انواع خیارات در قراردادها

مقدمه

معنی خیار در قانون مدنی، یعنی اجازه و اختیاری که قانون به افراد می‌دهد تا بتوانند، با استفاده از آن‌ها، معامله خود را فسخ کنند. خیار حیوان، مجلس، تأخیر ثمن و خیار تدلیس، خیار غبن، خیار عیب، از انواع خیارات در حقوق بوده که قانون مدنی، موادی را به هریک، اختصاص داده است. هر کدام از خیارات، برای آن که اعمال شوند، شرایط مخصوص به خود را دارند.

قراردادها، محترم بوده و پایبندی به قراردادهای منعقد شده و انجام مسئولیت‌های قراردادی، از جمله مواردی است که رعایت آن، پس از انعقاد هر قرارداد، لازم و ضروری است. لزوم پایبندی به قراردادها، به حدی است که قانون‌گذار، در قانون مدنی، موادی را به آن اختصاص داده و خسارت ناشی از عدم انجام تعهد را در این زمینه، پیش‌بینی کرده است.

اما علی‌رغم اهمیت و لزوم پایبندی به قراردادها، گاهی افراد، به هر دلیلی، قصد برهم‌زدن معامله منعقد شده را دارند. در این شرایط، باید به دنبال راه‌حل حقوقی بود، تا انحلال قرارداد، بر اساس آن صورت گیرد. در قانون، برای فسخ قرارداد، امکانی، تحت عنوان خیارات قانونی، در نظر گرفته شده است که هر کدام، شرایط اعمال مخصوص به خود را دارند.

باتوجه‌به اهمیت این موضوع، در این مقاله قصد داریم، در ابتدا، بگوییم که باتوجه‌به قانون، خیارات چیست و معنی خیار در قانون مدنی چه است؛ سپس، در ادامه، انواع خیارات در حقوق را نام‌برده و هریک را به طور جداگانه، توضیح دهیم. چنانچه، در خصوص این موضوع سؤالاتی دارید، در این مقاله همراه ما باشید.

1. خیارات چیست؟

قبل از پاسخ به این پرسش که خیارات چیست و انواع خیارات در حقوق کدام‌اند؟ بهتر است به اهمیت و لزوم پایبندی به قراردادها، اشاره کنیم. بر اساس قانون مدنی، کلیه عقود و قراردادهای منعقد شده میان افراد، چنانچه، خلاف قواعد آمره نباشند، محترم بوده و طرفین باید به آن، پایبند باشند. مطالبه خسارت ناشی از عدم انجام تعهد، یکی از امکانات پیش‌بینی‌شده در قانون، جهت تضمین حقوق افراد، در قراردادها است. اما گاهی یکی از طرفین، به هر دلیلی، نیازمند برهم‌زدن و فسخ معامله منعقد شده، است که قانون‌گذار، در این زمینه، انواع خیارات در حقوق را پیش‌بینی کرده است.

خیار در لغت، به معنی اختیار یا اجازه انجام کاری است. در واقع، خیار، حقی است که قانون‌گذار، برای طرفین قرارداد، در نظر گرفته است که به‌موجب آن، دارنده خیار، می‌تواند اقدام به برهم‌زدن معامله منعقد شده، نماید. عقود لازم، دسته‌ای از عقود هستند که جز با وجود شرط فسخ قرارداد، خیارات قانونی یا اقاله طرفین، قابل برهم‌زدن نمی‌باشند و چنانچه فردی، قصد برهم‌زدن یک عقد لازم را داشته باشد، با استفاده از خیارات قانونی، قادر به انجام آن، خواهد بود.

در واقع، اصل بر لزوم قراردادها است و این بدان معنا است که نمی‌توان به‌راحتی، قراردادها را برهم زد. اما قانون مدنی، به طرفین یک معامله، این اجازه را داده است تا درصورتی‌که شرایط لازم وجود داشته باشد، بتوانند اقدام به فسخ قرارداد خود کنند. پیش‌بینی این شرایط در قانون، برای جلوگیری از ضرر یک یا دو طرف قرارداد در معامله است. باتوجه‌به این مقدمه، خیارات در حقوق، از جمله خیارات مختص عقد بیع، یکی از راه‌های قانونی برهم‌زدن معاملات منعقد شده، توسط صاحب خیار هستند.

