شناسنامه فنی ملکی ساختمان چیست؟

مقدمه

فرض کنید قصد خرید خانه دارید و در این راستا خانه‌ای را چند بار دیده‌اید و ظاهر آن را پسندیده‌اید؛ همچنین با قیمت آن کنار آمده‌اید؛ آیا به نظر شما کار تمام است و می‌توانید با خیال راحت آن را خریداری کنید؟ پاسخ منفی است! در واقع همهٔ آن چیزی که باید دربارهٔ خرید یک ساختمان تصمیم بگیرید، در نمای ظاهری خلاصه نمی‌شود؛ بلکه اطلاع از وضعیت ساخت‌وساز و استانداردهای فنی نیز اهمیت زیادی دارند.

اما چگونه می‌توان از این موارد آگاه شد؟ همان‌طور که هر انسانی یک شناسنامهٔ منحصربه‌فرد برای خود دارد و از روی آن می‌توان اطلاعاتی دربارهٔ او به دست آورد، ساختمان‌ها نیز دارای شناسنامه‌هایی هستند که در آن می‌توان اطلاعات مربوط به ساختمان را مطالعه کرد و باید آن را از سازمان نظام‌مهندسی ساختمان دریافت کرد.

یکی از مدارک شناسایی وضعیت ساختمان، شناسنامه‌ فنی و ملکی است که داشتن آن برای هر ساختمان ضروری است. در این مقاله قصد داریم درباره‌ی اهمیت شناسنامه فنی و ملکی ساختمان و نکات مربوط به آن توضیحاتی را ارائه دهیم.

1. شناسنامه فنی و ملکی ساختمان چیست؟

به سندی گفته می‌شود که اطلاعات فنی و مشخصات ملکی ساختمان در آن به ثبت رسیده است. تمام ساختمان‌هایی که به طور قانونی ساخته شده باشند و عملیات ساخت‌وساز آن‌ها زیر نظر مراجع رسمی ‌انجام شده باشد و استانداردهای فنی ساختمان را رعایت کرده باشند باید این سند را داشته باشند. این سند به‌صورت مجموعه برگه‌های صحافی شده‌ای است که در قالب یک دفترچه اطلاعات از سوی وزارت مسکن و شهرسازی طراحی و چاپ شده است. شناسنامه فنی و ملکی ساختمان در هنگام خریدوفروش ملک در کنار سایر اطلاعات و اسناد مربوط به ملک باید به خریدار تحویل داده شود.

• چرا داشتن شناسنامه فنی و ملکی مهم است؟
• آگاهی از مشخصات فنی ساختمان
• اخذ تصمیمات لازم جهت ارتقای سازه ساختمان در آینده
• تعیین کاربری ساختمان

این سند ساختمان اطلاعات کاملی را نسبت به ویژگی‌های فنی و نوع ساخت ساختمان ارائه می‌دهد. برای مثال در این شناسنامه شیوه‌ی اسکلت‌بندی ساختمان آورده شده و همچنین آیین‌نامه‌های مورد استناد در ساخت‌وساز نیز مشخص گردیده است. براین‌اساس می‌توان پس از گذشت مدتی از عمر ساختمان، درباره‌ی آن تصمیمات معینی گرفت؛ مثلاً اینکه آیا ساختمان نیاز به مقاوم‌سازی دارد یا خیر؟

آیا مصالح بکار رفته در ساخت‌وساز، در شرایط فعلی ایمن هستند یا خیر؟ ازآنجایی‌که املاک برحسب ضوابط ساخت‌وساز و درجه‌ی ایمنی می‌توانند مورد کاربری‌های مختلف قرار بگیرند، باتوجه‌به این سند ساختمان می‌توان استفاده از ساختمان را برای کاربری‌های مختلف ارزیابی کرد.

