مطالبه اجرت‌المثل ناشی از اجارات معوقه

مقدمه

مطالبه اجور معوقه یکی از اصطلاحات حقوقی است که احتمالاً یک یا چندین بار آن را شنیده‌اید؛ اما با معنای دقیق آن به لحاظ حقوقی آشنایی ندارید. ما در این مقاله تلاش کرده‌ایم تمام نکات حقوقی لازم را که برای آشنایی نسبی شما با مفهوم مطالبه اجور معوقه لازم است، بیان کنیم. درصورتی‌که نیاز به آشنایی دقیق‌تر با روال حقوقی مطالبه اجور معوقه دارید.

1. منظور از مطالبه اجور معوقه چیست؟

ممکن است در ابتدا درک عبارت مطالبه اجور معوقه بسیار سخت باشد؛ اما در واقع منظور از این عبارت، درخواست اجاره‌هایی است که به‌تعویق‌افتاده و در موعد مقرر در قرارداد اجاره به موجر پرداخت نشده است. بر اساس قرارداد اجاره، مستأجر متعهد می‌شود در ازای استفاده از آن ملک، بهایی را که تحت عنوان اجاره‌بها شناخته می‌شود، به موجر یعنی شخصی که ملکش را به دیگری اجاره داده است، بپردازد. میزان اجاره‌بها و موعد پرداخت آن کاملاً بر اساس توافق طرفین که در قرارداد اجاره ذکر شده تعیین می‌شود. پرداخت این اجاره‌بها می‌تواند از قرار ماهانه، سالانه و یا به هر ترتیب دیگری باشد که بر اساس توافق طرفین مشخص شده است. اما اگر پرداخت اجاره‌بها توسط مستأجر در مواعد مورد توافق و ذکر شده در قرارداد صورت نگیرد و به‌اصطلاح به تعویق بیفتد، به آن اجور معوقه گفته می‌شود که بر اساس قانون، توسط موجر و تحت شرایط و تشریفات ذکر شده در قانون قابل مطالبه است و به این اقدام از لحاظ حقوقی، مطالبه اجور معوقه می‌گویند.

2. خسارت تأخیر تأدیه اجور معوقه

موجر نه‌تنها می‌تواند به مطالبه اجور معوقه بپردازد، بلکه می‌تواند هر گونه خسارتی که در نتیجه تأخیر تأدیه اجور معوقه به او واردآمده را هم در ضمن دادخواستی که برای مطالبه اجور معوقه ارائه می‌دهد، مطالبه کند. در حقوق ایران، منظور از خسارت تأخیر تأدیه خسارتی است که به علت تأخیر در پرداخت دین پولی به اشخاص به وجود می‌آید. حکم به خسارت تأخیر تأدیه توسط دادگاه در صورت مطالبه دین در سررسید مقرر توسط طلبکار و وجود تورم اقتصادی و در نتیجه واردشدن خسارت مالی به طلبکار به علت عدم پرداخت دین پولی امکان‌پذیر است؛ بنابراین اگر موجر بتواند با کمک وکیل دعاوی ملکی شرایط تحقق خسارت تأخیر تأدیه را اثبات کند، می‌تواند خسارت تأدیه اجور معوقه را از تاریخ سررسید اجور معوقه تا تاریخ اجرای حکم علاوه بر خود اجور معوقه مطالبه کند.

3. مرجع صالح برای مطالبه اجور معوقه کجاست؟

مرجع صالح برای مطالبه اجور معوقه، باتوجه‌به میزان تقریبی اجور معوقه تعیین می‌شود. اگر اجور معوقه مبلغی تا ۲۰ میلیون تومان باشد، مطالبه آن بر اساس قانون شورای حل اختلاف، در صلاحیت شورای حل اختلاف محلی است که ملک در آن واقع شده است و اگر مبلغ اجور معوقه بیشتر از ۲۰ میلیون تومان باشد باید با ارائه دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک آن را مطالبه نمود.

