تفاوت مدل‌های دوعاملی و سه‌عاملی در قراردادهای عمرانی؛ بررسی ساختار، مزایا و کاربردها

مقدمه

قراردادهایی مشمول ضوابط طرح‌های عمرانی تلقی می‌گردند که دو شرط زیر را توأماً دارا باشند:

۱- قرارداد بر اساس فهرست‌بهای پایه سازمان برنامه‌وبودجه (قراردادهای پیمانکاری) یا ضوابط تیپ سازمان مزبور (قراردادهای مشاوره‌ای) منعقد شده باشد.

۲- تمام یا قسمتی از بودجه عملیات از محل اعتبارات عمرانی دولت (اعتبارات عمرانی ملی، منطقه‌ای، استانی) تأمین شده باشد.

یک طرف قراردادهای عمرانی همواره دولت یا دستگاه‌های دولتی قرار دارد. در قراردادهای عمرانی حق‌ بیمه‌ای که دریافت می‌شود به‌مراتب کمتر از قراردادهای غیرعمرانی است.

1. قراردادهای غیرعمرانی

کلیه قراردادهای فاقد شرایط اشاره‌شده در بخش طرح‌های عمرانی، قراردادهای غیرعمرانی تلقی می‌گردند.

2. انواع قرارداد پیمانکاری بر اساس نحوه پرداخت

1. قرارداد بر اساس فهرست‌بها یا واحد بها (Unit Rate)
2. قرارداد مقطوع (Lump Sum)
3. قرارداد بر اساس مترمربع زیربنا (سرجمع)
4. قرارداد بر اساس پرداخت درصدی (Cost Plus)
5. پرداخت هزینه با درصد ثابت (Cost Plus Fixed Fee)

1.2. قرارداد بر اساس فهرست‌بها

در این نوع قرارداد مقادیر بهای واحد عملیات مربوط به آن باتوجه‌به نقشه‌ها و مشخصات فنی آن در رشته‌های مختلف فهارس بها تهیه می­شود. در پایان، برآورد، باتوجه‌به ضرایب مربوطه (تجهیز و برچیدن کارگاه طبقات، ارتفاع، بالاسری) مشخص می‌گردد. در انتها ضریب پیمان به‌صورت مینوس یا پلوس به مبلغ پیشنهادی اعمال می­گردد و مبلغ کل پیمان تعیین می­شود.

2.2. قرارداد مقطوع

در این نوع قرارداد کارفرما از پیمانکار می‌خواهد تا قیمت خود را برای انجام صفر تا صد اجرای پروژه ارائه دهد. در واقع قراردادی است که به‌موجب آن پیمانکار توافق می‌کند موضوع عملیات پیمان را با یک مبلغ مقطوع یا نرخ ثابت برای هر واحد موضوع پیمان انجام دهد. پیش‌نیاز استفاده از این روش طراحی کامل و تعیین دقیق مشخصات فنی و محدوده کاری شفاف و بدون ابهام است تا مقایسه قیمت پیشنهاددهندگان به‌سهولت صورت گیرد و پیمانکاران نسبت به ارائه قیمت واقع‌بینانه‌تر اقدام نموده و ریسک آنها کاهش یابد.

بدیهی است زمانی‌ که در عمل، هزینه واقعی پروژه از قیمت ثابت قرارداد بیشتر شود، پیمانکار دچار ضرر و زیان می‌گردد چرا که هزینه مازاد قابل مطالبه نیست.

در برخی موارد به‌منظور کاهش ریسک پیمانکار، قرارداد قیمت ثابت به همراه تعدیل قیمت در نظر گرفته می‌شود. در این صورت بر اساس یک دستورالعمل توافق شده، افزایش یا کاهش قیمت برخی آیتم‌های مشخص به‌عنوان تعدیل قیمت محاسبه و پرداخت می‌گردد.

3.2. پیمان اجرای کارهای ساختمانی به‌صورت سرجمع

بر اساس ابلاغ برنامه بودجه کشور به‌منظور تسریع در امور اجرای کارهای ساختمانی که سطح زیربنای آنها تا ۴۰۰۰ مترمربع است از آیین‌نامه و متن پیمان بخشنامه شماره ۱۲۹۹۱۸۸/۹۶ مورخ ۰۴/۵/۹۶ برای انعقاد قرارداد با پیمانکاران استفاده می‌شود.