ممکن است وزن وارد شده به اسکلت ساختمان برای بعضی از کاربری‌ها به بیش از حد مجاز برسد، در این صورت از آن اجتناب خواهد شد. دانستن این اطلاعات هم برای بررسی‌های فنی نهادهای مربوطه و هم برای خریداران ساختمان ضروری است و به دلیل آن که این اطلاعات را از روی ظاهر ساختمان نمی‌توان به دست آورد، باید در یک دفترچه‌ی رسمی ‌ثبت گردیده و به تأیید سازمان نظام‌مهندسی ساختمان برسد. در تصویر زیر بخشی از نمونه شناسنامه فنی و ملکی ساختمان نشان‌داده‌شده است.

2. شناسنامه فنی و ملکی توسط چه نهادی صادر می‌شود؟

مرجع صادرکننده‌ی این سند سازمان‌های نظام‌مهندسی ساختمان در استان‌ها هستند. این سازمان‌ها وظیفه دارند تا به درخواست مجریان پروژه‌های ساختمانی برای صدور این سند رسیدگی کرده و پس از ثبت مشخصات ملک مربوطه در شناسنامه‌های خامی که توسط وزارت مسکن و شهرسازی در اختیار آن‌ها قرار داده شده، آن را صادر کنند. البته صدور این شناسنامه هزینه‌هایی را دارد که تعرفه‌ی آن با پیشنهاد سالانه‌ی شورای مرکزی سازمان نظام‌مهندسی و تصویب نهایی وزارت مسکن تعیین می‌گردد و کلیه‌ی مالکان و مجریان پروژه‌های ساختمانی موظف به پرداخت این هزینه‌ها هستند.

3. چگونه باید برای دریافت شناسنامه فنی اقدام کنیم؟

برخلاف شناسنامه فنی و ملکی دریافت شناسنامه فنی ساختمان اجباری نیست و صدور آن نیز هزینه‌ای را در بر ندارد. صدور این آن تنها بر اساس درخواست سازندگان بنا صورت می‌گیرد و معمولاً ناظر به فرایند پیش‌فروش است. سازنده‌ای که قصد دریافت آن را دارد، می‌تواند پس از صدور پروانه بنا، برگه‌ی شناسنامه فنی را از شهرداری مطالبه کرده و آن را تکمیل کند.

تأکید می‌شود که این کار پس از صدور پروانه بنا صورت می‌گیرد؛ بنابراین شخص سازنده برای دریافت این برگه باید در ابتدا فرایند صدور پروانه بنا را طی کند. سپس به همراه فردی که درخواست پیش‌خرید بنا را دارد، به یکی از دفاتر اسناد رسمی رفته و یک قرارداد محضری را بین خودتنظیم کنند. گفتنی است آن باید به رؤیت فرد پیش خریدار برسد و وی موافقت خود را با قرارداد بر اساس این شناسنامه اعلام کند.

باتوجه‌به نکات بالا باید گفت که این برگه هم برای پیش فروشنده و هم برای پیش خریدار یک سند مهم محسوب می‌شود. در واقع کاربرد اصلی آن در پیگیری‌های حقوقی بین خریدار و فروشنده است؛ به این صورت که پس از اتمام کار ساخت‌وساز و تحویل واحد به خریدار، این سند از سوی خریدار با ساختمان انطباق داده می‌شود و در صورت هرگونه مغایرت از طریق قانونی قابل‌پیگیری خواهد بود؛ در غیر این صورت خریدار ناچار است با شرایط موجود کنار بیاید و پیگیری قانونی این موضوع مشکل خواهد بود. لازم به ذکر است که این سند برای هر واحد به‌صورت جداگانه صادر خواهد شد.

4. مدارک لازم برای گرفتن شناسنامه فنی ساختمان

در قسمت قبل، توضیح دادیم که شناسنامه فنی ساختمان چیست و گفتیم که این شناسنامه، هنگام صدور پروانه ساختمان، توسط شهرداری، صادر می‌گردد. پس از توضیح در خصوص این پرسش که شناسنامه فنی ساختمان چیست؟ در این بخش از مقاله، قصد داریم، درباره مدارک لازم، برای گرفتن شناسنامه فنی ساختمان صحبت کنیم و سپس، نحوه صدور آن را بگوییم.