4. اظهارنامه مطالبه اجور معوقه

اگر با یک وکیل متخصص ملکی مشورت کنید، به شما خواهد گفت که قبل از ارائه و ثبت دادخواست در شورای حل اختلاف و یا دادگاه عمومی حقوقی جهت وصول اجور معوقه بهتر است اظهارنامه‌ای که به مستأجر بفرستید که حاوی درخواست شما برای پرداخت اجور معوقه باشد. ارسال این اظهارنامه علاوه بر اینکه امکان دارد مسئله را قبل از طرح دعوا در دادگاه حل کند، باعث می‌شود مبدأ پرداخت خسارت تأخیر تأدیه تاریخ این اظهارنامه باشد و نه ثبت دادخواست. زیرا اصل حقوقی درباره خسارت تأخیر تأدیه این است که از تاریخ مطالبه رسمی طلب از سوی طلبکار محاسبه شده و قابل‌پرداخت است. در نتیجه، مطالبه اجور معوقه پیش از طرح دعوا باعث می‌شود موجر میزان خسارت بیشتری را بتواند از خوانده دعوا یا همان مستأجر دریافت کند.

5. درخواست تخلیه و اجور معوقه

شما می‌توانید ضمن مطالبه اجور معوقه از دادگاه یا شورای حل اختلاف درخواست تخلیه هم بنمایید. درخواست تخلیه یا تخلیه ید باید مستند به موارد قانونی ای باشد که در قانون ذکر شده است. این درخواست در قالب دادخواست تخلیه ید و توسط وکیل دعاوی ملکی نوشته می‌شود. یکی از موارد تقدیم دادخواست تخلیه ید، عدم انجام تعهدات قراردادی از جمله پرداخت اجاره‌بها توسط مستأجر بر اساس بند د ماده ۸ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ است. جهت اثبات عدم پرداخت اجاره‌بها و درخواست تخلیه بر اساس آن بهتر است با یک وکیل دعاوی ملکی که سابقه طرح موفق این دعوا را داشته باشد مشورت و از مشاوره‌های او جهت اقدام حقوقی مؤثر استفاده کنید.

6. تفاوت اجور معوقه با اجرت‌المثل ایام تصرف

در کنار عبارت اجور معوقه واژه دیگری که در حوزه حقوق اجاره املاک کاربرد بسیار زیادی دارد، اجرت‌المثل ایام تصرف است. در این قسمت تفاوت این دو عبارت رایج را برای شما شرح می‌دهیم. همان‌طور که در بالا توضیح داده شد، منظور از اجور معوقه، مجموعه اجاره بهایی است که توسط مستأجر ملک مورد اجاره در موعد مقرر پرداخت نشده است؛ بنابراین مبنای پرداخت این مبلغ، قرارداد اجاره‌ای است که بین طرفین یعنی موجر و مستأجر منعقد شده و مبلغ و نحوه پرداخت آن در موعد معینی مورد توافق قرار گرفته است. درحالی‌که مبنای اجرت‌المثل ایام تصرف قرارداد و توافق میان طرفین نیست؛ بلکه ناشی از مدت زمانی است که مستأجر خارج از مدت‌زمان قرارداد و پس از به‌اتمام‌رسیدن آن همچنان مال مورد اجاره را تصرف کرده است و باید در قبال تصرف غیرمجازی که داشته است مبلغی را تحت عنوان اجرت‌المثل به مالک آن مال بپردازد.

بنابراین، طرفین در تعیین اجرت‌المثل ایام تصرف هیچ اراده‌ای ندارند و این مبلغ توسط دادگاه و به تشخیص کارشناس رسمی بر اساس ارزش مالی آن ملک تعیین می‌شود. موجر می‌تواند درصورتی‌که مستأجر پس از خاتمه قرارداد اجاره آن را تخلیه نکرده است، علاوه بر اجور معوقه اجرت‌المثل ایام تصرف را هم مطالبه کند.

