همه آن چیزی که باید درمورد مجری ذیصلاح ساختمان بدانید

مقدمه

بحث اجرای ساختمان توسط مجریان صاحب صلاحیت شاید از دیدگاه افراد زیادی، یک مبحث جدید است، اما باید گفت که استفاده از خدمات مجریان ذی‌صلاح از دیرباز در قوانین جاری در حوزه ساخت‌وساز شهری مطرح بوده؛ اما باتوجه‌به عدم آمادگی پیش‌زمینه‌های آن تا به امروز کمتر به آن پرداخته و اجرایی گشته است.

1. مجری ذی‌صلاح کیست؟

مطابق با ماده 10 آیین‌نامه اجرایی ماده 33 قانون نظام‌مهندسی، مجری ساختمان فردی است حقیقی یا حقوقی که دارای پروانه اشتغال به کار از وزارت راه و شهرسازی (مسکن و شهرسازی) در زمینه اجرای ساختمان بوده و در قالب یک قرارداد همسان با مالک ساختمان، اجرای موضوع قرارداد را بر عهده می‌گیرد.

2. چه ساختمان‌هایی نیاز به مجری دارند؟

همان‌طور که گفته شد، مطابق ماده 9 آیین‌نامه اجرایی ماده 33، کلیه عملیات اجرایی ساختمان می‌بایست توسط مجری صاحب صلاحیت یا همان مجری ذی‌صلاح انجام شود . از این ماده‌قانونی و نیز احکام صادره در خصوص مجریان فاقد صلاحیت، این‌طور برداشت می‌شود که حتی تخریب و تعمیرات جزئی در ساختمان نیز می‌بایست توسط مجری ذی‌صلاح انجام گردد و مالکان می‌بایست از خدمات این افراد استفاده نمایند.

3. شرح وظایف مهندس مجری ذی‌صلاح ساختمان

مطابق با ماده 6 دستورالعمل نحوه فعالیت سازندگان مسکن و ساختمان، کلیه مسئولیت‌های اجرای ساختمان به‌نحوی‌که در قانون نظام‌مهندسی و کنترل ساختمان، آیین‌نامه اجرایی و شیوه‌نامه‌های منبعث از آن ذکرشده بر عهده سازندگان حقیقی و حقوقی موضوع این ابلاغیه است . مجریان ساختمانی درنهایت می‌بایست به کارفرما، مرجع صدور پروانه، مراجع کنترل ساختمان، دستگاه نظارت و ناظران پاسخگو باشند.
اما اگر بخواهیم شرح وظایف مختصری برای مجری  ذی‌صلاح یا همان مجری ساختمان در نظر بگیریم، می‌توان این وظایف را به دو بخش تقسیم کرد:

1.3. وظایف عمومی یا قانونی

این دسته از مسئولیت از جانب قوانین جاری در حوزه ساخت‌وساز شهری بر عهده مهندسین مجری ساختمان گذاشته شده و از این باب به این گروه از وظایف، وظایف قانونی یا عمومی گفته می‌شود. بر اساس مبحث دوم مقررات ملی و نیز شرایط عمومی پیمان مجری ذی‌صلاح وظایف زیر را بر عهده دارد:
• پایش نقشه‌ها اعم از انطباق نقشه‌ها با مشخصات مندرج در پروانه، ضوابط شهرسازی و مقررات ملی، قبل از اجرای ساختمان
• برنامه‌ریزی اجرایی مراحل مختلف اجرا و ابلاغ آن به ناظر و مالک
• رعایت اصول ایمنی در کارگاه توسط اشخاص دخیل در اجرا و نیز ایمنی کلی کارگاه
• هماهنگی با ناظران و صاحب‌کار و اجرا بر اساس قوانین و مشخصات فنی در هر مرحله از کار
• استفاده از مهندسان، تکنسین‌ها و معماران تجربی و پیمانکارانی که صلاحیت کافی را داشته باشند
• تهیه و امضای سه سری نقشه کامل چون ساخت یا ازبیلت در پایان کار و دریافت تأییدیه ناظران مربوطه
• خرید و استفاده از مصالح استاندارد و مورد تأیید مراجع ذی‌صلاح
• انعقاد قرارداد با اکیپ‌های مورد تأیید و دارای صلاحیت
• کنترل مراحل اجرایی ساختمان بر اساس نقشه‌های مصوب و پروانه و ضوابط شهرسازی و…
• رعایت شرایط خصوصی قرارداد و مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌های مصوب
• رعایت کلیه قوانین حاکم در ساخت‌وساز شهری اعم از مقررات ملی، ضوابط شهرسازی و بخشنامه‌های قانونی صادره از مراجع ذی‌ربط
• اجرای موضوع قرارداد منطبق با اصول مهندسی و کیفیت مناسب و استفاده از مصالح مرغوب در حد استانداردهای اعلام‌شده

