مراحل اخذ پایانکار ساختمانی

مقدمه

یکی از دعواهای اصلی بین سازندگان، خریداران و یا مالکین ساختمان‌های مشارکتی، بحث الزام به تنظیم سند است. سازنده موظف است برای ساختمانی که احداث کرده به‌صورت مجزا سند به نام بهره‌بردار دریافت نماید که یکی از اصلی‌ترین عواملی که سازندگان را در مسیر دریافت سند درگیر می‌کند، عدم امکان صدور پایان کار ساختمانی است.

در این مقاله قصد داریم نکات بسیار مهمی را در خصوص پایان کار  ارائه کنیم که از شما دعوت می‌کنیم تا پایان این مقاله با ما همراه باشید.

1. چرا اخذ پایان کار ساختمان از شهرداری امری الزامی است؟

علت الزام قانون‌گذار بر اخذ پایان کار ساختمانی بدین خاطر است که حقوق شخص ذی‌نفع که حسب مورد می‌تواند مالک اصلی باشد یا شخص خریدار محفوظ بماند.

در جایی که شما یک قرارداد مشارکت‌درساخت را با یک سازنده منعقد می‌کنید او ملزم به آن است که پس از اتمام ساخت‌وساز، از شهرداری درخواست کند که نماینده خود را برای مطابقت عملیات ساختمانی بر طبق قوانین ساخت‌وساز اعزام کند تا بررسی‌های لازمه را به عمل آورد بر اینکه آیا نکات ایمنی و استحکام ساختمان رعایت گردیده؟ آیا مقررات ساخت‌وساز که در قوانین ساختمانی شهرداری به آن اشاره شده رعایت گردیده؟ آیا ساختمان مغایر با کاربری ساخته نشده؟ آیا ایجاد مزاحمت برای مجاورین، نکرده است

و سایر موارد.

همه این موارد صورت می‌گیرد که به حقوق مالک خدشه‌ای وارد نگردد همچنین است در جایی که فروشنده خود قرار است انجام این تشریفات اداری را عهده‌دار شود ملزم به آن است که پایان کار ساختمانی را از شهرداری اخذ کند تا اگر خریداری اقدام به خرید یکی از واحدهای ساختمانی کرد نخواهد برای دریافت صورت‌مجلس تفکیکی و سند رسمی ملک دچار دردسر شود.

2. مراحل اخذ پایان کار ساختمان

پایان کار ساختمان یک فرایند حیاتی و بحرانی در فرایند ساخت‌وساز است که به‌منظور تضمین کیفیت و ایمنی نهایی ساختمان اجرا می‌شود. این فرایند شامل مراحل زیر است:

1. تهیه و تکمیل فرم درخواست پایان کار:در این مرحله، فرم درخواست پایان کار تهیه شده و توسط ناظر تکمیل می‌گردد. درصورتی‌که پروژه مرتبط با نوسازی باشد، عوارض نوسازی باید پرداخت و رسید آن نیز به همراه فرم هماهنگی گردد.
2. تحویل سند مالکیت رسمی و درخواست به شهرداری:پس از تکمیل فرم، سند مالکیت رسمی به همراه درخواست به شهرداری تحویل داده می‌شود. در دبیرخانه نیز شماره و تاریخ دریافت ثبت می‌گردد و زمان بازدید کارشناس دفتر فنی مشخص می‌شود.
3. بازدید و گزارش وضع موجود:کارشناس شهرداری از محل بازدید کرده و گزارش وضع موجود را تهیه می‌نماید.
4. تحویل گزارش به ناظر:گزارش توسط کارشناس شهرداری به مهندس ناظر تحویل داده می‌شود.
5. بررسی گزارش توسط مسئول فنی و شهرسازی:مسئول فنی و شهرسازی گزارش مأمور فنی شهرداری را بررسی کرده و دستور محاسبه صادر می‌نماید.
6. کنترل زیر بنا توسط محاسب:محاسب باتوجه‌به گزارش مأمور فنی و پروانه ساختمان، زیربنای ساختمان را بررسی می‌نماید و اضافه یا کاهش متراژ را کنترل می‌کند.
7. کسب رضایت مجاورین یا برطرف نمودن خلافی‌ها:در صورت نیاز، رضایت مجاورین کسب می‌شود یا موارد خلافی مانند مشرف بودن، اضافه ارتفاع و اضافه قد پای طرفین برطرف می‌شوند.
8. رونده پیش‌نویس پایان کار:واحد تشکیل پرونده شهرداری، پیش‌نویس پایان کار را تهیه می‌نماید.
9. تکمیل برگ گواهی پایان کار:در بخش پروانه ساختمان شهرداری، برگ گواهی پایان کار تکمیل می‌شود.
10. امضای نهایی پایان کار:پس از تکمیل مراحل فوق، معاون شهرسازی – شهردار، معاون مالی – اداری، محاسب و پیش‌نویس گیرنده، به ترتیب امضا نهایی پایان کار را انجام می‌دهند.
11. ممهور شدن جواز پایان کار:پس از امضاهای نهایی، جواز پایان کار با مهر، شماره و تاریخ شهرداری ممهور (مهر) می‌شود.
12. صدور جواز پایان کار:پس از اجرای مراحل فوق، جواز پایان کار ساختمان شما صادر می‌گردد.