7. مطالبه اجور معوقه با استفاده از بهترین وکیل ملکی

در قسمت‌های قبل توضیح داده شد که موجر می‌تواند اجاره‌بهای مدتی را که مستأجر از پرداخت آن امتناع کرده است علاوه بر خسارت تأخیر تأدیه آن و همچنین درخواست تخلیه ملک و اجرت‌المثل ایام تصرف را در قالب دادخواست از مستأجر مطالبه کند. مطالبه مستدل هر یک از این دعاوی نیازمند استناد به قانون و رعایت تشریفات رسیدگی به دعواست که با استفاده از وکیل دعاوی ملکی می‌توانید به‌راحتی آن را به سرانجام برسانید

8. نکاتی در مورد مطالبه اجور معوقه

• دعوای مطالبه اجور معوقه یک دعوای مالی بوده و هزینه دادرسی در این دعوا مانند سایر دعاوی مالی محاسبه می‌شود.
• اگر مبلغ اجاره‌های عقب‌افتاده بالای 20 میلیون تومان باشد در دادگاه محل وقوع ملک و درصورتی‌که زیر 20 میلیون تومان باشد در شورای حل اختلاف محل مورد رسیدگی قرار می گیرد.
• طرح دعوای مطالبه اجور معوقه مختص زمانی است که قراردادی بین طرفین منعقد شده باشد و مستأجر اجاره‌های تعیین شده در قرارداد اجاره را پرداخت نکرده باشد.
• در فرضی که مدت قرارداد به اتمام رسیده باشد و یا اینکه شرطی در قرارداد مبنی بر اینکه اعلام رضایت سکونت مستأجر در ملک و تمدید قرارداد وجود نداشته باشد در این صورت رد دعوای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف مطرح می‌شود.
• در خصوص تعلق خسارت تأخیر تأدیه به اجور معوقه یا اجاره‌های عقب‌افتاده باید گفت امکان مطالبه خسارت تأخیر تأدیه وجود دارد نکته مهم اینکه جهت مطالبه خسارت تأخیر تأدیه منوط به ذکر این خواسته در دادخواست مطالبه اجور معوقه تقدیمی به دادگاه است.
• مدارک لازم برای مطالبه اجور معوقه

الف– تصویر مصدق اوراق شناسایی
ب – تصویر مصدق اجاره‌نامه تنظیمی
ج – تصویر مصدق اسناد مالکیت
د – تقدیم دادخواست مطالبه اجور معوقه

9. اصطلاحات حقوقی دعوی مطالبه اجور معوقه

• اجور معوقه

اجاره‌بهای عقب‌افتاده (پرداخت نشده)

• موجر

اجاره‌دهنده

• مستأجر

اجاره‌کننده

• عین مستاجره

مورد اجاره

• اجرت‌المثل

 به مبلغی که بابت استفاده شخصی از مال، به مالک پرداخت می‌شود، اجرت‌المثل می‌گویند.

• اجرت‌المثل ایام تصرف

 اگر تصرف ملک دیگری یا استفاده از اموال دیگری بدون رضایت مالک باشد، می‌توان اجرت‌المثل ایام تصرف را مطالبه نمود.

^{10. نمونه شماره 1 –  پرونده مطالبه اجور معوقه}

1.10. شروع رسیدگی به دعاوی مطاله اجور معوقته

وکیل خواهان‌ها آقایان ………. و خانم ……… (ورثه موجرمتوفی) با ارائه گواهی حصر وراثت و برگ ارزیابی املاک مالیات‌برارث و وکالت‌نامه علیه خوانده دادخواستی با عنوان مطالبه اجور معوقه از تاریخ 10/8/96 لغایت 10/8/97 به انضمام کلیه هزینه‌های قانونی و خسارات دادرسی و حق‌الوکاله وکیل، مطالبه خسارت (مطالبه خسارات روزانه از تاریخ… مقوم به مبلغ… ریال لغایت اجرای حکم به انضمام کلیه هزینه‌های قانونی و خسارات دادرسی و حق‌الوکاله وکیل) تأمین خواسته (بدواً صدور قرار تأمین خواسته به‌صورت اجرا قبل از ابلاغ) مطرح نموده است. ایشان برای اثبات صحت ادعایشان اجاره‌نامه و نامه سازمان توسعه مسکن تهران را نیز ضمیمه دادخواست نموده‌اند.