همان‌طور که دریافت سند رسمی، نیازمند ثبت‌نام در سامانه ثبت‌نام درخواست صدور سند مالکیت و داشتن مدارکی و اطلاعاتی، همچون، سند، آدرس پستی و مواردی ازاین‌دست می‌باشد، دریافت شناسنامه فنی ساختمان نیز نیازمند داشتن مدارک مخصوص به این امر است. مدارک لازم برای گرفتن شناسنامه فنی ساختمان، عبارت‌اند از:

• داشتن گواهی عدم خلافی ملک
• داشتن اصل یا کپی شناسنامه مالک
• داشتن اصل یا کپی سند رسمی مالکیت
• داشتن اصل یا کپی کارت ملی

گواهی عدم خلافی ملک، مدرکی می‌باشد که نشان می‌دهد، ملک موردنظر، تا زمان درخواست این گواهی، مورد تأیید بوده، بر خلاف اصول ساختمان‌سازی موردنظر شهرداری ساخته نشده و هیچ‌گونه تخلفی، بر خلاف اصول فنی، شهرسازی و بهداشتی، نداشته است. این گواهی، معمولاً، به درخواست سازنده یا مالک، صادر می‌گردد.

پس از توضیح اینکه شناسنامه فنی ساختمان چیست و مدارک لازم برای اخذ آن، چه می‌باشد، در ادامه، قصد داریم، در خصوص مراحل و نحوه صدور این شناسنامه، صحبت کنیم و بگوییم که متقاضی دریافت آن باید، چه مراحلی را طی کرده تا موفق به گرفتن شناسنامه فنی ساختمان گردد.

5. مراحل صدور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان 

مراحل صدور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان را در زیر طبق مواردی که در مبحث دوم مقررات ملی ساختمان گفته شده است، آورده‌ایم:

