بررسی قراردادهای مشارکت در ساخت و نکات حقوقی آنها

مقدمه

قرارداد مشارکت‌درساخت و نکات حقوقی مرتبط با آن از دشوارترین و پیچیده‌ترین مباحث در دعاوی موجود در دادگاه‌های دادگستری است و بعضاً بین قضات دادگستری نیز در نکات حقوقی قراردادهای مشارکت‌درساخت اختلاف‌نظرهای جدی مشاهده می‌شود.

بنابراین، انعقاد قرارداد مشارکت‌درساخت و مدیریت حقوقی آن تا خاتمه پروژه از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. هرگونه اشتباه در این مسیر می‌تواند باعث بروز خسارات کلان و غیرقابل‌جبران شود.

1. ویژگی‌های عقد قرارداد مشارکت‌درساخت

1.2. قرارداد مشارکت‌درساخت یک عقد لازم است

قرارداد مشارکت‌درساخت یک عقد لازم است، به این معنی که هیچ یک از طرفین قرارداد نمی‌توانند به‌صورت یک‌طرفه اقدام به برهم‌زدن و فسخ قرارداد مشارکت‌درساخت نمایند، مگر در صورت:

1. وجود توافقات و شرایط قراردادی در خصوص فسخ قرارداد مشارکت‌درساخت
2. استناد به خیارات قانونی مندرج در قانون مدنی.

لازم به توضیح است که عقد لازم در برابر عقد جایز به کار می‌رود، عقد جایز عقدی است که طرفین آن می‌توانند هر زمان که می‌خواهند اقدام به برهم‌زدن و فسخ قرارداد به‌صورت یک‌طرفه نمایند؛ زیرا این موضوع برخلاف عقد لازم، جزئی از ذات عقد جایز است و نیازی به توافقات قراردادی و یا مجوز قانونی ندارد.

بنابراین، با عنایت به این موضوع که قرارداد مشارکت‌درساخت پیرو ماده 10 قانون مدنی و به تبعیت از اصل حاکمیت اراده منعقد می‌گردد و متعاقباً یک عقد لازم می‌باشد.

بنا بر توضیحات بالا مالک و سازنده باید به این موضوع آگاه باشند که در وهلهٔ اول قراردادی منعقد می‌نمایند که حق رجوع و پشیمانی نسبت به آن را به‌صورت یک‌جانبه دارا نمی‌باشند، مگر در صورت ایجاد عوامل خیارات قانونی مندرج در قانون مدنی همانند خیار تدلیس، خیار غبن، خیار تخلف از شرط و ……

به همین جهت مناسب است چنانچه برخی از مفاد قراردادی برای طرفین یا یکی از آنها درخور اهمیت است نسبت به عدم ایفای آن از جانب متعهد و یا تأخیر در انجام آن، برای خود جهت تعیین حق فسخ در قرارداد مشارکت‌درساخت اقدام نمایند.

بنابراین، مالک و سازنده، هر دو باید به این موضوع به‌عنوان اولین و اصلی‌ترین ویژگی قرارداد مشارکت‌درساخت توجه نموده و تمام آنچه را که به حفظ و تضمین هر چه بیشتر منافع آنها کمک می‌نماید، با توافق یکدیگر، در قرارداد اعمال نموده و از آن غافل نشوند.

2.1. قرارداد مشارکت‌درساخت، عقدی عهدی و تملیکی می‌باشد

قرارداد مشارکت‌درساخت عقدی است که اثر مستقیم و اصلی آن ایجاد تعهد برای طرفین، خصوصاً برای سازنده است و اثر ثانی و فرعی آن تملیک از جانب مالک به سازنده است.

عقد عهدی عقدی است که طرفین در آن متعهد به امری می‌شوند و انتقال مالی در آن صورت نمی‌پذیرد، بنابراین نکته‌ای که در نتیجهٔ عهدی بودن قرارداد مشارکت‌درساخت وجود دارد این است که بعضاً تصور می‌شود که پس از انعقاد قرارداد مذکور مالک و سازنده در ملک موضوع معامله با یکدیگر شریک می‌شوند؛ اما در حقیقت براین‌اساس که اثر مستقیم این عقد ایجاد تعهد است، طرفین در ابتدا در ملک موضوع معامله شریک نمی‌شوند، بلکه باگذشت زمان و پیشرفت عملیات اجرایی و ساخت‌وساز برای سازنده پروژه قدرالسهم ایجاد می‌گردد تا زمانی که انتقال رسمی مالکیت توسط مالک صورت پذیرد.