وکیل محترم اذعان داشته: موکلین به‌موجب قرارداد عادی مورخ 10/6/96، شش دانگ یک باب آپارتمان وافع در تهران، ……….. را به خوانده محترم اجاره داده اند. باتوجه‌به اینکه خوانده محترم اجاره‌بهای 3 ماه را پرداخت ننموده و از دهم آبان‌ماه 97 نیز به علت انقضای مهلت قرارداد، طبق قرارداد باید روزانه مبلغ صد هزار تومان خسارت پرداخت نماید، صدور حکم مقتضی مبنی بر پرداخت اجور معوقه (اجاره‌های عقب‌افتاده) و نیز خسارت روزانه به مبلغ صدهزار تومان از دهم آبان، لغایت اجرای حکم به انضمام کلیه هزینه‌های قانونی و خسارات دادرسی و حق‌الوکاله وکیل مورد استدعاست.
بدواً صدور قرار تأمین خواسته به صورت اجرا قبل از ابلاغ مورد استدعاست.

2.10. روند رسیدگی به پرونده – مطالبه اجور معوقه

پس از تقدیم دادخواست و تعیین شعبه و بررسی دادخواست و ضمائم و تکمیل آنها به دستور قاضی وقت رسیدگی تعیین  و به طرفین ابلاغ می‌گردد. در جلسه رسیدگی طرفین دعوی حضور می‌یابند. ابتدا خواهان خواسته خود را مجدداً همراه با دلایل و مستندات بیان می‌کند و سپس خوانده نیز مدافعات خود را ارائه می‌کند. در صورت اثبات حق دادگاه مبادرت به صدور رأی به نفع خواهان نموده و میزان اجاره‌بهای عقب‌افتاده که خوانده باید به خواهان پرداخت نماید با ذکر مدت‌زمان اجاره، اجاره‌بهای پرداخت نشده را تعیین می‌نماید.

3.10. رأی شورای حل اختلاف – مطالبه اجور معوقه

در خصوص دادخواست تقدیمی از سوی خواهان‌ها …….. با وکالت… به طرفیت خوانده… به خواسته مطالبه اجور معوقه به مدت 6 ماه از قرار ماهیانه شانزده میلیون ریال و هفده روز به مبلغ نهصد و شش هزار و ششصد و شصت و شش هزار ریال اجرت‌المثل ایام تصرف از تاریخ واریز ودیعه به صندوق دادگستری در… الی…  به مدت هشت روز به مبلغ هشت میلیون ریال  به استناد مدارک موجود در پرونده و رونوشت مصدق قرارداد اجاره فی‌مابین به شماره… مورخ… که حاکی از روابط استیجاری میان طرفین دعوی می‌باشد و نیز استماع اظهارات خواهان در صورت‌جلسه مورخ… و عدم حضور خوانده در جلسه رسیدگی  علی‌رغم ابلاغ قانونی و اینکه نامبرده هیچ‌گونه لایحه و یا دفاعیه‌ای مبنی بر بری ذمه بودن خویش  به شعبه ارائه و اقامه ننموده است؛ لذا شورا خواسته خواهان را مقرون به صحت دانسته و به استناد ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 10/8/94 و مواد 10 و بند 3 ماده 490 قانون مدنی و ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 و مواد 198 و 519  قانون آیین دادرسی مدنی حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ صد و سیزده میلیون و  ششصد و شش هزار و ششصد و شصت ریال بابت اصل خواسته و مبلغ هفتصد و سی و یک هزار و هشتصد ریال بابت هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل حق تعرفه در حق خواهان صادر  و اعلام می‌دارد. رأی صادره غیابی و ظرف مهلت بیست روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در همین شعبه و بیست روز پس از آن قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم عمومی تهران می‌باشد.

4.10. روند رسیدگی در دادگاه تجدیدنظر – مطالبه اجور معوقه

وکیل خواهان ضمن تقدیم دادخواست تجدیدنظرخواهی نسبت به رأی صادره تقاضای نقض دادنامه را نموده است. دادگاه با دستور تعیین وقت رسیدگی و دعوت طرفین جلسه رسیدگی را تشکیل داده که مفاد صورت‌مجلس تنظیمی بدین شرح است:

ملاحظه می‌گردد که وکیل خواهان‌ها که در واقع تجدیدنظر خواهان‌ها هستند در جلسه رسیدگی حضور دارد و خوانده… ابلاغ واقعی و انتظار کافی حضور ندارد و لایحه دفاعی نیز ارائه نکرده است.