1. صاحب‌کار باید با دردست‌داشتن درخواست صدور پروانه ساختمان به شهرداری یا سایر مراجع صدور پروانه ساختمان مراجعه کند و با ارائه مدارک لازم تشکیل پرونده دهد؛
2. مرجع صدور پروانه ساختمان پس از بررسی مدارک و درخواست صاحب‌کار نسبت به صدور مجوز تهیه نقشه (دستور نقشه) اقدام می‌کند؛
3. صاحب‌کار با در دست‌داشتن مجوز تهیه نقشه یا همان دستور نقشه به یکی از دفاتر مهندسی یا اشخاص حقوقی طراحی ساختمان جهت تهیه طرح موضوع این شیوه‌نامه مراجعه می‌کند؛
4. طراح ساختمان ضمن تهیه نقشه معماری منطبق بر ضوابط شهرسازی و مقررات ملی ساختمان یک نسخه از نقشه‌های معماری تهیه‌شده را جهت کنترل ضوابط شهرسازی تحویل مرجع صدور پروانه ساختمان می‌نماید و شهرداری درصورتی‌که در نقشه‌های معماری دارای نقص یا ایراد باشد، موارد را رسماً و کتباً به طراح اعلام نموده و آن را برای اصلاح به طراح عودت می‌دهد؛
5. مرجع صدور پروانه ساختمان در صورت کامل‌بودن نقشه‌های معماری، نسبت به صدور صورت‌حساب عوارض مربوطه اقدام کرده و درخواست تهیه و تکمیل نقشه‌های اجرایی را ابلاغ می‌کند؛
6. طراح ساختمان نقشه‌های اجرایی معماری، سازه‌ای و تأسیساتی را تهیه کرده و جداول دفترچه اطلاعات ساختمان را تکمیل و تأیید می‌کند و یک‌سری کامل از نقشه‌های تهیه شده را جهت کنترل مقررات ملی ساختمان به سازمان استان آن ارائه می‌کند؛
7. سازمان استان ضمن بازبینی مدارک ارائه شده، نقشه‌های مربوط را باتوجه‌به مقررات ملی ساختمان و ضوابط شهرسازی، کنترل کرده و در صورت نداشتن ایراد زیربنایی ساختمان یا مجتمع یا مجموعه ساختمان را در بخش مربوط به طراحی ساختمان در دفترچه اطلاعات ساختمان ثبت می‌کند؛
8. درصورتی‌که نقشه‌های ارائه‌شده دارای ایراد باشد، سازمان استان کتباً و رسماً به طراح اعلام می‌کند و طراح نسبت به اصلاح و ارسال آن به سازمان استان اقدام خواهد کرد. درهرحال مدت‌زمان بررسی نقشه‌ها و تأیید آن توسط سازمان استان نباید از یک ماه تجاوز نماید؛
9. سازمان استان پس از معرفی مجری موردنظر مالک به سازمان استان با دریافت یک نسخه از قرارداد مالک و مجری، دفترچه اطلاعات ساختمان تکمیل شده توسط طراح را تحویل مجری نموده و وی را به همراه ناظران حقیقی یا حقوقی ساختمان به مرجع صدور پروانه ساختمان معرفی می‌کند، یک نسخه از معرفی‌نامه ناظران مذکور به مالک و مجری نیز تحویل می‌گردد. در ضمن تعداد و زیربنای کار موردنظر توسط سازمان استان در دفتر کنترل ظرفیت اشتغال مجریان ثبت می‌شود؛
10. شهرداری یا سایر مراجع صدور پروانه ساختمان پس از صدور پروانه ساختمان یک نسخه از آن را به همراه نقشه‌های مصوب در اختیار مجری و یک نسخه به هر یک از مهندسان ناظر قرار می‌دهد؛
11. مجری مکلف است تصویر پروانه ساختمان و یک نسخه از نقشه‌های مصوب را به سامان استان تحویل نماید؛
12. مجری مکلف است اطلاعات عملیات اجرایی را مرحله‌به‌مرحله در دفترچه اطلاعات ساختمان وارد کرده و تأییدیه‌های ناظران را در هر مرحله اخذ کند. پس از تکمیل و تأیید جداول مربوطه در پایان کار دفترچه را به‌منظور صدور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان به سازمان استان تحویل دهد؛
13. سازمان استان بر اساس اطلاعات و تأییدیه‌های موجود در دفترچه اطلاعات ساختمان، شناسنامه فنی و ملکی ساختمان را حداکثر ظرف 15 روز صادر نموده و جهت ارائه به مرجع صدور پروانه ساختمان در اختیار مجری قرار می‌دهد؛
14. مجری مکلف است جهت دریافت گواهی زیان‌کار، شناسنامه فنی و ملکی ساختمان صادر شده توسط سازمان استان را در اختیار مرجع صدور پروانه ساختمان قرار داده و مراجع مذکور مکلف‌اند گواهی پایان کار را بر اساس شناسنامه فنی و ملکی ساختمان صادر کنند؛
15. استنکاف از ثبت اطلاعات ساختمان از جانب طراحان، ناظران و مجریان به‌عنوان تخلف محسوب و توسط سازمان استان قابل پیگرد است؛
16. در مجموعه‌هایی که با یک پروانه ساختمانی ساخته می‌شوند پس از صدور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان، به‌ازای هر واحد یک نسخه مصدق شناسنامه فنی و ملکی ساختمان با قید توضیحات لازم بنا بر تقاضای مالکان توسط سازمان استان صادر و در اختیار آن‌ها قرار می‌گیرد؛
17. صدور المثنی طبق ضوابطی که توسط سازمان تعیین می‌شود بلامانع است؛
18. هر نهاد یا شخص واردکننده اطلاعات فقط در قبال اطلاعات خود مسئول است و در برابر صحت‌وسقم اطلاعات واردشده توسط نهاد یا شخص دیگر مسئولیتی ندارد.

6. مفاد قانونی شناسنامه فنی و ملکی

در اجرای بند ز ماده 21 قانون نظام‌مهندسی و کنترل ساختمان و (بند چ ماده 114) آیین‌نامه اجرایی آن، مصوب سال 1374 و مواد فصل نهم آیین‌نامه اجرایی ماده 33 قانون مذکور، شناسنامه فنی و ملکی ساختمان که حاوی اطلاعات مستند درباره مشخصات ساختمان می‌باشد، در سه بخش:

1. اطلاعات ثبتی و ملکی
2. اطلاعات اشخاص مسئول طراحی، نظارت و اجرای ساختمان
3. اطلاعات فنی تنظیم و صادر می‌گردد.
4. 