سازنده نمی‌تواند پس از انعقاد قرارداد مشارکت‌درساخت، الزام انتقال سند در مشارکت‌درساخت از مالک را به نسبت سهمش درخواست نماید، مگر اینکه این موضوع در قرارداد و توسط طرفین مورد توافق قرار گرفته باشد که هم زمان یا پس از گذشت میزان معینی از مهلت و یا پیشرفت کار تا یک مرحلهٔ مشخص، مالک باید اقدام به انتقال رسمی مالکیت به سازنده به میزان درصد مشارکتش نماید و این انتقال سند معمولاً در طی سه یا چهار مرحله به طور کامل اجرا می‌گردد در این صورت اگر مالک به تعهد خود مطابق مفاد قراردادی عمل ننماید، سازنده می‌تواند الزام آن را از محکمه درخواست نماید.

3.1. مشارکت‌درساخت عقدی مستمر است

همچنین قرارداد مشارکت‌درساخت، یک عقد مستمر است. عقد مستمر عقدی است که تعهدات طرفین در طول زمان اجرا شده و فوراً اجرا نمی‌گردد.

در برابر عقد مستمر، عقد آنی قرار دارد که برخلاف عقد مستمر، مفاد آن سریع و فوری اجرا می‌گردد؛ بنابراین باتوجه‌به این ویژگی قرارداد مشارکت‌درساخت، طرفین نمی‌توانند اجرای تعهدات طرف مقابل را قبل از رسیدن موعد انجام آن، درخواست و یا الزام نمایند؛ زیرا با عنایت به استمرار و زمان‌بری قرارداد مذکور، اجرای فوری تعهدات حاصل از آن امکان‌پذیر نیست.

4.1. قرارداد مشارکت‌درساخت یک عقد معوض و مبتنی بر مغابنه

علی‌رغم موارد مزبور با عنایت به این موضوع که قرارداد مشارکت‌درساخت یک عقد معوض و مبتنی بر مغابنه است، طرفین آن می‌بایست به جهت سرمایه‌گذاری‌ای که توسط آنها در این قرارداد صورت می‌گیرد، تاحدامکان از بروز ضرر جلوگیری نمایند و این امر میسر نمی‌گردد مگر در صورت‌یافتن سازنده مشارکت‌درساخت مناسب در وهلهٔ اول، و انجام این موضوع پس از تحقیق و بررسی تجربه کاری توسط مالک امکان‌پذیر است و پس از آن اعمال شرایط و مفاد قراردادی به‌گونه‌ای که منافع هر دو طرف را تضمین و تأمین می‌نماید است.

در راستای بیان نکات حقوقی قرارداد مشارکت‌درساخت، پس از اینکه به بررسی ویژگی‌های عقد مزبور پرداختیم و متعاقباً آثار این دسته از عقود را بیان کردیم، در ادامه به بیان نکات حقوقی مهم و رعایت آن در زمان انعقاد قرارداد مشارکت توسط طرفین می‌پردازیم.

2. نکات حقوقی قرارداد مشارکت‌درساخت

1.2. مکتوب نمودن قرارداد مشارکت‌درساخت حرفه‌ای و دقیق

• زمانی که اشخاص اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت‌درساختیا هر قرارداد دیگری می‌نمایند، در حین مکتوب نمودن آن می‌بایست کلیه مشخصات هویتی طرفین به‌صورت دقیق درج گردد و مهم‌تر از آن اینکه چنانچه یکی از طرفین به‌واسطه معرفی نماینده یا وکیل قصد انعقاد معامله رو داشته باشد می‌بایست حتماً مدرک نمایندگی شخص نماینده و یا وکالت‌نامه شخص وکیل و حدود اختیارات آنها دقیق بررسی و پیوست قرارداد مشارکت‌درساخت گردد.