وکیل یادشده به وکالت از موکلین خود اظهار داشت: اختصار به استحضار می‌رساند باتوجه‌به اینکه خواسته مندرج در دادخواست بدوی تقدیمی به شورای حل اختلاف مطالبه اجور معوقه و همچنین مطالبه خسارت روزانه بوده است در خصوص مطالبه اجور معوقه حکم صادره مورد اعتراض نمی‌باشد؛ اما در خصوص مطالبه خسارت روزانه که از تاریخ دهم آبان‌ماه 1397 تاریخ اجرای حکم مورد مطالبه قرار گرفته است مستند دعوی قرارداد اجاره‌نامه تاریخ نهم آبان‌ماه 1396 بوده است که در ماده ششم بند پانزدهم قرارداد چنین شرط شده است که مستأجر مکلف است به‌محض اتمام مدت اجاره عین مستاجره را بدون هیچ‌گونه عذر و بهانه‌ای تخلیه و به موجر تسلیم نماید و چنانچه مستأجر مورد اجاره را از تاریخ انقضا تخلیه کامل نماید؛ اما به هر دلیلی از تسلیم آن به موجر خودداری نماید موظف است روزانه مبلغ یک‌صد هزار تومان به‌عنوان اجرت‌المثل ایام تصرف بعد از اتمام قرارداد موجر بپردازد؛ لذا با این توصیف به جهت اینکه شورای حل اختلاف در دادنامه صادره از تاریخ واریز مبلغ ودیعه و پیش‌پرداخت مذکور در قرارداد اجاره که توسط موکل در تاریخ بیست و هفتم بهمن‌ماه 1397 به صندوق دادگستری تودیع شده است در خصوص مبنای احتساب آن بحثی ندارم؛ اما در خصوص اینکه تا تاریخ چهارم اسفندماه 1397 احتساب شده است به جهت اینکه در دادخواست و خواسته ردیف دوم تا تاریخ اجرای حکم مورد تقاضا بوده است رأی صادره منطبق با خواسته نمی‌باشد.

• لذا باتوجه‌به اینکه در تاریخ هجدهم خردادماه 1398 دستور تخلیه اجرا شده است و صورت‌جلسه آن را ظرف سه روز ارائه خواهم نمود تقاضا دارم احتساب وجه التزام خسارت ناشی از عدم به‌موقع تخلیه که در واقع همان اجرت‌المثل می‌باشد بر اساس بند 15 ماده ششم قرارداد تا تاریخ تخلیه مورد حکم قرار گیرد و در واقع منظور از تاریخ اجرای حکم که در خواسته ردیف دوم دادخواست آمده است همان تاریخ تخلیه می‌باشد.با این توضیح که دادخواست حاضر به اتفاق خواسته دستئر تخلیه با هم به دفتر خدمات قضایی تقدیم شده و پس از آن ابلاغ کردند که باید تفکیک شود و لذا دستور تخلیه جداگانه رسیدگی شد.

دادگاه باتوجه‌به مراتب فوق و وصول لایحه شماره 8986 از سوی خانم وکیل اشخاص تجدیدنظرخواه با اعلام ختم رسیدگی با استعانت از خداوند سبحان به شرح آتی مبادرت به صدور رأی می‌نماید.

5.10. تصمیم مرجع تجدیدنظر در خصوص مطالبه اجور معوقه

آنچه محرز و مسلم است اینکه مطابق دادخواست تقدیمی خواهان‌های بدوی که تجدیدنظرخواه پرونده جریانی این دادگاه محسوب می‌شوند دادخواست مطالبه اجور معوقه از تاریخ دهم آبان‌ماه 1396 تا دهم آبان‌ماه 1397 و مطالبه خسارت روزانه عدم تخلیه به‌موقع مورد اجاره از تاریخ دهم آبان‌ماه 1397 تاریخ اجرای حکم و خسارات دادرسی تقدیم شده است پس از رسیدگی در شعبه 207 مجتمع شورای حل اختلاف تهران مطابق دادنامه صادره به شماره… تاریخ نوزدهم اسفندماه 1397 در خصوص مطالبه اجور معوقه و همچنین در خصوص اجرت‌المثل ایام تصرف و همچنین متفرعات خواسته حکم بر محکومیت خوانده…صادر شده است.

