انواع حقوق ملکی

مقدمه

باتوجه‌به اهمیت خرید ملک و مسکن برای هر فرد، به‌خصوص در کشور ما که معمولاً باارزش بالایی همراه است، شناخت مسائل حقوقی مرتبط با این حوزه بسیار مهم است. در هنگام خرید یا فروش ملک، خریدار و فروشنده باید به مسائل حقوقی مرتبط با ملک توجه کنند. البته، افرادی که برای اولین‌بار در حال خرید ملک هستند، باید بهترین راهکارهای حقوقی را برای مسائل مربوط به خرید ملک بیاموزند. درعین‌حال، افرادی که بارها ملک خریده‌اند، با قوانین حقوقی و مسائل مربوط به خریدوفروش ملک آشنایی بیشتری دارند.

در کل، برای هر فردی که قصد خرید ملک و مسکن دارد، مطالعه و آشنایی با مسائل حقوقی مرتبط با این زمینه بسیار مهم است تا در طول معاملات، مشکلی برایش پیش نیاید و خرید یا فروش ملک به‌درستی انجام شود.

حقوق ملکی یکی از شاخه های مهم حقوق به حساب می آید و هدف از آن، بیان حق و حقوق افراد در استفاده از املاک منقول و غیرمنقول خود و دیگران می‌باشد

1. دعاوی ملکی

1.1. دعاوی حقوقی ملکی:

این دسته شامل موارد متعددی است که در امور ملکی به وجود می‌آیند، مانند تنظیم سند ملکی به‌صورت رسمی، تسویه بدهی‌های مرتبط با ساختمان‌هایی که ساخت آن‌ها به پایان رسیده است، لغو قراردادهایی که مشکلاتی دارند، تخلیه اماکن تجاری که قوانین خاصی دارند و انتقال مالکیت از یک نفربه‌نفر دیگر. برای حل مشکلات مردم در این زمینه، هر یک از دعاوی حقوقی ملکی باید به طور جداگانه بررسی شود.

1.1. مهم‌ترین دعاوی ملکی حقوقی

مهم‌ترین دعاوی ملکی حقوقی از قرار زیر است:

• دعوای تعهد رهنی و اسناد ضمانت
• دعوای تقاضای تحویل ملک
• دعوای تنظیم سند رسمی ملکی
• دعوای مستلزم بودن بر اخذ فرم مجزای مونتاژ (مخصوص ساختمان‌های دارای چندین واحد مستقل)
• اقدام خلع‌ید
• ادعای لزوم دریافت پایان کار (فقط برای ساختمان‌های تکمیل‌شده و تأییدشده توسط کارشناس ساختمانی)
• دعوای قضایی برای پایان‌دادن به تصرف عدوانی
• دعوای فسخ قرارداد (ویژه مشکلات موجود در مفاد قرارداد)
• دعوای دعوی مطالبه غرامت
• دعوای فسخ قراردادها (فقط برای قراردادهای دارای نقص قانونی)
• دعوای تغییر مبلغ اجاره‌بها طبق عرف جامعه (درخواست افزایش یا کاهش اجاره‌بها)
• دعوای بازپس‌گیری سرقفلی (دریافت حقوق تجارت و حرفه)
• دعوی تخلیه اماکن تجاری (مختص املاک مشمول قوانین مختص به خود)
• دعاوی مربوط به انتقال منافع از شخصی به شخص دیگر

2.1. دعاوی کیفری ملکی:

درصورتی‌که در املاک خریداری شده جرایمی صورت گیرد، باید از دعاوی کیفری ملکی استفاده کرد. دعاوی کیفری مربوط به جرایمی است که به‌صورت عمدی انجام می‌شوند و در نتیجه فرد متخلف مسئول است. این دعاوی مربوط به سهل‌انگاری و یا موارد غیرعمد نمی‌شوند.

مسائل حقوقی مرتبط با املاک شامل دعاوی کیفری و ثبتی هستند. در دعاوی کیفری، به مواردی مانند فروش مال غیرقانونی، جعل سند، استفاده از اسناد جعلی، تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی، تصرف عدوانی و غیره، پرداخته می شود.

در دعاوی ثبتی، مسائلی مانند ابطال سند، ثبت مالکیت، متوقف کردن اجرایی، و غیره مورد بررسی قرار می‌گیرند. باتوجه‌به اهمیت بسیار این دعاوی، آنها به‌صورت جداگانه از دسته اول دسته‌بندی‌شده‌اند.