مورد بعد تعیین نمودن موضوع قرارداد مشارکت‌درساخت به‌صورت معین و خالی از هر گونه ابهام می‌باشد؛ زیرا چنانچه موضوع قرارداد مشارکت مردد و مبهم باشد بر اساس ماده 190 قانون مدنی که مبین شرایط اساسی صحت معاملات است، قرارداد باطل و از درجه اعتبار ساقط است؛
و عدم رعایت نکات جهت مکتوب نمودن صحیح و دقیق قرارداد مشارکت‌درساخت موجب می‌شود که تمامی تلاش‌های طرفین جهت انعقاد قرارداد و برنامه‌ریزی‌های انجام شده و هزینه‌های مالی صورت‌گرفته پیرو قرارداد باطل، بلااثر و بی‌اعتبار گردد.
با این توضیح اختصاصی که ملک موضوع قرارداد مشارکت‌درساخت می‌بایست معین باشد یعنی مردد بین دو یا چند ملک نباشد و به وضوح یک ملک را مدنظر قرار دهد، همچنین معلوم باشد و مبهم نباشد یعنی ویژگی‌های آن ملک موضوع قرارداد به طور صریح بیان گردد، ویژگی‌هایی که به طرز آشکاری ملک را برای طرفین قرارداد مشارکت‌درساخت معلوم سازد.

2.2. تعیین موعد جهت مطالبه اجرای تعهدات طرفین در قرارداد مشارکت‌درساخت

در خصوص تعهدات طرفین نسبت به یکدیگر، با عنایت به این مسئله که قرارداد مشارکت‌درساخت یک عقد مستمر است و تعهدات حاصل از آن در طول زمان توسط طرفین ایجاد می‌گردد، اصولاً این تعهدات دارای موعد و سررسید زمانی هستند و مناسب است که طرفین خصوصاً سازنده که اجرای عمده تعهدات بر عهده اوست جهت اجرای تعهدات قراردادی خویش سررسید و موعد تعیین نمایند و به تعبیری تعهدات خویش را موجل نمایند؛ زیرا اقتضای ذات عقد مشارکت‌درساخت این‌گونه می‌باشد.

براین‌اساس طرفین نمی‌توانند قبل از رسیدن اجل و موعد معین، اجرای تعهد را از طرف مقابل درخواست و در نهایت الزام نمایند و لازم است در سررسید معین اجرای تعهد را مطالبه و درخواست نمایند. از طرفی دیگر چنانچه متعهد در موعد مشخص به تعهد خویش عمل ننمود، باتوجه‌به این موضوع که در قرارداد مشارکت‌درساخت، نوع تعهدات طرفین نسبت به یکدیگر اصولاً از نوع شرط فعل است، در وهلهٔ اول می‌بایست الزام شخص متعهد به انجام تعهد از محکمه درخواست گردد و درصورتی‌که الزام ایشان میسر واقع نگردید سه حالت متصور است:

1. حالت اول زمانی است که انجام تعهد توسط شخص دیگر امکان‌پذیر است، در این صورت شخص دیگری تعهد را به درخواست متعهدُله ایفای می‌نماید و متعهدله می‌تواند کلیه هزینه‌های پرداختی دراین‌خصوص را از متعهد مطالبه نماید.
2. حالت دوم زمانی است که انجام تعهد توسط شخص دیگر امکان‌پذیر نیست و فقط متعهد قادر به ایفای آن است و انجام تعهد قائم به شخص است در این حالت متعهدله نمی‌تواند توسط شخص دیگری انجام تعهد را عملی سازد و سپس هزینه را مطالبه نماید به همین جهت متعهدله قرارداد را براین‌اساس فسخ می‌نماید.
3. حالت سوم اینکه در قرارداد برای انجام تعهد توسط متعهد شرط مباشرت شده باشد بدین معنی که تعهد حتماً و رأساً توسط متعهد ایفای گردد در این حالت متعهدله یا مشروط له می‌تواند از شرط بگذرد و انجام تعهد توسط شخص دیگری را درخواست و سپس هزینه را مطالبه نماید و یا می‌تواند قرارداد حاضر را بر این مبنا فسخ نماید.