عمده دلیل تجدیدنظرخواهی و اعتراض منفی نسبت به دادنامه صادره ناظر بر مطالبه خسارت روزانه می‌باشد و همان‌طور که وکیل یادشده در جلسه رسیدگی این دادگاه اعلام نموده است در خصوص مطالبه اجور معوقه حکم صادره مورد اعتراض ایشان نمی‌باشد. به دلیل اعتراض ایشان نسبت به مطالبه خسارت روزانه نیز باتوجه‌به توضیحات وکیل خواهان در جلسه دادگاه ناظر بر مبنای شروع احتساب خسارت روزانه از تاریخ بیست و سوم بهمن‌ماه 1397 ودیعه و پول پیش به صندوق دادگستری تودیع گردیده است نمی‌باشد؛ بلکه در خصوص تاریخ خاتمه پرداخت خسارت روزانه است که در رأی شورای حل اختلاف تا تاریخ چهارم اسفندماه 1397 احتساب گردیده است درحالی‌که در دادخواست تقدیمی و خواسته ایشان تا تاریخ حکم تقاضا شده است و دراین‌خصوص اظهارنظر نگردیده است؛ لذا باتوجه‌به اینکه در تاریخ هجدهم خردادماه 1398 مطابق صورت‌جلسه اجرای دستور تخلیه جهت تخلیه مورد اجاره اقدام شده است تا این تاریخ استحقاق دریافت خسارت روزانه را خواهد داشت.
آنچه محرز و مسلم است اینکه مطابق مواد ذیل‌الذکر از قانون مدنی:

ماده 10– قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند درصورتی‌که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.

فصل سوم در اثر معاملات
مبحث اول در قواعد عمومی

ماده 219– عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم‌مقام آنها لازم‌الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله و یا به علت قانونی فسخ شود.

ماده 223– هر معامله که واقع شده باشد محمول بر صحت است مگر اینکه فساد آن معلوم شود.

ماده 230– اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف متخلف مبلغی به‌عنوان خسارت تأدیه نماید حاکم نمی‌تواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه که ملزم شده است محکوم کند.

6.10. رأی نهایی دادگاه 

باتوجه‌به اعتراض مطروحه و ملاحظه مفاد قرارداد اجاره و همچنین مفاد صورت‌جلسه تخلیه و شرط قراردادی فی‌مابین طرفین اعتراض مطروحه را در این قسمت از دادنامه تجدیدنظر خواسته که خسارت روزانه و در واقع همان اجرت‌المثل تعیین شده در قرارداد بابت تخلیه به‌موقع که ما به‌ازای روزانه یک‌صد هزارتویمان تعیین شده است را تا تاریخ چهارم اسفندماه 1397 جمعا به مدت 8 روز احتساب نموده است منطبق با مستندات ابرازی نمی داند زیرا به صراحت در ماده ششم بند پانزدهم آن در قرارداد فی مابین شرط شده است که چنانچه مستأجر به‌محض اتمام مدت اجاره عین مستاجره را تخلیه و به موجر تحویل ندهد موظف است و روزانه مبلغ یک‌صد هزارتویمان به عنوان اجرت‌المثل ایام تصرف بعد از اتمام مدت قرارداد به موجربپردازد باتوجه‌به شرط ضمن عقد طرفین تا زمان تخلیه استحقاق مطالبه اجرت‌المثل و خسارت قراردادی تعیین شده برای این دادگاه محرز است بر این اساس به استناد مواد 10 و 190 و 219 و 220و 221 و 230 قانون مدنی و 358 قانون ایین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی و ماده 27 قانون شوراهای حل اختلاف دادنامه تجدیدنظرخواسته را به شرح فوق در این قسمت نقض و حکم بر محکومیت …. به پرداخت خسارت و وجه التزام یا به عبارتی دیگر اجرت‌المثل تعیین شده در قراداد در بند 18 ماده 6 قرارداد روزانه به مبلغ یک‌صد هزارتویمان از تاریخ بیست و هفتم بهمن ماه 1397 تا تاریخ هجدهم خرداد ماه 1398 که تاریخ تخلیه می‌باشد و همچنین پرداخت هزینه دادرسی به ماخذ محکوم به در حق خواهان های بدوی که تجدیدنظرخواهی محسوب می‌شوند محکوم وملزم می‌نماید دادنامه تجدیدنظرخواسته در سایر قسمت ها تایید و استوار می گردد لازم به ذکر است که اجرای حکم در قسمت نقض شده منوط به پرداخت باقیمانده هزینه دادرسی و همچنین تکمیل تمبر مالیاتی وکیل می‌باشد. رأی صادره قطعی است.

