فرق اجرت المسمی و اجرت‌المثل چیست؟

مقدمه

در این مقاله قصد داریم دررابطه‌با تفاوت اجرت‌المثل و اجرت‌المسمی خلاصه توضیحاتی را برای شما عزیزان مطرح نماییم. دعاوی مطرح شده از اجرت‌المثل و مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف از دعاوی رایج حقوقی و ملکی می‌باشد.

در آغاز به سراغ تعریف اجرت‌المثل و اجرت‌المسمی، همچنین ویژگی‌های این دو و سپس به سراغ تفاوت‌هایشان خواهیم رفت.

1. اجرت‌المثل چیست؟

اجرت‌المثل از دوکلمه اجرت و مثل تشکیل شده که در زمان‌های مختلفی مورداستفاده قرار می گیرد. به‌عنوان‌مثال منزل استیجاری را در نظر بگیرید که در مقابل استفاده مستأجر از ملک، مبلغی به مالک پرداخت می‌شود. به بیان ساده‌تر می‌توان گفت که هر زمان دو نفر به‌وسیلهٔ قراردادی شفاهی یا کتبی، در مقابل عملی مشخص، مبلغی را توافق کنند، مبلغ پرداخت شده اجرت‌المثل نامیده خواهد شد.

نکته: میزان اجرت‌المثل به مسائل متعددی بستگی دارد. از جمله: نوع مال (منقول یا غیرمنقول)، ماهیت مال (ساختمان، باغ، ماشین و غیره)، کیفیت و کمیت مال موردنظر و… .

همان‌طور که قبلاً گفته شد درصورتیکه شخصی از مال دیگری بدون وجود قراردادی بین آنها، استفاده کند باید اجرت منافع استفاده شده را به مالک آن بپردازد که به آن، اجرت‌المثل گویند و میزان آن را کارشناس دادگاه تعیین می‌کند. به بیان دیگر، زمانی که موعد قرارداد اجاره پایان می یابد، عقد اجاره نیز پایان می پذیرد، اگر پس از انقضای مدت مذکور، مستأجر همچنان مورد اجاره را در تصرف خود داشته و از تخلیه ملک امتناع نماید، در این صورت موجر می‌تواند اجرت‌المثل ایام تصرف را مطالبه نماید. اصولا صحبت از اجرت‌المثل زمانی به میان می‌آید که توافق یا قراردادی میان طرفین وجود نداشته باشد چرا که در این صورت، به مبلغ مندرج در قرارداد که در اصطلاح به آن اجرت‌المسمی (در مقابل اجرت‌المثل) گفته می‌شود، توجه خواهد شد.

2. انواع اجرت‌المثل

1.2. اجرت‌المثل ایام زوجیت

طبق ماده ۳۳۶ قانون مدنی ایران، این نوع از اجرت‌المثل ایام زوجیت مربوط به زمانی است که زوجه کارهایی را در طول زندگی مشترک در منزل شوهر انجام می‌دهد که شرعاً به عهده وی نبوده است: مانند نظافت منزل، آشپزی و…. اگر این امور را به دستور مرد انجام داده باشد؛ می‌تواند از شوهر خود اجرت‌المثل خویش را مطالبه کند.

2.2. اجرت‌المثل ایام اموال

این اجرت‌المثل به معنای خسارت یا بهای استفاده از مالی است که در مدت زمانی معین ناشی از استفاده یا مالکیت اموال دیگران مطرح می‌شود. این نوع از اجرت‌المثل شامل مواردی مانند استفاده از خانه‌ و یا ماشین یک فرد برای مدتی است. تصرف در مال می‌تواند به‌صورت عرفی یعنی استفاده از مال به نحو متعارف و تصرف شرعی به معنای اعمال ولایت بر مال است.

3.2. اجرت‌المثل ایام تصرف

هرگاه فردی بدون اجازه از اموال دیگری استفاده کند، مالک آن مال می‌تواند هزینه استفاده از مال را به‌عنوان اجرت‌المثل ایام تصرف مطالبه کند. درصورتی‌که فرد متصرف از پرداخت این نوع اجرت‌المثل خودداری ورزید، مالک به‌صورت قانونی قادر به طرح دعوی و مطالبه اجرت‌المثل است؛ به طور مثال اجرت‌المثل وجهی است که در عرف و بازار، فردی که از منافع استفاده کرده یا باعث تلف آن شده است مسئول به پرداخت هزینه به مالک است.

