الزامات پیشامدگی ساختمان‌ها

مقدمه

آیا تابه‌حال متوجه پیش‌آمدگی ساختمان‌های جنوبی در یک کوچه یا خیابان شده‌اید؟ چرا بعضی از ساختمان‌ها دارای این پیش‌آمدگی هستند؛ ولی بعضی دیگر آن را ندارند؟ کنسول یا پیش‌آمدگی ساختمان یکی از مفاهیم مهمی است که بسیاری از افراد به‌درستی از آن اطلاع ندارد. عدم آگاهی از ضوابط و قوانین ساختمان‌سازی می‌تواند جریمه‌های سنگینی را برای مالکان و سازندگان ایجاد کند به‌طوری‌که بسیاری از مالکان سال‌هاست که به دنبال گرفتن پایان کار برای ساختمان‌های خود هستند.

باتوجه‌به اهمیت موضوع پیش‌آمدگی و کنسول در این از مقاله ابتدا به تعریف کامل و صحیح این مفهوم می‌پردازیم. در ادامه ضوابط پیش‌آمدگی ساختمان را بررسی کرده و آن‌ها را با مثال توضیح می‌دهیم. همچنین درباره برخی از نکات مربوط به کنسول که دارای ریزه‌کاری‌های فنی هستند صحبت می‌کنیم. با ما همراه باشید.

1. تعریف

اگر شما هم در هنگام عبور از یک کوچه یا خیابان، متوجه جلو آمدن بعضی از ساختمان‌ها در طبقات بالای همکف شده‌اید، این جلوآمدگی را کنسول یا پیش‌آمدگی ساختمان می‌نامند. به‌طورکلی به هر نوع بیرون‌آمدگی از بدنه ساختمان که بدون کمک‌گرفتن از ستون باشد، کنسول گفته می‌شود. به‌عبارت‌دیگر پیش‌آمدگی یا کنسول، بیرون‌زدگی قسمتی از ساختمان است که امتداد آن به گذر مقابل ساختمان می‌رسد. این حالت در ساختمان‌های جنوبی که حیاط در پشت آن‌ها قرار دارد خواهد بود. در واقع پیش‌آمدگی، بخشی از ساختمان بوده و در متراژ آن محاسبه می‌شود.

توجه کنید که در ساخت‌وساز مفهومی به نام پیشروی طولی نیز وجود دارد که نباید آن را با پیش‌آمدگی اشتباه گرفت. پیشروی طولی در محدوده مالکیت ساختمان بوده و ضوابط متفاوتی از پیش‌آمدگی دارد.

2. انواع پیشامدگی

1. پیش‌آمدگی‌های مجاز درمعابر عمومی
2. پیش‌آمدگی‌های مجاز ساختمان‌ها در داخل محدوده مالکیت
3. پیش‌آمدگی‌های مجاز زیرزمین

1.2. پیش‌آمدگی‌های مجاز در معابر عمومی

پیش‌آمدگی‌های مجاز ساختمان در معابر عمومی این مقررات به شرح زیر است:

1. پیش‌آمدگی طبقات یا بخشی از آن‌ها از بر زمین (سطوح طرح ساختمان) بـه میزانـی کـه در طرح‌های توسعه شهری تعیین می‌شود.
2. پیش‌آمدگی سایبان یا باران‌گیر بام از حد ساختمان، به میزان حداکثر 0.80 متر، درصورتی‌که حد زیرین آن از بالاترین نقطه کف معبر حداقل 3.50 متر ارتفاع داشته و حد پیش‌آمدگی آن از لبه سواره‌رو حداقل 0.80 متر فاصله افقی داشته باشد.
3. ساباط و پل هوایی که بین ساختمان‌ها بر روی کوچه‌ها و معابر فرعی احداث شود، مشـروط به مجوز طرح‌های توسعه شهری و اخذ مجوز از شهرداری‌ها و سایر مراجع صدور پروانه ساختمان و درصورتی‌که حداقل 3.50 متر ارتفاع حد زیرین از معبر رعایت شده باشد.
4. تابلوها و سایر عناصر الحاقی به ساختمان منطبق با مبحث بیسـتم و سـایر ضـوابط طرح‌های توسعه و عمران شهری مشروط بر آنکه لبه خارجی آن‌ها بیشتر از 0.9 متر با لبه جدول سواره‌رو فاصله افقی داشته باشد.
5. درگاهی و لبه کف پنجره، نیم ستون چسبیده به دیوار، قرنیزها، لوله‌های آب باران، پله یا شیب‌راه ورودی و دیگر عناصر ساختمانی که در ارتفاع کمتر از 3.50 متـر از کـف معبـر مجـاور باشـند، نباید بیش از 10 سانتیمتر درمعبر عمومی پیش‌آمدگی داشته باشند.
6. درهای ساختمان‌ها و درهای تصرف‌هایی که به سمت بیرون و معبر عمومی باز می‌شوند، ضمن لزوم نصب علائم احتیاط، نباید در حالت باز بیش از 10 سانتیمتر وارد حریم معبر شوند.

