نکات مهم هنگام خرید مسکن

مقدمه

خرید خانه‌یکی از اتفاقاتی است که در زمره مهم‌ترین تصمیمات در زندگی افراد قرار می‌گیرد و با چالش‌های بسیاری روبرو است. همه ما کم‌وبیش با خریدوفروش خانه سروکار داشته‌ایم و درصورتی‌که بخواهیم برای اولین‌بار خانه‌ای را خریداری کنیم؛ این کار سخت‌تر نیز خواهد شد. در این مقاله توضیح کاملی در مورد نکات مهم و ضروری و کلیدی خرید خانه داده‌ایم. در ضمن به موارد حقوقی و راهنمای خرید نیز اشاره شده است.

باتوجه‌به اینکه برای خرید خانه، هزینه بسیاری پرداخت می‌شود، باید بر اساس توان شما و بادقت و نکته‌سنجی بیشتری انجام شود؛ زیرا خرید خانه برای شما یک سرمایه غیرمنقول را به همراه خواهد داشت که در آینده بسیار برای شما مفید خواهد بود. ما در این مقاله از کیلید به بررسی نکات حقوقی خرید خانه و نکات ضروری خرید خانه پرداخته‌ایم تا بتوانید از هر گونه ضررهای احتمال در جریان خرید جلوگیری کنید.

از مالک حقیقی خانه اطمینان حاصل کنید

یکی از نکات حقوقی خرید خانه، آن است که شما باید در درجه اول مالکیت فروشنده ملک را شناسایی کنید که اصلی بدیهی و بسیار مهم است. باتوجه‌به اینکه هزینه بسیاری بابت خرید خانه پرداخت می‌شود؛ شما باید بدانید که مالک اصلی خانه چه کسی است.

برای اطمینان از این موضوع، شما باید توجه بسیاری به اسناد رسمی که از سوی فروشنده ارائه می‌شود، داشته باشید. اگر خانه موردنظر دارای سند رسمی باشد، مشخصات شناسایی فروشنده در این سند رسمی قید شده است. اما درصورتی‌که خانه موردنظر سند رسمی نداشته باشد، برای شناسایی مالک اصلی باید به مبایعه‌نامه مراجعه کنید.

1. بدون واسطه معامله ملک کنید

اغلب کارشناسان خریدوفروش خانه معتقدند که یکی از نکات مهم خرید خانه، آن است که بدون واسطه معامله خود را انجام دهید. بهتر است تا جایی که مجبور نشدید، با فروشنده و مالک اصلی معامله را انجام دهید و از بستن قرارداد با نماینده آنها پرهیز کنید.

یکی از دلایل این موضوع، آن است که درصورتی‌که خلافی رخ بدهد، مالک اصلی می‌تواند به معامله انجام شده، اعتراض کرده و علیه هر دو طرف معامله با عنوان فروش مال غیر شکایت کند؛ بنابراین این موضوع یکی از نکات ضروری خرید خانه است.

وی با این کار می‌تواند معامله را ابطال کند و به دنبال آن پول و سرمایه شما نیز از دست می‌رود و بدتر از آن مشمول تعقیب کیفری و مجازات‌های سنگین کلاهبرداری ملکی می‌شوید.

2. برای خرید خانه سند را بررسی کنید

علاوه بر شناسایی مالک اصلی خانه، یکی دیگر از نکات حقوقی خرید خانه، آن است که شرایط دقیق ملک و وضعیت سند آن را موردتوجه قرار دهید. برای‌آنکه معامله‌ای بی‌دردسر داشته باشید بهتر است در هنگام تنظیم قرارداد، غیر از بررسی اسناد فرد فروشنده، وضعیت ملک مورد معامله نیز از نظر ثبت در دفتر اسناد، مشاعات ساختمان، توابع و ملحقات، وثیقه‌ای و توقیفی بودن بررسی شود.

سندهای ملکی دارای انواع مختلفی هستند که هر کدام قوانین ثبتی مختص به خود را دارا است. به همین دلیل نیز خریدار پیش از انجام هر گونه معامله، باید از نوع سند و وضعیت آن آگاهی یابد.

اگر در زمینه اسناد مرتبط با سند ملک هرگونه شبه‌ای وجود داشته باشد، خریدار باید از فروشنده آن را طلب کند. همچنین شما می‌توانید با استفاده از کد رهگیری ملک با استفاده از سامانه دفتر اسناد و املاک کشور، استعلاماتی را که مورد نیازتان است، به دست بیاورید.

3. توان مالی خود را ارزیابی کنید

از دیگر نکات کلیدی خرید خانه، آن است که پیش از اقدام برای خرید، هزینه‌ای که می‌توانید برای خرید خانه پرداخت کنید را به‌صورت دقیق مشخص کنید.

