه شما مصر باشد و آن را به شما تسلیم ننماید. در مورد اوّل فرد غاصب از همان ابتدای کار از شما در راستای تصرف خانه‌‌تان اذن نگرفته است، می‌بایست دعوای خلع‌ید طرح گردد. ولو طی مورد دوّم مستأجر ابتدا اجازه داشته است؛ اما با اتمام موعد قرارداد اجاره، اذن ازمیان‌رفته است و وی همچنان در ملک شما باقی‌مانده است. نوع دادخواستی که حال باید نگارش گردد متفاوت می‌باشد  که در ادامه مطلب با تفاوت و فرق تخلیه ید و خلع‌ید بهتر و بیشتر آشنا خواهیم شد.

1. دعوای خلع‌ید چیست؟

دعوای خلع‌ید در مواردی مطرح می‌شود که شخص برای خارج‌کردن مال غیرمنقول از تصرف دیگران به مرجع قضایی مراجعه می‌کند. طبق ماده 308 قانون مدنی غصب شامل استیلای حق دیگری به نحو عدوانی است. اصطلاح خلع‌ید در قانون مدنی بیان نشده است، اما خلع‌ید را تصرف غاصبانه معرفی کرده است.

خلع‌ید از نوع دعاوی مالی است که شخص با استناد به سند رسمی مالکیت مال غیرمنقول، اقدام قانونی می‌کند. خلع‌ید یکی از مهم‌ترین و پیچیده‌ترین نوع دعاوی مالکیت است که در صورت عدم مطرح‌شدن اصولی و قانونی باعث هزینه‌های دادرسی زیاد و اطاله دادرسی خواهد شد؛ بنابراین بهتر است در طرح دعوای خلع‌ید از وکالت وکیل متخصص امور ملکی استفاده کنید.

2. شرایط لازم برای طرح دادخواست خلع‌ید

دادخواست خلع‌ید برای خارج‌کردن مال غیرمنقول از تصرف شخص غاصب مطرح می‌شود. برای طرح دادخواست خلع‌ید باید شرایطی وجود داشته باشد که شامل موارد ذیل است:

• خواهان در این نوع دعوا باید دارای سند مالکیت رسمی باشد تا مالکیت مال غیرمنقول ثابت شود.
• درصورتی‌که خواهان مالک اصلی مال غیرمنقول باشد، ولی سند مالکیت رسمی نداشته باشد، باید دادخواست اثبات مالکیت مال غیرمنقول را در دادگاه مطرح و بعد از اخذ حکم راجع به مالکیت، دعوای خلع‌ید را مطرح کند.
• مال مورد دعوای خلع‌ید باید از اموال غیرمنقول مانند خانه و مغازه باشد و در مورد اموال منقول صدق نمی‌کند.
• تصرف در مال غیرمنقول در دعوای خلع‌ید باید عدوانی و بدون هیچ قرارداد و به‌صورت تصرف غیرقانونی باشد.

3. طرح خلع‌ید در اموال غیرمنقول موروثی

یکی از مواردی که می‌توان دادخواست خلع‌ید مطرح کرد، زمانی است که یکی از وراث بدون اجازه بقیه وارثان در ملک یا زمین موروثی تصرف غاصبانه و غیرقانونی کند. دعوای خلع‌ید در اموال موروثی موقعی قابل‌پذیرش از طرف دادگاه است که قرارداد قانونی بین وارثان وجود نداشته باشد. در نتیجه هر یک از وارثان در ملک موروثی سهم دارند و می‌توانند برای خارج‌کردن مال غیرمنقول از تصرف وارث غاصب اقدام کنند. در این مورد خواهان می‌تواند علاوه بر دعوای خلع‌ید، دادخواست مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف را در دادگاه صالح مطرح کند.

4. دعوای تخلیه ید چیست؟

زمانی که قرارداد اجاره بین موجر و مستأجر تمام می‌شود، درصورتی‌که موجر قرارداد اجاره را تمدید کند، مستأجر می‌تواند از مال مورد اجاره استفاده کند. درصورتی‌که مستأجر قرارداد اجاره را تمدید نکند و به استفاده از مال مورد اجاره بدون اجازه موجر ادامه دهد، موجر می‌تواند با طرح دادخواست تخلیه ید اقدام به تخلیه مال مورد اجاره کند. دعوای تخلیه ید از نوع دعاوی غیرمالی است که مرجع صالح رسیدگی به آن شورای حل اختلاف است.