1.2.1. مهم‌ترین دعاوی ملکی کیفری

مهم‌ترین دعاوی ملکی حقوقی از قرار زیر است:

• جعل اسناد ملکی برای فریب و کلاهبرداری از دیگران
• ارتکاب کلاهبرداری درزمینهٔ معاملات ملکی و مستغلات
• خیانت‌درامانت در املاک
• انتقال غیرقانونی اموال به یک یا چند شخص دیگر
• انتقال منافع ملکی به دیگران یا به خود
• درگیری بر سر خریدوفروش، معاملات دولتی و فساد در این زمینه
• استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی
• تغییر کاربری اراضی کشاورزی بدون موافقت مراجع ذی‌ربط
• خریدوفروش و همچنین مبادله املاک
• تخریب و ورود بدون اجازه به ملک دیگران

3.1. دعاوی ثبتی ملکی

یکی از انواع دعاوی ملکی، ادعای اموال ثبت‌شده است. دعاوی ثبت‌شده املاک از هر نوع، در مرکز دعاوی حقوقی ملکی قرار دارد؛ اما باتوجه‌به کثرت این دعاوی خاص و اهمیت و حساسیت آن‌ها در اثر دخیل بودن سند ملکی، این دسته از دعاوی حقوقی را به تفکیک تحلیل و دسته‌بندی می‌کنیم.

1.3.1. مهم‌ترین دعاوی ملکی ثبتی

مهم‌ترین دعاوی ملکی حقوقی از قرار زیر است:

• دعوای ابطال سند رسمی (لغو سند به دلایل مختلف)
• دعوای لغو ثبت ملک مرتبط
• دعوای ابطال سند مالکیت اختلافی
• دعوای ابطال مراحل ثبتی (لغو سازوکار کمیسیون‌های مختلف ثبتی)
• دعوای ابطال نظریه هیئت حل اختلاف سازمان ثبت و اسناد کشور
• دعوای ملکی افراز
• انواع دعوای ملکی برای ثبت
• دعوای توقیف عملیات اجرایی در مراحل مختلف

مواردی مهم در قرارداد ملکی

2. مواردی مهم در قرارداد ملکی

در حوزه حقوقی مرتبط با ملک، قراردادها بسیار حائز اهمیت هستند و باید برخی موارد را رعایت کرد تا آن‌ها به‌صورت معتبر باشند. در ادامه برخی از موارد حیاتی یک قرارداد را بررسی می‌کنیم:

۱- ذکر نام و هویت خریدار و فروشنده:
در هر قراردادی، باید مشخصات دقیق هر دو طرف در قرارداد ذکر شود. به‌عنوان‌مثال، نام و نام خانوادگی، کد ملی و شماره شناسنامه، شماره‌تلفن، پیمانکاران، مستأجران و… این موارد باید به‌صورت کامل و دقیق در قرارداد مشخص شوند.

۲- تعیین دقیق موضوع قرارداد:
در همه قراردادها، باید موضوعی که قرار است بین طرفین معامله شود، به‌صورت دقیق و صحیح بیان شود. به‌عنوان‌مثال، در مورد خرید یک ملک و یا زمین، آدرس دقیق آن، شماره سند، تمامی مشخصاتی که در سند ذکر شده است و… باید به‌صورت دقیق و واضح بیان شوند. اگر موضوع معامله به‌صورت دقیق در قرارداد ذکر نشود، نمی‌توان به آن اعتبار داد.

۳- مدت‌زمان معامله باید مشخص شود:
در همه قراردادها، باید زمان معامله به‌صورت دقیق مشخص شود. اگر زمانی که در معامله تعیین شده به پایان برسد و خریدار و یا فروشنده به کارهایی که در قرارداد تعیین شده است عمل نکنند، باید بر اساس سایر مفاد قرارداد عملکرد.

۴- قیمت مورد معامله:
یکی از مهم‌ترین مواردی که در هر قرارداد ملکی باید به‌صورت دقیق و شفاف مشخص شود، قیمت ملک مورد معامله است. برای هر نوع قراردادی، مانند اجاره‌نامه یا مبایعه‌نامه و غیره، قیمت معامله شده باید حتماً در قرارداد ذکر شود؛ در غیر این صورت، این قرارداد اعتباری نخواهد داشت.

مواردی که خریدار و فروشنده قبل از خرید ملک باید به آن توجه کنند

3. مواردی که خریدار و فروشنده قبل از خرید ملک باید به آن توجه کنند

برای خرید ملک، بهتر است توجه داشته باشید که مالکیت موردنظر شما توسط فرد دیگری ادعا نشود. برای مثال، ممکن است سند ملک در دست دیگران باشد یا ملک از جمله املاک وقفی باشد. در این موارد، باید به‌دقت سند ملک را بررسی کنید تا مطمئن شوید که ملک موردنظر به شما تعلق می‌گیرد.