7.10. تحلیل پرونده – مطالبه اجور معوقه

همان‌طور که در گزارش پرونده اشاره گردید، خواسته خواهان‌ها مطابق دادخواست تقدیمی، مطالبه اجور معوقه و مطالبهٔ خسارت روزانه (اجرت‌المثل) ایام تصرف بعد از اتمام مدت قرارداد اجاره لغایت زمان اجرای حکم است.

قاضی شورای حل اختلاف در رأی صادره خوانده را محکوم به پرداخت اجاره‌بهای شش ماه از قرار ماهیانه مبلغ اجاره‌بهای قراردادی و بابت اجرت‌المثل ایام تصرف به پرداخت مبلغ… تومان از تاریخ پرداخت مبلغ ودیعه به صندوق دادگستری لغایت 4/12/97(تاریخ جلسه رسیدگی) به مدت هشت روز تعیین می‌نماید.

سپس وکیل خواهان‌ها ضمن اعتراض تجدیدنظرخواهی نسبت به تاریخ خاتمه پرداخت خسارت روزانه (4/12/97) اعتراض می‌کند و اذعان میدارد که خواسته مورد دادخواست مطالبه خسارت روزانه تا تاریخ اجرای حکم می‌باشد و تقاضا دارد که تاریخ مطالبه اجرت‌المثل (خسارت روزانه) را تا تاریخ تخلیه (هجدهم خرداد 98) که دستور تخلیه اجرا گردیده است احتساب و اجرت‌المثل را بر اساس بند 15 ماده 6 قرارداد اجاره تا تاریخ قرارداد مورد حکم قرار گیرد و منظور از تاریخ اجرای حکم، همان تاریخ تخلیه است.

دادگاه تجدیدنظر با استناد به 1- اعتراض تجدیدنظرخواهی 2- مفاد قرارداد اجاره 3- مفاد قرارداد تخلیه و شرط قراردادی فی‌مابین (چنانچه مستأجر ضمن اتمام مدت اجاره عین مستاجره را به موجر تحویل ندهد موظف است روزانه مبلغ یک‌صد هزار تومان به عنوان اجرت‌المثل ایام تصرف بعد از اتمام قرارداد به موجر بپردازد.4- ماده 230 قانون مدنی (اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف متخلف مبلغی به عنوان خسارت تأدیه نمایدحاکم نمیتواند اورا به بیشتر یا کمتر از آنچه که ملزم شده است محکوم نماید.5- مواد 10 و 190و 219 و 220و 221 و 230 قانون مدنی  و ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی  وماده 27 قانون شورای حل اختلاف، باتوجه‌به شرظ ضمن عقد طرفین تا زمان تخلیه استحقاق مطالبه اجرت‌المثل و خسارت قراردادی تعیین شده  برای این دادگاه محرز است.
آغاز رسیدگی در دادگاه مستلزم تقدیم دادخواست است. قاضی دادگاه با ملاحظه اسناد و مدارک ارائه شده و اظهارات طرفین دعوی  در صورت اثبات حقانیت خواهان اقدام به صدور رأی می‌نماید. در این خصوص در صورت وجود قرارداد و تعیین میزان اجرت‌المثل طبق همان قرارداد میزان آن تعیین می گردد. اما اگر در قرارداد نرخ تعیین نشده باشد و یا قراردادی موجود نباشدمیزان اجرت‌المثل با نظریه کارشناسی تعیین می‌شود. از جمله مستندات دیگرمفاد  قرارداد اجاره و سند اثبات مالکیت خواهان و سند اثبات سمت خواهان می‌باشد.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

جهت آشنایی کامل با قوانین و ضوابط مربوط به این مقاله به “قانون آیین دادرسی مدنی | مصوب سال 1379” در پکیج “قوانین بالادستی در صنعت ساخت” در بخش گنجینه فایل وب‌سایت مراجعه فرمایید.