2.2. پیش‌آمدگی‌های مجاز ساختمان‌ها در داخل محدوده مالکیت

پیش‌آمدگی‌های مجاز ساختمان در داخل محدوده مالکیـت، این مقررات به شرح زیر است:

1. پیش‌آمدگی طبقات یا بخشی از آن‌ها از لبه نمای خارجی طبقه زیـرین مشـروط بـر آنکه پیش‌آمدگی در داخل محدوده سطح اشغال مجاز مصوب شهرداری یا سایر مراجع صـدور پروانه قرار گیرد و ارتفاع حد زیرین آن از بالاترین نقطه کف زمین حداقل 2.70 متر باشد.
2. پیش‌آمدگی سایبان یا باران‌گیر بام به میزان حداکثر ۸۰/۰ متر از حد ساختمان، درصورتی‌که ارتفاع زیرین آن از بالاترین نقطه کف زمین حداقل 2.70 متر بوده و فاصله آن پیش‌آمدگی از محدوده زمین مجاور حداقل 0.8 متر فاصله افقی باشد.

3.2. پیش‌آمدگی‌های مجاز زیرزمین

هرگونه پیش‌آمدگی زیرزمین و اجزای ساختمانی آن به خارج از محدوده مالکیـت و در معابر عمومی ممنوع است.

تعبیه مجراهـای خـارجی نـور و هـوا درم حـدوده ملـک و خـارج از سـطح اشـغال تعیین‌شده، مشروط به اخذ مجوز از شهرداری‌ها و سایر مراجع صدور پروانه ساختمان و در صورتی مجاز است که برای مقاصدی غیر از تأمین نور و هوا مورداستفاده قـرار نگیرنـد و الزامـات قسـمت ۴-۵-۹-۲ در آن‌ها رعایت شده باشد. این مجراها بسته به فضاهایی در زیرزمین که نیـاز بـه نـور و تهویه دارند، می‌توانند در کنار جبهه‌های آزاد بنا ادامه یابند و کـف آن‌ها نبایـد جزئـی از مساحت زیرزمین محاسبه شود.

پیش‌آمدگی زیرزمین به‌عنوان بخشی از ساختمان در داخل مرز مالکیت و خارج از محدوده اشغال اعلام‌شده توسط شهرداری یا سایر مراجع صدور پروانه مشروط به انطباق با ضوابط طرح‌های مصوب توسعه و عمران شهری و اخذ مجوز از مراجع یادشده است. این پیش‌آمدگی باید تابع الزامات زیر باشد:

1. تراز روی سقف آن بیشتر از بالاترین تراز مجاز برای محوطه ساختمان نباشد و باعـث اختلال در عملکرد، نورگیری و سایر الزامات فضاهای ساختمان، محوطه اطـراف آن و ساختمان‌ها و زمینه‌ای هم‌جوار نشود.
2. درصورتی‌که از سقف آن برای عبور وسایل نقلیه و به‌ویژه ماشین‌آلات و تجهیزات امدادرسانی استفاده شود، باید مقاومت مکانیکی لازم برای تحمل وزن آن‌ها را در حـین تـردد یـا عملیات امداد داشته و دچار نشست یا ریزش نشود.
3. در سقف آن الزامات عایق‌کاری رطوبتی و هدایت و دفع نزولات جوی مشابه بام ساختمان رعایت شده باشد.
4. پیش‌آمدگی زیرزمین نباید موجـب تغییـر مشخصـات فضـای بـاز، محوطـه و سـاختمان شـود. همچنین در تأمین حداقل الزامات مربوط به آن‌ها مانند سرانه فضـای سـبز و سـایر تجهیزات الزامی در محوطه و پایداری و ایمنی ساختمان اختلال ایجاد نکند.