هدف از این قراردادهای زیر بنایی، تسهیل و تسریع در امور اجرایی کارهای ساختمانی بوده است و همچنین با مشخص‌شدن هزینه اجرای یک مترمربع از زیربنا، کارفرما از کلیت کار خودآگاه بوده و همچنین در طول پروژه با مشکلات مربوط به تعیین هر آیتم کاری مواجه نخواهد شد.

مبلغ قرارداد بر اساس مترمربع زیربنای ساختمان و ضریب قیمت واحد پیشنهادی پیمانکار در زیربنا محاسبه می‌شود.

به این قرارداد عموماً تعدیل تعلق نمی‌گیرد در نتیجه پیمانکار باید تورم سالیانه را پیش‌بینی و در قیمت­های خود در نظر به گیرد.

در قرارداد سرجمع در صورت عدم پرداخت به‌موقع تعهدات مالی کارفرما تعلق سود به پیمانکار تا حدود ۱۵ درصد در نظر گرفته می‌شود.

4.2. قرارداد بر اساس پرداخت درصدی

در این روش کارفرما هزینه‌های انجام پروژه را به‌علاوه درصدی که در قرارداد توافق شده به‌عنوان سود و هزینه بالاسری به پیمانکار می‌پردازد. این روش در مواردی که روند انجام پروژه و هزینه‌ها به طور دقیق مشخص نشده (طراحی به‌صورت کامل انجام نشده) و یا احجام کار قابل‌اندازه‌گیری و محاسبه نمی‌باشد و در حقیقت ابهاماتی در خصوص روند اجرای پروژه وجود دارد.

در این روش پیمانکار می‌تواند با خیال راحت پیمانکاران جز را انتخاب کرده و در سطح کیفیت بالا پروژه را اجرا نماید بدون اینکه نگران بازپرداخت هزینه‌های خود باشد.

از جمله معایب این روش این است که کارفرما می‌بایست در ریز مسائل مالی ورود پیدا کرده و این مسئله باعث بروز اختلاف با پیمانکار خواهد شد  و ریسک هزینه پروژه به‌صورت کامل به کارفرما منتقل می­گردد و باتوجه‌به اینکه حق‌الزحمه پیمانکار درصدی از هزینه‌های اجرا می‌باشد؛ لذا پیمانکار انگیزه چندانی جهت کاهش هزینه‌ها نخواهد داشت.

5.2. پرداخت هزینه با درصد ثابت

در این روش کارفرما هزینه‌های انجام پروژه را به‌علاوه مبلغی ثابت تحت عنوان حق‌الزحمه به پیمانکار می‌پردازد؛ ولی در این روش پیمانکار آزادی عمل بیشتری نسبت به روش مقطوع  داشته و چون هزینه‌ها بدون محدودیت بازپرداخت می‌شود نیازی به کاهش کیفیت و کمتر کردن هزینه‌ها نداشته و مزیت آن نسبت به روش پرداخت درصدی  نیز این است که حق‌الزحمه وی ثابت بوده و درصدی از هزینه‌ها به‌عنوان حق‌الزحمه وی محسوب نمی‌شود پس نیازی نیز به افزایش هزینه‌ها جهت بالابردن حق‌الزحمه خود نمی‌بیند. اما در این روش نیز مانند روش پرداخت درصدی ریسک هزینه‌ای به‌صورت کامل به کارفرما منتقل می‌شود، اختلاف‌نظر در خصوص برخی هزینه‌ها که بر عهده کارفرما یا پیمانکار می‌باشد، بروز خواهد کرد و چنانچه پروژه به هر دلیلی به طول انجامد به ضرر و زیان پیمانکار خواهد بود چرا که حق‌الزحمه او مبلغی ثابت است.