2.3. وظایف قراردادی (شرایط خصوصی)

عامل دیگری که می‌تواند موجب ایجاد تعهدات و مسئولیت شود، قرارداد منعقدشده بین مالک یا صاحب‌کار و مجری ساختمان است که در اینجا به‌عنوان وظایف قراردادی از آن‌ها یاد می‌شود. همان‌طور که گفته شد مجری ذی‌صلاح در قالب قراردادهای همسان با مالک وارد اجرای ساختمان می‌شود .
قراردادهای همسان قراردادهایی هستند که دارای یک قالب یکسان بوده و توسط سازمان استان تهیه و تدوین‌شده و توسط طرفین قرارداد در دفترخانه ثبت‌شده و به سازمان استان و مرجع صدور پروانه تحویل می‌گردد.

4. انواع قراردادهای مجری ذی‌صلاح  

اما بر اساس ماده 4 فصل هشتم مبحث دوم مقررات ملی ساختمان قراردادهای اجرای ساختمان به 3 دسته تقسیم می‌گردند:
1) قرارداد مدیریت پیمان
2) قرارداد اجرای ساختمان با مصالح
3) قرارداد اجرای ساختمان بدون مصالح
اما ازآنجاکه عموما انتخاب اکیپ‌های اجرایی، مصالح، پرداخت دستمزدها و هزینه‌های خرید مصالح توسط مالک یا سازنده انجام‌شده و عموما مجریان ذی‌صلاح دخالتی در آن ندارند، سازمان‌های نظام‌مهندسی در برخی استان‌ها یک قالب جدید برای عقد قرارداد اجرای ساختمان تهیه و تدوین کرده‌اند با عنوان، قرارداد مدیریت برساخت یا قرارداد مدیریت بر اجرا.
هر یک از این قراردادها دارای تعهدات و مسئولیت‌هایی برای مهندسان و مالکان بوده و طرفین قرارداد می‌بایست در قالب این تعهدات و مسئولیت‌ها عمل کرده و اجرای ساختمان را انجام دهند.
اما قرارداد مدیریت برساخت نسبت به سه دسته اول از قراردادها، آزادی عمل بیشتری به مهندسین داده شده و می‌توان گفت کمی از مسئولیت‌های حقوقی مجریان که در 3 دسته اول وجود دارد را به‌واسطه مکاتبات و مستنداتی بر عهده سازنده یا مالک قرارداده است .

5. قوانین جدید مهندس مجری ذی‌صلاح ساختمان

بعدازاین که استفاده از خدمات مجریان ذی‌صلاح در کشور الزامی گردید، اعتراضاتی توسط سازندگان مطرح‌شده و قانون مجریان ذی‌صلاح در چند نوبت توسط دیوان عدالت اداری باطل شد. اما مجدداً با پیگیری‌های سازمان استان‌ها و وزارت راه و شهرسازی مجدداً قانون استفاده از مجری مصوب و ابلاغ گردید.

6. سایر اقدامات لازم

مجری ساختمان موظف است علاوه بر موارد گفته شده در بالا یک سری دیگری اقداماتی را انجام دهد که در ادامه به‌صورت مختصر به آن‌ها اشاره خواهیم کرد.

مهندس مجری ساختمان (حقیقی یا حقوقی) موظف است تمامی ساختمان‌های احداثی خود را تحت پوشش بیمه کیفیت اجرای ساختمان از طریق شرکت‌های بیمه قرار دهد.