   تفاوت‌های شناسنامه فنی با شناسنامه فنی و ملکی در چیست؟

7. تفاوت‌های شناسنامه فنی با شناسنامه فنی و ملکی در چیست؟

اگرچه این دو شناسنامه دارای تشابه اسمی هستند، اما باید گفت که تفاوت‌های اساسی دارند. یکی از مهم‌ترین تفاوت‌های شناسنامه فنی ساختمان با شناسنامه فنی و ملکی در زمان صدور آن‌هاست. شناسنامه فنی در زمان صدور پروانه ساختمان صادر می‌شود؛ اما صدور شناسنامه فنی و ملکی در زمان دریافت گواهی پایان کار صورت می‌گیرد.

در واقع شناسنامه فنی ساختمان زمانی صادر می‌شود که هنوز ساخت یک پروژه ساختمانی صورت نگرفته است، اما شناسنامه فنی و ملکی پس از اتمام زمان ساخت‌وساز صادر می‌شود. این مسئله برای آن دسته از پروژه‌های ساختمانی که قرار است به‌صورت پیش‌فروش به مشتری واگذار شوند، اهمیت پیدا می‌کند. در این حالت، مشتریانی که قصد پیش‌خرید دارند، از تمام جزئیات ساختمانی که وجه آن را در ابتدای کار می‌پردازند، آگاه خواهند شد؛ بنابراین می‌توان گفت که شناسنامه فنی در حالت پیش‌خرید موضوعیت دارد.

قانون صدور شناسنامه فنی بر اساس قانون پیش‌فروش ساختمان بوده که در سال ۱۳۸۹ به تصویب رسیده است؛ اما صدور شناسنامه فنی و ملکی بر مبنای قانون نظام‌مهندسی و کنترل ساختمان انجام می‌گیرد که این قانون در سال ۱۳۷۴ به تصویب رسیده است. یکی دیگر از تفاوت‌های شناسنامه فنی ساختمان با شناسنامه فنی و ملکی در محتوای آن‌هاست.

همان‌طور که اشاره شد، در شناسنامه فنی اطلاعات کلی ساختمان اعم از اطلاعات مربوط به معماری، سازه‌ها و تأسیسات ذکر می‌شود؛ درحالی‌که در شناسنامه فنی و ملکی مواردی مانند رعایت قوانین ملی مرتبط با ساخت‌وساز و ضوابط مربوط به شهرسازی نیز آورده می‌شود.

گفتنی است بر اساس قانون صدور شناسنامه فنی ساختمان توسط شهرداری و صدور شناسنامه فنی و ملکی، توسط سازمان نظام‌مهندسی ساختمان انجام می‌گیرد.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

اگر شما هم مجری یک پروژه‌ی ساخت‌وساز هستید، باید بدانید زمانی که کار عملیات ساخت‌وساز یک ساختمان به پایان برسد، نوبت به دریافت شناسنامه فنی و ملکی ساختمان است. در این مرحله مجری پروژه یا مالک باید اطلاعات فنی و ملکی ساختمان را به همراه تأیید ناظر مربوطه به سازمان نظام‌مهندسی ساختمان در استان ارائه نمایند. لازم به ذکر است که شناسنامه فنی و ملکی یکی از مدارک ضروری برای صدور پروانه پایان کار ساختمان است؛ این پروانه از سوی شهرداری‌ها صادر می‌گردد و در حقیقت بیانگر آن است که ساختمان مربوطه از نظر تمام مراجع قانونی مرتبط با امر ساخت‌وساز بدون اشکال و مورد تأیید است؛ بنابراین با بررسی شناسنامه فنی و ملکی یک ساختمان می‌توان میزان اعتبار فنی و قانونی آن را ارزیابی کرد.

جهت آشنایی کامل با  “شناسنامه فنی ملکی ساختمان” به پکیج “قانون نظام مهندسی” در بخش گنجینه فایل وب‌سایت مراجعه فرمایید.