3. مراحل مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف

مطابق با ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر: «پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای‌ ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه ‌قضاییه انجام خواهد گرفت.»

بنابراین، درصورتی‌که مستأجر در مهلت تعیین شده ملک را تخلیه نکند، اجرت‌المثل ایام تصرف را می‌توان با تنظیم دادخواست مطالبه کرد. ازآنجایی‌که این دعوا از نظر قانونی یک دعوای حقوقی محسوب می‌شود، دادخواست موجر باید به دادگاه حقوقی تقدیم شود. از سوی دیگر، بر اساس ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول مانند خانه باید در دادگاهی اقامه شود که آن مال در حوزه قضایی آن قرار دارد. در نتیجه، اگر به‌عنوان‌مثال، خانه موردنظر در منطقه ۲ شهر تهران قرار داشته باشد، دادگاه حقوقی منطقه ۲ تهران باید به دادخواست اجرت‌المثل اجاره رسیدگی کند.

برای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف باید ابتدا به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه کنید تا دادخواستی با عنوان دادخواست اجرت‌المثل اجاره ثبت شود. در این دادخواست باید مشخصات خواهان که مالک قانونی ملک است و خوانده یا همان مستأجری که از تخلیه ملک خودداری می‌کند، همراه با میزان خواسته یا همان اجرت‌المثل ایام تصرف و خسارت وارد شده به موجر نوشته شود. علاوه‌ بر این دادخواست، باید کلیه مدارکی که نشان می‌دهند موجر مالک خانه است، مانند سند مالکیت همراه با مدارکی مانند اجاره‌نامه ضمیمه پرونده شوند.

پس از ثبت دادخواست، پرونده شما به دادگاه حقوقی صالح به رسیدگی به این پرونده یا یکی از شعب شورای حل اختلاف ارجاع داده می‌شود. درصورتی‌که مبلغ خواسته شما کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد به یکی از شعب شورای حل اختلاف ارجاع داده می‌شوید؛ اما اگر مبلغ خواسته از این میزان بیشتر باشد دادگاه حقوقی محل وقوع مال غیرمنقول به پرونده رسیدگی می‌کند.

درهرصورت، قاضی دادگاه موردنظر در زمان تعیین شده سخنان دو طرف را می‌شنود، مدارک آنها را بررسی می‌کند و در نهایت، یک کارشناس رسمی دادگستری را مأمور محاسبه اجرت‌المثل اجاره می‌کند. نحوه محاسبه اجرت‌المثل اجاره توسط این کارشناس نیز به‌این‌ترتیب است که او ملک موردنظر را باتوجه‌به شرایط و موقعیتی که دارد ارزیابی می‌کند و مبلغی که ممکن است کمتر یا بیشتر از اجاره‌بها باشد، به دادگاه اعلام می‌کند.

در نهایت نیز بنا بر تشخیص قاضی دادگاه، دستور تخلیه ملک و پرداخت اجرت‌المثل صادر می‌شود. همچنین، ممکن است مبلغی به‌عنوان خسارت تأخیر تأدیه از اجرت‌المسمی و اجرت‌المثل ایام تصرف که به‌موجب تعلل یا کوتاهی مستأجر از اجرای تعهد خود به موجر وارد شده اعلام شود. در این صورت، مستأجر باید علاوه بر اجرت‌المثل، خسارت تعیین شده را نیز بپردازد.

4. اجرت‌المسمی چیست؟

عوضی را که طرفین یک قرارداد بر آن توافق کرده‌اند را اجرت‌المسمی می‌نامند. به بیان ساده‌تر می‌توان این‌گونه گفت که اگر مالک مال خود را چه منقول یا غیرمنقول، طی قرارداد اجاره با مبلغ مشخص و زمان معین به شخص دیگر اجاره بدهد، به آن مبلغ مشخص شده در قرارداد، اجرت‌المسمی گفته می‌شود.

نکته: اجرت‌المثل جایگزین اجاره‌بها یا اجرت‌المسمی درج شده در قرارداد بوده و مستأجر مکلف خواهد بود بدل منافعی را که استیفا کرده را به موجر بپردازد. البته این موضوع ناگفته نماند که میزان اجرت‌المثل از طریق تعیین کارشناس توسط دادگاه مشخص می‌گردد.

درصورتیکه شخصی از مال دیگری بدون وجود قراردادی بین آنها، استفاده کند باید اجرت منافع استفاده شده را به مالک آن بپردازد که به آن، اجرت‌المثل گویند و میزان آن را کارشناس دادگاه تعیین می‌کند.