1.4. ارکان دعوای تخلیه ید

از مهم‌ترین ارکان برای طرح دعوای تخلیه ید می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• مالک بودن خواهان برای طرح دعوی
• برخورداری از وضع ید و یا تسلیط ید
• عدوانی بودن تصرفات انجام شده توسط متصرف

5. چه زمانی می‌توان دعوای تخلیه را مطرح کرد؟

زمانی می‌توان اقدام به طرح دعوی تخلیه ید نمود که مالک مال غیرمنقول بر اساس قرارداد (پایان‌یافتن مدت قرارداد اجاره)، خواستار ملک در تصرف شخص بوده و شخص از تخلیه امتناع ورزد. توجه داشته باشید که طرح این دعوی بر اساس برخی از نکات مهم و ضروری انجام می‌پذیرد؛ لذا قبل از اقدام به طرح دعوی باید به برخی از نکات مهم در این زمینه توجه کرد. این نکات مهم و طلایی عبارت‌اند از:

• قرارداد اجاره باید از نوع عادی بوده و شرایطی مانند کتبی بودن، ذکر مدت در قرارداد اجاره، تعیین مبلغ اجاره، برخورداری قرارداد اجاره از امضای شهود (دو شاهد)، به‌پایان‌رسیدن مدت‌زمان قرارداد اجاره برخوردار باشد.
• مستأجر می‌تواند بر اساس قانون و همچنین آیین‌نامه‌های اجرایی، به مدت ۲۰ روز تا ۲ بار مهلت تخلیه را بگیرد.
• در صورت عدم پرداخت اجاره توسط مستأجر و همچنین واردکردن خسارت به ملک، موجر می‌تواند به طور جداگانه اقدام به طرح دعوی نماید.

1.5. چه کسی حق طرح دعوای تخلیه را دارد؟

طرح دعوی تخلیه ید باید حتماً از جانب مالک، نماینده قانونی و یا وکیل وی انجام پذیرد. توجه داشته باشید که طرح این دعوی از طریق افراد دیگر امکان‌پذیر نخواهد بود. بر اساس قانون، افرادی که می‌توانند در طرح دعوای تخلیه نقش مهمی داشته باشند، عبارت‌اند از:

• ذی‌نفعان
• قائم‌مقام مالک
• نماینده قانونی مالک
• وکیل مالک
• مالک

2.5. مدارک لازم برای تخلیه ید

برای ارائهٔ دادخواست دعوی تخلیه ید باید مدارکی را ضمیمهٔ آن کرد. آماده‌سازی و ارائهٔ این مدارک بر اساس فاکتورهای خاصی رقم می‌خورد. از مهم‌ترین مدارکی که برای طرح این دادخواست باید ضمیمه گردند، عبارت‌اند از:

• تصویر سند مالکیت ملک موردنظر
• برگه درخواست موجر
• ارائهٔ مدارک شناسایی مالک برای احراز هویت
• دریافت نظر کارشناسان مربوطه و ارائهٔ درخواست آنها
• ارائهٔ مدارک تحقیقات محلی و منطقه‌ای انجام شده
• ارائهٔ مدارک معاینه محلی توسط کارشناسان مجرب و ارائهٔ نظر آنها

3.5. تخلیه ید مشاعی چیست؟

اگر ملکی از چندین مالک برخوردار باشد و یکی از مالکین اقدام به تصرف ملک (بدون رضایت شرکای دیگر) نماید، مالکین می‌توانند اقدام به ثبت درخواست تخلیه ید مشاعی نمایند. برای نمونه در مواردی که ملکی به برخی از وراث ارث رسیده است، توسط یکی از وراث تصرف شده و وراث دیگر از این امر ناراضی هستند. در این صورت می‌توانند ثبت درخواست را انجام داده و از طریق قانون به حق‌وحقوق خود دست یابند.

4.5.  دعوای تخلیه ید در قانون روابط موجر و مستأجر 1356

مقررات مربوط به تخلیه ید در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 با یکدیگر متفاوت است. طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 تنها با انقضای مدت اجاره، مالک نمی‌تواند تقاضای تخلیه مورد اجاره را درخواست کند، بلکه باید برای تخلیه ید شرایط ذکر شده در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 را ثابت کند. موارد مستند به درخواست تخلیه ید مورد اجاره به شرح ذیل است:

• درصورتی‌که مستأجر مال مورد اجاره را بدون اجازه موجر به شخص ثالث انتقال دهد. طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 مستأجر حقی برای انتقال ملک به ثالث را ندارد و در این صورت مالک حق طرح دعوای تخلیه ید را در شورای حل اختلاف دارد.
• پرداخت‌نکردن اجاره‌بها با ارسال اظهارنامه و سپری‌شدن مدت‌زمان قانونی
• مستأجر شغل خود را با شغل قبلی تغییر دهد.
• مستأجر در نگهداری از عین مستاجره تعدی و تفریط کرده باشد.
• موجر برای تخریب و نوسازی ملک مورد اجاره اقدام کند.
• موجر ملک را برای تجارت شخصی خود نیاز داشته باشد؛ بنابراین مالک باید نیازمند کسب‌وکار در محل مورد اجاره باشد تا بتواند دعوای تخلیه ید را مطرح کند و مالک نمی‌تواند برای نیاز شخصی کسب‌وکار فرزندان، نزدیکان و بستگان خود اقدام به تخلیه ید مورد اجاره کند.
• موجر نیاز شخصی برای سکونت خود در محل مورد اجاره را دارد. همچنین ملک می‌تواند برای سکونت فرزندان، پدر و مادر و همسر خود نیز دعوای تخلیه ید را مطرح کند.