علاوه بر این، برای اطمینان از صحت مشخصات ملک، بهتر است به اداره ثبت مراجعه کرده و اطلاعات لازم را جستجو کنید. همچنین برای خرید ملک، باید مطمئن شوید که مالکیت ملک به‌درستی به شما انتقال می‌یابد و مالک دارای اختیارات کامل برای فروش ملک است.

حقوق ملکی

4. حق انتفاع

بر اساس ماده 40 قانون مدنی حق انتفاع عبارت از حقی است که به موجب آن شخص می‌تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد، استفاده کند. در حق انتفاع، مال در مالکیت شخصی دیگر است و منافع نیز ملک شخص دیگری است و فقط شخص دارای حق انتفاع، حق استفاده و بهره‌برداری از آن را دارد، نه حق مالکیت بر آن.
حق انتفاع یکی از شاخه‌ها و مراتب مالکیت است که طی قراردادی به شخص واگذار می‌شود؛ پس جزء اموال وی محسوب می‌شود. مال موضوع حق انتفاع دارای دو صاحب حق می‌باشد:
۱) منتفع، که حق استفاده و بهره‌برداری از عین به او واگذار شده است.
۲) مالک، که صاحب عین است و در اثر قرارداد، سهم بزرگی از حقوق خود را به منتفع واگذار کرده است.

حقوق ملکی

5. انواع حق انتفاع

الف) حق سکنی

انتفاع سکنی به معنای حق بهره‌برداری از یک ملک به‌منظور سکونت است که تنها به یک فرد اختصاص دارد و نمی‌تواند به دیگری اجاره داده یا واگذار شود. مدت‌زمان انتفاع سکنی می‌تواند برای مدت‌زمان محدود یا برای عمر کل فرد مذکور باشد و می‌تواند به شکل رقبای مختلفی اعطا شود. در این حالت، فرد مذکور تنها حق بهره‌برداری از ملک را دارد و مالکیتی برای خود ایجاد نمی‌کند.

ب) حق صلح عمری

حق انتفاع عمری به معنای حق بهره‌برداری از یک مال به مدت عمر شخص مالک، عمر شخص ثالث، یا زمان حیات شخص منتفع است. در این حق، فرد مذکور تنها حق بهره‌برداری از مال را دارد و مالکیتی برای خود ایجاد نمی‌کند. این حق می‌تواند به شخصی دیگر واگذار شود و در برخی موارد، فرد مالک به شخص ثالث اجازه می‌دهد تا زمان حیات خود یا شخص ثالث، از منافع مال بهره ببرد. به‌عنوان‌مثال، فرد مالک می‌تواند به برادر خود اجازه دهد تا زمانی که در قید حیات است، از محصولات باغ او بهره‌مند شود. همچنین، فرد مالک می‌تواند شرط بگذارد که تا پایان عمر بردار یا حتی فرزند مالک، حق بهره‌برداری در اختیار بردار او قرار داشته باشد.

در قرارداد صلح عمری با دو تعریف سر و کار داریم:

1. مصالح : کسی است که ملک خود را بر اساس قرارداد صلح عمری به شخص دیگری صلح می‌کند. (انتقال دهنده)
2. متصالح : فردی است که مصالح ملک خود را به نفع او صلح نموده است. (انتقال گیرنده)

ج) حق رقبی

حق بهره‌برداری موقتی به معنای حقی است که مالک برای مدت معینی به شخصی دیگر اعطا می‌کند. به‌عنوان‌مثال، مالک می‌تواند به مدت سه سال به پسرش اجازه بهره‌برداری از اتوبوس خود را بدهد. در این حالت، شخصی که حق بهره‌برداری را دارد، تنها حق بهره‌برداری از اتوبوس را دارد و مالکیتی برای خود ایجاد نمی‌کند.

حبس مطلق

انتفاع بدون تعیین زمان محدود، حبس مطلق نامیده می‌شود. در این حالت، شخص منتفع می‌تواند تا زمان فوت مالک از مال استفاده کند و مالکیتی برای خود ایجاد نمی‌کند. برخلاف چهار قسم پیشین که طرفین نمی‌توانند پیش از منقضی شدن عقد، آن را باطل کنند، در حبس مطلق، مالک هر زمان که بخواهد می‌تواند به مال خود اعراض یا رجوع کند و عقد را برهم زند. در این حالت، ذات عقد حبس مطلق، جایز است.