اما اگر بین طرفین قراردادی (مانند عقد اجاره) مدارک لازم جهت تنظیم سند اجاره‌نامه املاک وجود داشته باشد و اجرت استفاده از مال در قرارداد و با توافق طرفین مشخص شود به آن اجرت‌المسمی می‌گویند. اجرت‌المسمی در واقع مبلغی است که در قرارداد اجاره تعیین می‌شود و تفاوت‌های اساسی با اجرت‌المثل دارد. اجرت‌المسمی به‌صورت قراردادی بین مستأجر و موجر تعیین می‌شود؛ اما اجرت‌المثل منشأ قراردادی نداشته و پس از ارائه دادخواست مطالبه اجرت‌المثل توسط موجر به دادگاه، از سوی کارشناس تعیین می‌گردد. در صورت تأخیر در پرداخت اجاره‌بها و طرح دعوی مطالبه اجاره‌های معوقه در دادگاه، مستأجر باید علاوه بر پرداخت اجرت‌المسمی، خسارت تأخیر تأدیه را نیز بپردازد. اما ازآنجایی‌که اجرت‌المثل خود، نوعی خسارت است، خسارت تأخیر تأدیه به آن تعلق نمی‌گیرد. در ادامه به بررسی اجرت‌المثل و اجرت‌المسمی و قوانین و مقررات مرتبط با آنها می‌پردازیم.

5. تفاوت آثار اجرت‌المثل و اجرت‌المسمی در عقد اجاره

اگر مستأجر در مدت اجاره، اجرت‌المسمی (اجاره‌بها) خود را پرداخت نکند، مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه با ارسال اظهارنامه به مستأجر اجاره‌بها را به‌صورت قانونی مطالبه کند و اگر مستأجر باز هم اجاره‌بها خود را پرداخت نکند این بار مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه اجاره‌بها و حتی خسارت تأخیر تأدیه (خسارت تأخیر در پرداخت اجاره) خود را با ارائه دادخواست مطالبه کند. خسارت تأخیر تأدیه از زمان ارسال اظهارنامه محاسبه می‌شود.

زمانی که مدت اجاره مستأجر منقضی می‌شود او باید ملک را تخلیه کند، حال اگر ملک را در تصرف خود نگه دارد و به مالک تحویل ندهد دو حالت قابل‌تصور است اولین حالت زمانی است که مستأجر بدون اذن مالک، ملک را در تصرف خود نگه داشته است که در این صورت باید اجرت‌المثل این مدت را بپردازد چه از مال‌الاجاره استفاده کرده باشد چه استفاده نکرده باشد. حالت دوم زمانی است که مستأجر با اجازه مالک، ملک را در تصرف خود نگه داشته است که در این مورد زمانی مجبور به پرداخت اجرت‌المثل می‌شود که از ملک استفاده کرده باشد و در صورت عدم استفاده مجبور به پرداخت اجرت‌المثل نخواهد بود.

گاهی در قرارداد اجاره، مدت به‌صورت مشخص درج نمی‌شود و مثلاً اشخاص به‌جای اجاره ملک به مدت یک سال با اجاره‌بها مشخص، قرارداد را از قرار یک ماه فلان تومان یا روزانه یا حتی به‌صورت سالانه مشخص می‌کنند در این‌گونه قراردادها پس از پایان مدت یک ماه، یک‌ساله یا یک روز، قرارداد تمدید می‌شود و مستأجر در تمام مدت‌زمان سکونت همان اجرت‌المسمی تعیین شده را پرداخت می‌کند و در صورت عدم پرداخت همان‌طور که در بالا توضیح داده شد برای گرفتن مبلغ اجرت‌المسمی عمل می‌شود.