5.5. اجرای حکم تخلیه ید

زمانی که موجر حکم تخلیه ید را از شورای حل اختلاف دریافت کرد، بعد از صادرشدن اجرائیه به مستأجر اخطار داده می‌شود که 10 روز مهلت دارد که عین مستاجره را تخلیه و به موجر تسلیم کند. درصورتی‌که مستأجر ملک را تخلیه نکند، اجرای حکم تخلیه ید قهرا انجام خواهد شد.

6. تفاوت دعوای خلع‌ید و تخلیه ید

دعاوی خلع‌ید و تخلیه ید دارای تفاوت‌های ماهوی زیادی هستند و نباید به‌جای یکدیگر مطرح شوند. در این صورت باعث مخدوش‌شدن پرونده می‌گردد و روند دادرسی را دچار مشکل می‌کند. در چنین مواردی ممکن است حکم عدم استماع دعوا از سوی دادگاه صادر شده و رد دعوا اعلام گردد.

برای شناخت تفاوت‌های کلیدی دعاوی خلع‌ید از تخلیه ید می‌توان به موارد زیر اشاره نمود:

1. خلع‌ید مختص مواردی است که تصرف ملک بدون اذن و اجازه مالک صورت می‌پذیرد. درصورتی‌که در دعوای تخلیه ید قرارداد و اذن و اجازه مالک وجود دارد.
2. دعوای خلع‌ید مختص مال غیرمنقول شناخته می‌شود. اما دعوای تخلیه ید هم برای اموال منقول و هم برای اموال غیرمنقول قابلیت مطرح‌شدن دارد.
3. برای دعاوی تخلیه ید وجود قرارداد ضروری است. درحالی‌که برای دعاوی خلع‌ید نیازی به وجود قرارداد نیست و صرف تصرف برای شروع دادرسی کافی می‌باشد.
4. دعوای تخلیه ید به‌محض انحلال و انقضای مدت‌زمان قرارداد از سوی مالک قابل‌طرح است. درصورتی‌که در دعاوی خلع‌ید هر ذینفعی در هر زمانی می‌تواند خواستار آن گردد.

7. تفاوت دعوای خلع‌ید و تصرف عدوانی

دعوای خلع‌ید و تصرف عدوانی دعاوی مطرح شده در خصوص اموال غیرمنقول است و در هر دو مورد ملک در تصرف غیرقانونی غاصب قرار دارد. اما خلع‌ید با تصرف عدوانی تفاوت‌هایی دارد که به شرح ذیل است:

• خلع‌ید در مواردی مطرح می‌شود که شخص دارای سند رسمی مالکیت باشد، اما در تصرف عدوانی شخص باید در ملک دارای سابقه تصرف باشد؛ بنابراین درصورتی‌که شخص مالک منافع مال غیرمنقول باشد، می‌تواند دعوای تصرف عدوانی را در دادگاه مطرح کند. اما برای طرح دادخواست خلع‌ید مالک باید دارای سند مالکیت رسمی باشد.
• خلع‌ید دعوای مالی و تصرف عدوانی دعوای غیرمالی است؛ بنابراین هزینه دادرسی تصرف عدوانی برای همه افراد مساوی است، ولی هزینه دادرسی خلع‌ید برطبق ارزش ملک موردنظر تعیین می‌شود.
• حکم خلع‌ید برای اجراشدن باید قطعی شود، اما برای اجرای حکم تصرف عدوانی نیاز به قطعی‌شدن حکم نیست.
• دعوای خلع‌ید فقط در دادگاه حقوقی و تصرف عدوانی در دادگاه حقوقی و کیفری قابل‌طرح است.
• در خلع‌ید باید تشریفات آیین دادرسی رعایت شود؛ ولی در تصرف عدوانی نیاز به رعایت این تشریفات نیست.

8. دادخواست خلع‌ید با سند عادی

از شرایط اصلی برای طرح دادخواست خلع‌ید داشتن سند مالکیت رسمی است. برای طرح دعوای خلع‌ید نمی‌توان به سند عادی مالکیت استناد کرد. اما در بعضی موارد شرایطی وجود دارد که می‌توان با سند عادی دعوای خلع‌ید را مطرح کرد. در این حالت مالک سند عادی باید ابتدا دادخواست اثبات مالکیت را در دادگاه مطرح و حکم قطعی اثبات مالکیت ملک را اخذ کند. همچنین شخص می‌تواند برای طرح دادخواست خلع‌ید و اثبات مالکیت هم‌زمان اقدام کند.

9. مرجع صالح رسیدگی دعوای خلع‌ید

خلع‌ید دعاوی حقوقی و در دادگاه حقوقی قابل‌طرح است. ازآنجایی‌که خلع‌ید مربوط به دعاوی غیرمنقول است، مرجع صالح رسیدگی به آن شورای حل اختلاف نیست، حتی در مواردی که قیمت منطقه‌ای ملک کمتر از بیست میلیون تومان باشد. دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول، مرجع صالح به رسیدگی است.

 

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

جهت آشنایی کامل با قوانین و ضوابط مربوط به این مقاله به “قانون آیین دادرسی مدنی | مصوب سال 1379” در پکیج “قوانین بالادستی در صنعت ساخت” در بخش گنجینه فایل وب‌سایت مراجعه فرمایید.