3. مدارک موردنیاز برای اخذ گواهی پایان کار ساختمانی

شما به‌عنوان مالک یا سازنده که متعهد به دریافت گواهی پایان کار ساختمانی از شهرداری هستید بایستی مدارک ذیل را ضمیمه درخواست خود که به‌صورت حضوری یا الکترونیکی قرار است تحویل شهرداری دهید کنید.

• فرم شروع، پیشرفت و پایان ساخت‌وساز که به تأیید مهندس ناظر رسیده است
• ارائه سند مالکیت
• مدارک شناسایی مالک و اگر سازنده عملیات ساخت‌وساز را عهده‌دار بوده ارائه مدارک وی الزامی است
• ارائه پروانه ساختمان که مجوزی برای ساخت‌وساز بوده و در ابتدای امر از شهرداری اخذ شده است
• ارائه فیش پرداخت عوارضی‌های ساختمان اعم از عوارض نوسازی، عوارض کسب و پیشه، عوارض خدمات مدیریت پسماند
• گواهی عدم خلافی ساختمان

4. اگر مالک یا سازنده گواهی پایان کار اخذ نکنند!

جدا از اینکه شخص ذی‌نفع، ممکن است برای دریافت سند رسمی و سند تفکیکی ملکی که گواهی پایان کار ساختمانی برای آن اخذ نشده دچار مشکل شود خود شخص اعم از مالک یا سازنده نیز من‌باب اینکه نسبت به قوانین ساخت‌وساز متعهد نبوده‌اند نیز ممکن است از دریافت خدماتی از جمله اعطای انشعاب آب و برق و گاز نیز محروم شوند چرا که لازمه برخورداری از این خدمات داشتن گواهی پایان کار ساختمانی است که بعد از تأییدشدن نماینده‌ای که از جانب شهرداری عهده‌دار تطبیق عملیات ساخت‌وساز با قوانین مربوطه بوده مجوز پایان کار ساختمانی صادر می‌شود.

5. دعوی الزام به اخذ پایان کار ساختمانی

دعوی نامبرده قرار است توسط شخص ذی‌نفع که حسب مورد می‌تواند مالک باشد یا خریدار، به طرفیت خوانده که شخص متعهد به دریافت گواهی پایان کار ساختمانی بوده و می‌تواند

مالک باشد

یا مالک و سازنده

یا سازنده

در دادگاه حقوقی صلاحیت‌دار به رسیدگی تحت عنوان خواسته الزام متعهد به اخذ پایان کار ساختمانی از شهرداری مورد رسیدگی قرار بگیرد.

6. مدارک و مستندات

شخص خواهان ملزم به آن بوده که مدارک موردنیاز را ضمیمه پرونده خودکرده و به دادگاه ارائه دهد از جمله:

• ارائه مدارک هویتی که دلالت بر آن داشته که او مالک بوده یا حق مالکیتی بر ملک داشته است.
• ارائه قرارداد منعقد شده که می‌تواند قرارداد مشارکت‌درساخت باشد یا مبایعه‌نامه‌ای که فی‌مابین مالک با خریدار منعقد گردیده شده است.
• و در فرضی که انتقال سند به‌موجب سند رسمی باشد ارائه سند مالکیت نیز الزامی است.

درصورتی‌که ادعای خواهان وارد تشخیص داده شود دادگاه حکم بر الزام خوانده به اخذ پایان کار ساختمانی خواهد داد.