پس از توضیح اینکه خیارات چیست و معنی خیار در قانون مدنی چه است، در ادامه، قصد داریم انواع خیارات در حقوق را بررسی کرده و در خصوص هریک صحبت کنیم.

2. انواع خیارات

در قسمت قبل، معنی خیار در قانون مدنی را تعریف کردیم و گفتیم که خیارات چیست. همچنین، اشاره کردیم، خیارات، امکانات قانونی هستند که به افراد، اجازه می‌دهند، با اعمال آن‌ها، اقدام به برهم‌زدن معاملات و قراردادهای منعقد شده، بنمایند. شایان‌ذکر است، طرفین قرارداد، می‌توانند، اقدام به اسقاط کافه خیارات کنند، یعنی، کلیه خیارهای قانونی را از خود سلب و ساقط نمایند. در این قسمت، قصد داریم، درباره انواع خیارات در حقوق، صحبت کنیم و به توضیح جداگانه هریک از آن‌ها بپردازیم که به شرح زیر است:

1.1. خیار مجلس

یکی از انواع خیارات در حقوق، خیار مجلس است که به‌موجب آن، هریک از طرفین، امکان برهم‌زدن معامله، بلافاصله پس از انعقاد قرارداد، در مجلس و محل انعقاد قرارداد را خواهند داشت. ماده 397 قانون مدنی، دراین‌خصوص، مقرر می‌دارد، : ” هر یک از متبایعین، بعد از عقد، فی‌المجلس و مادام که متفرق نشده‌اند، اختیار فسخ معامله را دارند.” خیار مجلس، مختص به زمانی است که طرفین قرارداد، در مجلس عقد حضور دارند؛ بنابراین، به‌محض خروج آن‌ها از مجلس انعقاد عقد، خیار مجلس، ساقط می‌شود و دیگر امکان اعمال آن، وجود ندارد.

2.1. خیار حیوان

خیار حیوان، یکی دیگر از انواع خیارات در حقوق است که به‌موجب آن، مشتری، در بیع حیوانات، تا سه روز، اختیار فسخ و برهم‌زدن معامله را خواهد داشت. چراکه ممکن است، حیوان، بیماری ای داشته باشد که در زمان انعقاد معامله، واضح نبوده و مشتری، متوجه آن نشود. مطابق ماده 398 قانون مدنی: “اگر مبیع، حیوان باشد، مشتری تا سه روز از حین عقد، اختیار فسخ معامله را دارد.” بر اساس این ماده، خیار حیوان، صرفا، مختص مشتری و مبنای محاسبه، سه روز از حین عقد است.

3.1. خیار تأخیر ثمن

ماده 402 قانون مدنی، مقرر می‌دارد: “هر گاه مبیع، عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع، بین متبایعین، اجلی معین نشده باشد، اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت، نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری، تمام ثمن را به بایع بدهد، بایع، مختار در فسخ معامله می‌شود.” بر اساس این ماده، خیار تأخیر ثمن، در صورت تعلل مشتری، در پرداخت ثمن یا وجه معامله، آن هم در زمانی که فروشنده، هنوز مال را تسلیم نکرده است، برای فروشنده، وجود دارد. همچنین، مورد معامله، در خیار تأخیر ثمن، باید وجود خارجی داشته باشد.

4.1. خیار رویت و تخلف از وصف

خیار رویت و تخلف از وصف، در ماده 410 قانون مدنی، پیش‌بینی‌شده است. این ماده، مقرر می‌دارد: ” هر گاه کسی، مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد، بعد از دیدن، اگر دارای اوصافی که ذکر شده است، نباشد، مختار می‌شود که بیع را فسخ کند یا به همان نحو که هست، قبول نماید.” بر اساس این ماده، هرگاه ما، مالی را صرفا بر اساس توصیفات فروشنده بخریم و بعد از رویت، متوجه شویم، فاقد وصف مذکور است، حق بر هم زدن معامله را خواهیم داشت.