مدت قانونی حق انتفاع

6. مدت قانونی حق انتفاع

طبق ماده ۴۴ قانون مدنی، در صورت عدم تعیین مدت‌زمان انتفاع، حق بهره‌برداری از مال تا زمان فوت مالک اعتبار دارد، مگر اینکه مالک قبل از فوت خود رجوع داشته باشد. به این معنا که شخصی که حق بهره‌برداری را دارد، تا زمان فوت مالک می‌تواند از منافع مال استفاده کند. بااین‌حال، مالک هر زمان که بخواهد، می‌تواند به مال خود اعراض یا رجوع کند و از حق بهره‌برداری شخص دیگر خودداری کند.

7. موارد زایل شدن حق انتفاع

به طبقه‌بندی قانون مدنی ماده ۵۳، اگر یک مالک املاک خود را به فرد دیگری بفروشد یا به هر نحوی انتقال دهد و مالک جدید از وجود انتفاع دیگری بهره‌مند نباشد، می‌تواند به حق فسخ معامله دست یابد. در اینجا می‌توان یادآوری کرد که حق انتفاع جای خود را حفظ می‌کند و فقط حق استفاده از آن باقی می‌ماند.

به‌علاوه، حق بهره‌برداری از املاک در شرایط زیر منقضی خواهد شد:

• انقضای مدت زمانی که برای این حق تعیین شده است.
• فوت شخصی که این حق به او داده شده است و یا انقراض طبقات موقوف علیهم.
• ازبین‌رفتن مالی که بر آن انتفاع صورت‌گرفته است، با این تفاوت که اگر تنها بخشی از مال آسیب ببیند، حق بهره‌برداری در قسمت دیگری برای منتفع باقی می‌ماند.
• اسقاط حق بهره‌برداری توسط منتفع.
• اگر در قرارداد، مدتی برای حق فسخ در نظر گرفته شده باشد و مالک نیز از آن بهره ببرد.
• اگر ۱۰ سال از قرارداد گذشته باشد و منتفع نتواند از حق خود استفاده کند، دیگر نمی‌تواند ادعایی بر آن داشته باشد و حق بهره‌برداری از آن خاتمه می‌یابد. بااین‌حال، برای وقف، مدت مزبور، ۲۰ سال خواهد بود.

ایا حق انتفاع می‌تواند به شخص دیگری واگذار شود؟

بله حق انتفاع به شخص دیگری واگذارشدنی است. در واقع، شخصی که این حق را دارد، می‌تواند این حق را به شخص دیگری واگذار کند. از طرفی، شخصی که این حق را دریافت می‌کند، تنها حق بهره‌برداری از مال را خواهد داشت و مالکیتی برای خود ایجاد نمی‌کند. همچنین، در برخی موارد این حق می‌تواند به شکل موقتی و با قراردادی به شخص دیگری واگذار شود. به همین دلیل، قرارداد واگذاری حق باید بادقت و با رعایت قوانین و مقررات مربوطه صورت گیرد.

قانون مدنی و حق انتفاع

8. قانون مدنی و حق انتفاع

مبحث اول از فصل دوم باب دوم (در حقوق مختلفه که برای اشخاص نسبت به اموال حاصل می شود) کتاب اول جلد اول (در اموال) قانون مدنی به موضوع «حق انتفاع» پرداخته است.

فصل دوم

 در حق انتفاع

ماده ۴۰- حق انتفاع عبارت از حقی است که به‌موجب آن شخص می‌تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد، استفاده کند.

 مبحث اول

 در عمری و رقبی و سکنی

ماده ۴۱- عمری حق انتفاعی است که به‌موجب عقدی از طرف مالک برای شخص به مدت عمر خود یا عمر منتفع و یا عمر شخص ثالثی برقرار شده باشد.

ماده ۴۲- رقبی حق انتفاعی است که از طرف مالک برای مدت معینی برقرار می‌گردد.

ماده ۴۳- اگر حق انتفاع عبارت از سکونت در مسکنی باشد سکنی یا حق سکنی نامیده می‌شود و این حق ممکن است به طریق عمری یا به طریق رقبی برقرار شود.

ماده ۴۴- درصورتی‌که مالک برای حق انتفاع مدتی معین نکرده باشد، حبس مطلق بوده و حق مزبور تا فوت مالک خواهد بود مگر اینکه مالک قبل از فوت خود رجوع کند.

ماده ۴۵- در موارد فوق حق انتفاع را فقط در باره شخص یا اشخاصی می‌توان برقرار کرد که در حین ایجاد حق مزبور وجود داشته باشند؛ ولی ممکن است حق انتفاع طبعاً برای کسانی هم که در حین عقد به وجود نیامده‌اند برقرار شود و مادامی که صاحبان حق انتفاع موجود هستند حق مزبور باقی و بعد از انقراض آنها حق زائل می‌گردد.