6. نکات مهم برای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف

• فقط مالک و یا نماینده قانونی وی می‌تواند اجرت‌المثل ایام تصرف را مطالبه کرده و دادخواستی بر این مبنا را به دادگاه ارائه دهد.
• اگر صاحب‌ملکی پس از اتمام مدت اجاره، خواهان تخلیه مستأجر نشود، این امر به این منظور تلقی می‌شود که موجر از ادامه تصرفات مستأجر رضایت دارد.
• در برخی مواقع در قراردادها این مطلب قید می‌گردد که در صورت تمام‌شدن مدت اجاره، مبلغ  اجرت‌المثل به میزان اجاره‌بها بوده و این موضوع زمانی نافذ است که مستأجر با رضایت مالک در ملک سکونت داشته باشد. زیرا درصورتی‌که موجر تقاضای تخلیه ملک را داشته و مستأجر سرباز زند، اجرت‌المثل بر اساس ارزش واقعی و با نظر کارشناس تعیین شده و مستأجر ملزم به پرداخت خواهد بود.
• درصورتی‌که مستأجر مبلغ اجرت‌المسمی را پرداخت نکند، موجر می‌تواند‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ این مبلغ را از محضر دادگاه مطالبه کند‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌. د‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌اد‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌گاه از تاریخ مطالبه که معمولاً به‌وسیله اظهارنامه مشخص می‌شود‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌، علاوه بر اجرت‌المسمی، خسارت تأخیر تأدیه آن را نیز د‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ر صورت مطالبه موجر، محاسبه و مورد‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ حکم قرار می‌د‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌هد‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌. اما اجرت‌المثل د‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ر اجاره، خسارت محسوب شده و وجه نقد‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ نیست. پس به آن خسارت تأخیر تأدیه تعلق نمی‌گیرد‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌.
• اجرت‌المثل از تاریخ انقضای مد‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ت اجاره به موجر طی ارائه دادخواست تعلق می‌گیرد‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌. زیرا مطابق ماد‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ه ۳۳۷ قانون مد‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌نی استفاد‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ه بلاجهت شد‌‌‌‌‌‌‌‌ه است.
• در قسمت شروط قرارداد بندی تحت عنوان خسارت روزانه یا وجه التزام برای تأخیر در تخلیه ملک پس از پایان مدت اجاره تعیین می‌شود. به‌موجب این شرط اگر مستأجر پس از اتمام زمان قرارداد، از تخلیه ملک خودداری نماید، موجر با طرح دعوا در دادگاه می‌تواند مبلغ توافق شده را تقاضا نموده و دیگر موضوع به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع داده نمی‌شود.

7. نمونه دادخواست اجرت‌المثل ایام تصرف

ریاست محترم مجتمع قضایی شعبه ……….

احتراماً به استحضار می‌رساند اینجانبان به‌موجب گواهی انحصاروراثت شماره ………. مورخ ………. ورثه مرحوم/مرحومه ………. هستیم. پس از فوت متوفی، و انجام امورات مربوط به دفن و کفت آن مرحوم، ترکه به‌جامانده از وی یک باب منزل مسکونی واقع در ………………………… بود. ازآنجایی‌که همگی ما به‌موجب مقررات ارث، وارث ترکه به‌جامانده از متوفی هستیم، خواستار تقسیم ملک مزبور شدیم. اما به‌موجب گواهی/رأی دادگاه ملک مشاعی و غیرقابل‌تقسیم و افراز است؛ لذا عاقلانه‌ترین راه این است که ملک فروخته شود و مبلغ آن به نسبت سهم‌الارث میان وراث تقسیم گردد. اما متأسفانه، یکی از ورثه بدون کسب اجازه از سایر وراث، در ملک مزبور سکنی گزیده و حاضر به تخلیه ملک نیست. بقیه وراث نیز بارها با او به گفتگو پرداختند. لیکن هر بار دلیلی غیرمنطقی ارائه کرده و ملک را تخلیه نمی‌کند.

لذا، با تقدیم این دادخواست از شما مقام محترم خواستار صدور حکم مقتضی مبنی بر خلع‌ید از خوانده و البته دریافت اجرت‌المثل ایام تصرف مورد استدعاست.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

عدم تنظیم صحیح قرارداد اجاره‌بها در آینده منجر به اختلاف بین موجر و مستأجر خواهد شد. همین امر هم باعث افزایش پرونده‌های اختلافی در مراجع قضایی می‌گردد. ازاین‌رو توصیه می‌گردد در زمان انعقاد هر قراردادی از یک وکیل حقوقی خوب مشورت گرفته و راهنمایی‌های لازم را نیز دریافت نمایید. در این صورت از بروز هرگونه اختلاف و مشکلی جلوگیری خواهید نمود.

جهت آشنایی کامل با قوانین و ضوابط مربوط به این مقاله به “قانون آیین دادرسی مدنی | مصوب سال 1379” در پکیج “قوانین بالادستی در صنعت ساخت” در بخش گنجینه فایل وب‌سایت مراجعه فرمایید.