5.1. خیار غبن

یکی دیگر از انواع خیارات در حقوق، خیار غبن است. ماده 416 قانون مدنی مقرر می‌دارد: “هر یک از متعاملین که در معامله، غبن فاحش داشته باشد، بعد از علم به غبن، می‌تواند معامله را فسخ کند.” غبن، به معنای تفاوت ارزش مورد معامله با قیمت بازار است و زمانی که تفاوت، بسیار واضح و آشکار باشد، به آن، غبن فاحش می گویند. خیار غبن، فوری است و باید به محض اطلاع از آن، اعمال شود. شایان‌ذکر است، این اختلاف قیمت، باید به نحوی باشد که نتوان از آن، چشم پوشی کرد.

6.1. خیار تدلیس

خیار تدلیس، از دیگر انواع خیارات در حقوق است که ماده 439، در خصوص آن مقرر می‌دارد: ” اگر بایع، تدلیس نموده باشد، مشتری حق فسخ بیع را خواهد داشت و همچنین است بایع، نسبت به ثمن شخصی، در صورت تدلیس مشتری.” تدلیس، به معنای پنهان کردن عیب و ایجاد فریب است. نسبت دادن وصفی که در مبیع یا ثمن وجود ندارد یا مانورهای متقلبانه، می‌توانند، تدلیس در معامله را ایجاد کنند. با تدلیس، توسط هریک از فروشنده و مشتری و تحقق معامله بر اساس آن، برای طرف مقابل، حق فسخ ایجاد میشود. این خیار نیز خیار فوری است و به محض اطلاع باید اعمال شود.

7.1. خیار عیب

خیار عیب، از جمله خیارات مورد پیش‌بینی قانون‌گذار می‌باشد و ماده 422 قانون مدنی، در خصوص این خیار، مقرر می‌دارد: ” اگر بعد از معامله، ظاهر شود که مبیع، معیوب بوده، مشتری، مختار است، در قبول مبیع معیوب با اخذ ارش یا فسخ معامله.” بر اساس این ماده، خیار عیب، زمانی ایجاد می‌شود که کالای خریداری شده توسط مشتری، معیوب بوده است. در این حالت، مشتری می‌تواند با اعمال خیار عیب، معامله را فسخ نماید یا بدون برهم‌زدن معامله، اقدام به گرفتن مابه‌التفاوت قیمت مبیع سالم و مبیع معیوب، از فروشنده کند.

8.1. خیار شرط

از دیگر انواع خیارات قانونی، خیار شرط است که ماده 399 قانون مدنی، در تعریف آن، مقرر می‌دارد: “در عقد بیع، ممکن است شرط شود که در مدت معین، برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی، اختیار فسخ معامله باشد .” بر اساس این ماده، خیار شرط یا حق فسخ، به‌موجب توافق طرفین قرارداد، به عنوان یکی از شروط، در قرارداد، ذکر می‌شود و در صورتی که شرایط پیش‌بینی‌شده در شرط فسخ وجود داشته باشد، هریک از طرفین که دارنده این خیار است، می‌تواند با اعمال آن، اقدام به فسخ قرارداد خود کند.

9.1. خیار تبعض صفقه

ماده 441 قانون مدنی، در خصوص خیار تبعض صفقه است، این ماده مقرر می‌دارد: “خیار تبعض صفقه، وقتی حاصل می‌شود که عقد بیع، نسبت به بعض مبیع، به جهتی از جهات، باطل باشد در این صورت، مشتری حق ‌خواهد داشت، بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است، قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است، ثمن را استرداد کند.”

بر اساس این ماده، فرد با استفاده از خیار تبعض صفقه، می‌تواند، بیع را فسخ کند یا به نسبت قسمتی که بیع، صحیح است، آن را قبول کرده و نسبت به قسمتی که بیع، باطل بوده، ثمن خود را پس بگیرد. به‌عنوان‌مثال، شخصی، علاوه بر سه دانگ سهم خود، سه دانگ دیگری را نیز بدون اذن او بفروشد. در این حالت، مشتری، مختار به فسخ کل معامله یا صرفاً فسخ قسمت باطل معامله و پس‌گرفتن ثمن آن است.