ماده ۴۶- حق انتفاع ممکن است فقط نسبت به مالی برقرار شود که استفاده از آن با بقاء عین ممکن باشد اعم از اینکه مال مزبور منقول باشد یا غیرمنقول و مشاع باشد یا مفروز.

ماده ۴۷- در حبس اعم از عمری و غیره قبض شرط صحت است.

ماده ۴۸- منتفع باید از مالی که موضوع حق انتفاع است سوءاستفاده نکرده و در حفاظت آن تعدی یا تفریط ننماید.

ماده ۴۹- مخارج لازمه برای نگهداری مالی که موضوع انتفاع است بر عهده منتفع نیست مگر اینکه خلاف آن شرط شده باشد.

ماده ۵۰- اگر مالی که موضوع حق انتفاع است بدون تعدی یا تفریط منتفع تلف شود مشارٌالیه مسئول آن نخواهد بود.

ماده ۵۱- حق انتفاع در موارد ذیل زایل می‌شود:

۱- در صورت انقضاء مدت.

۲- در صورت تلف‌شدن مالی که موضوع انتفاع است.

ماده ۵۲- در موارد ذیل منتفع ضامن تضررات مالک است:

۱- درصورتی‌که منتفع از مال موضوع انتفاع سوءاستفاده کند.

۲- درصورتی‌که شرایط مقرره از طرف مالک را رعایت ننماید و این عدم رعایت موجب خسارتی بر موضوع حق انتفاع باشد.

ماده ۵۳- انتقال عین از طرف مالک به غیر موجب بطلان حق انتفاع نمی‌شود؛ ولی اگر منتقل الیه جاهل باشد که حق انتفاع متعلق به دیگری است اختیار فسخ معامله را خواهد داشت.

ماده ۵۴- سایر کیفیات انتفاع از مال دیگری به نحوی خواهد بود که مالک قرار داده یا عرف و عادت اقتضاء بنماید.

حقوق ملکی

9. حق ارتفاق

حق ارتفاق در قانون مدنی در ماده ۹۳ بدین صورت تعریف شده: “ارتفاق، حقی است برای شخص، در ملک دیگری.”مطابق با این ماده حق ارتفاق حقی است برای شخص که می‌تواند به‌موجب آن از ملک دیگری استفاده کند البته ایجاد این حق و نحوه استفاده تابع احکام و مقرراتی است و بدنی نحو نیست که صاحب حق بتواند هر تصرفی که دلش خواست در ملک دیگری داشته باشد. به‌عنوان‌مثال در زمین یا خانه کسی، مجرای فاضلاب یا آب باران زمین یا خانه دیگری قرار دارد. در این صورت صاحب آن خانه یا زمین نمی‌تواند از استفاده همسایه جلوگیری کند و همسایه صاحب حق ارتفاق شناخته می‌شود.

حق ارتفاق در قانون مدنی در واقع حق انتفاعی است که ویژه املاک است. رایج‌ترین حالت آن بین دو ملک مجاور و متصل‌به‌هم است و ملک همسایه حقوقی در ملک مجاور دارد. این حق یک حق دائمی است و تابع ملک است و تا ملک هست حق هم هست.

این حق ممکن است به‌صورت طبیعی ایجاد گردد؛ مانند اینکه وضعیت دو ملک به نحوی باشد که شخص برای رسیدن به ملک خود مجبور شود از ملک دیگری عبور کند. قرارداد مالکین مجاور نیز می‌تواند این حق را به وجود آورد. اشخاص حق هرگونه تصرف و انتفاع در ملک خود را دارند و می‌توانند به‌موجب قرارداد حق ارتفاق از ملک خود را به دیگری بدهند به‌عنوان‌مثال به همسایه اجازه داده شود که مجرای آب خانه وی از ملک مجاور عبور کند.

10. انواع حق ارتفاق

مثال‌های متعددی برای حق ارتفاق در قانون مدنی وجود دارد؛ مانند حق عبور از ملک دیگری حق مجری حق ناودان و شبکه و در  و… به‌طورکلی حق ارتفاق در دو حالت به وجود می‌آید:

۱) حق ارتفاق طبیعی: این حق در اثر وضع طبیعی املاک به وجود می‌آید؛ مثلاً همسایه برای رسیدن به زمین خود چاره‌ای جز عبور از ملک مجاور نداشته باشد. ماده ۹۵ قانون مدنی در این باب بیان می‌دارد: هر گاه زمین یا خانه کسی مجرای فاضلاب یا آب باران زمین یا خانه دیگری بوده است صاحب آن خانه یا زمین نمی‌تواند جلوگیری از آن ‌کند مگر درصورتی‌که عدم استحقاق او معلوم شود.