3. انواع قراردادها از نظر اجرای پروژه

• تک عاملی (امانی)
• دوعاملی: طرح و ساخت و (EPC)
• سه عاملی: کارفرما، مشاور و پیمانکار (متعارف)
• عامل چهارم، مدیریتی
• سیستم قراردادی یکپارچه

1.3. تک عاملی (امانی)

قراردادهایی هستند که در آن کارفرما علاوه بر تأمین مالی پروژه، با استفاده از امکانات و تکنولوژِی، نیروهای متخصص و ماشین‌آلات، مراحل طراحی و ساخت و مدیریت را راسا خود بر عهده می‌گیرد و در واقع تمامی مسئولیت اجرای پروژه بر عهده کارفرماست، این نوع قراردادها بیشتر در پروژه‌های عمرانی کوچک استفاده می‌شود در این قراردادها کارفرما قسمت قابل‌توجهی از عوامل اجرایی را به‌صورت موجود در دست دارد و در بعضی موارد امکان دارد کارفرما از کارگران موقت یا ماشین‌آلات کرایه‌ای برای تأمین نیروی کار لازم و همچنین پیمانکاران جزء، جهت اجرا استفاده نماید. کار امانی برای پروژه‌ای نگهداری بیشتر رایج است.

 مزایای قراردادهای امانی: حذف هزینه‌های انتخاب پیمانکار یا مجری و حذف سود پیمانکار است.

معایب قراردادهای امانی: کیفیت پایین اجرا به علت تعدد پیمانکاران جزء و عدم هماهنگی بین آنها.

2.3. قراردادهای دوعاملی

در قراردادهای دوعاملی کارفرما تمامی مراحل طراحی، تهیه تجهیزات، ساخت، نصب و راه‌اندازی را به پیمانکار منتقل کرده و خود از پیچیدگی این قراردادها فارغ می‌شود. این روش در پروژه‌های پیچیده که کارفرما توان فنی و علمی پیشبرد آن را ندارد بسیار کارآمد است.

روش دوعاملی خود به ۲ صورت روش طرح و ساخت (ِDB) و روش طراحی، تدارک و ساخت یا کلید در دست (EPC/Turn-key) انجام می‌شود.

1.2.3. طرح و ساخت

در این روش معمولاً مطالعات فازهای صفر و یک توسط کارفرما و یا مشاور وی انجام شده و پیمانکار از طراحی تفصیلی تا انتهای اجرا را بر عهده دارد و مسئولیتی در قبال مطالعات فازهای قبل ندارد.

از طرف دیگر در این روش کارفرما حق نظارت بر مراحل مختلف کار را برای خود محفوظ می‌داند و می­تواند خود یا مشاوری از خارج مجموعه این کار را انجام دهد.

2.2.3. قرارداد EPC (مهندسی، تأمین تجهیزات، اجرا)

یکی از قراردادهای مهم و پیچیده‌ای است که امروزه با رشد صنعت، مورد اقبال قرار گرفته است. این روش حد عالی سپردن مسئولیت طراحی و اجرا به پیمانکار است.

مزایای روش دوعاملی: هماهنگی طراحی و اجرا، صرفه‌جویی در زمان، کاهش دعاوی (کلیم)، ریسک کم برای کارفرما، عدم درگیری کارفرما با مسائل، آزادی عمل پیمانکار و…

معایب روش دوعاملی: کاهش کنترل کارفرما بر کار، عدم انتقال دانش فنی به کارفرما، کمبود پیمانکاران EPC اشاره نمود

3.3. قراردادهای سه عاملی یا سنتی

قراردادهای سه عاملی، سه عامل کارفرما، پیمانکار و مشاور در آن دخیل هستند. این روش که به روش پیمانی  نیز معروف بوده و عمومی‌ترین روش اجرای پروژه‌هاست به این صورت که نخست کارفرما طراحی پروژه را با مشاور نهایی می‌کند و سپس اجرای طرح را به پیمانکار سپرده و خود مسئولیت تأمین مالی پروژه را بر عهده می‌گیرد. ویژگی این روش ارتباط مجزای مشاور و پیمانکار است. در این روش عموماً دو طرف مشاور و پیمانکار ملزم به اعلام اشتباهات اتفاق افتاده به‌صورت متقابل هستند و مسئولیت هماهنگی و ریسک عدم هماهنگی بین طراحی و ساخت و راه‌اندازی پروژه به عهده کارفرما است.