2. اسقاط کافه خیارات

اسقاط به معنای ازبین‌بردن است. کافه به معنای تمام است. منظور از خیارات هم اختیاری است که قانون‌گذار یا طرفین قرارداد برای یکی از طرفین قرارداد یا هر دوی آن‌ها در نظر گرفته‌اند تا آن شخص بتواند در صورت حصول شرایطی قرارداد را فسخ نماید. این اختیار را خیار می‌نامیم؛ بنابراین اسقاط کافه خیارات به معنای ازبین‌بردن تمام اختیارات فسخ قرارداد است.

هنگام امضای قرارداد علی‌‌الاصول امکان اسقاط کافهٔ خیارات وجود دارد، جز خیار تدلیس؛ بنابراین خیار تدلیس قابل اسقاط نیست. توجه داشته باشید، در هنگام امضای قرارداد، عبارت اسقاط کافه خیارات را از قرارداد حذف نمایید. البته تحت شرایطی هم لازم است این عبارت در قرارداد وجود داشته باشد. پیشنهاد می‌شود پیش از امضای قرارداد از وکیل متخصص تنظیم قرارداد مشاوره حقوقی دریافت نمایید.

همان‌طور که در بالا توضیح دادیم اسقاط کافه خیارات به معنای ساقط کردن حق فسخ یک‌جانبه قراردادها است. اما حالت شدیدتر اسقاط کافه خیارات، اسقاط خیارات ولو غبن فاحش است. غبن به معنای فریب و خسارت و فاحش به معنای آشکار و واضح و مسلم است که پذیرش این جمله در قراردادها گاهی موجبات ضرر و زیان را برای افراد فراهم می‌آورد. با پذیرش اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن هرچند فاحش یعنی شما می‌پذیرید حتی اگر به‌صورت واضح و آشکار و مسلم در این قرارداد ضرر کردم باز هم حق فسخ معامله را ندارم. ازاین‌رو بهتر است بدانید که این جمله، کاملاً به ضرر خریدار است و باید در پذیرش آن احتیاط کرد.

در کنار لغت فاحش که به معنای مسلم، آشکار و زیاد است، لغت افحش نیز وجود دارد که به معنای آشکارتر، واضح‌تر، زیادتر است. گاهی ما در قرارداد خیار غبن فاحش را ساقط می‌کنیم؛ اما چنانچه خسارت بسیار زیاد یا به عبارتی افحش باشد در صورت اثبات، حق برهم‌زدن معامله را خواهیم داشت؛ اما گاهی در عقود جمله “با اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحشا کان او افحش” نیز قید می‌شود و این بدین معناست که فرد با پذیرش آن می‌پذیرد حتی اگر خسارت چندین برابر حد معمول بود هم باز نتواند اقدام به فسخ یک‌جانبه قرارداد نماید.

3. انتقال خیارات

خیارات برای شخص معامله‌کننده هستند؛ بنابراین قابل نقل‌وانتقال نیستند و تنها در یک صورت است که می‌توان خیارات را انتقال داد و آن انتقال ناشی از ارث است خیارات در صورت فوت شخص دارنده خیار علی‌الاصول به وراث او می‌رسند در اینجا ذکر چند نکته لازم است اینکه خیار شرط تنها خیاری است که می‌توان برای شخص ثالث مقرر شود حال اگر اون شخص ثالث فوت کند خیار ساقط می‌شود و به وراث شخص ثالث دارنده حق نمی‌رسد نکته دیگر آنکه اگر دارنده خیار مجلس فوت کند خیار در صورتی به وراث او می‌رسد که در محل عقد همان لحظه حاضر باشند در غیر این صورت ساقط می‌شود.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

جهت آشنایی کامل با  “انواع قرارداد در ساخت وساز” به جزوه “آموزشی تنظیم قرارداد” و جهت آشنایی بیشتر با قوانین و ضوابط مربوط به این مقاله به “قانون مدنی | مصوب سال 1314” در پکیج “قوانین بالادستی در صنعت ساخت” در بخش گنجینه فایل وب‌سایت مراجعه فرمایید.