۲) حق ارتفاق قراردادی: طبق قاعده الناس مسلطون علی اموالهم مالک حق هر گونه تصرف در ملک خود را دارد و می‌تواند برای دیگران در ملک خود حقوقی را به‌موجب قرارداد ایجاد کند. مالک می‌تواند به‌موجب قرارداد به ملک مجاور حق عبور یا مجری دهد و این قرارداد بین طرفین لازم‌الاجراست.

ماده ۹۴ قانون مدنی در این باب بیان می‌دارد: صاحبان املاک می‌توانند در ملک خود هر حقی را که بخواهند نسبت به دیگری قرار دهند در این صورت کیفیت استحقاق تابع قرارداد و‌ عقدی است که مطابق آن حق داده شده است.

3) حق ارتفاق تبعی: از دیگر انواع حق ارتفاق، حق ارتفاق تبعی است؛ یعنی حق ارتفاقی که به‌واسطه حق ارتفاق اصلی ایجاد می‌شود و تا مادامی که حق ارتفاق اصلی، از بین نرفته، باقی خواهد بود. به‌عنوان‌مثال، چنانچه شخصی، به‌واسطه موقعیت زمین خود، برای آبیاری زراعت خود، در ملک دیگری، حق ارتفاقی، نظیر حق شرب داشته باشد، به‌تبع این حق، حق عبور نیز خواهد داشت؛ چرا که بدون عبور از ملک دیگری، امکان استفاده از چشمه و شرب از آن، امکان‌پذیر نمی‌باشد.

ویژگی‌های حق ارتفاق

11. ویژگی‌های حق ارتفاق

الف) این حق قائم به ملک است؛ یعنی متصل به زمین است؛ بنابراین فقط برای مالک زمین و به‌تبع زمین ایجاد می‌شود و جدای از زمین قابل‌انتقال نیست.

ب) معمولاً در املاک مجاور ایجاد می‌شود.

ج) حقی است دائمی اگرچه می‌توان به‌موجب قرارداد مدت آن را محدود کرد.

د) درصورتی‌که برای صاحبان ملک مشاع ایجاد شده باشد پس از تقسیم ملک، هر یک جداگانه از این حق برخوردار خواهند بود.

12. زوال حق ارتفاق

درباره طرق پایان و زوال حق ارتفاق در قانون مدنی سخنی به میان نیامده؛ اما باتوجه‌به تعاریف علما و صاحب‌نظران رشته حقوق که هر یک به نحوی عناصر و اسباب ایجاد حق ارتفاق را تبیین کرده‌اند، می‌توان به دو نظر عمده دست‌یافت:

بخش اول: تبین و بررسی زوال حق ارتفاق بر اساس عناصر آن.

الف- عده‌ای معتقدند آنچه عنصر و خمیرمایه حق ارتفاق را تشکیل می‌دهد، عبارت است از:

1- وجود دو مال غیر منقول (از موارد ذاتی حق ارتفاق)

2- وجود امتیازی برای یکی به ضرر مالی دیگری.

3- تفاوت مالک آن دو مال است.

نکته: باتوجه‌به این عناصر می‌توان به این نتیجه رسید که نبود هر یک از این موارد می‌تواند سبب زوال و پایان حق ارتفاق شود. به‌عنوان‌مثال هر گاه فردی حق ارتفاق را در یک ملک ایجاد کرد یا مالک آن دو ملک یکی بودند یا امتیاز برای دو طرف حق بود یا اموال از بین رفته بود، دیگر حق ارتفاق زایل شده و پایان ارتفاق است.

ب- از منظر برخی دیگر خصوصیات حق ارتفاق عبارت است از مواردی مانند “قائم به ملک بودن” و “اختصاص به زمین داشتن”،  “تابع ملک و فرع بر مالکیت زمین بودن حق ارتفاق”، “دایمی بودن” و “قابل‌تقسیم نبودن حق ارتفاق”.

باتوجه‌به این خصوصیات می‌توان به این نتیجه دست‌یافت که حق ارتفاق باید در زمین ایجاد شود، دائمی است و قائم به ملک است؛ بنابراین ازبین‌رفتن یکی از این چهار خصوصیت باعث زوال حق ارتفاق و پایان آن است.

ج- از نگاهی دیگر ویژگی‌های حق ارتفاق عبارت از موارد ذیل است:

1- حق ارتفاق حقی عینی بوده و مربوط به اموال غیر منقول اصلی است.
2- حق ارتفاق تابع ملک است.