شرکت حقوقی اجرای ساختمان باید دارای محل ثابت و مشخص باشد و مدیرعامل شرکت موظف است در صورت تغییر محل شرکت مراتب را به سازمان نظام‌مهندسی اعلام نماید.

چنانچه مجری ساختمان در حدود ظرفیت اشتغال تعیین شده برای او، مسئولیت اجرای هم زمان بیش از یک پروژه را قبول کند، ملزم است در هر پروژه حسب پیچیدگی و حجم کار و با نظر سازمان نظام‌مهندسی ساختمان یک نفر مهندس معمار یا عمران یا کاردان‌فنی رشته‌های ذکر شده را به‌صورت تمام‌وقت، به‌عنوان مسئول اجرای کارگاه در محل پروژه مستقر نماید.

در آخر ذکر این نکته ضروری‌ست که درصورتی‌که مهندس مجری ساختمان از حدود وظایف و مسئولیت‌های موجود در شیوه‌نامه‌ها، مقررات ملی ساختمان و… عدول نماید و یا مرتکب خلافی شود ناظر یا ناظران وظیفهٔ انتقال خلاف به مجری را دارند و با تعیین فرصت مناسب رعایت موارد ذی‌ربط را از وی خواهند خواست. در صورت عدم تمکین مجری در فرصت مقرر، ناظر یا ناظران موارد خلاف را با ذکر دلیل به ناظر هماهنگ‌کننده اطلاع داده و نامبرده موارد را به سازمان نظام‌مهندسی ساختمان گزارش خواهد نمود. حل اختلاف‌نظر ناظران و مجری باتوجه‌به نقشه‌ها و مشخصات فنی با سازمان نظام‌مهندسی ساختمان بوده و نظر سازمان نظام‌مهندسی ملاک خواهد بود.

7. سوالات متداول در مورد مهندس مجری ذیصلاح

• ۱) آیا مجری ذی‌صلاح می‌تواند با مرجع صدور پروانه و سازمان استان مکاتبه کند؟

برخلاف تصور و باور اغلب مهندسان که اعتقاد دارند باتوجه‌به اینکه مجری مسئول اجرای ساختمان است و نمی‌تواند مکاتباتی اعم از گزارش تخلف و … را صادر کند، در اینجا عرض می‌کنم در مواردی که مالک رأساً و شخصاً عملیات اجرایی را برخلاف قرارداد و قوانین حاکم برعهده‌ گرفته و انجام می‌دهد، مجری می‌تواند بر اساس مکاتبات خود اعم از:

الف) دستور کار به مالک

ب) دستور کار به پیمانکاران جزء

پ) گزارش به ناظر مربوطه و ناظر هماهنگ‌کننده

ت) گزارش تخلف به شهرداری و سازمان استان و سایر مراجع ذی‌ربط، بار مسئولیت خود را تا حد بسیار زیادی کاهش دهد.

• ۲) عمده مکاتبات مهندس مجری چیست؟

غالب مکاتبات مهندس مجری می‌تواند در قالب دستور کارها به مالک و پیمانکاران جزء انجام شود.

• ۳) مجری ذی‌صلاح چگونه می‌تواند قرارداد خود را فسخ کند؟

درصورتی‌که مجری احساس می‌کند که تخلفت مالک ازحدگذشته و امکان درگیرشدن مجری در مباحث حقوقی و حتی کیفری وجود دارد و مالک نیز به دستور کارهای مجری اهمیت نمی‌دهد، می‌تواند بر اساس مکاتبات انجام‌شده و بندهای قراردادی، درخواست فسخ خود را به سازمان استان، مرجع صدور پروانه، مالک و ناظر هماهنگ‌کننده ارائه کرده و بعد از طی مراحل قانونی و رأی هیئت داوری، قرارداد را فسخ کرده و از کار خارج شود.

• ۴) مسئول کنترل عملکرد مجری کیست؟

مطابق مبحث دوم مقررات ملی، مهندس ناظر مسئول کنترل عملکرد مجری ساختمان است.