3.2. تعیین وضعیت قرارداد مشارکت‌درساخت در صورت فوت یکی از طرفین قرارداد

باتوجه‌به لازم بودن قرارداد مشارکت‌درساخت، چنانچه یکی از طرفین قرارداد اعم از مالک یا سازنده فوت نمایند، قرارداد با تمامی مفاد آن به وراث شخص متوفی منتقل می‌شود و ورثه می‌بایست پس از انحصاروراثت مفاد قراردادی را اجرا نمایند.

چنانچه ورثه مفاد قراردادی را ایفای ننمودند سه حالت متصور است:

1. حالت اول اینکه پس از درخواست متعهدُلَه و در نهایت الزام وراث به اجرای مفاد قراردادی توسط دادگاه و امتناع آنها از انجام تعهد، متعهدله توسط شخص دیگری و با پرداخت هزینه‌های مربوط، انجام تعهد را عملی سازد که در این صورت می‌تواند به وراث مراجعه و کلیه هزینه‌های پرداختی دراین‌خصوص را از آنها مطالبه نماید.
2. حالت دوم اینکه انجام تعهد صرفاً توسط شخص متعهد (متوفی) امکان‌پذیر باشد و انجام تعهد قائم به شخص باشد که در این صورت با فوت متعهد قرارداد منفسخ می‌گردد.
3. حالت سوم اینکه ایفای تعهد توسط متعهد به قید مباشرت شرط شده باشد که در این فرض نیز انجام تعهد می‌بایست حتماً و رأساً توسط متعهد (متوفی) صورت پذیرد. به همین جهت در این حالت متعهدله و یا مشروط له می‌تواند از شرط بگذرد و تعهد را توسط شخص دیگری ایفای و هزینه را مطالبه نماید (حالت اول) و یا اینکه از شرط نگذرد و قرارداد بر این مبنا منفسخ گردد.

4.2. تعیین خسارت قراردادی یا وجه التزام برای قرارداد مشارکت‌درساخت

مسئلهٔ دیگری که در قرارداد مشارکت‌درساخت اصولاً مورد توافق و تراضی طرفین قرار می‌گیرد، خسارات قراردادی یا وجه التزام در قرارداد مشارکت‌درساخت است.

در کلیه قراردادها از جمله قرارداد مشارکت‌درساخت، متعاملین به جهت پیشگیری از تأخیر یا عدم ایفای تعهد و تأمین منافع خویش، اقدام به تعیین خسارات قراردادی یا وجه التزام می‌کنند. در این حالت پیرو اراده و توافق طرفین نسبت به کلیه تعهدات مندرج در قرارداد یا برخی از تعهدات که از اهمیت بیشتری برخوردار است، وجه التزام تعیین می‌گردد.

لازم به توضیح است که وجه التزام یا خسارت قراردادی به دو صورت تعیین می‌شود:

1. وجه التزام مربوط به تأخیر در اجرای تعهد
2. وجه التزام مربوط به عدم انجام تعهد

در حالت اول متعهدله پس از تأخیر متعهد در اجرای تعهد، می‌تواند هم انجام تعهد و هم پرداخت وجه التزام را درخواست و مطالبه نماید و این دو منافاتی با یکدیگر ندارند.

در حالت دوم متعهدله پس از عدم ایفای تعهد از جانب متعهد و با عنایت به اینکه نوع وجه التزام مربوط به عدم ایفای تعهد است، صرفاً می‌تواند یا انجام تعهد و یا پرداخت وجه التزام را مطالبه نماید؛ زیرا مطالبهٔ این دو با یکدیگر منافات داشته و چنانچه متعهدله انجام اصل تعهد را درخواست نماید نمی‌تواند وجه التزام مربوط به عدم ایفای تعهد را مطالبه نماید و یا درصورتی‌که متعهدله پرداخت وجه التزام مربوط به عدم ایفای اصل تعهد را مطالبه نماید نمی‌تواند انجام اصل تعهد را درخواست نماید؛ زیرا انجام این دو امر با یکدیگر کاملاً تناقض دارد و پرداخت وجه التزام مربوط به اصل تعهد بدل از اصل تعهد است