مزایای قراردادهای سه عاملی: این سیستم جاافتاده و روال کار به‌خوبی شناخته شده است، توزیع عادلانه ریسک در این روش، پذیرش مسئولیت اجرا توسط واحد پیمانکاری، وجود تضمین لازم برای تحقق تعهدات اجرایی، گزینش از طریق مناقصه و یا فضای رقابتی، وجود برآورد از کل کار در ابتدا و شفاف‌بودن هزینه‌ها، مقایسه پیشرفت فیزیکی و مالی در هر مقطع از کار.

معایب قراردادهای سه عاملی: تفاوت در نوع نگرش طراح و مجری، مجری (پیمانکار) درگیر مسائل طراحی نمی‌باشد و از طرفی طراح (مشاور) نیز به مشکلات اجرا توجه نمی‌کند. عدم هم‌سو نگری این دو عامل، تأمین اهداف پروژه و کارفرما را مورد تهدید قرار می‌دهد، عدم اطلاع مشاور در مرحله طراحی از دانش و توان اجرایی پیمانکار ساخت، عدم انگیزه مشاور جهت کاستن هزینه‌های اجرا،  مشخص نبودن هزینه‌های ساخت تا پایان طراحی، طولانی‌بودن فرایند، درگیر نبودن مستقیم کارفرما در تصمیم‌گیری‌های اجرا و مراحل ساخت و عدم انتخاب پیمانکاران جزء شایسته و زمان بر بودن پروسه انتخاب مشاوران و پیمانکاران به دلیل تعدد آنها می‌باشد.

4.3.  قراردادهای مدیریتی یا چهار عاملی

در قراردادهای چهار عاملی علاوه بر کارفرما، پیمانکار و مشاور، عامل چهارمی نیز دخیل است تا قسمتی از وظایف و مسئولیت‌های کارفرما را بر عهده بگیرد.

عامل چهارم این قراردادها به دسته‌های مختلف تقسیم می‌شوند که شامل موارد زیر می‌باشد:

• پیمانکاری مدیریت یا مدیریت طرح (Management Contract)
• مدیریت ساخت (Construction Management)
• مدیریت پیمان یا مدیریت پروژه (Project Management)
• مدیریت اجرایی (EM)

1.4.3. قراردادهای پیمانکاری مدیریت یا مدیریت طرح

در این قراردادها عامل چهارم وظیفه مدیریت پروژه و کنترل عملیات را از ابتدای کار تا انتهای کار بر عهده می‌گیرد که گاهی یا به‌عنوان نماینده کارفرما بوده و وظایف مدیریتی کارفرما جز تغییر زمان و مبلغ قرارداد، تغییر مشخصات کلی پروژه، تعلیق، خاتمه و فسخ قرارداد و تصویب صورت‌وضعیت قطعی و صورت‌حساب نهایی را بر عهده می‌گیرد؛ و یا هیئتی مدیریتی متشکل از نمایندگان کارفرما و پیمانکار بوده و علاوه بر نظارت بر پروژه، وظیفه تطبیق عملکرد طرفین با قرارداد در حین اجرای پروژه، تصمیم‌گیری در مسائل کلان پروژه و پیشبرد مذاکرات طرفین را نیز بر عهده دارد.

مزایای قراردادهای پیمانکاری مدیریت یا مدیریت طرح: امکان همپوشانی فازهای طراحی و ساخت و در نتیجه کوتاه‌شدن زمان پروژه، دردسترس‌بودن یک سازمان تخصصی چهارم در امور در زمان مواجهه با مشکلات، کاهش ریسک کارفرما، قابلیت اعتماد بیشتر به برآوردهای انجام شده، کمک و هم‌فکری با مشاور و پیمانکاران جهت پیشبرد بهتر پروژه، بزرگ‌نشدن بدنه کارفرمایی و تقسیم کار به بسته‌های کوچک‌تر و ایجاد رقابت بین عوامل مختلف درگیر در پروژه می‌باشد.