7. عدم انجام تعهد از سوی خوانده

اگر پس از صدور حکم، شخص خوانده از تعهدی که به‌موجب حکم دادگاه، ملزم به آن بوده، امتناع کرد پس از قطعیت حکم، به درخواست خواهان اجرائیه صادر شده و طی ابلاغ اجرائیه به خوانده، او ملزم به آن می‌گردد که ظرف مهلت سی روز اقدامات لازمه را که به آن ملزم شده انجام دهد در غیر این صورت به‌موجب حکم دادگاه، خود شخص خواهان و یا وکیل وی یا شخص ثالثی، جهت اخذ گواهی پایان کار ساختمان از شهرداری اقدام می‌کند. البته لازم به ذکر است که هزینه‌های مربوطه ازآنجایی‌که جز حیطه وظایف شخص متعهد بوده از وی دریافت می‌گردد.

8. نکات طلایی برای دریافت پایان کار ساختمان

برای کسب و اخذ پایان کار ساختمان نکات زیادی وجود دارد که اجرا کردنشان کمک خواهد کرد تا بدون هیچ مشکلی بتوانید آن را دراسرع‌وقت کسب کنید، ازآنجایی‌که متن ما کوتاه است به مهم‌ترین نکات در این زمینه اشاره می‌کنیم بلکه شاید روزی به کارتان بیاید.

• حضور مالک ساختمان الزامی است:

زمانی که کار ساخت‌وساز به پایان رسید و قصد اخذ پایان کار ساختمان را از اداره مربوطه دارید ضروری است که به‌عنوان مالک در انجام این پروسه‌ها حضور داشته باشید و اقداماتی را صورت دهید.

البته بعضی از افراد که وقت برای دنبال‌کردن و گرفتن اخذ پایان کار ساختمان را ندارند اقدام به استخدام وکیل می‌کنند و با وکالتی که به او می‌دهند تمامی مراحل بدون هیچ مشکلی به جلو پیش می‌رود تا بعدها سند حاضر شده و به دستتان برسد.

• طبق مجوز ساخت‌وساز کنید:

معمولاً پیمانکاران یا سازندگان ساختمان برای این که بتوانند اقدام به ساخت کنند از قبل مجوز کسب می‌کنند و طبق آن هر میزان طبقه یا متراژی که به شهرداری تعهد داده‌اند را باید بسازند.

اگر طبق مجوز رفتار نکنند در زمان اخذ پایان کار ساختمان بازرسان مچشان را خواهند گرفت و تخلفاتشان به واحد ساخت‌وساز شهرداری خواهد رسید، در صورت تخلف قطعاً محکوم به جریمه‌های سنگینی خواهند شد و بهتر است که این مورد را دقیقاً در نظر بگیرید و اجرا نمایید.

• به محکم‌سازی ساختمان توجه داشته باشید:

یکی از مواردی که معمولاً بعضی از پیمانکاران کلان در آن تخلف می‌کنند توجه به مقاومت ساختمان است، معمولاً در اسکلت‌بندی این تخلفات صورت می‌گیرد و آن مقداری که باید لوازم به کار ببرند نمی‌برند تا برایشان ساخت‌وساز صرفه بیشتری داشته باشد.

این‌جور تخلفات چون با جان انسان‌ها سروکار دارد معمولاً توسط بازرسان بسیار سخت‌گیری می‌شود، درصورتی‌که این‌چنین عمل کرده باشید اخذ پایان کار ساختمان ممکن نخواهد بود و مجبورتان خواهند کرد تا مشکلاتی که در این زمینه وجود دارد را ابتدا حل نمایید.

• نداشتن شاکی شخصی:

از دیگر مواردی که در اخذ پایان کار ساختمان معمولاً موردتوجه قرار می‌گیرد بدون شاکی بودن سازه است، به طور مثال اگر ملکی را بسازید که بر روی مالکیت زمینش یا دیگر موارد از شما توسط اشخاص یا سازمان‌ها شکایت شده باشد باید مشکل را رفع نمایید.

معمولاً قبل از اخذ پایان کار واحدی که باید آن را صادر نماید به این موردتوجه می‌نماید، یعنی از همه‌جا استعلام می‌گیرد تا هیچ‌گونه مشکلی در این زمینه وجود نداشته باشد، اگر مشکلی بعد از اخذ به وجود بیاید سازمان مربوطه مجبور می‌شود پاسخگو باشد برای همین سخت‌گیری می‌کند.

• طبق نقشه‌ای که داده‌اید ساخت‌وساز کنید:

یکی از مسائلی که برای بسیاری از افراد در زمان اخذ پایان کار ساختمان مشکل به وجود می‌آورد به ساخت‌وساز نکردن طبق نقشه‌ای است که قبلاً مجوز گرفته‌اند و آن را به شهرداری ارائه داده‌اند.