این کار کمک می‌کند تا بدانید دقیقاً به چه میزان وام نیاز پیدا می‌کنید. گاهی اوقات بانک‌ها با درنظرگرفتن شرایطی خاص به شما حواله خرید مسکن می‌دهند؛ اما با این شرط که منزل شما برای مدت طولانی در گرو بانک باقی خواهد ماند و نمی‌توانید با آن هیچ‌گونه معامله‌ای انجام دهید. بااین‌وجود گرفتن حواله‌های بانکی سود زیادی نیز دارد.

علاوه بر بانک‌ها، مؤسسات بسیاری نیز وجود دارند که با درنظرگرفتن شرایطی خاص، به متقاضیان مسکن وام می‌دهند. البته باید پیش از گرفتن هر نوع وامی به طور دقیق تحقیق کنید که کدام‌یک از آنها برای شما به‌صرفه‌تر خواهد بود.

4. خانه نباید در رهن باشد

از دیگر نکات حقوقی خرید خانه که اهمیت بسیاری نیز دارد، آن است که دقت کنید ملک موردنظر در رهن یا توقیف نباشد. در زبان حقوقی به خانه‌ای که توقیف یا در رهن نباشد، خانه آزاد یا ملک طلق می‌گویند.

این کار ازآن‌جهت اهمیت دارد که در حالت کلی هر گونه خریدوفروش و معامله برای خانه‌ای که به‌عنوان ضمانت در رهن بانک است یا از سوی مراجع قضایی توقیف شده است، ممنوع است.

باید این نکته را نیز مدنظر قرار دهید که تنظیم مبایعه‌نامه برای خانه‌ای که تحت رهن و بازداشت است امکان دارد، اما نمی‌توان آن را به‌صورت رسمی و در دفتر اسناد ثبت قانونی کرد.

برای ثبت قانونی این ملک‌ها باید رفع توقیف یا فک رهن در ارتباط با آنها انجام شود. این کار به این صورت انجام می‌گیرد که خریدار خانه به‌جای پرداخت بهای کل خانه به فروشنده، بخشی از آن را برای فک رهن و رفع توقیف به شخص حقیقی یا حقوقی طلبکار می‌پردازد.

5. خانه را بازرسی کنید

از نکات دیگر راهنمای خرید خانه، آن است که حتی زمانی که از بی‌عیب‌ونقص بودن خانه مورد معامله به شما می‌گویند؛ باز هم برای بررسی عیب و یا نقص‌های احتمالی اقدام کنید.

گاهی اوقات بسیاری از عیب‌های خانه به‌صورت پنهان در آن وجود دارند یا برخی از مالکان به طور عمدی قصد در پنهان‌کردن آنها دارند. پس به‌هیچ‌عنوان از بازرسی دقیق خانه منصرف نشوید.

زمانی که در خانه‌ای عیبی یافتید مبلغ پرداختی شما به فروشنده باید کاهش پیدا کند. اگر به هر دلیلی معامله به‌صورت رسمی صورت بگیرد و شما پس از آن، عیب خانه را متوجه شوید، می‌توانید بدون هیچ‌گونه ضرری معامله را فسخ کنید.

بااین‌حال از مذاکره غافل نشوید؛ شاید با یک مذاکره خوب بتوانید خانه را با کاهش قیمت مناسبی خریداری کنید یا فروشنده را مجاب کنید تا پس از رفع عیوب خانه، آن را در اختیار شما قرار دهد. پس از نکات کلیدی خرید خانه، آن است که عجله نکنید.

6. به یک جلسه کفایت نکنید

از دیگر نکات ضروری خرید خانه آن است که کارشناسان خریدوفروش ملک معتقدند که بهتر است مذاکراتی که به‌منظور خریدوفروش خانه انجام می‌شود، در یک جلسه صورت نگیرد.

این کار موجب ضررهای مالی بسیار زیادی می‌شود و شما بعد از هر جلسه بهتر است در ارتباط با موضوعات آن با یک وکیل یا کارشناس املاک مشورت کنید تا از ضررهای احتمالی جلوگیری شود؛ بنابراین تحقیق و بررسی کاملی در این زمینه انجام دهید.

7. انشعابات را در سند قید کنید

خرید خانه مساوی با خرید انشعابات آن خانه است. دیگر نکات حقوقی خرید خانه آن است که انشعاباتی مانند آب، برق، گاز و غیره در سند یا مبایعه‌نامه به‌صورت صریح و شفاف قید شوند. در ارتباط با خط ثابت نیز انتقال تلفن باید در سند قید شود.

8. مفاصاحساب را فراموش نکنید

اغلب خانه‌ها، بدهی‌هایی به دستگاه‌های دولتی مانند شهرداری یا اداره مالیات دارند که باتوجه‌به این موضوع، فروشنده آن خانه باید این بدهکاری‌ها را پیش از فروش ملک خود بپردازد و حساب را به خریدار خانه ارائه کند.

