شرایط تعویض و انصراف مهندس ناظر چیست؟

مقدمه

ازآنجاکه متأسفانه هیچ آموزش خاصی در مورد مسئولیت‌های نظارت پروژه های ساختمانی به مهندسین ناظر ساختمانی  داده نشده، اغلب این مهندسان بعد از قبول این مسئولیت، پی به دردسرهای آن برده و به دنبال خلاص‌شدن از آن هستند و البته در اغلب موارد به نتیجه خاصی دست نمی‌یابند. از همین رو دریافتم این دو سؤال بسیار اساسی را که مهندسان ناظر ساختمانی با آن روبرو هستند در این مقاله پاسخ دهم.

1. چگونه می‌توان تعویض ناظر کرد؟

یکی از مواردی که در نظام‌مهندسی با پیچیدگی خاصی انجام شده و معمولاً مهندسان و مالکان ساختمان‌ها با سؤالات متعددی دررابطه‌با انجام آن مواجه هستند تعویض مهندس ناظر است.

1.1. تعویض ناظر چیست و چه شرایطی دارد؟

در برخی پروژه‌ها شرایطی به وجود می‌آید که باید ناظر قدیم عوض شده و یک ناظر جدید جایگزین آن می‌شود. اما برای این کار باید شرایط زیر برقرار باشد:

1.1.1. توافق بین مالک و ناظر

وقتی مالک و ناظر با یکدیگر به توافق می‌رسند تا ناظر تعویض شود، می‌توانند فرم مخصوص آن را پرکرده و بعد از مهر و امضاکردن و تأیید دفترخانه، آن را به مرجع صدور پروانه تحویل داده و بعد از انجام مراحل قانونی، ناظر عوض شده و ناظر جدید جایگزین می‌شود.

2.1.1. برقراری برخی شرایط

• فوت مهندس ناظر
• حجر
• ناتوانی ناظر حقیقی در انجام وظایف
• مسافرت به خارج از کشور
• صلب صلاحیت قانونی

البته موارد فوق در صورت تأیید مراجع قانونی از قبیل سازمان استان؛ قابل‌انجام است. در غیر این صورت ناظر همچنان مسئولیت حقوقی خواهد داشت.
در این موارد بعد از تأیید صحت موضوع توسط مراجع ذیصلاح، تا زمان مشخص شدن ناظر جدید، مطابق بند  ۴-۴-۱۴  مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، کلیه عملیات ساختمانی باید توسط مرجع صدور پروانه تعطیل شده و شروع مجدد آن منوط به معرفی ناظر جدید از طرف سازمان استان است.

3.1.1. درصورتی که قرارداد نظارت ناظر و مالک تمام شده باشد.

این مورد یکی از بحث‌برانگیزترین شرایطی است که معمولاً مهندسین ناظر براین باورند که بعد از اتمام قرارداد نظارت مسئولیت آنان نیز تمام شده و تعویض ناظر باید انجام شود. اما باید گفت که قرارداد بین ناظر و مالک فقط یک قرارداد مالی است و فقط ناظر از لحاظ ریالی از مالک طلبکار بوده و باید طبق تعرفه حق نظارت از مالک دریافت کند.

یعنی پس از اتمام قرارداد هنوز مسئولیت نظارت ساختمان بر عهده ناظر قبلی بوده و تا زمانی که برگه تعویض ناظر گواهی امضا نشده و تحویل دفاتر خدمات الکترونیک یا نظام‌مهندسی و یا شهرداری نگردد، مسئولیت نظارت از ناظر صلب نگشته است.

آیا فقط با پرکردن برگه تعویض ناظر و تحویل آن به مرجع صدور پروانه، سازمان استان یا دفتر خدمات الکترونیک، می‌توان گفت که تعویض ناظر انجام شده است؟

متأسفانه، ناظران برداشت درستی از تعویض ناظر نداشته و می‌پندارند از تاریخ پر کردن برگه تعویض ناظر و مهر و امضاکردن آن و تحویل به مالک، دیگر مسئولیت نظارت آنان به عهده ناظر جدید است و متأسفانه از همین باور غلط چه بسیار ناظرانی که دچار خسارت شده و در دادگاه‌ها به‌عنوان مقصر حاضر می‌شوند.

نکته دیگری که به‌اشتباه استنباط شده و بر اساس آن ناظران محترم دست از نظارت برداشته و می‌پندارند دیگر هیچ مسئولیت نظارتی در قبال ملک ندارند اتمام زمان قرارداد بین مالک و ناظر است.