معایب قراردادهای پیمانکاری مدیریت یا مدیریت طرح: تداخل کاری میان وظایف مشاور و مدیر طرح، ایجاد روابط خصمانه بین مشاور و مدیر طرح و رعایت‌نکردن مصالح طرفین توسط مدیر طرح نیز دارد.

2.4.3. قرارداد مدیریت ساخت

در این روش قراردادی عامل چهارم در کنار کارفرما نظارت بر اجرای پروژه را بر عهده داشته در واقع مدیریت ساخت، یک نماینده برای کارفرما بوده که از بار مدیریتی کارفرما در پروژه‌های بزرگ و پیچیده می‌کاهد  و تفاوت آن با MC در این است که در MC عامل چهارم قدرت اجرایی دارد؛ ولی در CM صرفاً در نقش مشاور ظاهر می‌شود.

3.4.3. قرارداد مدیریت پیمان یا مدیریت پروژه

نمونه قرارداد پیمان مدیریت مشابهت زیادی با MC دارد؛ ولی تفاوت آن این است که در MC عامل چهارم اصولاً از ابتدای انجام مراحل طراحی تا انتهای اجرای طرح در کنار سایر طرفین فعالیت می‌کند؛ ولی در مدیریت پیمان، عامل چهارم یا همان مدیر پیمان صرفاً در مراحل اجرای کار وارد به قرارداد می‌شود و در مرحله طراحی دخالتی ندارد. در این روش مدیر پیمان نماینده کارفرما بوده و وظایفی مانند شناسایی و عقد قرارداد با پیمانکاران جز و خرید مصالح و تجهیزات اگر به عهده کارفرما باشد را انجام می‌دهد.

در قراردادهای مدیریت پیمان باتوجه‌به اینکه مدیر پیمان مداخله زیادی در قرارداد دارد و در انعقاد قرارداد با پیمانکاران جز نیز دخیل است امکان پیاده‌سازی استانداردهای مدیریت پروژه و کنترل بر زمان، کیفیت و هزینه بیشتر می‌شود.

اما این روش دارای معایبی از جمله تداخل کاری در برخی مسائل بین عوامل کارفرما و مدیر پیمان، امکان سوءاستفاده مدیر پیمان در قراردادهای منعقده، حجم زیاد کنترل‌های کارفرما و در نتیجه امکان زیادشدن روال کاری وجود دارد.

4.4.3. قرارداد مدیریت اجرایی

روش مدیریت اجرایی تشابه زیادی با مدیریت پیمان داشته و در آن کارفرما فردی را به‌عنوان مدیر اجرایی انتخاب کرده که کلیه قراردادهای اجرا، تأمین مصالح، تأمین نیروهای نظارتی و … را تحت مدیریت خود قرار داده و به‌عنوان نماینده کارفرما فعالیت می‌نماید. ولی تفاوت آن با مدیریت پیمان این است که مدیر اجرایی حقوق خود را از کارفرما دریافت می‌کند و صرفاً جهت پروژه‌ای خاص عضو تیم کارفرما می‌شود. این روش در حالت عدم ثبات اقتصادی و نوسان قیمت‌ها، یکی از بهترین روش‌ها برای اجرای استاندارد‌های مدیریت پروژه و به هدف رسیدن پروژه می‌باشد.

5.3. سیستم قراردادی یکپارچه

این روش اصولاً باهدف انتقال بخشی از وظایف دولت به بخش خصوصی و بهره‌گیری از امکانات بخش خصوصی (چه بخش خصوصی داخلی چه بخش خصوصی خارجی) بکار گرفته می‌شود. این قراردادها در واقع مشارکتی بین بخش خصوصی و بخش دولتی است.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

جهت آشنایی کامل با “روش دوعاملی و سه عاملی” به مجموعه فایل‌های “آماده قراردادی” و جهت آشنایی بیشتر با قوانین و ضوابط مربوط به این مقاله به “راهنمای انتخاب روش تدارک پروژه (نشریه 717) | مصوب سال 1395” در پکیج “ضوابط کاربردی نظام فنی و اجرایی” در بخش گنجینه فایل وب‌سایت مراجعه فرمایید.