همچنین در خصوص شرایط مطالبهٔ وجه التزام نیز می‌بایست این موارد رعایت و اعمال گردد:

• برای مطالبهٔ وجه التزام، در هر دو صورت باید در ابتدا عدم ایفای تعهد یا تأخیر در اجرای تعهد توسط شخص متعهدله اثبات گردد.
• بنا بر ماده 230 قانون مدنی، قاضی نمی‌تواند متعهد را به مبلغی کمتر یا بیشتر از آنچه که در قرارداد تعیین شده است محکوم نماید.
• عدم ایفای تعهد و یا تأخیر در اجرای تعهد به علت بروز مسائل غیرقابل پیش‌بینی و خارج از ارادهٔ متعهد نباشد، زیرا در این صورت متعهد به پرداخت وجه التزام ملزم و محکوم نمی‌گردد.

5.2. تضمین در قرارداد مشارکت‌درساخت

موضوع دیگر در اکثر قراردادها از جمله قرارداد مشارکت‌درساخت، تعیین و مشخص نمودن چگونگی تضمین قرارداد مشارکت‌درساخت توسط متعاقدین است.

اصولاً تضمیناتی که توسط طرفین توافق و ارائه می‌گردد چک می‌باشد به این صورت که متعاملین به جهت جلوگیری از ورود هرگونه ضرر و تأمین منافع خویش اقدام به دریافت ضمانت برای کلیه تعهدات یا پاره‌ای از تعهدات که از اهمیت بیشتری برخوردار است می‌نمایند و این مسئله تابع توافقات طرفین قرارداد است.

همچنین ممکن است پیرو توافق طرفین، سفته بابت ضمانت ارائه گردد و یا برای مثال در قرارداد مشارکت‌درساخت سازنده وثیقهٔ ملکی به مالک ارائه دهد که در این صورت با تنظیم یک عقد رهن میان سازنده به‌عنوان راهن (رهن دهنده) و مالک به‌عنوان مرتهن (رهن گیرنده) این ضمانت انجام می‌گردد.

در خصوص تضمینات قراردادی لازم به ذکر است که برای مطالبهٔ تضمین مذکور لازم است متعهدله عدم انجام تعهد یا تأخیر در اجرای تعهد را اثبات نماید و همچنین اثبات نماید که در نتیجهٔ عدم ایفای تعهد یا تأخیر در اجرای تعهد از جانب متعهد به ایشان ضرر وارد شده است و در نهایت تضمین قراردادی را با حکم محکمه مطالبه نماید.

6.2. تعیین حق فسخ در قرارداد مشارکت‌درساخت

موضوع دیگر در قرارداد مشارکت‌درساخت که در ابتدای متن به آن اشاره گردید برخورداری طرفین از حق فسخ در قرارداد مشارکت‌درساخت و اعمال آن به‌عنوان یکی از موارد انحلال قرارداد است.

همان‌گونه که بیان شد عقد مشارکت‌درساخت یک عقد لازم است و به همین جهت قابل‌فسخ و برهم‌زدن یک‌جانبه نمی‌باشد مگر اینکه متعاملین به‌موجب توافقات قراردادی حق فسخ را برای خود یا شخص ثالثی پیش‌بینی کرده باشند که به آن خیار شرط گویند و یا در صورت تخلف از پاره‌ای از شروط قراردادی برای خود حق فسخ پیش‌بینی نموده باشند که در این صورت پیرو عدم رعایت شروط مذکور، مشروط له می‌تواند بر اساس خیار تخلف از شرط اقدام به فسخ قرارداد مشارکت‌درساخت نماید.

علاوه بر موارد فوق‌الذکر، مواردی نیز برای طرفین حق فسخ ایجاد می‌نمایند که ناشی از توافقات آنها و شروط قراردادی نمی‌باشند، بلکه به‌موجب قانون و خیارات مندرج در قانون مدنی این حق به آنها اعطا می‌گردد. برای مثال چنانچه مالک نسبت به ملکی که انتقال داده و دیگر مالکیت آن را ندارد با سازنده مشارکت‌درساخت قرارداد منعقد نماید، سازنده می‌تواند پس از آگاه شدن از این موضوع به استناد خیار تدلیس و اعمال فریب از جانب مالک قرارداد مزبور را فسخ نماید.