2. مراحل قانونی تعویض ناظر

فرم تعویض ناظر باید پس از گواهی امضا در دفترخانه‌های ثبت‌اسناد، تحویل دفاتر خدمات الکترونیک گشته (در بعضی شهرستان‌ها فرم‌ها مستقیماً باید تحویل نظام‌مهندسی یا مرجع صدور پروانه می‌گردد) اما پس از تحویل فرم و دریافت شماره نامه باید پیگیری شود تا این فرم در دفتر شهرداری نیز ثبت شده و برگه پیرو پروانه از سوی شهرداری صادر گردد. قانوناً زمان تعویض ناظر قبلی و شروع مسئولیت نظارت جدید، تاریخی است که در برگه پیرو پروانه درج گردیده است.

نکته ۱: ناظران محترم حتماً پس از تکمیل فرم تعویض ناظر و تحویل آن به مالک باید پیگیری کنند تا اقدامات قانونی از طرف مالک صورت پذیرفته و تا زمانی که برگه پیرو پروانه از شهرداری صادر نگردیده است، نظارت مستمر و صدور گزارش‌های مرحله‌ای را متوقف ننمایند.

صورت‌جلسه فصل مشترک: بعد از صدور برگه پیرو پروانه و درج نام ناظر جدید در پروانه ساختمانی، مهندس ناظر قدیم و جدید در حضور مالک ساختمان، باید صورت‌جلسه‌ای تحت عنوان صورت‌جلسه فصل مشترک را تنظیم نمایند.

در این صورت‌جلسه مشخص می‌شود چه عملیات اجرایی در زمان ناظر قدیم انجام شده و مسئولیت حقوقی این بخش از کار بر عهده ناظر قدیم است. تنظیم این صورت‌جلسه یکی از مهم‌ترین بخش‌های اجرای تعویض ناظر است.

3. آیا ناظر می‌تواند از نظارت ساختمانی که به‌عنوان ناظر آن تعیین شده است، استعفا یا انصراف دهد؟

سؤالات بسیاری از طرف مهندسین ناظر در خصوص امکان  و نحوه انصراف مهندس ناظر ساختمان  یا استعفا ناظر  و عزل مهندس ناظر مطرح شده که باید گفت: به‌هیچ‌عنوان مهندس ناظر نمی‌تواند؛ مانند مجری صاحب صلاحیت، از کار خود استعفا یا انصراف دهد، و تنها راه جداشدن ناظر از پروژه ساختمانی، همان تعویض ناظر است.

نکته ۲: اما مطابق بند ۱۴-۴-۵ مبحث دوم مقررات، درصورتی‌که عملیات ساختمانی پروژه تحت نظارت شما شروع شده و در حین اجرا، بیش از ۱۵ درصد مدت مندرج در قرارداد بین ناظر و مالک، تعطیل شود، مهندس ناظر می‌تواند طی درخواست کتبی از سازمان استان، تا تعیین تکلیف کار، نسبت به ارائه خدمات نظارتی در پروژه دیگری اقدام نماید. این در صورتی است که بلافاصله بعد از شروع مجدد عملیات ساختمانی مسئولیت نظارت این پروژه بر عهده ناظر است.

نکته ۳: برخی پروژه‌های ساختمانی هستند که مالک بعد از دریافت پروانه ساختمانی، هیچ اقدامی برای اجرا انجام نمی‌دهد تا اعتبار پروانه تمام می‌شود.

در این موارد مهندس ناظر می‌تواند در صورت عدم اقدام مالک جهت تمدید اعتبار پروانه، طی درخواست کتبی از مرجع صدور پروانه بخواهد تا نام ایشان را از این پروانه به‌عنوان ناظر، خارج نماید.

در این مورد مالک بعد از اقدام جهت تمدید پروانه باید ناظر دیگری را به مرجع صدور پروانه معرفی نماید و ناظر قدیم هیچ مسئولیتی در قبال عملیات انجام شده نخواهد داشت. البته این در صورتی است که هیچ‌گونه عملیات ساختمانی در ملک صورت نگرفته باشد.

نامه‌نگاری اداری و نوشتن متون حقوقی از مهارت‌های مهمی است که به آن پرداخته نمی‌شود. یکی از حساس‌ترین متون حقوقی، گزارش‌ها نظارت ساختمان است. تنها ابزار قانونی مهندس ناظر برای اینکه بتواند، وظیفه‌اش را انجام دهد، گزارشاتی است که به شهرداری ارسال می‌کند.

در واقع تنها ابزاری که ناظران ساختمان در ساخت‌وساز شهری با استناد به آن می‌توانند ثابت کنند که به وظایف قانونی خود عمل کرده‌اند، خروجی‌های ایشان یا مکاتباتشان است.