پس از دیگر نکات ضروری خرید خانه آن است که پیش از اقدام به عقد قرارداد با استعلام از این اداره‌ها، صحت و تأیید مفاصاحساب را انجام دهید. همچنین تسویه شارژ و دیگر مسائل در ارتباط با آپارتمان نیز باید به‌صورت کامل انجام شود.

9. مشخصات واقعی ملک را با سند تطبیق دهید

گاهی اوقات به دلیل بی‌توجهی به موضوع تطبیق مشخصات ملک با آنچه در سند قید شده، خریداران خانه دچار مشکلات حقوقی بسیاری می‌شوند.

بنابراین، از نکات حقوقی خرید خانه تطبیق مشخصات واقعی با مشخصات سند است که باید به‌دقت بررسی شود. در این زمینه خریداران خانه باید مشخصاتی همچون نشانی ملک، پلاک ثبتی، حدود اربعه و کد پستی و غیره را با مشخصات واقع ملک مورد بررسی کامل قرار دهند.

توجه داشته باشید که این مشخصات علاوه بر آنکه در سند و یا مبایعه‌نامه ذکر شده، در نزد مراجع قانونی نیز وجود دارد.

10. انتقال انباری و پارکینگ را فراموش نکنید

از دیگر نکات کلیدی خرید خانه که در زمینه راهنمای خرید خانه بسیار مهم است، آن است که هنگام عقد قرارداد رسمی، شما باید در سند رسمی یا مبایعه‌نامه خانه انتقال پارکینگ و انباری را به‌صورت دقیق درج کنید.

اگر در این زمینه چند پارکینگ یا انباری وجود داشته باشد، باید به‌صورت مجزا در سند و یا مبایعه‌نامه قید شوند. اهمیت حقوقی این موضوع  ازآن‌جهت است که عدم قید پارکینگ یا انباری در سند، مسئولیت حقوقی برای فروشنده در قبال انتقال آن به همراه ندارد.

11. از ارائه پیشنهاد غافل نشوید

معمولاً مشاوران املاک به هر دو طرف معامله کمک‌ می‌کنند تا پیشنهادهای بهتری را در جهت بسته‌شدن قرارداد ارائه دهند؛ این یکی از نکات مهم خرید خانه است.

بااین‌وجود شما به‌عنوان خریدار یک‌خانه، نباید خودتان را بسیار مشتاق نشان دهید چرا که همان استرس و فشاری که شما از بابت خرید خانه دارید، فروشنده هم از بابت ملک خود برای فروش دارد و اگر احساس کند شما درهرصورت خواهان آن ملک هستید، امکان دارد مبلغ را بالاتر ببرد.

12. سؤالات متداول

• چه مدارکی را می‌بایست قبل از خرید ملک بررسی کرد؟

قبل از خرید خانه باید اطلاعاتی نظیر پلاک ثبتی، نشانی ملک، کد پستی و حدود اربعه را با آنچه که در سند یا قرارداد قیدشده تطبیق دهید و اگر متوجه کوچک‌ترین مغایرت شدید بهتر است از خرید صرف‌نظر نمایید.

• چه تسهیلاتی برای خانه‌دارشدن در نظر گرفته شده است؟

افرادی که می‌خواهند برای اولین‌بار صاحب‌خانه شوند و در اصطلاح خانه اولی نام دارند می‌توانند از وام‌هایی که دولت برای آن‌ها در نظر گرفته استفاده کنند. اگر متقاضیان توانایی پرداخت اقساط را دارا باشند، وام‌های بانک مسکن بهترین گزینه برای آنها خواهد بود.

• در هنگام خرید ملک به‌صورت وکالتی به چه نکاتی باید دقت داشت؟

هنگام خرید ملک وکالتی باید رسمیت وکالت‌نامه به‌دقت بررسی شود و بررسی کنید آیا دارنده وکالت‌نامه می‌تواند از طرف مالک اقدام به فروش ملک کند یا اعتبار وکالت‌نامه منقضی می‌باشد. همچنین باید از این امر مطمئن شوید که قبلاً به اشخاص دیگر فروخته‌شده باشد.

• درصورتی‌که ملک هنوز فاقد سند باشد و مالک قصد فروش ملک را داشته باشد باید به چه مواردی دقت شود؟

اگر ملک موردنظر هنوز دارای سند نیست؛ اما مالک آن قصد فروش با مبایعه‌نامه را دارد، بررسی حق فروش و صحت نام و مشخصات مالک به‌عنوان خریدار در مبایعه‌نامه باید تأیید شود.

• اگر یک ملک فروخته‌شده با تنظیم مبایعه‌نامه به دیگری فروخته شود، مالکش چه کسی می‌شود؟

درصورتی‌که یک ملکی را که فروختند با تنظیم مبایعه‌نامه به دیگری بفروشند، مبایعه‌نامه و سند خرید شخصی که تاریخ مبایعه‌نامه او دیرتر است باطل خواهد شد.