7.2. اقاله قرارداد مشارکت‌درساخت

همچنین به‌عنوان یکی دیگر از موارد انحلال قرارداد مشارکت‌درساخت می‌توان اقاله قرارداد مشارکت‌درساخت را مطرح نمود، اقاله یعنی همان اراده‌هایی که قرارداد را اعتبار بخشیدند و ایجاد کردند، فی الحال تصمیم به انحلال آن گرفتند، این موضوع در ماده 283 قانون مدنی بیان گردیده است، به این صورت که طرفین معامله می‌توانند به تراضی، عقد را اقاله نمایند. در واقع اقالهٔ قرارداد خود یک عقد جدید با موضوع و ماهیت انحلال عقد سابق، با توافق طرفین می‌باشد.

8.2. تعیین داور در قرارداد مشارکت‌درساخت

همچنین مسئلهٔ دیگری که امروزه در اکثر قراردادها از جمله قرارداد مشارکت‌درساخت مورد توافق قرار می‌گیرد موضوع تعیین داوری قرارداد مشارکت‌درساخت و اعمال شرط داوری توسط متعاملین است.

با عنایت به اهمیت موضوع داوری، جهت کسب اطلاعات بیشتر دراین‌خصوص به محتوای داوری قرارداد مشارکت‌درساخت که همراه ویدئوهای آموزشی می‌باشد مراجعه نمایید.

در نهایت به جهت ماهیت قرارداد مشارکت‌درساخت که مبتنی بر سرمایه‌گذاری طرفین است و همچنین مستمر بودن آن و زمان‌بر بودن اجرای مفاد قراردادی توصیه می‌گردد در صورت تغییر در مفاد قراردادی یا ایجاد تعهدات جدید برای متعاملین، برای پیشگیری از هرگونه مشکل، این تغییرات و یا تعهدات جدید را در قالب متمم و یا ضمیمه قرارداد مشارکت‌درساخت مکتوب و به قرارداد پیوست نمایید.

3. نکات تکمیلی

همان‌طور که می‌دانید این نوع از قراردادها نیز به‌مانند سایر قراردادهای حقوقی نیازمند توجه به یک‌سری نکات در ابتدا و حین اجرا هستند که در این بخش به ارائه این نکات مهم می‌پردازیم:

• در قرارداد مشارکت‌درساخت، سهم شرکت پیمانکار و مالک از میانه ۵۰ درصد به‌عنوان معیار، تغییر پیدا می‌کند؛ به طور مثال سهم صاحب زمین یا صاحب اصلی ملک ۵۵ درصد و سهم شرکت پیمانکار ۴۵% محاسبه می‌شود، البته این درصد می‌تواند به‌صورت ۶۰ و ۴۰ نیز تغییر پیدا کند.
• در یک نگاه کلی به‌منظور محاسبه میزان مشارکت و درصد سود میان دو طرف قرارداد مشارکت‌درساخت، باید تغییرات قیمت مسکن در بازار و همچنین نرخ تورم در نظر گرفته می‌شود.
• به یاد داشته باشید که هزینه‌های پروژه‌ها در شهرهای مختلف، متفاوت است؛ بنابراین شما باید محاسبات را بر اساس قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در یک منطقه خاص در یک شهر انجام دهید.
• برای پروژه‌های مشارکتی حتماً ارزش ملک و ارزش نهایی پروژه در ابتدا محاسبه شود. به‌طورکلی از فرمول‌های ویژه برای سود و ارزش ملک در این راه استفاده می‌شود.
• در تنظیم قرارداد مشارکت‌درساخت در تمام شرایط به‌ویژه میزان سود، با نظر دو طرف تنظیم می‌شود؛ اما شرایط عرف جامعه نیز در این حالت تأثیرگذار هستند.
• فهرست کاملی از مصالح ساختمانی و لوازم مرتبط و موردنظر برای استفاده در ساخت به‌صورت شفاف و با جزئیات کامل مثل نام، مدل، کشور سازنده، رنگ، جنس و … به‎صورت مکتوب تهیه و پس از امضا سازنده و مالک ضمیمه قرارداد مشارکت‌درساخت شود. چون رعایت‌نکردن این نکات جزء مواردی است که بیشتر اختلاف‌نظرها پس از تنظیم قرارداد را در بر دارد.
• قبل از اینکه پروژه مشارکتی در ساخت‌وساز آغاز شود، شرکت سازنده یا شرکت پیمانکار یک وجه بلاعوض را به مالک زمین یا مالک ملک پرداخت می‌کند تا بتواند در طول انجام پروژه، محل اسکان برای خود و خانواده فراهم کند.
• بهتر است هنگام قرارداد مشارکت‌درساخت، فردی به نام داور یا حاکم در قرارداد مشخص شود که نقش قضاوت‌کننده را بر عهده دارد. همچنین قبل از اینکه این فرد این نقش را بر عهده بگیرد باید شرایط و وظایف و مسئولیت‌ها به او ابلاغ گردد. همچنین در قراردادهای مشارکتی برای پروژه‌های ساخت‌وساز حتماً مسئولیت‌ها و وظایف هر دو طرف قرارداد باید به‌دقت تعیین و ذکر شود.
• شرکت‌های پیمانکاری حقوقی لازم است تمام مراحل عقد قرارداد را همراه با امضای رسمی و مهر شرکت بااعتبار لازم انجام دهند. همچنین لازم به ذکر است که سعی کنید در قراردادهای مشارکتی به‌جای سفته از چک معتبر بانکی استفاده کنید. به‌این‌ترتیب امکان پیگیری برای مشکلات آینده بهتر برای شما فراهم خواهد بود.
• دقت داشته باشید که اگر خدمات مشارکت‌درساخت ساز را از شرکت‌های پیمانکاری با مالکیت حقوقی دریافت می‌کنید، حتماً از اعتبار عملکرد و فعالیت‌های شرکت مطمئن شوید تا از واردشدن خسارت‌های جدی به ملک یا زمین جلوگیری کنید.
• لازم است بدانید که در قراردادهای مشارکت‌درساخت اگر عبارت «طرفین خیار تدلیس و خیار غبن فاحش یا افحش را از خود سلب و ساقط می‌نمایند» قید شود، باید بدانید که شما بعد از امضای قرارداد دیگر نمی‎توانید شکایتی تحت عنوان کلاه برداری یا مغبون شدن (ضرر کردن) داشته باشید.
• در عقد قرارداد حتماً قید شود که اگر هر یک از طرفین قرارداد به مسئولیت‌ها و وظایف خود پایبند نباشند یا عمل نکنند، حق فسخ قرارداد مشارکت‌درساخت برای آن‌ها امکان‌پذیر است. لازم به ذکر است که تعیین و دریافت ضمانت برای اجرای پروژه در قراردادهای مشارکتی الزامی است.
• به یاد داشته باشید که اگر در حین انجام پروژه، مالک زمین یا ساختمان فوت کند، ورثه او باید مراحل ادامه پروژه را بر عهده بگیرند.