4. اختیارات قانونی مهندس ناظر و چه کسی مهندس ناظر را می‌تواند تعویض نماید؟

• همان قدر که مسئولیت مهندس ناظر بسیار زیاد است، اختیارات آن هم بسیار زیاد است، یک اصل در تدوین قوانین وجود دارد و آن این است که اختیارات و مسئولیت هر مقامی می‌بایستی با همدیگر متناسب باشد. اختیارات مهندس ناظر آن قدر زیاد است که اگر درست و حقوقی گزارش‌نویسی کند و بعد دستور تخریب یک سازه‌ای یا عدم استحکام یک سازه‌ای بدهد، هیچ مقام دیگری نمی‌تواند استحکام آن سازه را تأیید کند.
• شما به‌عنوان ناظر حتی می‌توانید از نا شاقول بودن یک دیوار ایراد بگیرید حتی  درصورتی‌که بندهای کاشی‌های سرویس‌های یک آپارتمان هم  مشاهده نمودید که ایرادی دارد می‌توانید به مالک پایان کار ندهید و مالک را ملزم نماید که این موارد را اصلاح نماید.
• ناظر نمی‌تواند مجری ساختمانی باشد که نظارت آن را دارد یا حتی پیمانکار بخشی از ساختمانی باشد که نظارت آن را دارد و یا حتی معاملات و فروش مصالح با مالک ساختمان داشته باشد و یا حتی مالک ملکی باشد که نظارت آن را دارد، و همه این‌ها جرم است و در شورای انتظامی برای ناظر محکومیت دارد. ولی ناظر می‌تواند هم‌زمان طراح یا محاسب ساختمانی باشد که نظارت آن را دارد که می‌بایستی قراردادی جداگانه دراین‌رابطه با مالک ساختمان منعقد کند که سند آن باشد برای موارد اختلافات.
• پس به‌خاطر داشته باشید ناظر نمی‌تواند خدمات خارج از نظارت مثل اجرا یا پیمانکاری یا فروش مصالح را به مالک ارائه نماید.
• همچنین به‌خاطر داشته باشید شماره‌حساب شما یا شماره عابربانک شما به دست مالک نیفتد؛ چون مالک می‌تواند مبلغ مثلاً ۲۰۰۰۰۰ تومان به‌حساب شما واریز کند و به اتکا با مراجعه به شورای انتظامی و ادعای آنکه ناظر از من طلب پول کرده و من را تحت‌فشار گذاشته استشما را محکوم نماید.
• هیچ مقامی نمی‌تواند مهندس ناظر را عوض کند یا آن را وادار به استعفا نماید مگر اینکه خود مهندس ناظر بخواهد استعفا بدهد.

5. مواردی که سازمان نظام‌مهندسی تعویض ناظر را انجام می‌دهد

اما مواردی وجود دارد که سازمان نظام‌مهندسی می‌تواند مهندس ناظر جدیدی را روی کار بگذارد.

1. چنانچه ناظر فوت کرده باشد.
2. چنانچه مهندس ناظر ایران نباشد یا اثبات شود آدرسش در دسترس نیست.
3. چنانچه در قرارداد نظارت قید شده باشد که تمدید قرارداد منوط به توافق هریک از طرفین قرارداد است که در صورت اتمام قرارداد مالک می‌تواند با ناظر قبلی قرارداد خودش را تمدید ننماید.
4. درخواست تعویض در کمیسیون حقوقی

چنانچه ناظری دارای محکومیت انتظامی شده باشد و مثلاً برای مدتی پروانه آن لغو شده باشد و یا یک شرکت حقوقی به هر دلیلی مثل انحلال شرکت، صلب صلاحیت در نظارت شده باشد آن وقت تکلیف نظارت‌هایی را که دارد در تبصره ذیل ماده ۲۳ آیین‌نامه اجرایی قانون نظام‌مهندسی مشخص کرده است که ذکر شده است:

تا زمانی که جایگزین ناظر انصرافی تعیین نشده به این دلیل که پروژه نمی‌تواند بدون ناظر باقی بماند مسئولیت نظارت پروژه همچنان بر عهده ناظر اول است. منبع مبحث دوم مقررات ملی ساختمان

مهندس ناظر برای ادامه کارها و مسئولیت‌هایی که از قبل داشته می‌تواند کارهای نظارتش را ادامه بدهد که برای شرکت‌هایی که انحلال پیداکردن‌اند مدیرعامل می‌بایستی حتماً ادامه نظارت پروژه‌ها را انجام بدهد.

البته اگر شرکتی که انحلال پیدا کرده باشد بخواهد بدون توافق با مالک به طور یک‌جانبه رأساً استعفا بدهد، می‌تواند به استناد بند ۱۵-۴-۱۰ استعفای خودش را با ذکر دلایل محرومیتش به شهرداری بنویسد و یک رونوشت به نظام‌مهندسی و یک رونوشت هم به مالک بدهد و تا تعیین ناظر جدید دستور توقف عملیات ساختمانی را بدهد.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

جهت آشنایی کامل با  “شرایط تعویض و انصراف مهندس ناظر” به پکیج “دوره جامع متره و برآورد پروژه (دکتر مترور)” در بخش گنجینه فایل وب‌سایت مراجعه فرمایید