انجمن مجریان ذی‌صلاح استان قم

• ۵) در ساختمان‌هایی که مجری حضور ندارد، وظیفه مجری بر عهده کیست؟

درصورتی‌که بر اساس ضوابط و توافقات بین سازمان استان و شهرداری، نیازی به حضور مجری در کارگاه وجود نداشته باشد، مسئولیت‌های مجری بر عهده مالک یا سازنده خواهد بود . اما همچنان مهندس ناظر می‌بایست عدم حضور مجری را در گزارش‌های خود ذکر کند.

• ۶) آیا مالک می‌تواند مجری ساختمان خود باشد؟

درصورتی‌که مالک دارای پروانه اجرای ساختمان باشد، می‌تواند به‌عنوان مجری ملک خود معرفی‌شده و نام ایشان نیز در پروانه قید شود.

• ۷) درصورتی‌که پروژه‌ای که تحت نظارت ما اجرا می‌شود، مجری نداشته و مالک درخواست برگه شروع بکار را دارد، وظیفه من به‌عنوان مهندس ناظر چیست؟

در این مقوله نظرات متعددی وجود دارد؛ اما به نظر اینجانب اگر پروانه ساختمانی صادرشده، بهتر است مجوز شروع بکار را صادر و بلافاصله بعد از شروع عملیات ساختمانی توسط فرد فاقد صلاحیت، این مورد را گزارش کرده و در صورت نیاز  به دلایل ایمنی، دستور توقف عملیات ساختمانی صادر گردد . ” مجری صاحب صلاحیت در کارگاه حضور ندارد ”

• ۸) اگر ناظر در گزارش‌های خود، به عدم حضور مجری در ساختمان اشاره نکند چه تبعاتی می‌تواند داشته باشد؟  

گزارش‌نکردن عدم حضور مجری ذی‌صلاح توسط ناظر، یعنی ناظر تأیید کرده که اجرا توسط مجری انجام‌شده و در صورت بروز حادثه، وقتی در محاکم قضایی از مجری مدارک احراز صلاحیت درخواست می‌شود و ایشان پاسخی برای گفتن ندارد، درصدی از تقصیر به دلیل عدم اطلاع‌رسانی به‌موقع و گزارش خلاف واقع به ناظر اختصاص خواهد یافت . چراکه مطابق قانون مجازات اسلامی، ناظر به وظایف خود که گزارش‌دادن بوده عمل‌نکرده است.

• ۹) اغلب سازندگان انتظار دارند مجری ساختمان بعد از انعقاد قرارداد، هیچ دخالتی در روند اجرا نداشته باشد (مجری سوری) در این شرایط مجری چه اقدامی می‌تواند داشته باشد؟

متأسفانه، این موضوع در بسیاری از پروژه‌های ساختمانی دیده می‌شود و مالک انتظار دارد که مجری پس از دریافت حق‌الزحمه خود، به‌هیچ‌عنوان به پروژه سرکشی نکند . اما مهندسان مجری اگر بدانند چه عاقبتی در صورت بروز حادثه در انتظار آنان است، حتی یک ساعت کارگاه را ترک نمی‌کنند .
در صد تقصیر مجری در پروژه‌های ساختمانی، بیشترین درصد است .
پس توصیه می‌شود: در صورت عدم تمکین مالک از مجری و اجرای ساختمان به‌صورت خلاف دار، از روشی که برای فسخ قرارداد گفته شد عمل کرده و از پروژه خارج شوند یا لااقل با ابلاغ مکاتبات مربوطه به مالک یا سازنده، درصد تقصیر خود را کاهش دهد.

• ۱۰) بیمه‌نامه مناسب برای مهندسان مجری وجود دارد؟

مجری می‌تواند از دو روش اقدام به بیمه‌کردن مسئولیت خود نماید:
الف) خرید بیمه مسئولیت حرفه‌ای مهندسین مجری
ب) صحبت با مالک و ثبت‌نام مجری در بیمه‌نامه مسئولیت مدنی کارفرما در قبال کارکنان به‌عنوان سایر بیمه‌گزاران . در این صورت حتماً سقف تعهدات بیمه را در کلوزهای مختلف افزایش دهید.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

جهت آشنایی کامل با  “وظایف مجری ذیصلاح ساختمان” به پکیج “دوره جامع متره و برآورد پروژه (دکتر مترور)” در بخش گنجینه فایل وب‌سایت مراجعه فرمایید