• محدودیت پیش‌آمدگی‌ها در ساختمان

پیش‌آمدگی‌هایی که در این مقررات مجاز اعلام‌شده است در موارد زیـر محـدود یا ممنوع می‌شود:

1. درصورتی‌که با سایر الزامات یا محدودیت‌های تعیین‌شده در ضوابط طرح‌های مصـوب توسـعه و عمران شهری و مقررات مباحث ششم و هشتم مقررات ملی ساختمان بـرای پیش‌آمدگی‌ها مغایرت داشته باشد.
2. درصورتی‌که برای تأمین منافع عمومی، محدودیت‌های دیگری توسط مراجـع قـانونی مسئول تعیین‌شده باشد.

پیش‌آمدگی در معابر با پهنای کمتر از ۱۲ متر و در معابر موسوم به بزرگراه‌ها مجاز نیست، مگر آن‌که در طرح توسعه و عمران شهری یا ضوابط شهرسازی مصوب، ضمن رعایـت سایر الزامات پیش‌آمدگی، به‌گونه‌ای دیگر تعیین‌شده باشد.

هیچ‌گونه لوله‌کشی و کانال‌کشی تأسیساتی نباید در جـداره خـارجی پیش‌آمدگی طبقات و بام تعبیه شود.

هیچ قسمت از ساختمان نباید به داخل حیاط‌ های کوچک محصـور (پاسـیوها) که برای نورگیری و تهویه فضاهای ساختمان تعبیه می‌شوند، پیش‌آمدگی داشته باشد.

پیش‌آمدگی در معابر نباید در حریم خطوط انتقال نیروی برق قرار گیرد.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

ما در این مقاله به بررسی کامل ضوابط پیش‌آمادگی ساختمان پرداختیم با کلیه قوانین و مقررات موجود در این زمینه آشنا شدیم. همان‌طور که گفتیم شهرداری‌ها برای طراحی و ساخت بناها قوانین و مقررات بسیاری وضع کرده است که رعایت آن برای تمام افراد الزامی است. اگر نقشه‌های یک ساختمان طبق ضوابط و الزامات وضع شده در شهرداری‌ها، طراحی نشده باشد مجوز ساخت دریافت نخواهد کرد. یکی از مهم‌ترین ضوابط تعریف شده برای ساخت یک ملک، قوانین مربوط به پیش‌آمدگی‌های ساختمان است. منظور از پیش‌آمدگی در ساختمان، تغییرات حجمی نما از سطح کلی و یا بیرون‌زدگی الحاقات از نمای ساختمان است. طراحی و احداث پیش‌آمدگی در معابر عمومی تنها در صورتی مجاز است که عرض معبر موردنظر بالای ۱۲ متر باشد.

به طور مثال احداث باران‌گیر در بام به‌عنوان پیش‌آمدگی حداکثر تا ۹۰ سانتی‌متر مجاز است و جزو زیر بنای ساختمان هم حساب نمی‌شود. همچنین برای تابلوها و سایر عناصر الحاقی به ساختمان، باید توجه داشته باشید که از لبه خارجی آن‌ها حداقل ۸۰ سانتی‌متر با لبه جدول فاصله افقی وجود داشته باشد. در ضمن عناصری مانند درگاهی، کف پنجره، نیم ستون، قرنیزها، پله و… حداکثر تا ۱۰ سانتی‌متر می‌توانند وارد معبر عمومی شوند و بیشتر از آن مجاز نیستند. درب‌های ورودی ساختمان نیز در حال باز نباید بیشتر از ۱۰ سانتی وارد حریم معبر عمومی شوند. تمام این نکات و الزامات تنها بخش کوچکی از ضوابط پیش‌آمدگی ساختمان هستند که رعایت آن‌ها در طراحی و ساخت بنا الزامی است.

جهت آشنایی کامل با ضوابط و قوانبن مربوط به “الزامات پیشامدگی ساختمان‌ها” و دانلود ”مبحث چهارم: الزامات عمومی ساختمان | ویرایش سال ۱۳۹۶” به پکیج “مباحث مقررات ملی ساختمان” در بخش گنجینه فایل وب‌سایت مراجعه فرمایید