• شرکت پیمانکار یا سازنده پروژه موظف است در بازه‌های زمانی یک ماه یا دو‌ماهه در قالب صورت‌جلسه یا گزارش رسمی، مراحل تکمیل کار را به اطلاع مالک یا شرکت‌های طرف قرارداد برساند.
• اگر پس از شروع ساخت ساز قصد تجمیع املاک یا زمین‌های مجاور جهت استفاده از تراکم تشویقی برای پروژه خود را دارید، می‎توانید با مالکان زمین‌های مجاور قرارداد معاوضه زمین با آپارتمان منعقد کنید و این قرارداد به‌عنوان متممی به قرارداد مشارکت‌درساخت اصلی باشد.
• در قرارداد مشارکت‌درساخت اگر یک فرد یا چند فرد به‌عنوان نماینده یا نمایندگان مالک زمین یا ساختمان وظیفه رسیدگی به فعالیت‌های شرکت پیمانکار را داشته باشند، نام آن‌ها باید در قرارداد آمده باشد. شرایط جایگزین‌شدن نمایندگان به‌جای مالک اصلی نیز مواردی است که در قرارداد بهتر است نوشته شود.
• به‌طورکلی قراردادهای مشارکتی در ساخت ساز بر پایه نحوه فعالیت شرکت سازنده و بودجه مالی صاحب زمین یا صاحب‌ملک تنظیم می‌شوند.
• لازم به ذکر است که پس از امضای قرارداد مشارکت‌درساخت فقط برای انجام امور اداری وکالت کاری به‌صورت مدت‌دار به سازنده داده شود. از وکالت‌دادن در بقیه موارد جلوگیری شود.
•  کلیه چک‌هایی که در زمان قرارداد صادر می‎شود در حضور کارشناس قرارداد یا داور و شاهدان تنظیم و امضای و مبادله شوند و از کلیه چک‌ها کپی گرفت شود. به یاد داشته باشید که چک‌های قرارداد مشارکت‌درساخت به دلیل اینکه بابت قرارداد صادر می‎شوند، جنبه کیفری نخواهند داشت.
•  در خصوص پارکینگ‌ها و انباری‌ها حتماً در قرارداد مشارکت‌درساخت قید شود که به نسبت قدرالسهم هر طرف تقسیم خواهد شد. ترتیب انتخاب پارکینگ و انباری‌ها را مشخص کنید و با تأیید نقشه‌های معماری تکلیف پارکینگ‌ها و انباری‌ها به لحاظ رعایت ضوابط طراحی پارکینگ‌ها در پروژه‌های مسکونی و اداری مشخص شود.
•  باتوجه‌به به‌روزرسانی قواعد و مقررات ادارات و سازمان‌هایی چون آتش‌نشانی، شهرداری، نظام‌مهندسی و آگاه نبودن برخی از سازندگان توصیه می‌شود مالک نسبت به آخرین ضوابط و مقررات اجرایی از افراد متخصص تحقیق به عمل‌آورید و به اطلاع سازنده نیز برسانید.
•  ذکر «این قرارداد طبق ماده ۱۰ قانون مدنی با علم و آگاهی کامل طرفین نسبت به مورد معامله و مفاد قرارداد تنظیم و امضا شده است» ضروری است.
• ازنظر حقوقی فقط جواز یا همان پروانه تخریب و نوسازی سندی معتبر است که بتوان با استناد به آن تراکم، طبقات، مشاعات و قرارداد مشارکت را تنظیم کرد. پس تحت هیچ شرایطی قبل از دریافت جواز (حتی با صدور فیش عوارض) ملک را به سازنده تحویل ندهید.
• اگر زمان قرارداد مشارکت‌درساخت به پایان برسد، اما پروژه ساخت ساز خاتمه نیافته باشد، حق فسخ قرارداد یا ضرر برای هر دو طرف وجود نخواهد داشت، مگر اینکه قبلاً در قرارداد شرایطی را در این باره نوشته باشند. ​

جمع‌بندی ونتیجه‌گیری

همان‌طور که تا بدین جای این مقاله از پرشین سازه مطالعه نمودید، موارد بالا فقط بخشی از فواید بازسازی خانه‌های فرسوده بود که مشارکت‌درساخت فرایند آن را بسیار ساده کرده است. البته لازم به ذکر است که این نوع از قراردادها به‌مانند هر قراردادی دیگری خطرات و ریسک‌های خاص خودش را دارا می‌باشد؛ اما کاملاً قابل‌پیش‌بینی است که اگر نکات احتیاطی لازم را رعایت کنید می‌توانید تجربهٔ خوبی از این مشارکت داشته باشید. در پایان نیز امیدواریم که موارد مطرح شده برای شما عزیزان مفید واقع شده باشد.

جهت آشنایی کامل با  “قراردادهای مشارکت در ساخت و نکات حقوقی آنها” به پکیج “جزوات کاربردی” در بخش گنجینه فایل وب‌سایت مراجعه فرمایید.