نکته: بنابراین باتوجه‌به این ویژگی‌ها حق ارتفاق زمانی از بین می‌رود و زوال می‌یابد که هر دو ملک نابود شوند، چون دو ملک از ارکان این حق است و به نظر برخی تنها راه زوال حق ارتفاق همین است. 

تفاوت حق ارتفاق و حق انتفاع

13. تفاوت حق ارتفاق و حق انتفاع

در قسمت‌های قبل، در خصوص حق ارتفاق در قانون مدنی​ توضیح دادیم و گفتیم که نحوه اثبات آن، چگونه است. همچنین، انواع این حق را نیز از منظر قانون مدنی بررسی کردیم. در این قسمت از مقاله، قصد داریم، تفاوت این حق با حق انتفاع را بررسی کنیم. اما، پیش از آن، لازم است بدانیم که حق انتفاع چیست؟ ماده ۴۰ قانون مدنی به تعریف حق انتفاع پرداخته: “حق انتفاع، عبارت از حقی است که به‌موجب آن، شخص می‌تواند از مالی که عین آن، ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد، استفاده کند.” در حق انتفاع شخص اجازه استفاده از منافع مال خود را به دیگری می‌دهد. حق ارتفاق چهره‌ای دیگر از حق انتفاع است البته با حق انتفاع تفاوت‌هایی دارد از جمله اینکه:

۱) حق انتفاع در کلیه اموال ممکن است داده شود و فرقی بین منقول و غیرمنقول نیست لکن حق ارتفاق ویژه زمین و ملک است.

۲) حق ارتفاق حقی است متصل به ملک و برای شخص ایجاد نمی‌شود لکن حق انتفاع برای شخص منتفع ایجاد شده و ربطی به مال ندارد.

14. نحوه اثبات حق ارتفاق

در قسمت‌های قبل، در خصوص ویژگی‌ها و انواع حق ارتفاق، توضیح دادیم و گفتیم که حق ارتفاق، قائم به ملک بوده و هیچ‌کس، نمی‌تواند، مانع استفاده آن، برای دارنده قانونی این حق گردد. در این قسمت از مقاله، قصد داریم، درباره نحوه اثبات حق ارتفاق، صحبت کنیم و بگوییم که مدعی این حق، از چه طریقی، می‌تواند، مالکیت خود بر این حق را اثبات کند.

روش‌های اثبات مالکیت، در قانون مدنی، مشخص شده‌اند؛ براین‌اساس، چنانچه کسی بخواهد، مالکیت خود را بر حقی، اثبات کند، باید، از روش‌های مندرج در قانون مدنی، استفاده نماید. اثبات مالکیت بر داشتن حق ارتفاق نیز مستثنی از این امر نیست. روش‌های اثبات مالکیت، شامل استفاده از سند، قرارداد، اقرار، شهادت شهود و هر مدرک دیگری که ادعای فرد را ثابت کند، می باشد.

بنابراین، چنانچه مدعی حق ارتفاق، بخواهد در دادگاه و محاکم حقوقی یا کیفری، مالکیت خود را بر این حق، ثابت نماید، باید، از سند مالکیت ملکی که حق ارتفاق دارد، از قرارداد یا عقد منعقد شده که به‌واسطه آن، حق ارتفاق به مالک داده شده، شهادت شهود، اقرار طرف منکر این حق یا هر مدرک مثبت دیگری، استفاده کند.

15. قانون مدنی و حق ارتفاق

مبحث اول از فصل سوم باب دوم(در حقوق مختلفه که برای اشخاص نسبت به اموال حاصل می شود) کتاب اول جلد اول (در اموال) قانون مدنی به موضوع «‌در حق ارتفاق نسبت به ملک غیر و در احکام و آثار املاک نسبت به املاک مجاور» پرداخته است.

فصل سوم
‌در حق ارتفاق نسبت به ملک غیر و در احکام و آثار املاک نسبت به املاک مجاور

مبحث اول – در حق ارتفاق نسبت به ملک غیر

ماده ۹۳ – ارتفاق حقی است برای شخص در ملک دیگری.

ماده ۹۴ – صاحبان املاک می‌توانند در ملک خود هر حقی را که بخواهند نسبت به دیگری قرار دهند در این صورت کیفیت استحقاق تابع قرارداد و عقدی است که مطابق آن حق داده شده است.

ماده ۹۵ – هر گاه زمین یا خانه کسی مجرای فاضلاب یا آب باران زمین یا خانه دیگری بوده است صاحب آن خانه یا زمین نمی‌تواند جلوگیری از آن‌ کند، مگر درصورتی‌که عدم استحقاق او معلوم شود.

ماده ۹۶ – چشمه واقعه در زمین کسی محکوم به ملکیت صاحب زمین است مگر اینکه دیگری نسبت به آن چشمه عیناً یا انتفاعاً حقی داشته‌ باشد.