درصورتی‌که چنین مشکلی پیش بیاید مجبور خواهید شد تا نقشه جدید را برده و ثبت نمایید، ضمناً به‌خاطر تخلف در این مورد جریمه هم خواهید شد و کارتان بیشتر از آن چیزی که فکرش را می‌کنید زمان خواهد برد تا پایان کار اخذ شود.

• طبقه مازاد بر مجوز نسازید:

یکی از تخلفاتی که می‌تواند اخذ پایان کار ساختمان را به تأخیر بیندازد به ساخت طبقات مازاد بر می‌گردد، شهرداری معمولاً برای هر منطقه طرح‌هایی دارد و طبق آن مجوز ساخت می‌دهد، زمانی که شما مازاد بسازید قوانین آنها را نقض کرده‌اید.

معمولاً تعداد طبقات ربط به میزان ترافیکی دارد که کارشناسان شهری برای آن منطقه در نظر گرفته‌اند و درصورتی‌که تخلف کنید اخذ پایان کار ساختمان شما به کمیسیون تخلفات ارجاع داده خواهد شد که معمولاً جریمه‌های سنگینی برایتان در نظر خواهند گرفت و در مواردی هم حکم به تخریب سازه مازاد خواهند داد.

• نمای کار را قبل از اقدام در این زمینه حتماً تکمیل کنید:

درگذشته برای اخذ پایان کار ساختمان نیازی به تکمیل نما نبود، ولی طبق قانونی که بعدها تصویب شد به‌تمامی سازندگان ساختمان اعلام شد برای گرفتن پایان کار حتماً باید نما را کامل کنند.

بعضی از ساختمان‌ها سال‌ها مجوز پایان کار می‌گرفتند؛ ولی نمای ساختمان را کامل نمی‌کردند و این موجب زشتی ظاهر شهر می‌شد، شهرداری برای این که ساختمان‌ها تمیزتر به نظر برسد این قانون را تصویب کرد تا افرادی که اخذ پایان کار ساختمان می‌نمایند همه‌جوره کارشان به اتمام رسیده باشد و به ساختمان نیمه‌کاره چنین مجوزی اعطا نگردد.

• هزینه اخذ پایان کار ساختمان:

معمولاً واحدی که در شهرداری اقدام به صادرکردن این مجوزها می‌کند به مواردی مثل مقدار متراژ ساختمان و نوع کاربردش یعنی تجاری یا مسکونی توجه می‌کند و بر آن اساس هزینه‌ای را از سازندگان دریافت می‌دارد.

معمولاً هزینه اخذ پایان کار ساختمان تجاری بسیار بیشتر از ساختمان مسکونی است، دلیلش هم به قیمت ملک‌های تجاری بر می‌گردد و مجوزی که دولت برای کسب‌وکار اعطا می‌نماید، معمولاً ملک‌هایی که موقعیت خوبی دارند این مجوز را کسب می‌کنند تا این کاربرد سوای از ارزش‌افزوده قابلیت استفاده برای صاحبش را نیز داشته باشد.

9. از کجا بفهمیم که ساختمانی پایان کار دارد یا ندارد؟

برای این که پی ببرید سازنده‌ای اخذ پایان کار ساختمان را به اتمام رسانده یا نرسانده است باتوجه‌به الکترونیک شدن همه چیز می‌توان از طریق سایت شهرداری مربوط به شهری که ملک آنجا ساخته شده است اقدامات لازم را صورت داد و استعلام کرد.

درگذشته هم که چنین سایتی نبود افراد برای کسب چنین اطلاعاتی به واحد ساخت‌وساز شهرداری یا بنیاد مسکن مراجعه می‌کردند تا با خیال راحت اقدام به خرید نمایند، اگر چنین نکاتی موردتوجه قرار نگیرد ممکن است گیر کلاهبرداران بیفتید و سرمایه‌تان بر باد برود.

اگر نسبت به اخذ پایان کار ساختمان اطلاعات کافی را ندارید و یا این که فرصتش را نمی‌کنید تنها کافی است کار را به شرکت‌هایی که این‌جور مجوزها را پیگیری می‌کنند بسپارید، این شرکت‌ها افرادی در اختیار دارند که به این موضوع اشراف کامل داشته و کارهایتان را سریعاً راه‌اندازی می‌نمایند.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

جهت آشنایی کامل با  “مراحل اخذ پایانکار ساختمانی ”  و جهت آشنایی بیشتر با قوانین و ضوابط مربوط به این مقاله به  پکیج “قوانین شهرداری و شهرسازی” در بخش گنجینه فایل وب‌سایت مراجعه فرمایید