ماده ۹۷ – هر گاه کسی از قدیم در خانه یا ملک دیگری مجرای آب به ملک خود یا حق مرور داشته صاحب‌خانه یا ملک نمی‌تواند مانع آب بردن یا عبور او از ملک خود شود و همچنین است سایر حقوق از قبیل حق داشتن در و شبکه و ناودان و حق شرب و غیره.

ماده ۹۸ – اگر کسی حق عبور در ملک غیر ندارد؛ ولی صاحب‌ملک اذن داده باشد که از ملک او عبور کنند هر وقت بخواهد می‌تواند از اذن خود رجوع کرده و مانع عبور او بشود و همچنین است سایر ارتفاقات.

ماده ۹۹ – هیچ‌کس حق ندارد ناودان خود را به‌طرف ملک دیگری بگذارد یا آب باران از بام خود به بام یا ملک همسایه جاری کند و یا برف بریزد مگر باذن او.

ماده ۱۰۰ – اگر مجرای آب شخصی در خانه دیگری باشد و در مجری خرابی به هم رسد به‌نحوی‌که عبور آب موجب خسارت خانه شود مالک خانه‌ حق ندارد صاحب مجری را به تعمیر مجری اجبار کند؛ بلکه خود او باید دفع ضرر از خود نماید چنانچه اگر خرابی مجری مانع عبور آب شود مالک خانه‌ ملزم نیست که مجری را تعمیر کند؛ بلکه صاحب حق باید خود رفع مانع کند در این صورت برای تعمیر مجری می‌تواند داخل خانه یا زمین شود ولیکن‌ بدون ضرورت حق ورود ندارد مگر به اذن صاحب‌ملک.

ماده ۱۰۱ – هرگاه کسی از آبی که ملک دیگری است به نحوی از انحاء حق انتفاع داشته باشد از قبیل دایر کردن آسیا و امثال آن صاحب آن نمی‌تواند مجری را تغییر دهد به‌نحوی‌که مانع از استفاده حق دیگری باشد.

ماده ۱۰۲ – هر گاه ملکی کلاً یا جزئاً به کسی منتقل شود و برای آن ملک حق‌الارتفاقی در ملک دیگر یا در جزء دیگر همان ملک موجود باشد آن حق به حال خود باقی می‌ماند مگر اینکه خلاف آن تصریح شده باشد.

ماده ۱۰۳ – هر گاه شرکاء ملکی دارای حقوق و منافعی باشند و آن ملک مابین شرکاء تقسیم شود هر کدام از آنها به‌قدر حصه مالک آن حقوق و منافع خواهد بود مثل‌اینکه اگر ملکی دارای حق عبور در ملک غیر بوده و آن ملک که دارای حق است بین چند نفر تقسیم شود هر یک از آنها حق عبور از همان محلی که سابقاً حق داشته است خواهد داشت.

ماده ۱۰۴ – حق‌الارتفاق مستلزم وسایل انتفاع از آن حق نیز خواهد بود مثل‌اینکه اگر کسی حق شرب از چشمه یا حوض یا آب‌انبار غیر دارد حق عبور تا آن چشمه یا حوض و آب‌انبار هم برای برداشتن آب دارد.

ماده ۱۰۵ – کسی که حق‌الارتفاق در ملک غیر دارد مخارجی که برای تمتع از آن حق لازم شود به عهده صاحب حق است مگر اینکه بین او و صاحب‌ملک بر خلاف آن قراری داده شده باشد.

ماده ۱۰۶ – مالک ملکی که مورد حق‌الارتفاق غیر است نمی‌تواند در ملک خود تصرفاتی نماید که باعث تضییع یا تعطیل حق مزبور باشد مگر با اجازه صاحب حق.

ماده ۱۰۷ – تصرفات صاحب حق در ملک غیر که متعلق حق اوست باید به‌اندازه‌ای باشد که قرار دادند و یا به مقدار متعارف و آنچه ضرورت انتفاع اقتضا می‌کند.

ماده ۱۰۸ – در تمام مواردی که انتفاع کسی از ملک دیگری به‌موجب اذن محض باشد مالک می‌تواند هر وقت بخواهد از اذن خود رجوع کند مگر اینکه مانع قانونی موجود باشد.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

در این مقاله، به توضیح انواع قوق ملکی پرداختیم. قوانین و مقررات. جهت آشنایی کامل با ضوابط و قوانبن مربوط به “حقوق ملکی” به پکیج “قوانین بالادستی در صنعت ساخت” در بخش گنجینه فایل وب‌سایت مراجعه فرمایید